Решение по делу № 3а-220/2018 ~ М-381/2017 от 29.12.2017

Дело №3а-220/2018            

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

16 февраля 2018 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

судьи Косарева Е.Н.,

секретаря судебного заседания Федчун Ю.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Глотовой Г. Д. и Глотова В. М. о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <1> и <2>, по адресу; Амурская область г. Зея ул. Ленина д.№, и установления в размере равном рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Глотова Г.Д. и Глотов В.М. обратилась в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <1> и <2>.

В обоснование своих требований административные истцы указали, что им на праве долевой собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами <1> и <2>, по адресу: Амурская область г. Зея ул. Ленина д.№.

По сведениям Росреестра кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <1> установлена в размере 2 272 101,16 рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <2> установлена в размере 3 173 412,36 рублей.

Согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 02 октября 2017 года №84/2017 выполненному ИП Ф.И.О.4 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <1> определена в размере 206 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <2> установлена в размере 227 000 рублей

Кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает рыночную стоимость. Это обстоятельство влечёт увеличение налоговых обязательств по уплате налога на имущество физических лиц, чем нарушаются их права и законные интересы.

Истцы просят установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, по адресу: Амурская область г. Зея ул. Ленина д.№, в размере рыночной стоимости:

- земельный участок площадью 959,0 кв.м., кадастровый номер <1>, в сумме 206 000 по состоянию на 01 января 2013 года.

- земельный участок площадью 25 695 кв.м., кадастровый номер <2>, в сумме 227 000 рублей по состоянию на 01 января 2013 года.

В судебном заседании представитель административных истцов Моисеенкова А.А. пояснила, что она исковые требования поддерживает в полном объёме, просит пересмотреть кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <1> и <2>.и установить в размере равном рыночной стоимости, согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 02 октября 2017 года №84/2017.

Представители правительства Амурской области, Управления Росреестра по Амурской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области, администрации г. Зеи, Глотова Г.Д. и Глотов В.М. в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

В письменном отзыве административный ответчик – правительство Амурской области в удовлетворения исковых требований административных истцов просит отказать, указав, что Отчёт об оценке рыночной стоимости земельных участков от 02 октября 2017 года №84/2017 с кадастровыми номерами <1> и <2> не соответствует ст.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, так как на стр.36 Отчёта таблица корректировок сравнимых продаж выполнена одновременно, и невозможно определить из таблицы для какого из двух объектов вводились корректировки на наличие инженерных коммуникаций.

В письменных отзывах представители Управления Росреестра по Амурской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области разрешение вопроса о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости оставляют на усмотрение суда, какие-либо возражения относительно Отчёта об оценке рыночной стоимости земельных участков от 02 октября 2017 года №84/2017 не приведены.

Из материалов дела следует, что Глотовой Г.Д. и Глотову В.М. на праве долевой собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами <1> и <2>, по адресу: Амурская область г. Зея ул. Ленина д.№.

Постановлением Правительства Амурской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области» от 05 ноября 2013 года № 537 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <1> утверждена в размере 2 272 101,16 рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <2> утверждена в размере 3 173 412,36 рублей.

Согласно Отчёту об оценке от 02 октября 2017 года №84/2017 выполненному ИП Ф.И.О.4 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <1> определена в размере 206 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <2> установлена в размере 227 000 рублей

Изучив материалы дела, исковые требования Глотовой Г.Д. и Глотова В.М. изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в судебном заседании представителя административных истцов Моисеенковой А.А., письменных возражения правительства Амурской области, Управления Росреестра по Амурской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области другие материалы дела, суд приходит к следующему.    

В силу ст.245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст.400 Налогового кодекса РФ, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 401 настоящего Кодекса.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (ч.1 ст.402 НК РФ).

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (ч.1 ст.403).

Предметом требований Глотовой Г.Д. и Глотова В.М. является пересмотр кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <1> и <2>.

Согласно ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ (в ред. от 21.07.2014 №225-ФЗ), в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, и её оспаривание в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», но и в случае установления рыночной стоимости объекта недвижимости, определения кадастровой стоимости объекта недвижимости исходя из его рыночной стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.1 ст.248 КАС РФ).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, на основании п.15 ст.20 КАС РФ, подается в областной суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке, предусмотренном ст.24 КАС РФ.

