Решение по делу № 3а-42/2016 (3а-347/2015;) от 30.09.2015

Дело № 3а-42/2016

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

8 февраля 2016 года                 г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Геращенко Э.М.,

с участием:

представителя административного истца Стешенко А.В.,

представителя административного ответчика – Правительства Ростовской области Пилипеевой Н.Л.,

представителя заинтересованного лица - Администрации г. Новочеркасска Михайличенко Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ООО «Производственная компания «Новочеркасский электровозостроительный завод» («ПК «НЭВЗ») об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ООО «ПК «НЭВЗ» (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка площадью 1 125 485,5 кв.метров с кадастровым номером ......, находящего по адресу: ....... Кадастровая стоимость земельного участка, установленная по состоянию на 1 января 2014 года, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость участка, что приводит к необоснованному увеличению земельного налога. Общество просило суд установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, определенной в отчете об оценке, в размере ...... рублей (т. ...... л.д. ......).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц Администрация г. Новочеркасска, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представитель административного истца Стешенко А.В. поддержала требования Общества, настаивая на выводах о размере рыночной стоимости земельного участка, содержащихся в отчете об оценке, и оспаривая размер рыночной стоимости, определенный по заключению судебной экспертизы.

Представитель Правительства Ростовской области Пилипеева Н.Л. и представитель Администрации г. Новочеркасска Михайличенко Т.В. не признали административный иск в указанной редакции, выражая несогласие с выводами о размере рыночной стоимости, изложенными в отчете об оценке. Не возражали против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

Представители остальных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в суд к назначенному времени не явились.

Управление Росреестра по Ростовской области представило письменные возражения на административный иск (т. ...... л.д. ......), в которых сослалось на передачу функций органа кадастрового учета Федеральной кадастровой палате. Просило о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

От ФГБУ «ФКП Росреестра» отзывы, заявления, ходатайства в суд не поступили.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, так как оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статья 24.18 Федерального закона предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

    В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Судом установлено, что ООО «ПК «НЭВЗ» является собственником земельного участка площадью 1 125 485,5 кв.метров с кадастровым номером ......, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под производственную территорию, расположенного по адресу: ......, что подтверждено копией свидетельства о государственной регистрации права от 11 декабря 2015 года (т. ...... л.д. ......).

Земельный участок с имеющимися характеристиками поставлен на государственный кадастровый учет до 1 января 2014 года.

Кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года, составляет ...... рублей (т. ...... л.д. ......).

Общество, являясь собственником земельного участка и плательщиком земельного налога, имеет правовой интерес в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 17 июня 2015 года № ......, составленный независимым оценщиком ....... Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляла ...... рублей (т. ...... л.д. ......).

На этот отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков «......» от 29 июня 2015 года (т. ...... л.д. ......).

....... при допросе в судебном заседании подтвердил выводы, изложенные им в отчете об оценке.

2 сентября 2015 года ОАО «ПО НЭВЗ» (правопредшественник ООО «ПК «НЭВЗ», реорганизованный путем присоединения к последнему и прекративший свое существование в качестве юридического лица 2 октября 2015 года) обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области. Решением Комиссии от 28 сентября 2015 года (т. ...... л.д. ......) заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по отчету оценщика ....... от 17 июня 2015 года отклонено со ссылкой на несоответствие отчета требованиям ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка и обоснованности поступивших от Правительства Ростовской области и Администрации г. Новочеркасска возражений судом по ходатайству представителя административного ответчика была назначена судебная экспертиза, перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям. В случае неполного соответствия эксперту поручено определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно заключению судебной экспертизы от 22 декабря 2015 года № ......, выполненной экспертом ООО «......» ......, отчет об оценке от 17 июня 2015 года № ...... не в полной мере соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, оценщиком определены верно, ошибки при выполнении математических действий не допускались. Вместе с тем, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой. По расчетам судебного эксперта, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляла ...... рублей (т. ...... л.д. ......

Проанализировав представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в экспертном заключении.

