Решение по делу № 2-928/2016 от 19.01.2016

Дело № 2- 928\2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Красноармейский районный суд г. Волгограда

в составе председательствующего судьи Снегиревой Н.М.

при секретаре Юриной А.В.

с участием представителя ответчика по доверенности Очаковского М.Л.,

29 февраля 2016года рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Волгограде гражданское дело по иску Администрации Волгограда к Орлову К.Ю. о взыскании задолженности по арендной плате и встречному иску Орлова К.Ю. к администрации Волгограда о признании договора аренды не заключенным.

У С Т А Н О В И Л :

Администрация Волгограда обратилась в суд с иском к ответчику Орлову К.Ю. о взыскании задолженности по арендной плате за землю.

В обосновании иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Волгограда и Орловым К.Ю. заключен договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный в Красноармейском районе г. Волгограда по ул. 40 лет ВЛКСМ, 74а для эксплуатации одноэтажного кирпичного цеха с пристройкой, кирпичного гаража, двух бетонных цистерн, кирпичного забора, кирпичной подпорной стенки, сроком до ДД.ММ.ГГГГ..

Указанным договором аренды предусмотрено обязанность внесения арендной платы за пользование земельным участком.

Несмотря на факт использования земельного участка, ответчик не производил оплату платежей за пользование земельным участком, в связи с чем, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в размере <данные изъяты>

За просрочку платежей ответчику начислена неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>..

Общая сумма задолженности составила <данные изъяты> руб., которая ответчиком до настоящего времени не уплачена.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском в суд.

В этой связи, просит взыскать с ответчика указанную сумму задолженности.

Истец- представитель администрации Волгограда надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, просит дело рассмотреть в его отсутствие, требования поддерживает.

Ответчик Орлов К.Ю. надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, доверив представлять свои интересы представителю.

Представитель ответчика по доверенности Очаковский М.Л. в судебном заседании иск не признал, показав суду, что Орлов К.Ю., действительно, является собственником недвижимого имущества, расположенного по <адрес>

Не отрицая факта заключения договора аренды земельного участка и факта его использования, суду показал, что данный договор не прошел государственную регистрацию, а поэтому считается незаключенным. До настоящего времени в ЕГРП имеется запись о государственной регистрации договора аренды данного земельного участка с ООО ПК «Нико». По указанным основаниям, встречные требования, согласно которым просит признать договор аренды незаключенным. Данные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.

Третье лицо- представитель Департамента земельных ресурсов администрации Волгограда надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, причин своей неявки суду не сообщил, возражений по существу спора не представил.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пп.7п.1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с п.1ст.65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как следует из статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В судебном заседании установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с договором купли-продажи Орлов К.Ю. является собственником одноэтажного кирпичного здания производственного цеха, площадью <данные изъяты> кв.м.. с пристройкой, кирпичным гаражом, двумя бетонными цистернами, кирпичным забором, кирпичной подпорной стенкой, расположенных по <адрес> (л.д. 33).

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Волгограда и Орловым К.Ю. заключен договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по <адрес> ( л.д.8).

Согласно условиям договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает указанный земельный участок в долгосрочную аренду сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что арендная плата начинает исчисляться с момента выхода постановления администрации Волгограда или распоряжения руководителя департамента муниципального имущества администрации Волгограда о предоставлении земельного участка в аренду.

Пунктом 4.2 договора арендатор обязан в 2-х месячный срок зарегистрировать настоящий договор в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Волгоградской области (л.д.9).

Тем не менее, как достоверно установлено судом, в нарушение требований закона ( ст. 609 ГК РФ) договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не проходил в установленном законом порядке государственную регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

Кроме того, в приложенных к договору аренды материалах отсутствует акт приема-передачи ответчику в аренду спорного земельного участка.

Из выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что спорный земельный участок в соответствии с договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ находится в пользовании Производственно-строительной компании «НИКО» ( л.д.34-35).

Настаивая на удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, истец утверждал, что, заключая договор купли-продажи недвижимости, стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора. Следовательно, следует иметь в виду, что оно связано их обязательством, которое может быть произвольно изменено одной из сторон.

Поскольку Орлов К.Ю. принял условия договора аренды, он обязан вносить арендную плату на условиях данного договора аренды.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по следующим основаниям.

В соответствии с ч.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч.2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исходя из положений ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Статья 26 данного Закона предусматривает, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Анализ вышеприведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что государственной регистрации при заключении договора аренды недвижимого объекта подлежит именно ограничение (обременение) права, т.е. сам договор.

Как разъяснено в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и ВАС Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. С

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что поскольку договор аренды был составлен на срок более одного года, он подлежал обязательной государственной регистрации.

Однако в установленном порядке договор аренды не прошел государственную регистрацию, в связи с чем, в силу прямого указания закона является незаключенным.

В условиях признания незаключенным договора аренды земельного участка невозможны ни его расторжение, ни изменение, не пролонгация, поскольку незаключенный договор не порождает для сторон, их подписавших, какие-либо права и обязанности.

Поскольку основанием для уплаты арендных платежей и признания таких расходов в налоговом учете является заключенный договор аренды, то правовые основания для взыскания арендной платы, рассчитанной на основании не зарегистрированного в установленном порядке договора аренды, отсутствуют.

В этой связи, суд находит требования ответчика о признании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Таким образом, исходя из изложенного, по мнению суда, оснований для взыскания с Орлова К.Ю. задолженности по арендной плате по основаниям, указанным истцом, у суда не имеется, поскольку договор аренды является незаключенным, договорные отношения между сторонами отсутствовали.

По мнению суда, истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.

Вместе с тем, как установлено судом и следует из материалов дела, являясь собственником недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, которым фактически пользуется ответчик без оформления каких-либо договорных правоотношений с лицом, владеющим таким участком, обязанности по внесению соответствующих платежей порождает у пользователя неосновательное обогащение в смысле ст. 1102 ГК РФ, подлежащее возмещению в установленном законом порядке титульному собственнику такого участка.

Согласно ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом.

Из содержания искового заявления следует, истец настаивает на удовлетворении требований о взыскании с ответчика именно арендной платы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, а, также учитывая, что требования о взыскании неосновательного обогащения не являлись предметом настоящего иска, законных оснований для выхода за пределы заявленных требований в настоящем деле не имеется.

При этом, суд считает, что данные обстоятельства не лишают истца возможности защитить свои права иным способом, предусмотренным законом.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Администрации Волгограда к Орлову К.Ю. о взыскании задолженности по аренде земельного участка – отказать.

Встречные требования Орлова К.Ю. к администрации Волгограда о признании договора аренды земельного участка незаключенным – удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по ул. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г. незаключенным.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Красноармейский районный суд г. Волгограда в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 01 марта 2016 г.

Председательствующий: Снегирева Н.М.