Решение по делу № 2-140/2013 (2-2228/2012;) ~ М-92077/2012 от 30.11.2012

г. Луга 18 апреля 2013 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(дело № 2-140/2013)

Лужский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Шулындиной С.А.

при секретаре Думчевой А.Б.

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием:

представителя истца Оноприенко А.И.

представителя ответчика Гуровой Н. А.

гражданское дело по исковому заявлению Соловьевой Т.Е. к индивидуальному предпринимателю Ананьевой А.В. о возмещении вреда,

УСТАНОВИЛ:

    Первоначально Соловьева Т.Е. обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Тринеевой А.В. о взыскании задолженности по арендной плате в сумме <данные изъяты> руб. и возмещении причиненных убытков в сумме <данные изъяты> руб., а также расходов по оплате государственной пошлины (т. 1 л.д. 7-9).

    В ходе слушания дела истец увеличила размер требований, с учетом перемены ответчиком фамилии, уточнила заявленные требования, предъявив их к индивидуальному предпринимателю Ананьевой А.В. (далее – ИП Ананьевой А.В.), просила суд взыскать с ответчика в свою пользу:

- задолженность по арендной плате в сумме <данные изъяты> руб.;

- причиненные убытки в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.;

- оплаченную государственную пошлину при обращении в суд в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. (т. 1 л.д. 181-187).

    В обоснование заявленных требований указала, что ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение – здание <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком на срок ДД.ММ.ГГГГ месяцев был заключен договор аренды указанного здания <данные изъяты> со складскими помещениями, по условиям которого она предоставила по Акту приема-передачи во временное владение и пользование ответчика указанное здание, находящееся в технически исправном состоянии с имеющимся в нем исправным оборудованием, а ответчик обязалась принять здание по акту приема-передачи, обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования, не производить в здании без письменного разрешения арендодателя переоборудования и перепланировок, содержать здание в надлежащем санитарном состоянии, ежемесячно вносить арендную плату в размере <данные изъяты> рублей, по истечению срока аренды вернуть здание в технически исправном состоянии, оплачивать потребляемую электроэнергию, коммунальные и иные услуги, осуществлять сторожевую охрану здания.

    В нарушение обязательств, установленных договором аренды, ИП Ананьева А.В. не возвратила здание по Акту приема-передачи до момента обращения истца в суд, передав все ключи от здания лишь ДД.ММ.ГГГГ С момента заключения договора аренды (с ДД.ММ.ГГГГ года) ответчик не в полном объеме вносила арендную плату, а с ДД.ММ.ГГГГ года перестала оплачивать арендную плату. Размер задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года включительно, из расчета <данные изъяты> рублей в месяц, составляет <данные изъяты> руб. Кроме того, ответчик самовольно произвела перепланировку здания <данные изъяты> для организации в нем <данные изъяты>, в результате которой качественные характеристики арендуемого помещения были значительно ухудшены (разобраны имеющиеся стены помещений внутри здания; повреждена внутренняя поверхность кирпичной стены внутри здания; установлены новые перегородки из кирпича и пенобетона, которые частично облицованы гипроком и ПВХ-панелями, а частично установлен каркас из брусьев для дальнейшей облицовки; организован дополнительный вход в здание с улицы путем разбора существующего окна; внутри здания установлена барная стойка; установлены мойки и проложены к ним трубы канализации; установлены дополнительные дверные проемы, а отдельные имеющиеся дверные проемы ликвидированы; устроена цементная стяжка, в результате чего увеличилась высота пола отдельных помещений; разбита напольная керамическая плитка; в помещении котельной установлены дополнительные трубы для теплоснабжения ранее неотапливаемых помещений, что привело к перегрузке котла и выхода его из строя и др.). При осмотре здания, было установлено, что ответчик при освобождении здания демонтировала установленное ею оборудование, повредив откосы и стены, оставила выбоины в полу. Стоимость восстановительного ремонта здания, согласно локальной сметы, составленной специалистом ФИО6, равна <данные изъяты> руб. За оказанные специалистом ФИО6 услуги по оценке стоимости восстановительного ремонта оплачено <данные изъяты> руб. Для доказывания факта перепланировки и переустройства здания, Лужским филиалом БТИ проведена на момент рассмотрения дела техническая инвентаризация, составлен технический паспорт здания, который представлен суду. Стоимость оплаченных услуг по инвентаризации составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. Данную сумму истец просит взыскать с ответчика. Ответчиком повреждено оборудование охранной сигнализации, находящейся на момент передачи помещения в аренду в исправном состоянии. Для обеспечения работоспособности сигнализации необходима установка новых приборов и извещателей, полный монтаж шлейфов сигнализации и прокладка кабель-каналов. Стоимость монтажных работ с учетом стоимости материалов составляет <данные изъяты> рублей, которые истец просит взыскать с ответчика. ИП Ананьевой А.В. не исполнялись обязательства по оплате коммунальной услуги по водоснабжению здания, оплаченную задолженность в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. истец просит взыскать в свою пользу с ответчика.

