Решение по делу № 2-1079/2016 от 05.02.2016

Дело 2-1079/16

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 мая 2016 года                                                                                        г. Махачкала

Ленинский районный суд г.Махачкалы Республики Дагестан в составе:

председательствующего - судьи Дагировой З.Н.,

при секретаре Сотеевой Б.У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Аммаевой ФИО11 к Магомедову ФИО12 о взыскании неустойки и компенсации морального вреда по договору долевого участия в строительстве, встречному иску Магомедова ФИО13 к Аммаевой ФИО14 о признании пунктов договора участия в долевом строительстве недействительными,

У С Т А Н О В И Л:

Аммаева П.М. обратилась в суд с иском к Магомедову М.Г. о взыскании неустойки и компенсации морального вреда по договору долевого участия в строительстве, указывая на то, что 05 апреля 2008 года между ней - «Заказчиком» и Омаровым Д.О., указанным как «Застройщик» был заключен Договор № долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: РД, <адрес>, путем частичного финансирования строительства.

Застройщиком в нарушение условий договора долевого участия в строительстве № 13 от 05 апреля 2008 года строительство дома в срок до конца 2009 г. акт приема-сдачи оконченного строительством дома не оформлен, дом не сдан в эксплуатации. Ею условия договора по внесению суммы оплаты в размере 2 144 000 руб. исполнены полностью.

Указывает, что она ранее обращалась в Ленинский районный суд с аналогичным иском к Омарову Д.О. – как к «застройщику», однако решением суда от 7.09.2015 г., оставленным в части в силе апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан от 23.12.2015 г. в иске было отказано, ввиду того, что, как установлено судебными актами, обязательства по вышеуказанному договору перед ней возникли у Магомедова М.Г..

Таким образом, в силу ст. 61 ГПК РФ, ответственность перед ней за ненадлежащее исполнение обязательств по договору №13 от 05.04.2008 г. возникли у ответчика Магомедова М.Г., так как он признан застройщиком дома.

После окончательного подсчета ею 26 мая 2015 г. была внесена сумма в размере 281 228 руб. Итого по договору ею уплачена сумма в общем размере 2 144 000 руб. В связи с указанным просит взыскать неустойку согласно представленному расчету в размере 2 630 342 (два миллиона шестьсот тридцать тысяч триста сорок два) рубля, компенсацию морального вреда в размере 200 000 рублей, и расходы на оплату услуг представителя в размере 25 тысяч рублей. В качестве материально правового основания ссылается на Закон РФ «О защите прав потребителей», Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст.ст. 307, 309, 310, 329, 330, 395, 420 ГК РФ.

Надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела истица Аммаева П.М. в судебное заседание не явилась, об отложении дела не просила, направив в суд своих представителей Аммаева М.А. и адвоката Магомедрасулову Н.З., также направила суду нотариально заверенное заявление о признании ею обстоятельств подписания договора и подтверждение того, что договор был подписан ее отцом в ее интересах и с ее согласия.

Третье лицо Омаров Д.О. в судебное заседание также не явился, направив в суд своего представителя по доверенности адвоката Алигаджиеву Х.Ш. Суд, с учетом мнения сторон, в силу ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие надлежаще извещенных, не явившихся лиц.

Представители истицы исковые требования по основаниям, изложенным в иске, поддержали, и просили удовлетворить в полном объеме, указывая дополнительно на то, что о надлежащем ответчике по делу они узнали из судебных актов, соответственно, начало срока исковой давности по предъявленным требованиям следует исчислять с момента как судебными актами в качестве застройщика был признан Магомедов М.Г., а не Омаров Д.О.

Ответчик Магомедов М.Г. в судебном заседании исковые требования не признал, указывая на то, что им свои обязательства по строительству дома исполнены полностью. Он надлежащим образом после окончания строительства дома обращался в администрацию города с тем, чтоб ввели дом в эксплуатацию, однако ввиду смены руководства на тот момент и бюрократических проволочек акт ввода в эксплуатацию подписан не был, однако указанный дом окончен строительством и фактически доля в нем передана заказчику. Право собственности на объект признана решением Советского районного суда 23 декабря 2013 г., в последующем определением о разъяснении указанного решения право собственности признано отдельно на каждую соответствующую долю за заказчиками, в том числе и за истицей Аммаевой П.М. Кроме того, истицей пропущен срок исковой давности в три года, просит применить его. Доводы представителей истицы о том, что о надлежащем застройщике она узнала лишь после судебных актов, являются несостоятельными, поскольку с самого начала все заказчики были осведомлены, что собственником земельного участка является Магомедов М.Г., и разрешение на строительство также дано Магомедову М.Г. Сам договор долевого участия был подписан даже не истицей, а ее отцом - Аммаевым М.А. с одной стороны и Омаровым Д.О. по просьбе самого Аммаева М.А., и Магомедова М.Г. с другой стороны. Указывает, что оснований для удовлетворения иска о ненадлежащем исполнении договора не имеется. Сам договор носил формальный характер, пункты его не соответствовали фактическим договоренностям, в связи с чем Магомедовым М.Г. заявлен встречный иск к Аммаевой П.М., в котором просил признать недействительными пункты договора в части указания сведений о застройщике и о параметрах объекта недвижимости по договору долевого участия в строительстве, указывая на то, что договор был подписан формально и по существенным условиям соглашения достигнуто не было.

