Решение по делу № 33-4521/2014 от 17.11.2014

Судья Хольшев А.Н.	№ 33-4521/2014

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 декабря 2014 г.	г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Переплесниной Е.М.

судей Глушенко Н.О., Черонко Е.В.

при секретаре Балицкой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Шведа А.А. на решение Олонецкого районного суда Республики Карелия от 22 сентября 2014 года по иску Сакова Р.В. к Шведу А.А., Савинову А.Н. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Заслушав доклад судьи Глушенко Н.О., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Истец Саков Р.В. обратился в суд с иском по тем основаниям, что в соответствии с предварительным договором о продаже жилого дома и земельного участка от 07.03.2014 ответчик Швед А.А. взял на себя обязательство о продаже Сакову Р.В. в срок до 07.09.2014 по цене (...) руб. жилого дома (кадастровый номер (...) и земельного участка (кадастровый номер (...), расположенных по адресу: (...), дер. (...), (...), принадлежащих ему на праве собственности. В нарушение условий вышеуказанного договора, не поставив истца в известность, Швед А.А. 13.05.2014 заключил договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с Савиновым А.Н., на основании которого за последним 11.06.2014 было зарегистрировано право собственности на жилой дом и земельный участок. Истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи от 13.05.2014, заключенный между Швед А.А. и Савиновым А.Н.; аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на жилой дом № (...) и земельный участок (...) от 22.05.2014 за Савиновым А.Н., расположенных по адресу: (...); признать за Швед А.А. право собственности на указанный жилой дом и земельный участок; обязать Швед А.А. заключить с ним договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на условиях, определенных в предварительном договоре купли-продажи от 07.03.2014.

В последующем истец изменил заявленные требования, просил суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (...), площадью (...) кв.м, и жилого дома, кадастровый номер (...), площадью (...) кв.м, расположенных по адресу: (...) на основании ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ. Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на указанный земельный участок и жилой дом за Савиновым А.Н. и восстановить запись о регистрации права собственности на указанное имущество за Швед А.А. Обязать Швед А.А. заключить с ним договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Также просил взыскать с ответчиков расходы на оплату услуг представителя в сумме (...) руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены – Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РК, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК.

Решением суда иск удовлетворен. Суд признал недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 13.05.2014, заключенный между Швед А.А. и Савиновым А.Н.; исключил из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером (...), площадью (...) кв.м, местонахождение (...) разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель - земли населенных пунктов, и на жилой дом с кадастровым номером (...), площадью (...) кв.м, расположенный по этому же адресу за Савиновым А.Н.; восстановил в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на указанное имущество за Швед А.А. На Швед А.А. возложена обязанность заключить с Саковым Р.В. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. С ответчиков Швед А.А. и Савинова А.Н. в пользу истца взыскана государственная пошлина по (...) руб. с каждого. Со Швед А.А. также в пользу истца взысканы расходы на представителя в сумме (...) руб.

С решением суда не согласен ответчик Швед А.А. В апелляционной жалобе просит отменить или изменить решение суда, приняв по делу новое решение. В обоснование жалобы ссылается на нарушение судом норм процессуального права. Указывает, что надлежащим образом не был извещен о дне судебного заседания. Суд необоснованно вынес определение о назначении ему адвоката в порядке ст. 50 Гражданского процессуального кодекса РФ, поскольку факт неизвестности его места жительства не был достоверно установлен. В судебном заседании присутствовали представитель истца и соответчик Савинов А.Н., которым было известно его местонахождение. Кроме того, в тот период в Олонецком районном суде рассматривалось дело о возмещении ущерба от дорожно-транспортного происшествия, одной из сторон которого он являлся, в материалах дела имелся его адрес. Назначенный судом адвокат не мог представлять и защищать его интересы, поскольку не знал об обстоятельствах дела. Таким образом, он был лишен возможности предоставить суду свои пояснения, доводы и возражения.

