Решение по делу № 2-4/2018 (2-941/2017;) от 11.08.2017

Дело № 2-4/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Приморско-Ахтарск                                                    17 января 2018 года

Судья Приморско-Ахтарского районного суда Краснодарского края – Кобзев А.В.,

при секретаре – Мальцевой Е.В.,

    с участием:

истца Чернышов В.Н.,

представителя истца Чернышов В.Н. – ФИО7, действующего на основании доверенности,

представителя ответчика Мордухович Г.Е. – ФИО5, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чернышов В.Н. к Мордухович Г.Е. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости,

установил:

Чернышов В.Н.     обратился в Приморско-Ахтарский районный суд Краснодарского края с исковым заявлением Мордухович Г.Е. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости.

Как следует из уточненного искового заявления ДД.ММ.ГГГГ. между Чернышовым В.Н. и Мордухович Г.Е. был заключен договор купли- продажи объектов недвижимости: объект незавершенного строительства площадью <данные изъяты> Расчет по договору был произведен истцом в полном объеме согласно условий договора <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ. произведена государственная регистрация договора купли- продажи объектов недвижимости, и выдано свидетельство на право собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации.

В процессе эксплуатации объекта незавершенного строительства стало очевидным, что ответчик ввел в заблуждение истца относительно потребительских свойств приобретенного объекта недвижимости. Истцом были выявлен ряд недостатков, которые проявились в течение года владения объект незавершенного строительства, а именно: появились трещины на фундаменте объекта недвижимости; образовались трещины на стенах объекта недвижимости; в стенах объекта недвижимости вместо кирпича был засыпан строительный мусор.

В связи с изложенными недостатками с целью расторжения оспариваемого договора истец обратился к ответчику с письменной претензией от ДД.ММ.ГГГГ. и с повторной претензией от ДД.ММ.ГГГГ. Однако в добровольном порядке ответчик отказался расторгнуть указанный договор, что подтверждается его ответом на вышеуказанные претензии.

На данный момент дом продолжает приходить в негодное состояние -трещины фундамента увеличиваются, появились протечки в крыше, проявились трещины на несущих стенах. Данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии гарантий того, что после ремонтных работ недостатки не проявятся снова.

Ответчик отказывается возвратить истцу денежные средства в связи с чем, в соответствии ч. 1 ст. 395 ГК РФ с него подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> руб.

За защитой своих прав и законных интересов истец был вынужден обратиться к ИП ФИО6, заплатив <данные изъяты> рублей за оказание юридической помощи.

В связи с назначением судом экспертизы по данному делу истцом была произведена оплата стоимости судебной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей.

На основании изложенного просит суд: расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. расположенных по адресу: <адрес>. Взыскать с Мордухович Г.Е. в пользу Чернышов В.Н., уплаченные по договору купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. - денежные средства в размере 1 <данные изъяты>

Истец Чернышов В.Н. – в судебном заседании доводы, изложенные в исковом заявлении поддержал и просил суд исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца Чернышов В.Н. – ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебном заседании пояснил, что в августе 2015 года Чернышов В.Н. по договору купли-продажи приобрел у Мордухович Г.Е. объект незавершенного строительства <данные изъяты> Чернышов В.Н. провел государственную регистрацию договора купли-продажи, но во время эксплуатации объекта незавершенного строительства ему стало ясно, что данный объект имеет ряд недостатков, а именно появились трещины в фундаменте, на стенах. В связи с чем, в адрес Мордухович Г.Е. были направлены претензии с предложением о расторжении договора купли-продажи, но претензии так и остались без ответа. Просит суд, согласно уточненных исковых требований, расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с Мордухович Г.Е. в пользу Чернышова В.Н. денежные средства в размере <данные изъяты>

