Решение по делу № 2-3775/2015 от 22.04.2015

Дело № №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ <адрес> районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи      Щербатых Е.Г.

при секретаре                                  Маликове В.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Неберекутина ФИО10 и <данные изъяты>» к Чудакову ФИО11 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 30.09.2008 г. и об определении последствий его расторжения; о понуждении Чудакова ФИО12 к расторжению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ или к заключению дополнительного соглашения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 и <данные изъяты>» обратились в суд с иском к ФИО3, в обоснование которого указали на следующие обстоятельства: ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка, предметом которого являлись:

    -    индивидуальный жилой дом (литер: А, А1), площадь 84,1 кв.м., инвентарный номер 4512, расположенный по адресу: <адрес>;

    -    земельный участок, площадью 2629 кв.м., разрешенное использование (назначение): индивидуальное жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Разделом 2 вышеуказанного договора Сторонами согласована цена и порядок расчетов по договору.

Стоимость жилого дома составила <данные изъяты> рублей, из которых покупатель выплатил ФИО2 <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей <данные изъяты>», расчет произведен сторонами до подписания договора купли-продажи (п.2.1).

Разделом 2 вышеуказанного договора сторонами согласована цена и порядок расчетов по договору.

Стоимость земельного участка составила <данные изъяты> рублей, из которых покупатель должен выплатить ФИО2 <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей <данные изъяты>» в следующие сроки:

до подписания договора покупатель уплачивает <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. ФИО2, и <данные изъяты> руб. <данные изъяты>

<данные изъяты> руб. ФИО2 и <данные изъяты> руб. <данные изъяты>» выплачивается в срок до ДД.ММ.ГГГГ;

В соответствии с пп.4 п.2.2. договора, «...оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> рублей (что эквивалентно 1867 кв.м. полезных площадей жилых помещений (квартир) в многоэтажном жилом доме, строительство которого будет осуществлено на указанном в п. 1.1 настоящего договора земельном участке), из которых <данные изъяты> рубля выплачивается ФИО2 и <данные изъяты> рублей - <данные изъяты>» - подлежит уплате в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО6 и <данные изъяты>» обязательства, вытекающие из договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ выполнены в полном объеме. Объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, переданы ДД.ММ.ГГГГ по передаточному акту от ФИО2 и <данные изъяты>» ФИО3

Договор купли продажи зарегистрирован в установленном порядке.

При регистрации договора купли-продажи зарегистрирована ипотека в силу закона. Таким образом, исполнение обязательств ФИО3 в части выплаты оставшейся суммы в размере <данные изъяты> руб. обеспечены залогом недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7, <данные изъяты>», с одной стороны и ФИО3, с другой стороны было заключено соглашение о порядке осуществления расчетов от ДД.ММ.ГГГГ г., в соответствии с которым стороны предусмотрели порядок исполнения ФИО3 обязательств, вытекающих из договора купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года.

Пунктом 4 соглашения о порядке осуществления расчетов от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенным между ФИО7 и <данные изъяты>», с одной стороны и ФИО3, с другой стороны, был предусмотрен порядок расчетов между сторонами и исполнения ФИО3 своих обязательств перед ФИО7, <данные изъяты>», а именно оставшаяся сумма за вышеназванный земельный участок в размере <данные изъяты>. будет уплачена Покупателем путем передачи Продавцам прав требования к застройщику многоэтажного жилого дома, строительство которого будет осуществляться на вышеназванном земельном участке, в размере 14,4% от всех продаваемых площадей квартир, нежилых помещений и парковочных мест строящегося жилого дома, за вычетом 260 кв.м. продаваемых площадей квартир. Передача вышеназванных прав требования должна быть осуществлена в сроки, предусмотренные договором купли - продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ для окончательного расчета сторон.

Решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска ФИО2 и <данные изъяты> к ФИО3 о понуждении к исполнению обязательства и обращении взыскания на заложенное имущество было отказано, а встречный иск ФИО3 к ФИО2 и <данные изъяты>» о признании обязательства и залога недвижимого имущества прекращенными, удовлетворен.