Ответчик Швед А.А. и его представитель Шамин Д.Е. в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержали доводы жалобы, пояснили, что истцу направлялось уведомление о расторжении предварительного договора, несмотря на это, истец требовал заключения с ним основного договора купли-продажи; истец не передавал денежных средств по предварительному договору, полагает законным заключение договора с Савиновым, оплату от него получил в полном размере, передал ему ключи от дома, но домом пользуется Саков Р.В.

В судебное заседание истец не явился, извещен о дне слушания дела. Его представитель Бибилов А.Ю. с жалобой не согласен, пояснил, что между Швед А.А. и Саковым Р.В. был заключен предварительный договор, до (...) должны были заключить основной договор купли-продажи, но основной договор не был заключен по причине нарушения условий предварительного договора ответчиком, в спорном доме проживает Савинов А.Н.

Ответчик Савинов А.Н. в судебное заседание не явился, извещен о дне слушания дела.

Представители третьих лиц - Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по РК, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК в судебное заседание не явились, извещены о дне слушания дела.

Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушавучастников процесса, показания свидетелей, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене ввиду неправильного применения норм материального права и несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст. 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Швед А.А. на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером (...), по адресу: (...) категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью - (...) кв.м, и расположенный на данном участке жилой дома, общей площадью (...) кв.м, кадастровый номер (...).

07.03.2014 между Швед А.А. и Саковым Р.В. был заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанного жилого дома и земельного участка по адресу: (...). По условиям договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка после 07.09.2014. Сторонами определена цена продаваемого объекта в размере (...) руб., с выплатой данной суммы в срок до 07.09.2014 (п.6 договора).

13.05.2014 Швед А.А. заключил договор купли-продажи данного земельного участка и жилого дома с Савиновым А.Н. Право собственности на объекты недвижимости зарегистрированы за Савиновым А.Н. 22.05.2014.

Удовлетворяя заявленные требования о признании недействительным договора купли-продажи от 13.05.2014, заключенного между ответчиками, и применяя последствия недействительности данной сделки, суд первой инстанции исходил из того, что Швед А.А., заключив первоначально предварительный договор с истцом, выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, но не исполнил его.

В силу п.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Так как до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю по договору купли-продажи собственником объекта недвижимости продолжает оставаться его продавец, последующая сделка, совершенная продавцом с тем же самым недвижимым имуществом до утраты им титула собственника, не может быть признана недействительной лишь на том основании, что это имущество являлось объектом купли-продажи по ранее заключенному гражданско-правовому договору.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.61 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, приоритет имеет тот покупатель, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности

В данном случае зарегистрирован переход права собственности на спорные объекты за ответчиком Савиновым А.Н.

На момент государственной регистрации перехода права собственности Савинова А.Н. на спорные объекты обстоятельств, препятствующих совершению указанных регистрационных действий, и оснований для признания произведенной государственной регистрации недействительной - не имелось, у Савинова А.Н. право собственности на спорные объекты возникло в соответствии с положениями ст.ст. 8, 223 Гражданского кодекса РФ.

Оснований для признания заключенной между Швед А.А. и Савиновым А.Н. сделки ничтожной не имеется.

Кроме того, суду апелляционной инстанции ответчиком представлена претензия, направленная истцу 10.03.2014, о расторжении предварительного договора от 07.03.2014. Данная претензия была направлена истцу по месту жительства, но письмо возвращено по истечении срока хранения. Свидетель (...) пояснила суду, что поскольку деньги от продажи дома не получили, решили отказаться от заключения основного договора, о чем уведомили истца.

При таких обстоятельствах, решение суда об удовлетворении иска подлежит отмене в силу пп. 3,4 ч.1 ст.330 Гражданского процессуального кодекса РФ, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Указанное не лишает истца права требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением предварительного договора купли-продажи.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Олонецкого районного суда Республики Карелия от 22 сентября 2014 года по настоящему делу отменить и принять новое решение об отказе в иске Сакову Р.В. к Шведу А.А., Савинову А.Н. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Председательствующий

Судьи