Решение по делу № 2-121/2014 (2-2113/2013;) ~ М-1785/2013 от 11.11.2013

Дело № 2-121/2014 21 января 2014 года

Решение

Именем Российской Федерации

Приозерский городской суд Ленинградской области в составе:

судьи Брежневой И.Л.,

при секретаре Дмитриева Е.С.,

с участием истца Альсмик Г.В., представителя ответчика ООО «Карелия» Афроськиной В.В., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ г.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Альсмик Г.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Карелия» о признании права собственности на жилое помещение,

установил:

Альсмик Г.В. обратилась в Приозерский городской суд Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Карелия» (далее по тексту ООО «Карелия»), в котором просила признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленного требования указала, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ООО «Карелия» договор о долевом участии в строительстве трехэтажного двенадцатиквартирного панельного жилого дома, расположенного на земельном участке по <адрес>, по которому приобрела права и обязанности участника долевого строительства. Свои финансовые обязательства по оплате стоимости однокомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на третьем этаже, строительный номер квартиры - № исполнила в полном объеме. В настоящее время она пользуется и владеет квартирой, однако зарегистрировать право собственности на указанное жилое помещение не имеет возможности, так как договор аренды земельного участка, заключенный между администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области и ООО «Карелия» не прошел государственную регистрацию.

Определением суда от 12.12.2013 г. произведена замена третьего лица Администрации муниципального образования Приозерское городское поселение на ее правопреемника – администрацию муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области.

В судебном заседании истец Альсмик Г.В. заявленное требование поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, указав, что те обстоятельства, по которым ООО «Карелия» до настоящего времени не зарегистрировало в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области право аренды на земельный участок, на котором был возведен многоэтажный жилой дом <адрес>, не является основанием к отказу ей в признании права на спорную квартиру.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Карелия» Афроськина В.В., действующая на основании доверенности, исковые требования признала, указав, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Карелия» на основании протокола по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка как победитель аукциона, заключило договор аренды №1 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под комплексное освоение земельного участка для жилищного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м., сроком на 11 месяцев. Проект жилого дома был выполнен по заказу ООО «Карелия» проектным бюро ЗАО «АрхСтройСервис». По предоставлению необходимых документов администрация МО Приозерское городское поселение ДД.ММ.ГГГГ выдала ООО «Карелия» разрешение на строительство жилого дома. Строительство жилого дома велось на протяжении 2010-2011 годов. По истечении срока аренды по вышеуказанному договору ООО «Карелия» перезаключило договор № с администрацией МО Приозерский муниципальный район ДД.ММ.ГГГГ сроком на 12 месяцев. В регистрации данного договора было отказано ввиду отсутствия документов, подтверждающих соблюдение процедуры предоставления в аренду земельного участка. В дальнейшем ООО «Карелия» закончило строительство объекта, подключило жилой дом ко всем инженерным сетям и получило разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ

Третье лицо администрация МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области, надлежащим образом извещенная о времени и месте слушания дела, своего представителя в судебное заседание не направила.

Суд, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ с учетом надлежащего извещения сторон счел возможным рассмотреть гражданское дело по существу при имеющейся явке.

Суд, заслушав пояснения истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела и оценивая собранные по делу доказательства, приходит к следующему.

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Таким образом, решающим критерием для применения указанного Закона к рассматриваемым правоотношениям является время получения ООО «Карелия» разрешения на строительство дома, в котором расположена испрашиваемая истцом квартира.

Судом установлено, что разрешение на строительство трехэтажного двенадцатиквартирного панельного жилого дома, расположенного на земельном участке по <адрес>, ООО «Карелия» получено ДД.ММ.ГГГГ года.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" распространяются на возникшие между сторонами правоотношения в силу части 2 статьи 27 данного Закона.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре одного из вышеперечисленных условий такой договор считается незаключенным.

Как установлено в судебном заседании между ООО «Карелия» (застройщик) и Альсмик Г.В. (участник долевого строительства) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома, согласно которому участник долевого строительства принимает долевое участие в строительстве трехэтажного двенадцатиквартирного панельного жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, путем оплаты стоимости однокомнатной квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на третьем этаже, строительный номер №, а застройщик обязуется в течение двух месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию, но не позднее второго квартала 2010 г., передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи указанную квартиру. Срок окончания строительства – ДД.ММ.ГГГГ Общая сумма договора <данные изъяты> руб. (л.д.10-16).

Судом установлено, что представленный в материалы дела договор участия в долевом строительстве данного дома соответствует всем требованиям, предъявляемым к подобного рода договорам как Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», так и общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (ст.ст. 422, 425, 432, 433 ГК РФ).

Сведения о государственной регистрации данного договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.

Между тем, истец Альсмик Г.В. в соответствии с п. 3.2.1 договора исполнила принятые на себя обязательства и осуществила оплату строительства указанного в договоре объекта в полном объеме в размере <данные изъяты> руб., в порядке и в сроки, указанные в п. 2.3 настоящего договора.

Указанное обстоятельство подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру (л.д. 7).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что Альсмик Г.В. полностью выполнены обязательства по договору долевого участия, заключенному с ООО «Карелия».