Представители истицы Аммаевой П.М. Аммаев М.А. и Магомедрасулова Н.З. встречный иск не признали, указав, что договор не носил формальный характер, по нему осуществлено строительство дома и приняты денежные средства. Также просили применить трехгодичные сроки исковой давности к заявленным встречным требованиям.

Представитель ответчика Магомедова М.Г. и третьего лица Омарова Д.О. по доверенности Алигаджиева Х.Ш. иск Аммаевой П.М. не признала, просила в иске отказать, встречный иск поддержала, просила удовлетворить, указывая на то, что имеется сложившаяся судебная практика по аналогичным делам, в соответствии с которой в единстве с действующим законодательством при разрешении споров о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение договоров об участии в долевом строительстве суды проверяют и учитывают конкретные обстоятельства дела, в том числе исполнение застройщиком своих обязательств, цену договора, длительность периода и причины нарушения обязательств застройщиком, если таковое имеется, принятие застройщиком мер к завершению строительства, последствия для участника долевого строительства вследствие нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства и иные обстоятельства. Магомедовым М.Г. свои обязательства исполнены полностью, объект завершен строительством и передан участникам долевого строительства. Отсутствие акта ввода в эксплуатацию не является свидетельством невыполнения застройщиком своих обязательств. Напротив, по его иску право собственности на доли признаны за всеми застройщиками. С 2013 года все дольщики – заказчики, в том числе Аммаева П.М. является собственником доли объекта многоквартирного дома. Если даже исходить из того, что якобы права заявителя нарушены, то в любом случае следует исчислять срок исковой давности, который начинается с 2010 года, иск предъявлен в 2015 году. Просит применить срок исковой давности. Также указала, что договор долевого участия в строительстве не прошел государственную регистрацию, что в силу действующего законодательства является незаключенным. Незаключенный договор не может быть основанием для применений последствий в случае даже его ненадлежащего исполнения. Решением Ленинского районного суда г.Махачкала, и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РД установлено, что застройщиком по договору является Магомедов М.Г., а не указанный в договоре Омаров Д.О. Указанными судебными актами не установлено, что обязательства застройщиков Магомедовым М.Г. нарушены. Эти обстоятельства подлежат установлению при рассмотрении настоящего иска. Заказчикам было известно, что собственником земельного участка является Магомедов М.Г., и разрешение на строительство дано было именно ему, следовательно, они должны были знать, что застройщиком является Магомедов М.Г.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, проверив представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ст. 196 ГК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона доказывает те обстоятельства, на которые она ссылается.

Решением Ленинского районного суда г.Махачкала от 07 сентября 2015 г. в удовлетворении исковых требований Аммаевой П.М. к Омарову Д.О. о взыскании неустойки и компенсации морального вреда по договору участия в долевом строительстве № 13 от 05 апреля 2008 года отказано. В указанной части названное решение суда первой инстанции определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан от 23.12.2015 года оставлено без изменения.

Указанными судебными актами установлено, что «застройщиком» по договору № 13 от 05 апреля 2008 года, подписанному от имени Аммаевой П.М. и Омарова Д.О., фактически является Магомедов М.Г.

Вопреки доводам представителей истицы данным решением не установлено, что Магомедовым М.Г. нарушены обязательства по указанному договору. Соответственно, в силу ст. 196 ГПК данные обстоятельства подлежат установлению при настоящем рассмотрении спора.

Решением Советского районного суда г.Махачкала от 23.12.2013 года исковые требования Магомедова ФИО15 о признании права собственности, в том числе на многоквартирный жилой дом, расположенный под литером «А», по <адрес>, состоящей из 16 этажей, удовлетворены.

Определением о разъяснении указанного решения от ДД.ММ.ГГГГ право собственности признано за заказчиками, в числе которых под порядковым номером 2 квартир блока «б» указана Аммаева П.М.