В ходе рассмотрения указанного дела судом было установлено, что ФИО3 не выплатил ФИО2 и <данные изъяты>» <данные изъяты> руб. по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка № по <адрес>, равно как и не передал права требования к застройщику многоэтажного жилого дома, строительство которого будет осуществляться на вышеназванном земельном участке, в размере 14,4 % от всех продаваемых площадей квартир, нежилых помещений и парковочных мест строящегося жилого дома, за вычетом 260 кв.м. продаваемых площадей квартир.

Решение <адрес> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено в силе Постановлением Президиума <адрес> областного суда №44г-32 от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд, руководствуясь ст.416 ГК РФ, признал обязательства покупателя, предусмотренные соглашением о порядке осуществления расчетов от ДД.ММ.ГГГГ прекращенными невозможностью исполнения.

Согласно п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

Обращение ФИО3 в суд со встречными исковыми требованиями о прекращении обязательств, вытекающих из соглашения о порядке осуществления расчетов от ДД.ММ.ГГГГ и удовлетворением вышеуказанных исковых требований, произошло существенное изменение обстоятельств, которые повлекли для ФИО2 и <данные изъяты>» /продавцы по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г./ такой ущерб, что они в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора, что, в соответствии со ст. 451 ГК РФ, является безусловным основанием для расторжения договора.

ФИО3 неоднократно в письменном виде излагал свою позицию на предмет наличия/отсутствия обязательств по оплате, вытекающих из договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года. Полагает, что в настоящий момент никаких действующих обязательств ФИО3 по оплате ФИО2 и <данные изъяты>» приобретенного по договору купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не существует. В связи с чем, ни о каком приведении договора купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами речь не идет.

В соответствии с п.2 ст.451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут.

Согласно п.3 ст.451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Основываясь на вышеизложенных обстоятельствах, истцы просят суд:

Расторгнуть договор купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года;

Определить последствия расторжения договора купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года;

Возложить на ответчика обязанность по возмещению судебных расходов.

Понудить ФИО3 расторгнуть договор купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, определив последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора, или понудить ФИО3 к заключению дополнительного соглашения к договору, исключающего ухудшения положения истцов при отсутствии обязательств по оплате ФИО3 по договору (т.1 л.д.4-8, 152-156).

В судебное заседание истцы, будучи извещенными надлежащим образом, не явились, своих представителей не направили, о причинах неявки суду не сообщили.

Явившийся в судебное заседание представитель ответчика по доверенности ФИО8 в порядке ст.222 ГПК РФ настаивал на рассмотрении дела по существу, в связи с чем, суд, руководствуясь положениями ст.ст.167, 222 ГПК РФ, а также принимая во внимание отсутствие сведений об уважительности причин неявки стороны истцов в судебное заседание, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения заявленных исковых требований возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве (т.2 л.д.36-38).

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу п.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением <адрес> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении исковых требований ФИО2 и <данные изъяты>» к ФИО3 о понуждении к исполнению обязательства и обращении взыскания на заложенное имущество; встречные исковые требования ФИО3 к ФИО2 и <данные изъяты>» удовлетворены, в результате чего признано прекращенным невозможностью исполнения обязательство ФИО3 по передаче ФИО2 и <данные изъяты>» прав требования к застройщику многоквартирного жилого дома на земельном участке по адресу: <адрес>, в качестве оплаты по договору купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ г.; признан прекращенным залог земельного участка по адресу: <адрес> (т.1 л.д.23-30, 31-35, 36-39).

Указанным решением также установлено, что вступившим в законную силу решением <адрес> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании суммы долга, суммы процентов за пользование чужими денежными средствами и по встречному иску ФИО3 к ФИО2 и <данные изъяты>» о признании договора недействительной (ничтожной) сделкой (т.1 л.д.27)

Вступившим в законную силу решением <адрес> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении исковых требований ФИО2 и <данные изъяты>» к ФИО3 о взыскании суммы причиненных убытков, возникших в результате ненадлежащего исполнения обязательств, процентов за пользование чужими денежными средствами и обращении взыскания на заложенное имущество (т.1 л.д.40-44, 45-46).