    В судебное заседание истец Соловьева Т.Е. не явилась, ее интересы представляет Оноприенко А.И., действующий на основании доверенности от 05.12.2012 г. (т. 1 л.д. 122), который поддержал заявленные требования.

    Ответчик ИП Ананьева А.В. и ее представитель Ананьев Д.В., действующий на основании доверенности от 11.01.2013 г. (т. 1 л.д. 167), в судебное заседание не явились, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте слушания дела. Интересы ответчика в судебном заседании представляет адвокат Гурова Н.А., действующая на основании ордера № 010494 от 18.01.2013 г. (т.1 л.д. 146), которая возражала против заявленных требований. Из пояснений представителя ответчика следует, что установленный п. 3.1 договора аренды размер арендной платы в сумме <данные изъяты> руб. по устному соглашению сторон с ДД.ММ.ГГГГ был уменьшен до <данные изъяты> рублей в месяц, а с ДД.ММ.ГГГГ - до <данные изъяты> руб. в месяц. Ответчик своевременно и в полном объеме производила уплату арендных платежей с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года в указанном выше размере. В ДД.ММ.ГГГГ года здание возвращено арендодателю без составления Акта приема-передачи. Поскольку с истцом Соловьевой Т.Е. были близкие доверительные отношения, то расписки в ежемесячном получении денежных средств, оплаченных в счет арендной платы, она не выдавала. Отдельные факты оплаты арендных платежей фиксировались в приложенной истцом к иску копии тетради расходов. ДД.ММ.ГГГГ Соловьевой Т.Е. переданы в счет оплаты арендной платы <данные изъяты> руб., о чем ею выдана расписка. Также ДД.ММ.ГГГГ истцу передавались <данные изъяты> руб., а ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> руб., что подтверждается представленными суду записями и не учтено истцом при расчете задолженности. Кроме того, в январе 2011 г. ответчиком своими силами и за свой счет осуществлен ремонт крыши, канализации и замена нагревательного элемента в котельной на сумму <данные изъяты> руб., которые должны быть зачтены в счет арендной платы. Задолженности по арендной плате перед истцом не имеется. Перепланировка и переустройство арендуемого здания <данные изъяты> под <данные изъяты> производились с устного согласия истца Соловьевой Т.Е., которая не возражала против проведения строительных работ. Стоимость восстановительного ремонта здания, определенную специалистом ФИО6, представители ответчика не оспаривали. С требованиями о взыскании стоимости работ по ремонту охранной сигнализации в сумме <данные изъяты> рублей, ответчик не согласен в связи с отсутствием доказательств ее неисправности и его вины в причинении вреда. На момент освобождения здания в ДД.ММ.ГГГГ года задолженности по оплате услуги по водоснабжению не имелось, в связи с чем, требования истца о взыскании <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., ответчик находит необоснованными. С требованиями о взыскании расходов по оплате услуг по оценке стоимости восстановительного ремонта и услуг по технической инвентаризации здания, ответчик не согласен.