Ответчик Мордухович Г.Е. - в судебное заседание не явилась по неизвестной суду причине. О времени и месте слушания дела была уведомлена надлежащим образом, суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика Мордухович Г.Е. – ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения уточненных исковых требований, так как согласно заключения эксперта, данный объект имеет недостатки, которые экспертом признаны несущественными, т.е. устранимыми, следовательно, исковые требования не обоснованы. Договор купли-продажи не подлежит расторжению, так как Мордухович Г.Е. готова компенсировать расходы на восстановительный ремонт Чернышову В.Н. в разумных пределах. Свидетельские показания ничего не доказали, то что объект был с 14% степенью готовностью при заключении договора купли-продажи не говорит о том, что стен и крыши не было, да и они не настаивают на этом, но дом существует уже более 7 лет, и где гарантия, что его разрушение не связано с его усадкой и ненадлежащей эксплуатацией дома самим Чернышовым. Проведенные по делу экспертизы подтверждают, что недостатки не существенные и являются устранимыми. Просит суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Свидетель ФИО8 в судебном заседании пояснил, что ему известен дом, расположенный по адресу: <адрес> его построили 7 лет назад, с людьми которые построили дом он не был знаком, специальными познаниями в строительстве не обладает, в момент заключения договора не присутствовал.

Свидетель Гуж Л.Н. в судебном заседании пояснила, что работает почтальоном и раз в месяц приносила почту, поэтому ей известен дом, расположенный по адресу: <адрес>, его построили 10 лет назад, внешне дом находится в одном и том же состоянии - фундамент, стены, крыша. Чернышовы в дом приезжают периодически. Свидетель пояснила, что специальными познаниями в строительстве не обладает, в момент заключения договора не присутствовала.

Согласно экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ - причинами возникновения трещин на фундаменте, цоколе и стенах объекта недвижимости (жилого дома) по адресу <адрес> является несоблюдение строительных норм и правил при возведении строения, а также неравномерная усадка фундамента. Объект недвижимости не соответствует специальным нормам и требованиям, которые предъявляются для объектов малоэтажного строительства и индивидуального жилого строительства. Жилой дом возведен с отступлением от имеющегося проекта строительства и не соответствует разработанному проекту строительства.

Как следует из экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости (жилой дом) по адресу: <адрес> - не соответствует специальным нормам и требованиям, которые предъявляются для объектов малоэтажного строительства и индивидуального жилого строительства. Сравнив фактические параметры жилого дома с параметрами, предусмотренными проектом, эксперты делают вывод о том, что жилой дом возведен с отступлением от имеющегося проекта строительства. Изменения, внесенные в проект вручную, не оформлены соответствующим образом. В проекте имеется пометка о том, что он выполнен в соответствии с действующими строительными нормами и правилами. Экспертами установлено, что жилой дом возведен с отклонениями от требований строительных норм и правил. Т.е. возведенный жилой дом не соответствует разработанному проекту индивидуального жилого дома. Экспертами установлено, что в строительных конструкциях имеются недостатки, которые возникли в результате несоблюдения строительных норм и правил при возведении жилого дома. По мнению экспертов, выявленные недостатки в конструкциях фундаментов не являются существенными, т.к. могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени. Таким образом, дефекты в конструкциях фундаментов являются значительными, но в то же время устранимыми. Выявленные недостатки в конструкциях стен являются неустранимыми. Выявленные дефекты в конструкциях стен эксперты относят к малозначительным дефектам, но в то же время неустранимым.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, приходит к выводу, что исковые требования Чернышова В.Н. к Мордухович Г.Е. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости подлежат удовлетворению в полном объеме на основании следующего.

Согласно п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 475 ГК РФ закреплено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Из анализа вышеприведённых норм гражданского права следует, что законодатель относит неустранимые недостатки к категории – существенных недостатков, а их обнаружение покупателем после заключения договора купли-продажи, влечет за собой право потребителя отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В силу п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между Чернышовым В.Н. и Мордухович Г.Е. был заключен договор купли- продажи объектов недвижимости: объект <данные изъяты> Расчет по договору был произведен истцом в полном объеме согласно условиям договора <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ. произведена государственная регистрация договора купли- продажи объектов недвижимости, и выдано свидетельство на право собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации.