Вступившим в законную силу решением <адрес> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении исковых требований ФИО2 и <данные изъяты> к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, прекращении права собственности и признании права собственности (т.1 л.д.47-51, 111-118).

Указанными судебными постановлениями установлены следующие обстоятельства:

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и <данные изъяты>», с одной стороны, и ФИО3 – с другой, был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавцы – ФИО2 и <данные изъяты>» продали ФИО3:

    -    индивидуальный жилой дом (литер: А, А1), площадь 84,1 кв.м., инвентарный номер 4512, расположенный по адресу: <адрес>;

    -    земельный участок, площадью 2629 кв.м., разрешенное использование (назначение): индивидуальное жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (т.1 л.д.16-20).

Разделом 2 договора сторонами согласована цена и порядок расчетов по договору.

Стоимость жилого дома составила <данные изъяты> рублей, из которых покупатель выплатил ФИО2 <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей – <данные изъяты> расчет произведен сторонами до подписания договора купли-продажи (п.2.1).

Стоимость земельного участка составила <данные изъяты> рублей, из которых покупатель должен выплатить ФИО2 <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей <данные изъяты>» в следующие сроки: до подписания договора покупатель уплачивает <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. ФИО2, и <данные изъяты> руб. <данные изъяты>»; <данные изъяты> руб. ФИО2 и <данные изъяты> руб. <данные изъяты>» выплачивается в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.2.2 договора купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года, оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> (что эквивалентно 1867 кв.м, полезных площадей жилых помещений (квартир) в многоэтажном жилом доме, строительство которого будет осуществляется на названном земельном участке), из которых <данные изъяты> руб. выплачивается ФИО2 и <данные изъяты> руб. - <данные изъяты>» - подлежит уплате в срок до ДД.ММ.ГГГГ года.

Объекты недвижимости были переданы ФИО3, что подтверждается передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.20).

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено соглашение о порядке осуществления расчетов по договору купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года, предметом которого является купля-продажа индивидуального жилого дома (литер: А, А2), площадью 84,1 кв.м., инвентарный номер 4512, расположенного по адресу: <адрес> земельного участка площадью 2629 кв.м., разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> (т.1 л.д.21-22).

Согласно данному соглашению, стороны договорились о том, что оставшаяся сумма за вышеназванный земельный участок в размере <данные изъяты> руб. будет оплачена покупателем путем передачи продавцами прав требования к застройщику многоэтажного жилого дома, строительство которого будет осуществляться на вышеназванном земельном участке, в размере 14,4% от всех продаваемых площадей квартир, нежилых помещений и парковочных мест строящегося жилого дома, за вычетом 260 кв.м, продаваемых площадей квартир. Передача вышеназванных прав требования должна быть осуществлена в сроки, предусмотренные договором купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ для окончательного расчета сторон.

Факты заключения сторонами вышеуказанных договора, соглашения о порядке осуществления расчетов и их действительность, равно как и факт прекращения обязательства ФИО3 по оплате оставшейся части договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в форме, предусмотренной вышеназванным соглашением невозможностью исполнения, установлены вступившими в законную силу решениями суда, и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела, в котором участвуют те же лица.

В связи с этим, разрешая настоящий спор по существу, суд руководствуется следующим.

Из содержания находящихся на рассмотрении суда исковых заявлений ФИО2 и <данные изъяты>» следует, что основанием исков являются нормы, закрепленные в ст.451 ГК РФ, в связи с чем, указывая на существенно изменившиеся обстоятельства, а также на то, что приведение данного договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами в настоящее время невозможно, что, по сути, усматривается из вступивших в законную силу судебных постановлений, истцы просят суд расторгнуть спорный договор купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года, определив последствия его расторжения и/или понудить ответчика расторгнуть данный договор в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, определив последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора, либо понудить ФИО3 к заключению дополнительного соглашения к договору, исключающего ухудшения положения истцов при отсутствии обязательств по оплате ФИО3 по договору.

В соответствии со ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Соглашения об изменении договора сторонами не достигнуто.