    Суд, выслушав представителей сторон, допросив свидетелей Соловьева А.Ю., Пиляк И.Н., Божескову Н.В., исследовав и оценив материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Регламентированная ст. 1064 ГК РФ презумпция вины причинителя вреда предполагает, что доказательства отсутствия вины должен представить сам ответчик. Потерпевший представляет доказательства того, что ответчик является причинителем вреда или лицом, в силу закона обязанным возместить вред (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.01.29010 г. № 1).

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Пунктом 1 ст. 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Статья 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Пунктом 1 ст. 622 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (п. 2 ст. 622 ГК РФ).

Согласно п. 38 Информационного письма от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ, в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое пользование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Согласно статье 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением аналогичных правил.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества (абзац 3 пункта 1 статьи 655 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено:

Соловьева Т.Е. на основании решения Лужского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, является собственником здания <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., инв. №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 21, 135).

ДД.ММ.ГГГГ между Соловьевой Т.Е. (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Тринеевой А.В. (арендатором) был заключен договор аренды № здания <данные изъяты>, назначение: <данные изъяты>, <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., инв. №, расположенного по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 12-18).

    План здания является неотъемлемой частью договора, как Приложение 1 к нему ( п. 1.1.).

Перечень оборудования, находящегося в здании, технические требования к зданию и его характеристики установлены в Приложении 2 к договору, являющимся его неотъемлемой частью (п.п. 1.3.1, 1.3.2).

В соответствии с п. 1.4 договора срок аренды здания установлен 11 месяцев, в связи с чем, на основании ст. 651 ГК РФ, договор не подлежал государственной регистрации.

Согласно п. 5.1 договора, в случае, если за 1 месяц до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным на такой же срок на условиях, действующих в момент окончания срока действия настоящего договора. Количество сроков продления – не ограничено.

По условиям договора арендодатель принял на себя обязательства по первому требования арендатора с момента подписания договора передать во владение и пользование указанное в п. 1.1 здание по Акту приема-передачи (Приложение № 3 к настоящему договору), в котором должно быть подробно указано: техническое состояние здания на момент сдачи в аренду, перечень оборудования здания, не включенного в приложение 2, при наличии такового) (п. 2.1.1.).

В свою очередь арендатор обязался принять у Соловьевой Т.Е. арендуемое здание по Акту приема-передачи у арендодателя; обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования, находящихся в здании; не производить без разрешения арендодателя перепланировок и переоборудования капитального характера; содержать арендуемое здание и установленное в нем оборудование в исправности и надлежащем санитарном состоянии; не производить переустройства арендуемых помещений, изменение их целевого назначения; в установленные договором сроки производить оплату арендной платы и иных услуг; письменно сообщать арендодателю не позднее чем за 2 месяца о предстоящем освобождении здания, в том числе и его части); по истечении срока аренды, а также при расторжении настоящего договора по иным основаниям вернуть арендуемое здание арендодателю в технически исправном состоянии; вносить арендую плату; дополнительно оплачивать потребляемую электроэнергию, коммунальные и иные услуги; осуществлять сторожевую охрану здания самостоятельно и др. (п.п. 2.2.1-2.2.14 договора аренды).

Пунктами 3.1 и 3.2 договора аренды от 15.01.2011 г. установлена ежемесячная арендная плата в размере <данные изъяты> рублей, которая уплачивается арендатором в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ число каждого месяца и с ДД.ММ.ГГГГ числа по окончания соответствующего месяца равными долями по <данные изъяты> руб. путем перечисления на банковский счет или наличными денежными средствами из кассы арендатора.