Как следует из указанного решения суд признал право собственности на объект недвижимости на основании ч. 3 ст. 222 ГК РФ как на объект самовольно возведенный. Стороной по делу привлечена Администрация города Махачкала, которая не возражала против удовлетворения иска, указывая на то, что вышеуказанный объект в целом возведен на земельном участке, принадлежащем истцу, возведен с разрешения Администрации г.Махачкалы, а также прошел положительное заключение государственной экспертизы № 05-1-4-0438-09, согласно которому объект соответствует строительным нормам и правилам, санитарным и противопожарным требованиям, предъявленным к зданиям общественного назначения, является безопасным конструктивным элементом.

В силу положений ст. 61 ГПК РФ указанные обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными решениями, являются преюдициальными и не доказываются вновь.

В соответствии с представленным суду договором долевого участия в строительстве жилого дома № 13 от 05 апреля 2008 г. между Аммаевой П.М. и с учетом обстоятельств, установленным вышеупомянутыми судебными актами, фактическим застройщиком Магомедовым М.Г. достигнуто соглашение о строительстве многоквартирного жилого дома, в котором соответствующая доля инвестируется заказчиком.

Как следует из договора, составлен он после первого апреля 2005 года, соответственно к сложившимся правоотношениям следует применять закон № 214 –ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ)

В соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ, а также п.3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», договор долевого участия в строительстве считается не заключенным, при отсутствии государственной регистрации. Договор участия в долевом строительстве оформляется в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона N 214-ФЗ, в письменной форме, подлежит регистрации и считается заключенным с момента его регистрации. Государственная регистрация договора производится в соответствии с требованиями: - Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; - приказа Минюста России от 01.07.02 N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку про ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; - Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 09.06.05 N 82.

Из представленного договора следует, что договор между сторонами, в нарушение положений указанного Закона и п. 3 ст. 433 ГК РФ не прошел государственную регистрацию, о чем свидетельствует отсутствие соответствующей отметки в договоре, в силу чего считается не заключенным, а соответственно не порождает каких либо правовых последствий, не влечет за собой ответственность для сторон в случае его неисполнения или ненадлежащего исполнения. Каждая сторона самостоятельно отвечает за последствия неисполнения обязательств по такому незаключенному договору.

Согласно пунктам 2 и 2.1 статьи 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - закон № 122-ФЗ), регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора. То есть законом обязанность регистрации договора долевого участия в строительстве возложена на обе стороны сделки. А если одна из сторон уклоняется от регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ). Суду не представлены доказательства уклонения одной из сторон от государственной регистрации договора, либо обращений в суд по указанным основаниям. Соответственно, риски отсутствия такой обязательной регистрации, в том числе и в виде ненаступления правовых последствий лежат на обеих сторонах, в том числе и на «заказчике».

Статьей 16 Закона № 214-ФЗ установлено, что основанием для государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки, - разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Эти документы (или их копии) застройщик должен передать в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Но, той же статьей 16 закона № 214-ФЗ (п. 1) предусмотрено, что право собственности дольщика на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном не только самим законом № 214-ФЗ, но и законом № 122-ФЗ. В соответствии с п.5 ч.1 статьи 17 закона № 122-ФЗ основанием для государственной регистрации прав дольщиков помимо актов органов местного самоуправления (акт ввода в эксплуатацию) являются судебные акты.

Право собственности на недвижимость участников долевого строительства при обращении в регистрирующий орган может быть зарегистрировано либо на основании договора участия в долевом строительстве, прошедшего надлежащую государственную регистрацию, либо на основании соответствующего решения суда.

Из положений статей 2, 17 закона № 122-ФЗ следует, что государственная регистрация не подменяет собой договор, в силу которого у сторон возникают соответствующие гражданские права, не затрагивает самого содержания этого права и призвана лишь удостоверить юридическую силу правоустанавливающего документа. В случаях, когда договор подлежит обязательной государственной регистрации, актом государственной регистрации определяется момент возникновения соответствующих правовых последствий. То есть только с момента регистрации возникают соответствующие права и обязанности сторон договора.

Согласно положениям закона № 214-ФЗ договором участия в долевом строительстве регулируются отношения сторон по созданию объекта долевого строительства. А после завершения строительства предмет этого договора отсутствует, так как объект уже создан.