Между тем, судом не усматривается необходимой совокупности оснований, предусмотренных ст.451 ГК РФ, влекущих необходимость расторжения договора.

Так, сложившаяся судебная практика исходит из того, что лицо, требующее расторжения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, при этом наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвидимыми (Апелляционное определение Липецкого областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 33-1843/2015).

Таких доказательств, вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ истцами представлено не было.

Как следует из материалов дела и вступивших в законную силу судебных постановлений, заключение спорного договора совершалось по волеизъявлению обеих сторон, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, в том числе, о порядке оплаты, в связи с чем, каждая сторона приняла на себя риск по исполнению его условий; впоследствии обязательство одной их сторон по дальнейшей оплате указанного договора было прекращено невозможностью исполнения.

Действующее гражданское законодательство не раскрывает содержание понятия «существенного изменения обстоятельств», тем не менее, в научной литературе выработана позиция, в силу которой данное основание для расторжения договора представляет собой ситуацию, когда существенное изменение обстоятельств приводит к значительно большей обременительности исполнения (его возможности, только с более значительными затратами или в более трудных условиях), но не в случаях, когда изменение обстоятельств создает полную или частичную невозможность исполнения договорных обязательств (ФИО9 Международная купля-продажа товаров. М.: Юрид. лит., 1995. С.208).

При этом к существенно изменившимся обстоятельствам следует относить обстоятельства объективной действительности, на которые ни одна из сторон повлиять не может (стихийное бедствие, непредвиденное глобальное изменение имущественного оборота (в т.ч. обвал курса валют, многократное повышение ставки рефинансирования и т.п.), в связи с чем, действия/бездействие третьих лиц, равно как и возможное недобросовестное поведение одной из сторон договора, не могут рассматриваться как существенно изменившиеся обстоятельства, применительно к основаниям для изменения либо расторжения договора, предусмотренным ст.451 ГК РФ.

Таким образом, то обстоятельство, что в настоящее время отсутствует возможность окончательного исполнения ФИО3 своего обязательства по оплате указанного договора в порядке, предусмотренном соглашением от ДД.ММ.ГГГГ (по причинам, от воли сторон не зависящим, т.е., как установлено вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г., в результате действий (бездействия) третьего лица, за которые ни одна из сторон по договору не отвечает), не является существенным и, с точки зрения ст.451 ГК РФ, не является основанием для расторжения спорного договора.

Кроме того, истцами не доказано, что наступившие обстоятельства (в виде невозможности исполнения обязательства ФИО3 по окончательной оплате договора) являлись на момент заключения сделки заведомо непредвидимыми (в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота). Приходя к такому выводу, суд учитывает, что при заключении договора и соглашения о порядке осуществления расчетов, стороны, преследуя, по сути, единую цель (инвестирование строительства многоквартирного жилого дома), знали характеристики и параметры передаваемых по договору объектов (площадь, разрешенный вид использования земельного участка и пр.), а также, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, должны были знать о действиях, которые необходимо будет произвести с участием третьих лиц (в т.ч. органов государственной власти) в целях реализации соглашения (изменение вида разрешенного использования земельного участка, изготовление проектной документации, получение разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию и т.п.), равно как и предполагать последствия несоблюдения установленных законом применительно к отдельным этапам строительства процедур, а также последствия связанных с этим действий/бездействия третьих лиц. Таким образом, заключив договор на таких условиях, риск возможного изменения обстоятельств, в данном случае, несут обе стороны спорного договора: как ФИО3, так и ФИО2 и <данные изъяты>

По приведенным основаниям не подлежат удовлетворению и требования истцов о понуждении ФИО3 к заключению дополнительного соглашения к договору, исключающего ухудшения положения истцов при отсутствии обязательств по оплате ФИО3 по договору, при этом суд отмечает, что данное требование истцов противоречит и нормам ст.421 ГК РФ, согласно которым граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Таких оснований, в ходе судебного разбирательства не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 и <данные изъяты>» к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и об определении последствий его расторжения; о понуждении ФИО3 к расторжению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ или к заключению дополнительного соглашения – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес> областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:                                                                                                             Е.Г. Щербатых