Решение по делу № 33-118/2016 (33-5325/2015;) от 26.11.2015

Дело № 33-5325

Судья Гюльмагомедов М.Т.

АПЕЛЛЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 января 2016 г. г. Махачкала

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РД в составе: председательствующего Сидоренко М.И.., судей Гомленко Н.К. и Галимовой Р.С.,

при секретаре <У.>

при рассмотрении апелляционной жалобы Курамагомедова А. М. (по доверенности Ибрагимовой З.М.) на решение федерального суда Советского районного суда г. Махачкалы от 8 октября 2015 г., которым

иск Салаватова З. М.-Рашидовича к Курамагомедову А. М. удовлетворен.

Расторгнут договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, находящихся по адресу: г. Махачкала, <адрес> от 03.09.2014 г., заключенный между Салаватовым З.М.-Р. и Курамагомедовым А.М.

Признаны недействительными и аннулированы запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № №.<.>, <.> от 10 ноября 2014 г. о регистрации за Курамагомедовым А.М. права собственности на земельный участок, площадью 498 кв.м. с кадастровым номером <.>, расположенный по <адрес>. Махачкалы, и жилой дом, площадью 643,9 кв.м. под литером «А» с кадастровым номером <.>, расположенный по <адрес>. Махачкалы.

Заслушав доклад судьи Верховного суда РД Гомленко Н.К., объяснения представителя Курамагомедова А.М. – Ибрагимовой З.М. (ордер и доверенность на л.д. 47), просившей решение суда отменить, возражения представителя Салаватова З.М.-Р. – адвоката Гаджиевой Э.М. ( ордер в деле), просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

Салаватов З. М.-Рашидович обратился в суд с иском к Курамагомедову А. М. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, находящихся по адресу: г. Махачкала, <адрес> от 03.09.2014 г., заключенного между ним и Курамагомедовым А.М., обязании возвратить указанное выше имущество, признании недействительными и аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № № <.> и <.> от 10 ноября 2014 г. о регистрации за Курамагомедовым А.М. права собственности на земельный участок, площадью 498 кв.м., и жилой дом, площадью 643.9 кв.м., расположенные по адресу: г. Махачкала, <адрес>. Махачкалы.

В обоснование иска ссылался на то, что 3 сентября 2014 г. между Салаватовым З.М.-Р. и Курамагомедовым А.М. был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, при этом в п. 2.1 и 2.2., 2.3 договора было оговорено, что сумма договора включает цену жилого дома и цену земельного участка, цена жилого дома <.> руб., цена земельного участка – <.> рублей, тогда как реальная стоимость указанных объектов составляет <.> руб. Согласно п.2.3 договора, покупатель Курамагомедов А.М. оплачивает цену дома и земельного участка путем передачи наличными денежными средствами продавцу единовременно, не позднее 30 дней с момента подписания сторонами договора, т.е. имело место заключение договора с отсрочкой платежа. На указанных условиях договор был подписан и зарегистрирован в Управлении Росреестра по РД. Однако до настоящего времени Курамагомедов А.М. не оплачивает стоимость дома и земельного участка, тем самым он существенно нарушил условия договора, повлекшие причинение ущерба Салаватову З.М.-Р., т.к. он продавал дом с целью погашения задолженности перед КБСР «Дагестан», возникшей по кредитному договору на сумму более <.> руб. Салаватов З.М.-Р. неоднократно обращался к Курамагомедову А.М. с просьбой оплатить стоимость дома и земельного участка, направлял ему претензии, однако свои обязательства ответчик не выполнил.

В последующем Салаватов З.М.-Р. отказался от требований о возврате ему земельного участка и дома по <адрес>. Махачкалы, ссылаясь на то, что его права в этой части не нарушены, судом отказ от иска в этой части принят, дело прекращено.

