Решение по делу № 3а-728/2019 ~ М-257/2019 от 12.02.2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 марта 2019 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Матвеевой О.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-728/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Самарская Торговая Компания» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителей общества с ограниченной ответственностью «Самарская Торговая Компания» по доверенности Котенкова В.А., Максимкина Я.А.,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Самарская Торговая Компания» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 7 168 616 руб., обязать административного ответчика внести сведения в Единый государственный реестр недвижимости относительно кадастровой стоимости земельного участка в размере 7 168 616 руб.

В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником нежилого здания, расположенного на названном земельном участке. Кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как лица, имеющего исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду.

В судебном заседании представители административного истца Котенков В.А. и Максимкин Я.А. поддержали заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Самары не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Заслушав представителей административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные обществом требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения о земельном участке с кадастровым номером № площадью 3913 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый столовой и прилегающей территорией, расположенном по адресу: <адрес>.

На данном земельном участке находится нежилое здание с кадастровым номером №, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Самарская Торговая Компания» на праве собственности.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» от 13 ноября 2013 года № 610 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 24 июля 2015 года в размере 41 223 181,09 руб.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии с постановлением правительства Самарской области от 30 сентября 2015 года № 618 выкупная цена за земельные участки, находящиеся в Самарской области, а также земельные участки, собственность которых не разграничена, исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Таким образом, административный истец, являясь собственником нежилого здания, расположенного на указанном выше земельном участке, имеет исключительное право выкупа или получения в аренду земельного участка и, следовательно, он имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, 28 декабря 2018 года общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

После того, как комиссия своим решением от ДД.ММ.ГГГГ № отклонила заявление, общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 27 декабря 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «АМД КОНСАЛТИНГ» ФИО1

Указанным отчетом рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 24 июля 2015 года в размере 7 168 616 руб.

Согласно статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объектов оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 24 июля 2015 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Отчет содержит сведения о заказчике и оценщике, о допущениях и ограничительных условиях, использованных при проведении оценки, о применяемых стандартах оценочной деятельности, принципах оценки.

Как указано в отчете, на дату оценки земельный участок эксплуатировался в соответствии с текущим использованием. Проанализировав фактическое использование объекта оценки, а также окружающую застройку и альтернативные виды использования участка, оценщик отнес его к землям, используемым для размещения объектов производственно-складского назначения с административными помещениями.

Определение рыночной стоимости земельного участка произведено методом прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. От применения затратного и доходного походов оценщик мотивированно отказался.

В рамках сравнительного подхода из базы данных ТАО Самара оценщиком отобраны объекты-аналоги – земельные участки для строительства производственно-складской недвижимости, выбраны элементы сравнения и по каждому из них выявлены отличия объекта оценки с объектами-аналогами, введены необходимые корректировки для сглаживания различий между объектом оценки и объектами-аналогами. Используя существующие методики исследования, учитывая все допущения и ограничительные условия, оценщик на страницах 61-62 отчета произвел расчет и определил рыночную стоимость земельного участка в размере 7 168 616 руб..

Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведённые в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2015 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определённом отчетом об оценке.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, сведения об изменении кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости вносятся на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания закона и принятие решения об обязании ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области внести такие сведения не требуется, поэтому требования об обязании административного ответчика внести сведения о новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости являются излишне заявленными.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 28 декабря 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «Самарская Торговая Компания» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 3 913 кв. м., расположенного по адресу ориентира: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2015 года в размере 7 168 616 руб.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Самарская Торговая Компания» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 28 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина