Решение по делу № 2а-2415/2016 ~ М-2505/2016 от 22.04.2016

Дело № 2а-2415/16                      17 мая 2016 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Смольнинский районный суд г. Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Матусяк Т.П.,

с участием адвоката Полетаева Д.Н.,

при секретаре Азбековой М.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Красномовца А.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании незаконным отказа

У С Т А Н О В И Л:

    Красномовец А.В. обратился в суд с указанным административным исковым заявлением.

Административное исковое заявление обосновано тем, что 02.12.2015 года Красномовец А.В. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи земельного участка б/н от 06.04.2012 года, заключенного между Красномовцем А.В. и ФИО1, в отношении объекта недвижимого имущества (земельного участка), расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв. м.

Уведомлением Управления Росреестра по Санкт-Петербургу б/н от 07.12.2015 года административный истец информирован о приостановлении государственной регистрации в связи с возникновением сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав.

13.01.2016 года Красномовец А.В. отказано в переходе права собственности.

Красномовец А. В. считает указанное решение Управления Росреестра по Санкт-Петербургу незаконным по следующим основаниям.

06.04.2012 года между Красномовец А.В. и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>.

В связи с уклонением ФИО1 от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, Красномовец А. В. обратился в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с требованием об обязании совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка.

Заочным решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга по делу № от 26.08.2015 года постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> от ФИО1 к Красномовцу А.В. на основании договора купли-продажи земельного участка от 06.04.2012 года, а также установлено, что договор купли-продажи в установленном законом порядке недействительным либо незаключенным не признавался.

Для государственной регистрации перехода права собственности в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу Красномовец А.В., во исполнение требований статей 17-18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», были представлены все необходимые и имеющиеся у Красномовца А.В. документы, в том числе заочное решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга по делу № от 26.08.2015 года.

13.01.2016 года Управление Росреестра по Санкт-Петербургу приняло решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, поскольку на государственную регистрацию предоставлен только один экземпляр-подлинник и одна копия договора купли-продажи, а также не представлены подлинник и надлежащим образом заверенная копия документа, подтверждающего отказ ФИО2 воспользоваться правом преимущественной покупки отчуждаемого ФИО1 имущества, подлинник и надлежащим образом заверенная копия нотариально удостоверенного согласия супруга ФИО1 на продажу принадлежащего ей имущества.

Красномовец А. В. лишен возможности представить в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу второй экземпляр-подлинник договора купли-продажи земельного участка, подлинник и надлежащим образом заверенную копию документа, подтверждающего отказ ФИО2 воспользоваться правом преимущественной покупки отчуждаемого ФИО1 имущества, подлинник и надлежащим образом заверенную копию нотариально удостоверенного согласия супруга ФИО1 на продажу принадлежащего ей имущества, поскольку указанные документы находятся у другой стороны договора - ФИО1, которая уклоняется от совершения действий по дарственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, что было установлено заочным решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 26.08.2015 года.

При этом в тексте заочного решения Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 26.08.2015 года допущена описка относительно удостоверения договора купли-продажи нотариусом. В материалы дела № был представлен договор купли-продажи земельного участка б/н от 06.04.2012 года, составленный в простой письменной форме.

Более того Управление Росреестра по Санкт-Петербургу было привлечено к участию в деле № в качестве третьего лица, возражений относительно требований Красномовца А.В. не представляло.

Административный истец просит суд признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 13.01.2016 года об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи земельного участка б/н от 06 апреля 2012 года в отношении объекта недвижимого имущества (земельного участка), расположенного по адресу: <адрес>; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи земельного участка б/н от 06 апреля 2012 года в отношении объекта недвижимого имущества (земельного участка), расположенного по адресу: <адрес>.

Представитель административного истца по доверенности адвокат Полетаев Д.Н. в судебное заседание явился, административный иск поддерживает.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Санкт-Петербургу Сергеева Н.М. в судебное заседание явилась, иск не признает, суду пояснила, что отказ является законным и обоснованным по основаниям в нем изложенным.

Представитель административного ответчика представила суду письменные возражения на административное исковое заявление, согласно которых Заявитель обратился в Управление с заявлением о регистрации права собственности на Объект.

07.12.2015 года Управление уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации.

13.01.2016 года Управление сообщило заявителю об отказе в государственной регистрации перехода права собственности.

В качестве документа, являющегося в соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о регистрации основанием для проведения государственной регистрации, представлен договор купли-продажи земельного участка от 06.04.2012 года.

По условиям данного договора ФИО1 продала Красномовец А.В. земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по вышеуказанному адресу.

По сведениям ЕГРП ФИО1 является правообладателем <данные изъяты> долей в праве собственности на земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

По сведениям государственного кадастра недвижимости кадастровый номер № присвоен земельному участку по вышеуказанному адресу, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Пунктом 1 статьи Земельного кодекса РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, ФИО1 вправе совершать сделки по распоряжению принадлежащей ей <данные изъяты> долями в праве собственности на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по вышеуказанному адресу.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

По сведениям ЕГРП правообладателем земельного участка, расположенного по указанному выше адресу, общей площадью <данные изъяты> кв.м, также является ФИО2.