В апелляционной жалобе и на заседании судебной коллегии представитель Курамагомедова А.М. – Ибрагимова З.М. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что суд пришел к выводу, что оплата дома и земельного участка не была произведена покупателем Курамагомедовым А.М., однако не учел, что договор купли-продажи подписан 3 сентября 2014 г., акт о передаче имущества Курамагомедову А.М. также подписан Салаватовым З.М.-Р. 3 сентября 2014 г., при этом в акте указано, что никаких претензий стороны не имеют, 10 ноября 2014 г. Курамагомедовым А.М. получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и земельный участок, которое выдано на основании заявления Салаватова З.М.-Р., поданного в регистрационный орган. Указанные обстоятельства свидетельствуют об оплате стоимости дома и земельного участка Курамагомедовым А.М. Суд сослался на пункт договора, предусматривающий обязанность покупателя оплатить стоимость имущества в срок до 1 октября 2014 г., однако этот пункт носит формальный характер, Курамагомедов А.М. передал деньги Салаватову З. до подписания договора, именно поэтому Салаватов Р. не препятствовал регистрации договора в Управлении Росреестра по РД и не оговорил свои претензии в акте передачи имущества от 03.09.2014 г. Суд пришел к выводу, что основания для расторжения договора имеются, что Курамагомедов А.М. нарушил существенные условия договора, а именно, не оплатил стоимость проданного имущества в сумме <.> руб., что повлекло причинение ему ущерба, однако такое нарушение условий договора дает право Салаватову З.М.-Р. для обращения в суд с иском о взыскании стоимости имущества и процентов на основании ст. 395 ГК РФ. Суд пришел к ошибочному выводу, что дом и земельный участок не были переданы Курамагомедову А.М., при этом сослался на показания свидетеля Габитова Н.Г. ( прораба), якобы продолжавшего приобретать стройматериалы и строить проданный дом по заказу Салаватова З.Р.-М., при этом суд не учел показания двух свидетелей Абакарова Г.С., по поручению Курамагомедова А.М. продававшего дом и земельный участок, и Масхудова Ш.А., которому Абакаров Г.С. показывал дом, открывая ключом ворота дома. Суд сослался на накладные на отпуск стройматериалов Габитову Н.Г. за декабрь 2014 г. и январь 2015 г., однако эти доказательства появились после оглашения судом решения, с ними Курамагомедов А.М. не был ознакомлен, они противоречат акту о передаче имущества от 3 сентября 2014 г., подписанному Салаватовым З.Р.-М., и поданному им в суд первоначально иску, в котором он просил обязать Курамагомедова А.М. возвратить ему дом и земельный участок, затем его представитель отказался от этой части иска, судом отказ принят. Суд также пришел к ошибочному выводу, что Салаватовым З.Р.-М. соблюден досудебный порядок урегулирования спора, что он направлял претензии в адрес ответчика до обращения в суд. Он не получал претензию от 02.07.2015 г., а претензия от 04.09.2015 г. направлена ему после обращения Салаватова А.М. в суд и принятия судом определения об оставлении иска без рассмотрения в связи с неявкой истца, затем по заявлению Салаватова А.М. это определение отменено тем же судьей и продолжено рассмотрение дела. Суд пришел к выводу, что существенное нарушение условий договора от 03.09.2014 г. заключается в том, что Салаватов З.Р.-М. был лишен возможности погасить кредитную задолженность перед банком, однако не учел, что уведомление от банка Салаватов З. получил лишь 8 декабря 2014 г., при этом задолженность была указана в размере <.> руб. и она не могла быть погашена Салаватовым З. за счет стоимости проданного имущества в сумме <.> руб., эти два обстоятельства не находятся в причинной связи. Тем более, что по материалам дела Салаватов З.Р.-М. купил спорный дом и земельный участок за <.> руб. незадолго до продажи его Курамагомедову А.М., и это при наличии долга перед банком.