За предоставление электроэнергии и иных коммунальных услуг арендатор обязан вносить соответствующую плату в форме предварительной оплаты за два месяца вперед из расчета планового потребления соответствующих коммунальных услуг (п. 3.4 договора аренды).

По условиям п. 5.2 договора, при прекращении договора аренды по любым основаниям, прием/передача здания осуществляется по акту приема-передачи – Приложение 3.

Согласно представленного в материалы дела Акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного сторонами, Соловьева Т.Е. передала ИП Тринеевой А.В. здание магазина по адресу: <адрес>, а ИП Тринеева А.В. приняла в аренду указанное здание в месте с имеющимся в помещении оборудованием, что соответствует положениям ст. 655 ГК РФ (т. 1 л.д. 18).

Как установил суд, в связи с заключением ДД.ММ.ГГГГ брака, Тринеева А.В. переменила фамилию на «Ананьева» (т. 1 л.д. 168).

В Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей имеются сведения об индивидуальном предпринимателе Ананьевой А.В. (т. 1 л.д. 238).

Как видно из материалов дела и не оспаривалось ответчиком, по истечению срока действия договора (ДД.ММ.ГГГГ) арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, на основании п. 5.1 договора, он был возобновлен на тех же условиях на срок 11 месяцев до отказа от договора аренды одной из сторон.

ДД.ММ.ГГГГ Соловьевой Т.Е. ценным письмом с описью вложений направлено уведомление об одностороннем расторжении договора аренды, приведении помещения магазина в прежнее состояние, погашении задолженности по арендной плате, задолженности за потребленные коммунальные услуги, которое возвращено истцу за истечением срока его хранения (т. 1 л.д. 61-63, т. 2 л.д. 21-24).

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено ценным письмом с описью о вложении требование о погашении задолженности по арендной плате и возмещении причиненных убытков в срок до ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 106-108).

ДД.ММ.ГГГГ Соловьева Т.Е. повторно ценным письмом с описью о вложении уведомила ответчика о расторжении договора в связи с ненадлежащим исполнением условий договора аренды, потребовав вернуть ключи от здания магазина до ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 109-110).

В соответствии с п. 5.3 договора аренды все уведомления и сообщения направляются сторонам в письменной форме. Уведомления и сообщения будут считаться доставленными надлежащим образом, если они посланы следующими способами: заказным/ценным письмом, или доставлены курьером или представителем стороны по договору по юридическим (почтовым) адресам сторон, указанным в договоре (т. 1 л.д. 16).