Обосновывая свои исковые требования истица ссылается на то, что Застройщиком не исполнены свои обязательства по завершению строительства дома и сдачи его в эксплуатацию, в подтверждение чего представлен ответ от 12.12.2015 г. № 10-22/2750 Управления архстройнадзора Администрации г.Махачкала, согласно которому отсутствует информация о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Как следует из представленных суду материалов права собственности на долю в завершенном строительством объекте недвижимости в виде многоквартирного дома признано вышеупомянутым судебным актом. При таких обстоятельствах суд также находит необоснованными доводы истицы о том, что ввиду отсутствия сведений о вводе дома в эксплуатацию, застройщиком не исполнены надлежащим образом обязательства по строительству. Государственная регистрация права является единственным основанием признания государством права на объект недвижимого имущества. Как следует из материалов дела, договор долевого участия в строительстве датирован 05.04.2008 года, то есть сторонами подписан задолго, нежели оформлено право собственности за застройщиком (07.06.2008 г.) на земельный участок и, соответственно, получено задолго до получения разрешения на строительство, которое датировано 10.11.2010 г. Соответственно, строительство могло быть начато не ранее 10.11.2010 г. При этом суд учитывает и то обстоятельство, что право собственности на завершенный строительством объект признано судебным актом как на самовольно возведенный на основании правоустанавливающих документов на земельный участок застройщика и разрешения на строительство выданного Магомедову М.Г. с учетом позиции Администрации города Махачкалы, как органа уполномоченного выдавать акт ввода в эксплуатацию объекта недвижимости и приема его на баланс, который между тем сослался на то, что объект прошел государственную экспертизу на предмет соответствия нормам СНиП и безопасности. При этом договора участия долевого строительства не прошедшие государственную регистрацию, в том числе и договор №13 от 05.04.2008 г., не послужили основанием для признания права собственности за дольщиками.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ).

Признание права собственности судебным решением на долю в оконченном строительстве доме за дольщиком суд расценивает как исполнение застройщиком обязательств по предоставлению заказчику его доли.

    Кроме того, из договора № 13 от 05.04.2008 г. из его п. 2.1. следует, что застройщик обязался завершить строительство до конца 2009 года и в течении одного месяца после оформления акта приемки законченного строительством объекта, предоставить в установленном прядке Заказчику долю последнего в завершенном по акту сдачи –приемки строительством жилом доме – квартиру согласно приложения №2 к договору.

Из представленного суду договора следует, что жилой дом следует завершить в 2009 году, в тоже время в договоре не оговорено время оформления акта приемки-передачи законченного строительством объекта.

При этом суд находит, что договор в части указания даты окончания строительства также не соответствует в частности положениям ст. 190 ГК РФ, который носит императивный характер, а именно в договоре не указана календарная дата исполнения обязательств. Вышеприведенная норма не позволяет участникам отношений поступать иным образом, нежели предусмотренным данной нормой, которая гласит, что установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Кроме того, срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Указание в договоре участия в долевом строительстве в качестве срока, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, месяца, квартала, года такой передачи является неправомерным, т.к. не предусмотрено Гражданским кодексом РФ. Указание в договоре о сроке передачи приблизительных или ориентировочных сроков также является не соответствующим действующим нормам законодательства. Как следствие, такой договор также будет считаться незаключенным, поскольку не достигнуто соглашение по данному существенному моменту.

    Далее, как указано выше из договора следует, что застройщик обязуется предоставить долю заказчику в установленном законом порядке. Судебный акт о признании права собственности на долю является одним из предусмотренных законом способов предоставления Заказчику его доли.

    Заявляя исковые требования о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве истицей не представлены доказательства в подтверждение своих доводов о невыполнении соответствующих работ в квартире, либо сдачи ей квартиры ненадлежащего качества. В материалы дела не представлены соответствующие акты, иные доказательства действительного нарушения права.

В виду изложенного суд также не находит оснований для применения сроков исковой давности, и не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований о признании отдельных пунктов договора недействительными, поскольку как указано выше договор долевого участия в строительстве на который ссылаются стороны ввиду отсутствия государственной регистрации и не содержащий обязательных условий, является незаключенным, соответственно не порождает правовых последствий, в том числе и по вопросу о применении к нему по спору сроков исковой давности.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Аммаевой ФИО16 к Магомедову ФИО17 о взыскании неустойки в размере 2630342 рубля, компенсации морального вреда по договору долевого участия в строительстве в размере 200000 рублей, взыскании судебных расходов, связанных с оплатой услуг адвоката, в размере 25000 рублей отказать.

В удовлетворении встречного иска Магомедова ФИО18 к Аммаевой ФИО19 о признании недействительными пунктов договора участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ № и приложения к нему: вводной части в части указания данных о застройщике; п.7 договора, содержащего данные о застройщике, ; условий об общей цене объекта недвижимости в размере 2808000 рублей в приложении № к договору; сведений о состоянии 2-х комнатной квартиры, параметры площадей комнат в приложении № к договору отказать.

Резолютивная часть решения оглашена 13 мая 2016 года.

В окончательной форме решение изготовлено 18 мая 2016 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд РД в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме.

             Председательствующий                                                                  Дагирова З.Н.