Часть 2 статьи 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предусматривает, что основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания): это разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Пунктами 1, 2 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (пункт 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, разрешение подтверждает пригодность объекта строительства к использованию, а также, применительно к данному спору, возможность передачи объекта в надлежащем состоянии участникам договоров на долевое участие в строительстве.

В силу пункта 2 статьи 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

После такой передачи участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, иными словами, фактически осуществляет права собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, и именно с момента составления передаточного акта вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается представленными ответчиком ООО «Карелия» документами, ДД.ММ.ГГГГ отдел по архитектуре администрации МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области выдал ООО «Карелия» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №, согласно которому разрешается ввод в эксплуатацию 12-ти квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером №.

Из акта приема-передачи квартиры, подписанного истцом и ООО «Карелия», следует, что истцом обязательства по договору о долевом участии выполнены в полном объеме, в связи с чем, общество передает, а участник долевого строительства принимает квартиру по адресу <адрес> (л.д.6).

Из кадастрового и паспорта на указанное жилое помещение следует, что квартира № находится на третьем этаже многоквартирного дома <адрес>, общая площадь помещения составляет <данные изъяты> кв.м., инвентарный номер № (л.д.8-9).

Из пояснений сторон следует, что, несмотря на выполнение истцом условий договора от ДД.ММ.ГГГГ г., подписание сторонами акта приема-передачи квартиры и принятие объекта строительства в эксплуатацию, государственная регистрации права собственности на испрашиваемую квартиру невозможна по причине отсутствия государственной регистрации договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ года.

На основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ № администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области приняла решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Карелия» на основании протокола по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года, как победитель аукциона, заключило с администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области договор аренды № земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., имеющий кадастровый номером № под комплексное освоение в целях жилищного строительства, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Администрация МО Приозерское городское поселение ДД.ММ.ГГГГ выдала ООО «Карелия» разрешение на строительство жилого дома сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ администрация МО Приозерский муниципальный район заключила с ООО «Карелия» договор аренды №2 земельного участка с кадастровым номером № сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно части 2 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1.1. указанных договоров арендатор – ООО «Карелия» приобрел право на заключение настоящего договора на торгах, проводимых ДД.ММ.ГГГГ года.

Из копии уведомления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что муниципальному образованию Приозерский муниципальный район Ленинградской области отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка № 2 от ДД.ММ.ГГГГ г., ввиду отсутствия:

- документов, подтверждающих соблюдение процедуры предоставления в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленной статьями 30.2 и 38.2 ЗК РФ;

- решения исполнительно-распорядительного органа муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области на заключение данного договора (ст. 37 ФЗ от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;

- решения компетентного органа управления ООО «Карелия» на заключение договора, сведений о соответствии договора ст. 45, 46 ФЗ от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (л.д. 39-40).

Уведомлением, представленным Управлением Росреестра по Ленинградской области от 31.07.2013 №, подтверждается отсутствие зарегистрированных прав на жилой дом по адресу: <адрес>.

Согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ №25/011/2013-209, представленному Управлением Росреестра по <адрес>, зарегистрированные права на земельный участок с кадастровым номером 47:03:0301005:101, расположенный по адресу: <адрес>, отсутствуют.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Как следует из ч.1 ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 59 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Оценивая изложенные обстоятельства дела на основании положений пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ, учитывая, что денежные средства истца были вложены в строительство жилого дома в объеме спорной квартиры, истцом исполнены условия договора долевого участия строительства жилого дома, заключенного с ООО «Карелия», в настоящее время жилой дом введен в эксплуатацию, спорная квартира создана как самостоятельный объект недвижимости, ООО «Карелия» признает за истцом права на спорную квартиру, суд приходит к выводу о том, что истец приобрел право собственности на спорное помещение.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка № 2 от 01.12.2009 года для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенного между администрацией МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области и ООО «Карелия», не может являться основанием для отказа истцу в восстановлении нарушенного права по избранному способу защиты.

Также при оценке того обстоятельства, что договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № 12 от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между истцом и ответчиком, не зарегистрирован в установленном законом порядке, суд учитывает, что нормы Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве – участников долевого строительства, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения участника долевого строительства результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу данного закона.

С учетом изложенного, суд считает, что признание иска ответчиком по делу в лице его представителя следует принять, поскольку указанное действие является добровольным волеизъявлением, не противоречат закону и не нарушают законные права и интересы других лиц.

Учитывая изложенное, а также, что Альсмик Г.В. лишена возможности зарегистрировать право собственность на квартиру во внесудебном порядке, споры о правах на указанный объект недвижимого имущества отсутствуют, суд находит заявленные требования обоснованным и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

                     решил:

исковые требования Альсмик Г.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Карелия» о признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.

Признать за Альсмик Г.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, пол – женский, гражданкой Российской Федерации, зарегистрированной по адресу: <адрес>А (паспорт серии №, выданный <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ г., код подразделения №) право собственности на жилое помещение в виде квартиры, назначение – жилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с инвентарным номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд в течение 1 месяца через Приозерский городской суд.

Судья         И.Л. Брежнева