Таким образом, все направленные ценными письмами с описью о вложении в адрес ответчика требования и извещения, считаются доставленными ИП Ананьевой А.В. Согласно Акта приема-передачи ключей от ДД.ММ.ГГГГ, арендатором ИП Ананьевой Т.В. переданы 3 ключа от входных дверей, 2 ключа от сигнализации, один ключ от пластиковой двери нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>А (т. 1 л.д. 198). Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Поскольку Акт приема-передачи здания магазина от ИП Ананьевой А.В. истцу, составленный в порядке, установленном ст. 655 ГК РФ, суду не представлен, однако истец Соловьева Т.Е. в ходе слушания дела не оспаривала передачу ей здания магазина ДД.ММ.ГГГГ в подтверждение чего представила суду Акт приема-передачи ключей от арендованного здания от ДД.ММ.ГГГГ, суд исходит из того, что арендованное имущество возвращено истцу Соловьевой Т.Е. ДД.ММ.ГГГГ Учитывая, что здание возвращено арендодателю ДД.ММ.ГГГГ, что не оспорено истцом, арендодатель Соловьева Т.Е. в силу п. 2 ст. 622 ГК РФ вправе потребовать внесения арендной платы за все время пользования имуществом, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ Истцом произведен расчет задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ (дата заключения договора аренды и передачи имущества арендатору) по ДД.ММ.ГГГГ года включительно (т. 1 л.д. 185), что не противоречит требованиям ст. 622 ГК РФ. При этом, в подтверждение задолженности, истцом представлена копия тетради с записями о полученных в счет оплаты арендных платежей денежных сумм от ИП Ананьевой А.В. (т. 1 л.д. 19-20). Согласно указанных записей, ответчиком за период с ДД.ММ.ГГГГ произведена оплата денежных средств на общую сумму <данные изъяты> руб. Учитывая, что истец не оспаривала получение от ответчика Ананьевой А.В. в счет арендной платы денежных средств в сумме <данные изъяты> руб., суд признает данное обстоятельство установленным. Поскольку договором аренды установлен размер ежемесячной арендной платы в сумме <данные изъяты> рублей в месяц, истцом, с учетом получения в счет арендной платы <данные изъяты> руб., к взысканию заявлена задолженность по арендной плате в сумме <данные изъяты> руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, где <данные изъяты> руб. размер арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>+ (<данные изъяты> Х ДД.ММ.ГГГГ мес.))- <данные изъяты>). Ответчиком расчет арендной платы суду не представлен. Возражая против заявленных требований о взыскании задолженности по арендной плате, ответчиком представлены суду расписка Соловьевой Т.Е. от ДД.ММ.ГГГГ о получении в счет арендной платы <данные изъяты> руб. и два листка с записями о получении истцом <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. Из пояснений представителей ответчика следует, что указанные денежные средства переданы арендодателю в счет арендной платы в ДД.ММ.ГГГГ году (т.1 л.д. 219,220,221). Иных доказательств выплаты ИП Ананьевой А.В. арендной платы путем перечисления на банковский счет арендодателя или наличными денежными средствами из кассы, как предусмотрено п. 3.2 договора аренды, за весь период аренды суду не представлено. Поскольку истец Соловьева Т.Е. в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ не оспаривала факты получения от ответчика денежных средств в счет арендной платы в суммах <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб., согласно ст. 68 ГПК РФ, суд находит данные обстоятельства установленными. Учитывая, что ответчиком ИП Ананьевой А.В. каких-либо доказательств уплаты в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г. арендной платы из расчета <данные изъяты> руб. в месяц суду не представлено, суд исходит из доказательств, представленных истцом. Таким образом, ИП Ананьевой А.В. за весь период аренды здания магазина, оплачена арендная плата в сумме <данные изъяты> руб. (<данные изъяты>+<данные изъяты>+<данные изъяты>+ <данные изъяты>). Задолженность по арендной плате, с учетом выплаченных сумм, составляет <данные изъяты> руб. (<данные изъяты>+ (<данные изъяты> Х ДД.ММ.ГГГГ мес.))- <данные изъяты>). Принимая во внимание, что истцом не были изменены заявленные требования в части размера заявленной к взысканию задолженности с учетом признания фактов получения денежных средств в суммах <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб., заявленные Соловьевой Т.Е. требования о взыскании задолженности по арендной плате подлежат частичному удовлетворению в сумме <данные изъяты> руб. Доводы представителей ответчика о том, что в счет арендной платы должны быть зачтены понесенные в ДД.ММ.ГГГГ года затраты на проведение ремонта крыши арендованного здания в сумме <данные изъяты> руб., ремонта канализации в сумме <данные изъяты> руб. и замены тена в котле в сумме <данные изъяты> руб., суд не принимает во внимание, поскольку несение ответчиком расходов в указанных суммах не подтверждено доказательствами. Кроме того, согласно п. 2.2.4 договора аренды и ст. 616 ГК РФ обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии, производству текущего ремонта и несению расходов по содержанию имущества, возложена на арендатора. Пунктом 2.1.4 договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя возместить или зачесть в счет арендной платы понесенные арендатором расходы лишь в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий, произошедших по вине арендодателя. При принятии здания по акту приема-передачи, арендатором согласно п. 2.2.1 договора аренды, не перечислены какие-либо причины, не позволяющие принять здание или не позволяющие использовать здание по назначению и не сделаны соответствующие записи в акте. Доводы представителей ответчика, согласно которых установленный п. 3.1 договора аренды размер арендной платы в сумме <данные изъяты> руб. по устному соглашению сторон с ДД.ММ.ГГГГ был уменьшен до <данные изъяты> рублей в месяц, а с ДД.ММ.ГГГГ - до <данные изъяты> руб. в месяц, суд находит несостоятельными, поскольку в силу ст. 56 ГПК РФ допустимых доказательств изменения по соглашению сторон установленного договором аренды размера арендной платы, суду не представлено. Ответчик не производил оплату арендных платежей более двух расчетных периодов, что им не опровергнуто в ходе слушания дела и в силу п. 1.8 договора был предупрежден о расторжении договора ДД.ММ.ГГГГ Пунктом 1.8 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор по основаниям, установленным действующим законодательством РФ, предупредив об этом арендатора не менее чем за два месяца до предполагаемой даты расторжения договора. Арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор в случае, если арендатором не уплачена арендная плата за два расчетных периода (или ее часть), предупредив арендатора о дате расторжения за 15 (пятнадцать) дней. Арендатор обязан освободить здание и вывезти принадлежащее ему имущество при расторжении, а также по окончании срока действия договора. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. В пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, из общих норм Гражданского кодекса, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором. Из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Перечисленные извещения свидетельствуют о том, что арендодатель направлял арендатору письменные предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок, а также о том, что имущество не было возвращено арендодателю в порядке, установленном договором и законом – по акту приема-передачи.

