Решение по делу № А81-4845/2008 от 27.03.2009

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа

629008, г. Салехард, ул. Чубынина, 37-а

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Салехард                                                                                          Дело № А81-4845/2008

«27» марта 2009 года

резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2009 года                                                                                                                                                                   

Арбитражный суд  Ямало-Ненецкого автономного округа в составе: судьи, председательствующего в судебном заседании, Каневой И.Д.

при ведении протокола судебного заседания судьей Каневой И.Д.,

рассмотрев в судебном заседании  дело по исковому заявлению предпринимателя Карпова Алексея Владимировича

к  предпринимателю Кушниренко  Татьяне Владимировне

о признании недействительным договора купли-продажи торгового павильона от 12 марта 2007 года,

при участии в судебном заседании:

от истца представителя Попова А.Н. по доверенности рег. № 285 от 20.09.2009 года

от ответчика: представителя Решетило Р.М. по доверенности  рег. № 767 от 03.02.2009 года,

у с т а н о в и л:

             Предприниматель Карпов Алексей Владимирович предъявил исковые требования к предпринимателю Кушниренко  Татьяне Владимировне о признании недействительным договора купли-продажи торгового павильона от 12 марта 2007 года.

            До рассмотрения дела по существу истец уточнил исковые требования. Просит также применить последствия недействительности сделки, предусмотренные ч. 2 ст. 167 ГК РФ.

            Исковые требования мотивированы тем, что при заключении договора ответчик не могла распоряжаться имуществом, поскольку торговый павильон  находился в залоге, а кредитные обязательства  Кушниренко Т.В. перед банком не были исполнены. Также считает, что договор являлся фиктивным, так как подписывался сторонами только в целях получения им разрешения на право торговли, не соответствовал требованиям ст. 554, 555 ГК РФ, так как в договоре была неправильно указана площадь торгового павильона и была неправильно зафиксирована цена, поскольку  фактически стороны договорились, что стоимость павильона составляет 9 000 000 рублей. Кроме того, договор не прошел государственную регистрацию, что, по мнению истца, влечет его недействительность на основании ч. 1 ст. 165 ГК РФ. Утверждает, что он уплатил по договору 5 911 000 рублей.

            Ответчик, не признавая исковые требования, представила отзыв на иск, в котором указывает на то, что стороны от исполнения договора отказались по взаимному согласию. Ссылку истца на нарушение  требований ст. 554, 555 ГК РФ считает несостоятельной, так как предмет договора был определен, поскольку имеется технический паспорт, определена цена. Не принимая довод о том, что сделка не могла пройти государственную регистрацию, указала на то, что перерегистрация права собственности на недвижимое имущество с указанием существующего ограничения допускается, что подтверждается тем, что в настоящее время торговый павильон продан другому индивидуальному предпринимателю. Факт перечисления денежных средств в сумме 5 911 000 рублей считает недоказанным.

            В судебном заседании  представитель истца основания для признания сделки недействительной дополнил тем, что на совершение сделки не получено согласие супруги, чем нарушены требования ст. 35 Семейного кодекса РФ, а также тем, что сделка являлась мнимой, а потому ничтожной в силу ст. 170 ГК РФ. Просит применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с ответчика в пользу истца 5 911 000 рублей.

            Представитель ответчика в судебном заседании требования не признал, подтвердив доводы отзыва на иск.

            Рассмотрев представленные в дело документы, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично.    Выводы суда основаны на следующем.

            Как видно из материалов дела 12 марта 2007 года  между Кушниренко Т.В. (продавцом) и Карповым А.В. (покупателем) был заключен договор № 3 купли-продажи торгового павильона, в соответствии с которым продавец обязалась продать, а покупатель купить  торговый павильон, находящийся по адресу: г. Лабытнанги, ул. Обская, с общей полезной площадью 243,24 кв.м. Цена договора составляла 2 500 000 рублей. В договоре был указан земельный участок, на котором находился торговый павильон.

            12 марта 2007 года стороны подписали акт приема-передачи торгового павильона.

Суд признает договор купли-продажи торгового павильона от 12 марта 2007 года недействительным, руководствуясь следующим.

 Как видно из представленных в дело документов, 16.12.2004 года между Акционерным Западно-Сибирским коммерческим банком открытое акционерное общество («Запсибкомбанк» ОАО) – залогодержателем и предпринимателем Кушниренко Т.В. – залогодателем был заключен договор залога недвижимого имущества, в соответствии с которым Кушниренко Т.В. с целью обеспечения обязательства по договору кредитной линии № 1826428/04Л от 02.11.2004 года передала в залог Банку торговый павильон, находящийся по адресу: город Лабытнанги, ул. Обская, общей площадью 217,9 кв.м., и право аренды земельного участка, на котором расположен торговый павильон, площадью 487,0 кв.м.

Договор залога был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.12.2004 года, регистрационная запись № 89-01/09/2004-549, что подтверждается письмом Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам (Лабытнангский отдел) от 23.10.2008 года.

Согласно этому же письму регистрационная запись об ипотеке была погашена на основании совместного заявления залогодержателя «Запсибкомбанк» ОАО и залогодателя Кушниренко Т.В. от 16 апреля 2007 года.

Следовательно, договор купли-продажи № 3 торгового павильона от 12 марта 2007 года был заключен истцом и ответчиком в период действия договора залога этого павильона от 16.12.2004 года.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только  с согласия залогодержателя.