В возражениях на жалобу представитель Салаватова З.М.-Р. – Гаджиева Э.М. просит решение суда оставить без изменения, ссылаясь на то, что судом установлено, что Курамагомедовым А.М. нарушены существенные условия договора купли-продажи дома и земельного участка от 03.09.2014 г., он в установленный договором срок не оплатил стоимость проданного имущества, в результате лишил возможности Салаватова З.М.-Р. возместить долг перед коммерческим банком, в настоящее время стоимость дома и земельного участка существенно выросла. Предварительный порядок расторжения договора купли-продажи соблюден Салаватовым З.М.-Р., дважды были направлены ему претензии. Суд пришел к правильному выводу, что дом и земельный участок из владения Салаватова З.М.-Р. не вышли, поэтому применил правила ст. 451, ч.1 ГК РФ, на заседании судебной коллегии представитель Курамагомедова А.М. подтвердил это обстоятельство.

Извещенные надлежащим образом Салаватов З.М.-Р. и Курамагомедов А.М. в суд апелляционной инстанции не явились, дело рассмотрено без их участия, представители обеих сторон против этого не возражали.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений, судебная коллегия находит решение суда правильным по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между истцом Салаватовым З.М.-Р. (продавцом) и покупателем Курамагомедовым А.М. (покупателем) 03 сентября 2014 г. заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: г. Махачкала, <адрес>, в пункте 1.1 которого оговорено, что продавец обязуется передать в собственность покупателя дом и земельный участок, а покупатель обязуется принять и оплатить указанное имущество. Согласно п.2.1, 2.2, 2.3 договора, сумма договора включает цену жилого дома и земельного участка, при этом жилой дом оценен в <.>. руб., земельный участок – <.>. руб. Цена земельного участка и жилого дома уплачивается покупателем путем передачи наличными денежных средств продавцу единовременно, не позднее 30 дней с момента подписания сторонами договора ( л.д. 16).

В материалах дела имеются также акт приема-передачи указанного имущества от 03.09.2014 г., согласно которого Салаватов З.М.-Р. передал, а Курамагомедов А.М. принял проданное имущество в удовлетворительном состоянии, претензий друг к другу не имеется ( л.д. 19).

Из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.07.2015 г следует, что право собственности Курамагомедова А.М. зарегистрировано на дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. Махачкала, <адрес> ( л.д. 12,14).

Согласно ст. 451, ч.1 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Суд пришел к правильному выводу, что договор купли-продажи от 3 сентября 2014 г., заключенный между Салаватовым З.-М.-Р. и Курамагомедовым А.М., следует расторгнуть вследствие существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении указанного договора.

Суд пришел к выводу, что Курамагомедовым А.М. не представлено доказательств, подтверждающих исполнение им условий договора об оплате единовременно не позднее 30 дней после его заключения ( до 1 октября 2014 г.) полной стоимости земельного участка и дома в сумме <.>. руб., что это обстоятельство не мог предусмотреть Салаватов З.-М.Р. при заключении договора и не может его преодолеть, несмотря на принятые им меры, указанное обстоятельство повлекло для Салаватова З.М.-Р. значительный ущерб.

Вывод суда подтверждается материалами дела и представленными доказательствами. Так, согласно условиям договора купли-продажи от 03.09.2014 г., в течение тридцати дней со дня подписания договора Курамагомедов А.М. должен был оплатить единовременно полную стоимость дома и земельного участка в сумме 5 млн. руб., заключение такого условия в договоре не отрицал представитель Курамагомедова А.М. – Ибрагимова З.М.

Суд пришел к правильному выводу, что указанный пункт договора свидетельствует о том, что оплата имущества была отсрочена до 1 октября 2014 г., поэтому для подтверждения доводов об исполнении этого условия договора Курамагомедов А.М. обязан предоставить письменные доказательства, подтверждающие единовременную оплату всей стоимости имущества в сумме 5 млн. руб., однако таких доказательств ответчиком не было представлено.

Доводы представителя Курамагомедова А.М. – Ибрагимовой З.М. о том, что Курамагомедов А.М. до подписания договора купли-продажи от 03.09.2014 г. оплатил Салаватову З.М.-Р. полную стоимость дома и земельного участка, а п.2.3 включен в договор формально, из-за ошибки юристов, не могут быть приняты во внимание.