В ходе судебной экспертизы отчета выявлено, что при составлении отчета об оценке оценщиком нарушены требования ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ. В частности, в таблицах «Параметры объектов сравнения сопоставимых продаж» и «Таблица проводимых корректировок» оценщик указывает недостоверную и непроверяемую информацию о признаках участков, которая используется им при определении итоговой величины рыночной стоимости участка (страницы отчета ...... – т. ...... л.д. ......).

Так, в отношении объекта-аналога № ...... оценщик указывает вид разрешенного использования – для строительства производственно-складских объектов, состояние участка хорошее, ограничения отсутствуют. Однако в тексте объявления о продаже (страница отчета ...... – т. ...... л.д. ......) информация об этих признаках отсутствует, иного документального подтверждения данной информации в отчете не имеется. В отношении объекта-аналога № ...... оценщик аналогично указывает неподтвержденную информацию о хорошем состоянии участка, возможности подключения к инженерным коммуникациям, виде разрешенного использования участка для строительства производственно-складских объектов, а также искажает содержащуюся в объявлении информацию о категории земель (согласно объявлению – земли промышленности), указывая о принадлежности участка к категории земель населенных пунктов. В отчете оценщик приводит и использует недостоверную и неподтвержденную информацию о наличии возможности подключения к коммуникациям в отношении объектов-аналогов № ...... и № ......, тогда как в отношении объекта № ...... в объявлении о продаже нет информации об инженерной обеспеченности, а в объявлении о продаже объекта № ......, напротив, указано, что на земельном участке уже подключены газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение.

В скрин-копии объявления о продаже объекта-аналога № ...... не имеется сведений о том, в каком году объект выставлен на продажу и в течение какого времени находился в экспозиции, однако оценщик без документального подтверждения и обоснования учитывает участок как предложенный к продаже в 2013 году.

Только один из пяти объектов-аналогов, по которым оценщик проводил расчет, находится в том же населенном пункте, что и оцениваемый объект, остальные расположены в городах ....... При этом оценщиком не проведен должный анализ рынка недвижимости в перечисленных населенных пунктах, что ставит под сомнение обоснованность расчета корректировки на местоположение земельных участков. Оценщик не обосновывает взаимосвязь между рынком жилой недвижимости, сведения о котором им использованы, и рынком земельных участков под индустриальную застройку. В отчете об оценке не приведен анализ рынка земельных участков в г. ...... и без указания источника информации указан диапазон цен «на аналогичные объекты» (л.д. ......), причем выводы оценщика о размере рыночной стоимости оцениваемого участка не согласуются с указанными оценщиком сведениями о диапазоне цен.

Оценщик не вводит поправку на инженерную обеспеченность оцениваемого объекта. Необходимость оценки участка как свободного от строений не исключает введение корректрировки на обеспеченность коммуникациями.

Выявленные недостатки в своей совокупности носят существенный характер и ставят под сомнение выводы оценщика об итоговом размере рыночной стоимости земельного участка.

Положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке, как и иные доказательства, не имеют для суда заранее установленной силы, и наличие такого заключения не исключает возможности опровержения выводов, содержащихся в отчете об оценке и заключении эксперта саморегулируемой организации оценщиков, с использованием иных средств доказывания.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд отмечает, что оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его мотивированные выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Рыночная стоимость в заключении судебной оценочной экспертизы определена экспертом с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал ...... объекта, находящихся, как и объект оценки, в городе ....... Данное обстоятельство, по мнению суда, позволило провести наиболее корректное сравнение объектов, поскольку не зависело от разницы в уровне цен на земельные участки в других городах Ростовской области, отличающихся от г. ...... по своему экономическому развитию, уровню цен, ликвидности недвижимости.

Характеристики отобранных экспертом объектов-аналогов приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Два из трех объектов имеют непосредственно производственное назначение, один допускает различные формы использования.

Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения корректировок и их величина либо отказ от корректировок по тем или иным признакам в каждом случае объяснены экспертом.