Ответчиком на полученные извещения не было заявлено возражений о том, что имущество из аренды возвращено Соловьевой Т.Е.

Ссылаясь на возврат здания <данные изъяты> истцу в ДД.ММ.ГГГГ года, ответчиком не представлено доказательств в подтверждение подобных обстоятельств.

Ссылки ответчика на предупреждение истца в ДД.ММ.ГГГГ года о предстоящем освобождении здания суд находит несостоятельными, поскольку доказательств имеющихся возражений суду не представлено, в том время как в силу п. 2.2.8 договора аренды арендатор обязан письменно сообщить арендодателю, не позднее чем за ДД.ММ.ГГГГ месяца, о предстоящем освобождении здания (в том числе его части) как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном прекращении.

Поскольку договором предусмотрен ДД.ММ.ГГГГ-дневный срок предупреждения о дате расторжения договора, датой расторжения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ является ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям п. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды, ответчик принял на себя обязательство дополнительно оплачивать коммунальные и иные услуги.

Согласно счета № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «<данные изъяты>» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имелась задолженность по оплате за водоснабжение в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. (т. 1 л.д. 157).

Указанная задолженность оплачена истцом Соловьевой Т.Е. в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., в подтверждение чего представлена квитанция и фискальный чек (т. 2 л.д. 1).

Учитывая, что объект аренды передан истцу лишь ДД.ММ.ГГГГ, суд находит обоснованными требования Соловьевой Т.Е. о взыскании с ответчика оплаченной задолженности за водоснабжение здания, образовавшейся до момента передачи здания истцу.

Истец просит взыскать сумму задолженности в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., что менее фактически уплаченной суммы.

Согласно ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. В связи с чем, с Ананьевой А.В. подлежит взысканию в пользу Соловьевой Т.Е. заявленная к взысканию сумма в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Как видно из экспликации к поэтажному плану здания, имеющейся в Техническом паспорте объекта аренды от ДД.ММ.ГГГГ, здание <данные изъяты> на момент сдачи в аренду состояло из 13 помещений, отраженных в поэтажном плане здания с указанием их площади, конфигурации, местоположения дверных проемов и окон (т. 1 л.д. 22-29).