Ответчиком не представлено доказательство того, что ею было получено разрешение залогодержателя на отчуждение торгового павильона на дату заключения договора купли-продажи – 12 марта 2007 года. Из ответа, полученного от «Запсибкомбанк» ОАО по ходатайству истца видно, что Банк не имеет возможности предоставить копию документа, подтверждающего дачу согласия на реализацию заложенного имущества в связи с тем, что такой документ в Салехарском филиале не сохранился.

Поскольку «Запсибкомбанк» ОАО не утверждает и подтверждает того, что  ответчику было дано согласие на отчуждение объекта залога истцу, а ответчик такие доказательства не представил и довод истца не оспорил, суд, оценив указанные обстоятельства в совокупности, пришел к выводу о том, что договор купли-продажи торгового павильона № 3 от 12 марта 2007 года был заключен без согласия залогодержателя.

На этом основании договор противоречит требованиям ч. 2 ст. 346 ГК РФ и в соответствии со ст. 168 ГК РФ должен быть признан недействительным в силу его ничтожности.

В остальной части доводы истца не принимаются по следующим основаниям.

Согласно ст. 170 ГК РФ  мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, является ничтожной.

Сторонами был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости. Как видно из представленных в дело документов, договор сторонами исполнялся, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи торгового павильона от 12 марта 2007 года, заключением истцом договора кредитования от 03.04.2007 года, в соответствии с которым истцу был предоставлен кредит «Запсибкомбанк» ОАО в размере 3000000 рублей для приобретения нежилого помещения, передачей истцом денежных средств ответчику в счет оплаты по договору купли-продажи, на что указывает истец в исковом заявлении.

При таких обстоятельствах нельзя признать, что договор от 12 марта 2007 года заключался сторонами лишь для вида и без намерения создать правовые последствия. Оснований для признания его мнимой сделкой нет.

Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и сделок с ним. В статье 131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Гражданским кодексом РФ и федеральными законами предусмотрены случаи, когда государственной регистрации подлежат договоры. В частности, к таким договорам Гражданский кодекс РФ относит договоры продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК РФ), договоры дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК РФ).

Договоры купли-продажи нежилых зданий (помещений) государственной регистрации не подлежат, поэтому ссылка истца на ст. 165 ГК РФ является необоснованной.

Суд не принимает также доводы истца о том, что договор купли-продажи является недействительным в связи с неправильным указанием площади торгового павильона и цены договора.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество. В договоре указано наименование имущества, место его расположения. У сторон при его заключении и исполнении  не возникли разногласия в определении объекта продажи - торгового павильона. Площадь торгового павильона в различных документах указана разная: в выписке из Единого государственного реестра прав от 15.09.2008 года – 219,6 кв.м., в договоре залога о 16.12.2004 года – 217,9 кв.м, в договоре купли-продажи торгового павильона, заключенного с Матиенко О.Н. 03 марта 2008 года – 243,24 кв.м., что может быть вызвано техническими проблемами (неправильными обмерами) или описками, так как кадастровый номер объекта в документах совпадает. При таких обстоятельствах неправильное указание площади объекта недвижимости не влияет на действительность договора и может быть исправлено путем внесения изменений.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В договоре купли-продажи торгового павильона от 12 марта 2007 года цена указана и составляет 2 500 000 рублей. Истец, утверждая, что фактически цена павильона была согласована сторонами в размере 9 000 000 рублей, ничем это не подтвердил.

Кроме того, согласно ст. 554 и ст. 555 ГК РФ отсутствие в договоре продажи недвижимости данных о предмете и цене договора ведет к признанию договора незаключенным, то есть влечет иные установленные законом  последствия, чем те, что указаны истцом в исковом заявлении.

Не может быть принят и довод истца о том, что основанием для признания договора от 12.03.2007 года недействительным является отсутствие согласия супруги на заключение договора, так как согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ такая сделка является оспоримой и с требованием о признании ее недействительной может обратиться супруг, согласие которого не было получено.

            Но, учитывая, что договор купли-продажи торгового павильона от 12 марта 2007 года, был заключен с нарушением требований ст. 346 ГК РФ, то необоснованность других доводов истца не влияет на законность его требований о признании договора недействительным.

            Истцом также заявлены требования о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ответчика денежной суммы в размере 5 911 000 рублей.

            Требования в этой части удовлетворению не подлежат, поскольку в нарушение ст. 65 АПК РФ истцом не представлены доказательства передачи ответчику указанной суммы в счет исполнения обязательства по оплате, предусмотренного договором купли-продажи.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на ответчика.

Руководствуясь ст.  168,  346 ГК РФ, ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

1.Признать недействительным в силу его ничтожности договор  купли-продажи торгового павильона от 12 марта 2007 года № 3, заключенный между Кушниренко Татьяной Владимировной и Карповым Алексеем Владимировичем.

      В удовлетворении иска в остальной части отказать.

2.Взыскать с  предпринимателя Кушниренко Татьяны Владимировны, 28 января 1956 года рождения, зарегистрированной в качестве предпринимателя 20.10.2004 года, ОГРН 304890229400056, в пользу Карпова Алексея Владимировича, 02 января 1959 года рождения, место рождения г. Тобольск Тюменской области, зарегистрированного в качестве предпринимателя 28.02.2007 года, ОГРН 307890105900011, расходы по уплате госпошлины в размере 2000 рублей.

3.Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восьмой арбитражный апелляционный суд или в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа путем подачи жалобы через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Председательствующий                                Канева И.Д.