Ссылка представителя административного истца на допущенную, по его мнению, арифметическую ошибку в экспертном заключении при расчете корректировки на инженерное обеспечение (страница ...... заключения – т. ...... л.д. ......) отклоняется судом. Наличие такой ошибки не выявлено. Характер арифметических действий (сложение, а не произведение) является в конкретном расчете логичным. Эксперт производит поправки стоимости объектов-аналогов путем применения процентного соотношения, что не противоречит федеральным стандартам оценки, высчитывая в итоге валовую корректировку, модуль корректировок, вес и весовой коэффициент (таблица ......, страницы ...... заключения – т. ...... л.д. ......).

При исследовании рынка земельных участков, предназначенных для строительства промышленных объектов (под индустриальную застройку) в г. ......, экспертом не выявлено влияние на стоимость участков в этом сегменте такого фактора как местоположение в различных районах города, в связи с чем корректировка по данному признаку не проводилась.

Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности, достоверности и проверяемости.

По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов судебным экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в соответствующем сегменте и населенном пункте и иных заслуживающих внимания обстоятельств.

На все замечания, представленные административным истцом на заключение судебной экспертизы, эксперт ......., дала аргументированные пояснения в письменной форме. Пояснения эксперта являются убедительными и сомнений в своей обоснованности у суда не вызывают.

Заключение судебного эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Приведенный представителем административного истца довод о том, что перед экспертом ....... не мог быть поставлен вопрос о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям в связи с тем, что она не является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков отклоняется судом как необоснованный.

Эксперту ...... судом не поручалось проведение экспертизы отчета, предусмотренной ст. 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проводимой экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Требование о членстве в экспертном совете предусмотрено ст. 16.2 названного Федерального закона только для экспертов саморегулируемых организаций оценщиков.

Экспертное заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков и заключение судебной экспертизы имеют различную процессуальную природу.

В силу ст. 41 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Эксперт ....... приложила к своему заключению копии дипломов, сертификатов и квалификационных аттестатов, подтверждающих, что она является квалифицированным специалистом в области оценочной деятельности, прошла сертификацию как негосударственный судебный эксперт в этой области и сдала единый квалификационный экзамен на соответствие уровня знаний, предъявляемых федеральными стандартами оценки к эксперту саморегулируемой организации оценщиков. Таким образом, требованиям, предъявляемым к судебным экспертам, ...... соответствует и обладает необходимыми специальными познаниями.

Обстоятельства, на которые ссылался представитель административного истца, не дают достаточных оснований для сомнений в обоснованности заключения судебного эксперта от 22 декабря 2015 года или для вывода о наличии в этом заключении противоречий.

В удовлетворении ходатайства административного истца о назначении повторной судебной экспертизы судом отказано в связи с отсутствием для этого процессуальных оснований, предусмотрены ст. 83 КАС РФ.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной этому размеру.

    Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что поскольку Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи ими заявления об оспаривании кадастровой стоимости считается дата обращения в Комиссию.

Следовательно, датой обращения Общества с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости надлежит считать 2 сентября 2015 года.

    Административные ответчики не оспаривали право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, не оспаривали и размер рыночной стоимости, установленный в результате проведения судебной экспертизы. Первичные возражения Правительства Ростовской области относительно размера рыночной стоимости, заявленного административным истцом согласно отчету оценщика, являлись обоснованными. Удовлетворение (в части) требований административного истца сводится к реализации в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. С учетом этого решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов. Следовательно, судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца (глава 10 КАС РФ, п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

    ООО «......» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы в сумме ...... рублей. Размер оплаты определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной экспертом работы, времени, объективно необходимого для проведения исследования, расчетов и составления заключения. Указанная сумма подлежит взысканию с административного истца в пользу экспертного учреждения.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ...... площадью 1 125 485,5 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под производственную территорию, расположенного по адресу: ......, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ...... рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 2 сентября 2015 года.

Взыскать с ООО «Производственная компания «Новочеркасский электровозостроительный завод» в пользу Правительства Ростовской области расходы по оплате экспертизы в сумме ...... рублей.

    На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

......

......