Согласно Технического паспорта, составленного Лужским филиалом БТИ на ДД.ММ.ГГГГ года, здание <данные изъяты> состоит из <данные изъяты> помещений, их площадь и конфигурация, количество дверных и оконных проемов изменились (т. 1 л.д. 206-212).

В ходе слушания дела, представителями ответчика не оспаривался факт проведения перепланировки арендованного здания ответчиком. Возражая против заявленных требований о возмещении стоимости восстановительного ремонта здания для приведения его в первоначальное состояние, представители ответчика ссылались на получение от истца устного согласия на перепланировку.

Поскольку ответчиком не оспорен факт проведения перепланировки здания <данные изъяты>, суд находит данное обстоятельство установленным.

В силу ст. 56 ГПК РФ, доказательств получения ответчиком письменного разрешения арендодателя Соловьевой Т.Е., в соответствии с п. 2.2.3 договора аренды, суду не представлено.

Также не представлены суду и доказательства наличия проекта перепланировка здания, согласованного в установленном законом порядке с компетентными органами.

Таким образом, на момент прекращения договора аренды, нежилое здание Соловьевой Т.Е. находится в состоянии, не соответствующем данным Технического паспорта ДД.ММ.ГГГГ года и не может быть передано арендодателю в том состоянии, в котором его получил арендатор, как предусмотрено ст. 622 ГК РФ.

В силу положений ст. 1064 ГК РФ, доказательства отсутствия вины в причинении вреда истцу, должен представить ответчик.

В ходе слушания дела ответчиком предусмотренными гражданским процессуальным законодательством способами не опровергнуто, что за период пользования арендованным имуществом были разобраны имеющиеся стены помещений внутри здания; повреждена внутренняя поверхность кирпичной стены внутри здания; установлены новые перегородки из кирпича и пенобетона, которые частично облицованы гипроком и ПВХ-панелями, а частично установлен каркас из брусьев для дальнейшей облицовки; организован дополнительный вход в здание с улицы путем разбора существующего окна; внутри здания установлена барная стойка; установлены мойки и проложены к ним трубы канализации; установлены дополнительные дверные проемы, а отдельные имеющиеся дверные проемы ликвидированы; устроена цементная стяжка, в результате чего увеличилась высота пола отдельных помещений; разбита напольная керамическая плитка; в помещении котельной установлены дополнительные трубы для теплоснабжения ранее неотапливаемых помещений; повреждены откосы и стены; оставлены выбоины в полу.

Стоимость восстановительного ремонта здания, согласно локальной сметы, составленной специалистом ФИО6, равна <данные изъяты> руб. (т. 1 л.д. 32-49).

Указанную смету суд принимает в качестве доказательства стоимости восстановительного ремонта принадлежащего истцу здания, т.к. нет оснований сомневаться в ее достоверности.

Ответчик не оспорил размер ущерба, не просил назначить судебную экспертизу для его определения, о чем представил суду письменное заявление (т. 1 л.д. 223). Таким образом, ответчик в силу ст. 56 ГПК РФ не представил доказательства, опровергающие доводы истца о причинении в результате проведенной перепланировки ущерба зданию <данные изъяты> в сумме <данные изъяты> руб.

Доводы представителей ответчика о чинении истцом препятствий в приведении за счет средств арендатора здания в прежний вид, суд находит несостоятельными и не нашедшими своего подтверждения.

    При установленных обстоятельствах, суд находит требования истца о взыскании с ИП Ананьевой А.В. в возмещение причиненного зданию вреда <данные изъяты> руб., подлежащими удовлетворению.

Локальная смета, составленная специалистом ФИО6 о стоимости восстановительного ремонта здания, необходима была истцу для обращения в суд за защитой нарушенных прав и судом принята во внимание при определении размера подлежащего взысканию в пользу Соловьевой Т.Е. ущерба, в связи с чем, оплата услуг по оценке восстановительного ремонта здания в сумме <данные изъяты> руб. (т. 1 л.д.158) является необходимыми расходами истца, в связи с чем, данная сумма подлежит взысканию с ИП Ананьевой А.В. в пользу Соловьевой Т.Е.

