Решение по делу № 2-1668/2015 от 16.04.2015

Дело № 2-1668/2015                                             

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 октября 2015 года             г.Чебоксары

    Калининский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Индриковой М.Ю.,

при секретаре судебного заседания Андреевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Александрова А.А. к администрации г. Чебоксары о признании права собственности на нежилые помещения,

у с т а н о в и л:

    Александров А.А. после изменения исковых требований обратился в суд с иском к администрации г. Чебоксары о признании права собственности на нежилое помещение.    Исковые требования мотивированы тем, что право собственности на незавершенное строительством здание, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит Александрову А.А. на основании договоров купли-продажи незавершенного строительством объекта со степенью готовности - <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, заключенных с ФИО3 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Росреестра по ЧР зарегистрирован переход права собственности на объект. Продавцам ФИО5 и ФИО4 данный незавершенный строительством объект принадлежал на праве общей долевой собственности (по <данные изъяты> доле в праве) на основании договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему, заключенных между ФИО8 и ФИО3, ФИО4 ФИО8, являющимся исполнителем по указанному договору инвестирования в установленном законом порядке был подготовлен проект здания кафе разработанное ООО «АКБ-Стройпроект», получено разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Постановлением администрации г. Чебоксары ДД.ММ.ГГГГ № указанный выше земельный участок был предоставлен ФИО5 и ФИО4 для завершения строительства кафе. ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. Чебоксары было выдано разрешение строительство вышеуказанного кафе сроком до ДД.ММ.ГГГГ, а также разработан градостроительный план, утвержденный постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ. Разрешение на строительство вышеуказанного кафе было выдано и на имя истца путем исправления имени застройщика. Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № к договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ, постановлением администрацией г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ №, срок аренды земельного участка был продлен до ДД.ММ.ГГГГ. За счет собственных средств Александров А.А. завершил строительство здания, выделив в нем нежилые помещения под номерами №, №, №, №. С целью государственной регистрации истец обратился в Управление Росреестра по ЧР, однако в связи с отсутствием акта ввода в эксплуатацию нежилых помещений государственная регистрация была приостановлена. Поскольку предоставить указанный акт не представлялось возможным, Александров А.А. обратился в Управление Росреестра по ЧР с заявлением о возврате документов, в связи с чем, государственная регистрация была прекращена. ДД.ММ.ГГГГ истцом получен отказ администрации г. Чебоксары на ввод в эксплуатацию нежилых помещений. Александров А.А. в обоснование своих требований указывает на то, что нежилые помещения завершены строительством, при их возведении градостроительные нормы и правила не нарушались, чьих-либо прав и законных интересов данная постройка не нарушает, в связи с чем, истец после изменения требований просил признать право собственности на нежилое здание с кадастровым №, площадью <данные изъяты>, расположенное по адресу <адрес> состоящее из нежилых помещений: помещение № с кадастровым номером №, помещение № с кадастровым номером №, помещение № с кадастровым номером №, помещение № с кадастровым номером №.

В судебном заседании представители истца Гришко И.В., Чернова Л.В. уточненные исковые требования от ДД.ММ.ГГГГ поддержали по основаниям, изложенным в иске, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика администрации г. Чебоксары Николаев Д.О. исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № ранее был предоставлен ФИО8 распоряжением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № на основании, утвержденных распоряжением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р акта выбора и проекта границ земельного участка под проектирование и размещение кафе.

В последующем земельный участок с кадастровым номером № на основании свидетельств государственной регистрации прав на незавершенный строительством объект от ДД.ММ.ГГГГ № постановлением администрации города Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ № предоставлен ФИО5 и ФИО4 для завершения строительства кафе в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, права арендатора перешли Александрову А.А. в пределах срока действия договора. В разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № были внесены изменения в отношении застройщика.

Постановлением администрации города Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ № Александрову А.А. продлен срок аренды земельного участка по ДД.ММ.ГГГГ.

Александрову А.А. было выдано разрешение строительство № нежилого здания, площадью <данные изъяты>

Поскольку на возведение нежилого помещения требовалось получить разрешение на строительство и такой документ выдан с указанием определенных параметров здания( <данные изъяты>а при изменении истцом размеров постройки она перестала соответствовать ранее выданному разрешению на строительство.

В силу части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является несоответствие параметров объекта капитального строительства проектной документации, несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией г.Чебоксары уведомлением № Александрову А.А. отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с несоответствием параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, предусмотренной ч.6 ст.55 ГрК РФ, отсутствием документов предусмотренного ч.3 ст.55 ГрК РФ, не выполнением застройщиком требований ст.51 ГрК РФ и не представлено перечень мероприятий в отношении спорного объекта. Данный отказ истцом не был обжалован<данные изъяты>

Александрову А.А. также было отказано ДД.ММ.ГГГГ в вводе в эксплуатацию помещений в нежилом здании по <адрес>, на которые он просит признать право собственности<данные изъяты>

Суду представлен проект ДД.ММ.ГГГГ кафе по <адрес>, выполненный ООО АКБ-стройпроект»,согласованный главным архитектором г.Чебоксары -ДД.ММ.ГГГГ, а заказчиком данного проекта является не истец.
Согласно п.31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Также согласно п.30 указанного постановления в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ.

Ст. 222 ГК РФ предусматривается, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Ч.3 указанной статьи предусматривается, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об архитектурной деятельности) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство.

По смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство, есть документ, дающий застройщику право осуществлять строительство или реконструкцию объектов капитального строительства, выдается органом местного самоуправления по результатам проверки соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

В силу части 7 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Судом установлено, что нежилое здание с кадастровым №, площадью <данные изъяты>, этажностью <данные изъяты> расположенное по адресу <адрес> бульвар <адрес>, состоящее из нежилых помещений: помещение № с кадастровым номером №, помещение № с кадастровым номером №, помещение № с кадастровым номером №, помещение № с кадастровым номером № является самовольно возведенным строением.