Из экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ. усматривается, что причинами возникновения трещин на фундаменте, цоколе и стенах объекта недвижимости (жилого дома) по адресу <адрес> является несоблюдение строительных норм и правил при возведении строения, а также неравномерная усадка фундамента. Объект недвижимости не соответствует специальным нормам и требованиям, которые предъявляются для объектов малоэтажного строительства и индивидуального жилого строительства. Жилой дом возведен с отступлением от имеющегося проекта строительства и не соответствует разработанному проекту строительства.

Как следует из экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости (жилой дом) по адресу: <адрес> - не соответствует специальным нормам и требованиям, которые предъявляются для объектов малоэтажного строительства и индивидуального жилого строительства. Сравнив фактические параметры жилого дома с параметрами, предусмотренными проектом, эксперты делают вывод о том, что жилой дом возведен с отступлением от имеющегося проекта строительства. Изменения, внесенные в проект вручную, не оформлены соответствующим образом. В проекте имеется пометка о том, что он выполнен в соответствии с действующими строительными нормами и правилами. Экспертами установлено, что жилой дом возведен с отклонениями от требований строительных норм и правил. Т.е. возведенный жилой дом не соответствует разработанному проекту индивидуального жилого дома. Экспертами установлено, что в строительных конструкциях имеются недостатки, которые возникли в результате несоблюдения строительных норм и правил при возведении жилого дома. По мнению экспертов, выявленные недостатки в конструкциях фундаментов не являются существенными, т.к. могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени. Таким образом, дефекты в конструкциях фундаментов являются значительными, но в то же время устранимыми. Выявленные недостатки в конструкциях стен являются неустранимыми. Выявленные дефекты в конструкциях стен эксперты относят к малозначительным дефектам, но в то же время неустранимым.

У суда не имеется оснований не доверять данному экспертному заключению, поскольку оно в полной мере отвечает требованиям статей 55, 59, 60, 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание исследований материалов дела, сделанные в результате их исследования выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы; произведено экспертами, обладающими специальными познаниями в области, подлежащими применению по данному делу, имеющими соответствующее образование, являющимися компетентным и соответствующими требованиям системы добровольной сертификации негосударственных судебных экспертиз; доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено.

Стороны надлежащим образом выводы судебной экспертизы не оспорили, ходатайств о назначении по делу дополнительной или повторной судебных экспертиз не заявляли.

Поскольку экспертными заключениями установлено, что причинами возникновения трещин в фундаменте, цоколе и стенах объекта недвижимости (жилого дома) по адресу<адрес> является несоблюдение строительных норм и правил при возведении строения, а объект недвижимости не соответствует специальным нормам и требованиям, которые предъявляются для объектов малоэтажного строительства и индивидуального жилого строительства, суд приходит к выводу, что недостатки объекта недвижимости (жилого дома) появились по причинам, возникшим до момента заключения договора купли-продажи.

Также в судебном заседании с достоверностью установлено, что выявленные недостатки в конструкциях стен жилого дома по адресу: <адрес> являются    неустранимыми и действующим законодательством отнесены к категории существенных, в связи с чем, суд, руководствуясь ст. 475 ГК РФ приходит к выводу о том, что Чернышов В.Н. вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Доводы представителя ответчика, о том, что причинами возникновения трещин на фундаменте, цоколе и стенах объекта недвижимости (жилого дома) по адресу <адрес> явилось ненадлежащая эксплуатация дома истцом, опровергаются заключением эксперта, из которого следует, указанные в заключении повреждения фундамента и стен не связаны с эксплуатацией здания. Иных доказательств, опровергающих выводы, изложенные в заключении эксперта, стороной ответчика представлено не было.

Кроме того, доводы ответчика, о том, что истец произвел осмотр объекта и претензий к его техническому состоянию не имел, является несостоятельным, поскольку в силу п. 2 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие не оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, а именно наличие скрытных недостатков, которые не могли быть обнаружены истцом, в силу отсутствия специальных познаний в области строительства, в виду чего истец не мог оценить техническое состояние дома в полном объеме, исходил из добросовестности продавца, пояснившего, что дом находится в хорошем техническом состоянии, что не соответствовало действительности, суд приходит к выводу о существенном нарушении ответчиком Мордухович Г.Е. договора купли-продажи, что повлекло для Чернышова В.Н., такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Установленный судом факт существенного нарушения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ со стороны Мордухович Г.Е. в силу ст. 450 является основанием для расторжения договора купли-продажи, заключенного между Чернышов В.Н. и Мордухович Г.Е.