Согласно ст.24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (п.п.2 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28).

В соответствии с п.5 ст. ст.247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательством определения рыночной стоимости земельного участка является отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (ч.2 ст.246 КАС РФ).

В соответствии с ч.1 ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 27 ноября 2017 года №228-17 выполненный ООО «Лидер Инвест», как документ, содержащий сведения доказательственного значения, представленный административным истцом, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.

Судом установлено, что Глотовой Г.Д. и Глотову В.М. на праве долевой собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами <1> и <2>, по адресу: Амурская область г. Зея ул. Ленина д.№, кадастровая стоимость которых определялась из средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков утверждённых Постановлением Правительства Амурской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области» от 05 ноября 2013 года № 537.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как следует из постановления Правительства Амурской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области» от 05 ноября 2013 года №537, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу, были внесены в государственный кадастр недвижимости в результате массовой оценки недвижимости.

Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости кадастровой оценки.

Следовательно, установление рыночной стоимости полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии с п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28, суд проверяет отчет независимого оценщика об оценке рыночной стоимости земельного участка на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки

В соответствии с п.24 Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1) утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (раздел V. Анализ рынка. ФСО №7).

Судом исследован Отчёт об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <1> и <2> от 02 октября 2017 года №84/2017 выполненный ИП Ф.И.О.4 на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 указанного Стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).

Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).

Как указано в пункте 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из Отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 02 октября 2017 года №84/2017, следует, что при определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <1> и <2> оценщик исследовал анализ рынка недвижимости и рассчитал их рыночную стоимость, используя сравнительный подход, методом сравнения продаж, что соответствует п.10, 12, 22 ФСО №1. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценка объекта выполнена на основе анализа рынка, к которому относится объект оценки, его истории, текущей конъюктуры, аналогов объектов оценки. Исследовательская часть отчета логична, последовательна и мотивирована; наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

Отчёт от 02 октября 2017 года №84/2017 выполнен оценщиком ИП Ф.И.О.4 состоящей в саморегулирующей организации оценщиков (регистрационный № от20 января 2016 года); гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством РФ (полис страхования ответственности №) (л.д.8 Отчёта), из чего следует, что оценщик соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности установленных ст.ст.4, 15, абз.4 ст.15.1 и 24.7 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

В письменном отзыве представитель правительства Амурской области оспаривая представленные административным истцом доказательства, о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в нарушение ч.5 ст.247 КАС РФ, не представил суду доказательства, опровергающие выводы оценщика выполнившего Отчёт об оценке земельных участков от 02 октября 2017 года №84/2017 о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Кроме этого, не представлено доказательств, об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, а также доказательств, которые могли бы подставить под сомнение достоверность названного отчёта об оценке; ходатайство о проведении судебной экспертизы о достоверности определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости не заявлено.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что Отчёт об оценке от 02 октября 2017 года №84/2017 соответствуют требованиям ст.59 КАС РФ и являются допустимыми доказательствами, согласно п.1 ст.61 КАС РФ.

При таких обстоятельствах суд находит подлежащим удовлетворению административное исковое заявление Глотовой Г.Д. и Глотова В.М. о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <1> и <2>, по адресу: Амурская область г. Зея ул. Ленина д.№, и установлению их равной рыночной стоимости в размере 206 000 рублей и 227 000 рублей, соответственно.

В силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года №218-ФЗ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд    

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Глотовой Галины Дмитриевны и Глотова Виктора Макаровича о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <1> и <2> удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельный участок площадью 959,0 кв.м., кадастровый номер <1>, по адресу: Амурская область г. Зея ул. Ленина д.№, и установить в размере рыночной стоимости в сумме 206 000 (двести шесть тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2013 года.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельный участок площадью 1 339,0 кв.м., кадастровый номер <2>, по адресу: Амурская область г. Зея ул. Ленина д.№, и установить в размере рыночной стоимости в сумме 227 000 (двести двадцать семь тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2013 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <1> и <2> считать 29 декабря 2017 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <1> и <2> для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- земельный участок площадью 959,0 кв.м., кадастровый номер <1>

- земельный участок площадью 1 339,0 кв.м., кадастровый номер <2>,

по адресу: Амурская область г. Зея ул. Ленина д.№, в соответствии со ст.35 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года №218-ФЗ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Н. Косарев