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В пункте 9 информационного письма N 143 от 09.12.2010 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

В силу ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

Доказательства того, что истцом предпринимались какие-либо действия, направленные на разработку проектной документации и ее согласование в установленном законом порядке, в материалы дела не представлено.

Истцом не представлено доказательств, подтверждающих обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство 4 этажного здания площадью 482,4 кв.м. до начала работ по созданию спорного объекта.

Суд отмечает, что действия истца, предпринимаемые для получения разрешения на строительство двухэтажного нежилого помещения, площадью <данные изъяты> и начала процедуры согласования проектирования ФИО3 нового здания, не могут служить оправданием противоправного поведения истца, возведшего спорный объект недвижимого имущества в отсутствие к тому правовых оснований. Доказательства того, что правопредшественниками и самим истцом был собран полный пакет документов, необходимых для получения разрешения на строительство, или в нарушение норм действующего законодательства им было необоснованно отказано в выдаче разрешения на строительство, в материалы дела не представлено. Проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, истец должен был воздержаться от начала строительства объекта недвижимого имущества до разработки и утверждения проектной документации на строительство и до получения необходимого разрешения на строительство.

Исследовав все фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что истцу ничто не мешало в установленном законом порядке получить разрешение на строительство, за исключением нежелания истца соблюдать нормы действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, последующее обращение истца в администрацию с заявлением о вводе объекта в эксплуатацию не может являться основанием для удовлетворения заявленного иска.

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

При обращении с заявлением о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию заявитель обязан представить компетентному органу перечень документов, закрепленный в пункте 3 статьи 55 Кодекса.

Ввиду того, что в установленном законом порядке истец проектную документацию не разрабатывал и не согласовывал, не получал разрешения на строительство 4 этажного здания, площадью <данные изъяты>., поэтому ввод объекта самовольного строительства в эксплуатацию в порядке статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации не являлся возможным. Иное означало бы поощрение со стороны государства противоправного поведения истца, что является недопустимым.

Истец имел реальную возможность и должен был обратиться в администрацию муниципального образования с целью получения разрешения на строительство спорного объекта либо выяснить вопрос о получении такого разрешения. Указанных действий истец не совершил, а потому несет риск наступления неблагоприятных последствий несоблюдения установленной законом процедуры получения разрешения на строительство в виде отказа в признании за истцом права собственности на спорное здание.

Ввиду того, что истец таких доказательств не представил, факт соответствия спорного объекта самовольного строительства строительным и иным нормам и правилам не может иметь правового значения для правильного разрешения судебного спора.

Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суд должен выяснить, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

Следовательно, при отсутствии разрешения на строительство вывод суда о том, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, мог быть сделан лишь в случае, если соблюдение установленных градостроительных и других обязательных норм и правил подтверждено было соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора (санитарного надзора, пожарной охраны и т.д.), а также опровергнуты на основе надлежащих доказательств все доводы, по которым было отказано администрацией в принятии самовольного строения в эксплуатацию.

Доводы представителей истца на то, что самовольная постройка соответствует строительным нормам и правилам, а также противопожарным нормам, что, по их мнению, является основанием для признания права собственности за истцом на спорный объект, судом не может быть принят во внимание, поскольку сам по себе факт возведения объекта и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам ст. 222 ГК РФ, не могут являться достаточным основания для удовлетворения иска при отсутствии допустимых доказательств, свидетельствующих о предпринятых истцом мер к его легализации.

Предоставленные в материалы дела заключение специалиста от ДД.ММ.ГГГГ не могут подменять предусмотренную законодательством процедуру согласования строительства спорного объекта и акт ввода в эксплуатацию этого объекта.

Притом, что иск о признании права относится к способам защиты права, и, истец, обращаясь с требованием о признании права собственности на самовольную постройку, не освобождаются от необходимости представить доказательства того, что им были предприняты все зависящие от него меры для осуществления строительства в установленном порядке, так как удовлетворение иска должно быть направлено на устранение нарушения другими лицами прав собственности, а не на нарушение самим истцом требований законодательства.

Также не представлены доказательства того, что истцу кем-либо чинились препятствия в получении разрешения на строительство или в получении такого разрешения на строительство 4 этажного здания площадью 482,4 кв.м. и ему было необоснованно отказано до начала возведения постройки, доказательства наличия объективных препятствий для строительства объекта в соответствии с нормами действующего законодательства.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Таким образом, одним из юридически значимых обстоятельств, имеющих значение для настоящего дела, является установление фактов, свидетельствующих о принятии истцом надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также о невозможности его получения в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором возведен данный объект.

Обращение истца по завершению строительства объекта в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию без предъявления документов, предусмотренных положениями ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не подтверждает принятие указанных выше мер.

Доказательств, свидетельствующих о том, что истцом предпринимались меры к получению от уполномоченного органа разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном законом, в суд представлено не было.

На основании вышеизложенного,     суд полагает в удовлетворении исковых требований отказать.

руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,     

             р е ш и л:

    Отказать в удовлетворении исковых требований Александрова А.А. к администрации г. Чебоксары о признании право собственности на нежилое помещение с кадастровым №, площадью <данные изъяты>, этажностью <данные изъяты>, расположенное по адресу <адрес>, состоящее из нежилых помещений: помещение № с кадастровым номером №, помещение № с кадастровым номером №, помещение № с кадастровым номером №, помещение № с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд ЧР путем подачи жалобы через Калининский районный суд г.Чебоксары в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

    Мотивированное решение составлено 19 октября 2015 года.

    Судья:                                     М.Ю. Индрикова