Как следует из материалов дела, истцом в адрес ответчика была направлены ДД.ММ.ГГГГ претензии с требованием в добровольном порядке расторгнуть договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. и вернуть истцу уплаченные по договору деньги, однако в добровольном порядке ответчик отказался расторгнуть указанный договор, в связи с чем, суд приходит к выводу, что истцом надлежащим образом соблюден порядок расторжения договора, предусмотренный ст. 452 ГК РФ.

Ответчиком высказывались предложения устранить выявленные недостатки жилого дома, на каких либо действий направленных на устранение не было выполнено.

Также судом установлено, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, приобретен истцом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года наряду с жилым домом, как неотъемлемая часть к жилому дому.

На основании вышеизложенного, суд пришел к вводу об удовлетворении исковых требований истца о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. и взыскании с ответчика уплаченных по договору купли-продажи денежных средств в размере <данные изъяты>

В силу п.1 ст. 17 ФЗ № 122 от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты и т.д.

Поскольку судом требования истца о расторжении договоров купли- продажи недвижимого имущества удовлетворены, то реестровые записи регистрации № и №, сделанные ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует прекратить.

В связи с тем, что ответчик отказывался расторгнуть договор купли-продажи и возвращать денежные средства в размере <данные изъяты> руб. с Мордухович Г.Е. подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные ст. 395 ГК РФ. Проверив в судебном заседании расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, представленный ответчиком, суд находит расчет процентов правильным, в связи с чем с ответчика Мордухович Г.Е. в пользу истца Чернышова В.Н. подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям, в связи с чем, окончание срока периода взыскания процентов, а именно ДД.ММ.ГГГГ. определено судом исходя из требований истца.

Истцом при подаче искового заявления в суд оплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно частям 1 и 2 статьи 98 и статье 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст. 96 ГПК РФ.

Судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о взыскании с Мордухович Г.Е. в пользу Чернышова В.Н. судебных издержек в виде оплаты государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

В силу ст. 94 ГПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в судах общей юрисдикции, относятся расходы на оплату услуг адвоката и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в судах.

Принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

ООО «Легал-Сервис» в соответствии с определением Приморско-Ахтарского районного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ. проведена экспертиза, по итогам которой составлено экспертное заключение. Стоимость проведения экспертизы согласно установленных в ООО «Легал Сервис» цен и тарифов составляет <данные изъяты>, которые были оплачены Чернышовым В.Н. Факт оплаты истцом стоимости проведения судебной экспертизы подтверждается квитанцией об оплате от 03.02.2017г., исследованной в судебном заседании.

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым – на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Разумность предела судебных издержек на возмещение расходов по оплате услуг представителя, требование о которой прямо закреплено в статье 100 ГПК РФ, является оценочной категорией, поэтому в каждом конкретном случае суд должен исследовать обстоятельства, связанные с участием представителя в споре.

Исходя из объема заявленных требований, цены иска, сложности дела, объема оказанных Гнилобоковым А.Ю. услуг, время, необходимого на подготовку процессуальных документов, продолжительности рассмотрения дела, а также с учетом принципа разумности и справедливости, суд приходит к выводу о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя истца Чернышова В.Н. – Гнилобокова А.Ю. в размере <данные изъяты> рублей.

Оценивая в совокупности, установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что исковые требования Чернышова В.Н. к Мордухович Г.Е. законны, обоснованы и подлежат полному удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

          решил:

Исковые требования Чернышов В.Н. к Мордухович Г.Е. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимости расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между Мордухович Г.Е. и Чернышов В.Н..

Взыскать с Мордухович Г.Е. в пользу Чернышов В.Н., уплаченные по договору купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. - денежные средства в размере <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Приморско-Ахтарский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Приморско-Ахтарского

районного суда                            А.В. Кобзев