К необходимым расходам истца суд относит и оплату услуг Лужского филиала БТИ по проведению на момент рассмотрения дела технической инвентаризации здания <данные изъяты>, по результатам которой выданы Технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ и справка, представленные в материалы дела.

Названные документы подтверждают факт проведения перепланировки сданного в аренду ответчику здания <данные изъяты>.

В пользу Соловьевой Т.Е. суд взыскивает стоимость оплаченных истцом услуг по инвентаризации в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп, в подтверждение чего в материалы дела представлены квитанция от ДД.ММ.ГГГГ, договор возмездного оказания услуг (т. 1 л.д. 158, 190-195).

Согласно договора на выполнение подрядных работ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «<данные изъяты>» и ИП ФИО13, в здании магазина по адресу: <адрес> произведен монтаж охранной сигнализации, стоимостью <данные изъяты> рублей (т. 2 л.д. 3-9).

Из плана установки оборудования видно наличие и местоположение индикаторов (т. 2 л.д. 8).

В карточке объекта в качестве лиц, ответственных за сигнализацию, указана, в том числе ответчик Ананьева А.В. (т. 2 л.д. 6-7).

Согласно п. 2.2.13 договора аренды, арендатор обязан осуществлять сторожевую охрану здания, самостоятельно.

Согласно Акта технического состояния охранной сигнализации от ДД.ММ.ГГГГ, в арендованном ответчиком здании повреждено оборудование охранной сигнализации. На ДД.ММ.ГГГГ года охранная сигнализация находится нерабочем состоянии. Для обеспечения работоспособности сигнализации необходима установка новых приборов и извещателей, полный монтаж шлейфов сигнализации и прокладка кабель-каналов. Стоимость монтажных работ с учетом стоимости материалов составляет <данные изъяты> рублей (т. 2 л.д. 2).

Как установлено судом, здание <данные изъяты> передано истцу ДД.ММ.ГГГГ, при этом, ответчиком самовольно произведена перепланировка здания <данные изъяты>, в результате которой причинен ущерб. При передаче здания в аренду имеющееся оборудование, в том числе сигнализация, находились в исправном состоянии, что отражено в условиях договора аренды и не опровергнуто исследованными судом доказательствами. В связи с чем, суд находит установленным, что имеющиеся повреждения в системе охранной сигнализации причинены по вине ответчика в период пользования арендованным имуществом, который обязан возместить вред.

    Доказательств отсутствия вины в повреждении системы охранной сигнализации, ответчик Ананьева А.В., суду не представила.

При установленных обстоятельствах, суд находит требования Соловьевой Т.Е. о взыскании причиненных убытков в сумме <данные изъяты> руб., подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью стороной статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Исковые требования Соловьевой Т.Е. судом удовлетворены частично, в связи с чем, с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., подтвержденные квитанциями (т. 1 л.д. 6, 188).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Соловьевой Т.Е., удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ананьевой А.В.в пользу Соловьевой Т.Е.:

<данные изъяты> руб. – в счет возмещения задолженности по арендной плате;

<данные изъяты> руб. – в счет возмещения стоимости восстановительного ремонта здания;

<данные изъяты> руб. – в счет возмещения стоимости монтажных работ в системе охранной сигнализации;

<данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. – в счет возмещения расходов по оплате услуг по технической инвентаризации здания;

<данные изъяты> руб. – в счет возмещения расходов по оплате услуг оценки стоимости восстановительного ремонта здания;

<данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. – в счет возмещения оплаты за водоснабжение;

<данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. – в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований Соловьевой Т.Е., отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Ленинградский областной суд через Лужский городской суд

Председательствующий: подпись

В окончательной форме решение принято 22 апреля 2013 года

Председательствующий: подпись