Между тем, подлинник и надлежащим образом заверенная копия документа, подтверждающего отказ ФИО2 воспользоваться преимущественным правом покупки отчуждаемого продавцом ФИО1 имущества, или же документы, подтверждающие извещение продавцом данного лица о намерении совершить сделку по продаже принадлежащей ей доли в праве собственности на земельный участок по указанному выше адресу с указанием всех существенных условий данной сделки (уведомление с документами, подтверждающими отправление данного уведомления или получение его адресатом), в соответствии с нормами действующего законодательства, не представлены.

В силу п. 5 ст. 18 Закона о регистрации необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Договор купли-продажи земельного участка от 06.04.2012 года представлен в одном экземпляре-подлиннике и в одном копии. Второй подлинный экземпляр не представлен.

Вместе с тем, представлено заочное решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 26.08.2015 года, вынесенного по делу №, вступившего в законную силу 07.10.2015 года, из которого следует, что предметом судебного разбирательства являлось исполнение продавцом обязанностей, возникших из договора купли-продажи земельного участка от 06.04.2012 года, удостоверенного нотариусом нотариального округа Санкт- Петербурга ФИО3, зарегистрированного в реестре нотариальных действий №.

Для проведения государственной регистрации представлен договор купли-продажи земельного участка от 06.04.2012 года, составленный в простой письменной форме, который не содержит сведений о нотариальном удостоверении данного документа.

Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ не представлен подлинник и надлежащим образом заверенная копия нотариального удостоверенного согласия супруга продавца ФИО1 на продажу принадлежащего ей имущества (доли в праве собственности на земельный участок по вышеуказанному адресу).

В случае, если ФИО1 на момент приобретения, выплаты денежных средств по договору передачи земельного участка в общую долевую собственность граждан от 27.12.2011 года не состояла в зарегистрированном браке либо доля в праве собственности на земельный участок является личным имуществом данного лица (в результате раздела общего имущества супругов, заключения брачного договора), то необходимо представить документы, подтверждающие данный факт.

    Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, суд находит административное исковое заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

    13.01.2016 года Красномовцу А.В. отказано в государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 06.04.2012 года в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.

    Отказ основан на абз. 4 и абз. 10 п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и обусловлен тем, что в договоре купли-продажи указано, что ФИО1 продала Красномовцу А.В. земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м.

    Вместе с тем, ФИО1 является собственником <данные изъяты> долей в праве собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м.

    Сособственником ФИО1 является ФИО2, в отношении которого не представлены документы, подтверждающие то, что ему была предоставлена возможность реализовать право преимущественной покупки.

    Не представлен второй экземпляр-подлинник договора купли-продажи, а также согласие супруга продавца на продажу имущества.

    Суд полагает, что данное решение регистрирующего органа является законным и обоснованным, принято в пределах установленной законом компетенции административного ответчика.

    В силу абз. 3 п. 1 ст. 13 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, проверка законности сделки и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Согласно абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.

    В п. <данные изъяты> договора купли-продажи земельного участка от 06.04.2012 года, указано, что продавец продал принадлежащий ему земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной по адресу: <адрес>.

    Вместе с тем, по сведениям государственного кадастра недвижимости кадастровый номер № присвоен земельному участку, расположенному по указанному адресу и имеющему общую площадь <данные изъяты> кв. м.

    При этом истец не оспаривает, что ФИО1 является собственником доли в праве собственности на указанный земельный участок, вторым собственником которого является ФИО2.

    В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

    Таким образом, при отсутствии в договоре указания на принадлежащую ФИО1 долю в праве собственности на земельный участок, условие о недвижимом имуществе является не согласованным сторонами, а договор, соответственно, не считается заключенным.

    Суд полагает, что указанные обстоятельства, препятствовали государственной регистрации и в связи с наличием противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, поскольку ФИО1 не является собственником земельного участка площадью 658 кв. м.

Отсутствие указания в договоре купли-продажи на то, что ФИО1 является собственником доли в праве собственности на земельный участок, привело также к нарушению прав сособственника, имеющего преимущественное право покупки указанных долей.

Указанное свидетельствует об обоснованности выводов государственного регистратора о несоответствии договора и действий продавца требованиям закона.

Абзацем 3 части 1 статьи 17 Закона о регистрации установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Как установлено пунктом 5 статьи 18 Закона о регистрации, необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

При этом согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Таким образом, отсутствие второго подлинного экземпляра договора, являющегося основанием возникновения права собственности, является нарушением приведенных положений Закона, правомерно положено административным ответчиком в основу решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности.

Указанные обстоятельства являлись достаточным основанием для принятия решения об отказе в государственной регистрации.

Учитывая вышеизложенное и, руководствуясь ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении административного искового заявления Красномовца А.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании незаконным отказа, отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:                              Т.П. Матусяк