Решение по делу № 3а-761/2017 ~ М-607/2017 от 11.08.2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

    29 сентября 2017 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Панковой М.А.,

При секретаре Рафиковой Е.Д.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-761/2017 по административному исковому заявлению Захаревского В.Н. к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Захаревский В.Н. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: Незавершенное строительством нежилое помещение (готовностью 77%), с кадастровым номером №, назначением: нежилое, площадью * ***,* кв.м., этаж №, расположенного по адресу: <адрес>, равную рыночной стоимости 20 174 802 рубля.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником объекта недвижимости: Незавершенное строительством нежилое помещение (готовностью 77%), с кадастровым номером №, назначением: нежилое, площадью * ***,* кв.м., этаж №, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость вышеуказанного нежилого помещения установлена на 17.08.2013 года и составляет 60 185 083,75 рублей.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость указанного незавершенного строительством нежилого помещения на 17.08.2013 года составляет 20 174 802 рубля, что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объекта оценки является значительно завышенной по отношению к его реальной рыночной стоимости.

Завышение кадастровой стоимости нежилого помещения нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость незавершенного строительством нежилого помещения равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Административный истец и его представитель в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. Представитель административного истца по доверенности ДД.ММ.ГГ. № Стенин Н.В. представил письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии стороны.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, администрации г.о.Тольятти Самарской области, Шагаева Г.Р., Автаева Н.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Шагаева Г.Р. и Автаева Н.А. представили письменные заявления, в которых указали, что не возражают против удовлетворения административного иска.

Управление Росреестра по Самарской области в письменном отзыве указало, что оставляет удовлетворение заявленных требований на усмотрение суда, в зависимости от представленных доказательств.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, в котором разрешение административных исковых требований оставило на усмотрение суда.

Администрация г.о.Тольятти Самарской области представило возражения на административный иск, в которых просит отказать в удовлетворении административного иска.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.14, п.1 ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 «О налоге на имущество организаций на территории Самарской области» (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что незавершенное строительством нежилое помещение (готовность 77%), назначение: нежилое, площадью * ***,* кв.м., этаж №, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый номер № на праве общей долевой собственности принадлежит Захаревскому В.Н. (доля *****/******) на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом г.Тольятти Самарской области ФИО1. ДД.ММ.ГГ. реестровый номер №, Шагаевой Г.Р. (доля ******/******) на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГ., номер регистрации от ДД.ММ.ГГ. №, Автаевой Н.А. (доля *****/******) на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом г.Тольятти Самарской области ФИО1. ДД.ММ.ГГ. реестровый номер №.

Кадастровая стоимость нежилого помещения определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» в размере 60 185 083,75 рублей.

Датой определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения является 17.08.2013 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №, итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 20 174 802 рубля.

В ходе рассмотрения дела, с учетом ходатайства заинтересованного лица – Администрации г.о.Тольятти Самарской области относительно достоверности представленного административным истцом отчета об оценки и исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а административный ответчик обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, судом была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 17.08.2013 года.

Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ., рыночная стоимость объекта недвижимости – незавершенное строительством нежилое помещение (готовностью 77%) с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГ. составляет 21 439 781 рубль.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФЗ РФ от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «<данные изъяты>» по правилам ст.168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов административного дела. При оценке объекта недвижимости эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объекта оценки, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного и доходного подходов, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчетов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, и доходный подход с применением метода прямой капитализации. В качестве единицы сравнения была выбрана стоимость 1 кв.м. объекта. От применения затратного подхода эксперт мотивированно отказался.

В рамках сравнительного подхода, первоначально была определена стоимость земельного участка методом сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов эксперт использовал 3 аналога земельных участков, имеющие наиболее схожие характеристики с оцениваемым объектом, расположенные в Центральном районе г.Тольятти Самарской области, площадью от 2 000 кв.м. до 30 000 кв.м. На отличия по тем или иным параметрам к аналогам применены корректировки на торг, на местоположение, на расположение относительно красной линии автодороги, на размер земельного участка, и произведен расчет стоимости земельного участка, который составил 3 489 514 рублей. После согласования результатов оценки, итоговая величина стоимости земельного участка площадью * ***,** кв.м. составила 3 489 514 рублей (стр.№ отчета).

Затем при помощи сравнительного подхода произведено определение стоимости объекта исследования.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках, основным из которых является выборка из базы данных по недвижимости ООО «Волга-инфо». В качестве объектов-аналогов выбраны 7 объектов, относящиеся к сегменту рынка СТО, принадлежащие на праве собственности, площадью от 230 кв.м., до 5 000 кв.м., расположенные в Автозаводском, Центральном, Комсомольском районах г.Тольятти Самарской области (стр.№ отчета). На отличия по тем или иным параметрам, в последующем к аналогам применялись корректировки, которые позволили добиться необходимой однородности совокупных данных выбранных объектов недвижимости. Были применены корректировки на торг, местоположение, на площадь объекта. Промежуточный результат оценки недвижимости в рамках сравнительного подхода составила 11 575 111 рублей без учета НДС.

В рамках доходного подхода использовался метод прямой капитализации, который применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Был произведен расчет арендной платы за объект оценки методом сравнения продаж, в рамках которого были выбраны 2 объекта-аналога, анализ и корректировка основных ценообразующих факторов позволили определить стоимость арендной платы объекта оценки с учетом НДС в размере 233,54 рубля.

Затем произведен расчет коэффициента капитализации для оцениваемых объектов, при этом при расчете чистого годового дохода объектов аналогов были учтены потери от недогрузки в размере 13%, операционные расходы в размере 18%. Анализ объектов-аналогов, с приведенным расчетом стоимости арендной ставки оценки, привел к коэффициенту капитализации равному 9%. В результате чего, стоимость объекта оценки, полученная в рамках доходного подхода составила без учета НДС 34 786 097 рублей.

В результате проведенной процедуры согласования полученных результатов в рамках сравнительного и доходного подходов, итоговая величина рыночной стоимости объекта составила без учета НДС 21 439 781 рубль.

В заключение содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и не применения конкретных корректировок.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз заявлено не было. Представитель административного истца в письменном ходатайстве о рассмотрении дела в отсутствии стороны согласился с результатами судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная заключением эксперта, признается достоверной.

Согласно п.24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим, суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению с учетом результатов судебной экспертизы.

Установление кадастровой стоимости в размере, равной его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что дата обращения административного истца в суд является 11.08.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования Захаревского В.Н. к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить частично.

    Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – незавершенного строительством нежилого помещения (готовностью 77%), с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью * ***,* кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17.08.2013 года в размере 21 439 781 рубль.

В остальной части административного иска Захаревского В.Н. отказать.

    Дата подачи административного иска в суд –11 августа 2017 года.

    Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 04 октября 2017 года.

Председательствующий:                        М.А.Панкова