Согласно ст. 452, ч.1 ГК РФ, соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона или иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Аналогичное правило содержится в ст. 162 ГК РФ.

Однако таких письменных доказательств Курамагомедовым А.М. не представлено.

Доводы представителя Ибрагимовой З.М. о том, что имеются иные доказательства, подтверждающие оплату Курамагомедовым А.М. полной стоимости дома и земельного участка, а именно: акт приема-передачи имущества от 03.09.2014 г., свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и земельный участок, полученные в декабре 2014 г. Курамагомедовым А.М., также не могут быть признаны убедительными.

По условиям договора от 03.09.2014 г. ( п.2.3) стоимость имущества должна быть оплачена единовременно не позднее 1 октября 2014 г., акт приема-передачи подписан Салаватовым З.М.-Р. до этого времени, при заключении договора купли-продажи от 03.09.2014 г. Свидетельство о государственной регистрации права собственности получено Курамагомедовым А.М. позднее этого срока, однако согласно объяснениям представителя Салаватова З.М.-Р. – Гаджиевой Э.М., Салаватов З.М. и Курамагомедов А.М. были хорошо знакомы, поэтому по просьбе Курамагомедова А.М. истец Салаватов З.М. ждал передачи ему денег и после истечения срока их выплаты, не дождавшись, в начала лета 2015 г. обратился с письменной претензией, а затем в суд. Кроме того, согласно объяснениям представителя Курамагомедова А.М. – Ибрагимовой З.М., расписка от имени Курамагомедова А.М. об оплате стоимости дома и земельного участка не была представлена и в Управление Росреестра по РД, не смотря на имеющееся в договоре условие об отсрочке оплаты стоимости проданного имущества.

Из материалов дела следует, что дом и земельный участок были проданы Курамагомедову А.М. по цене <.>. руб., в то время как незадолго до этого Салаватов З.-М.-Р. приобрел это же имущество за <.> руб. что подтверждается имеющимся в деле договором купли-продажи от 5 августа 2014 г. ( л.д. 9). Согласно объяснениям Салаватова З.М.-Р., он вынужден был продать дом и земельный участок по заниженной стоимости, т.к. имел долговые обязательства перед коммерческим банком. В подтверждение этого довода Салаватовым З.М. представлено уведомление из КБСР «Дагестан» о необходимости погасить образовавшуюся на 19 ноября 2014 г. задолженность по основному долгу и процентам в сумме 8 млн. руб., направленное в его адрес 08.12.2014 г. ( л.д. 79).

Доводы представителя Курамагомедова А.М. – Ибрагимовой З.М. о том, что долг перед банком Салаватова З.М.-Р. составлял 8 млн. руб., а по договору от 03.09.2014 г. цена проданного имущества составляла только <.> руб., долг не покрывался этой ценой, не убедительны, т.к. доказательств оплаты стоимости приобретенного имущества Курамагомедовым А.М. до настоящего времени не представлено, поэтому по окончанию срока оплаты имущества, указанного в договоре, причинялся материальный ущерб Салаватову З.М.-Р., не получившему своевременно деньги и не имевшего возможности выгодно вложить их в коммерческих целях или для личного потребления, а также частично погасить долг перед банком. Согласно объяснениям представителя Гаджиевой Э.М., Салаватовым З.М.-Р. предпринимались меры к преодолению этого обстоятельства, он пытался получить деньги от Курамагомедова А.М., однако до настоящего времени деньги ему не были переданы, дом и земельный участок находятся во владении Салаватова З.М.-Р., поэтому он просит расторгнуть договор от 03.09.2014 г., взыскание по договору цены проданного имущества невозможно, т.к. Курамагомедов А.М. не желает одновременно выплатить всю стоимость, взыскание суммы по частям его не устраивает.

Согласно ст. 452, ч.1 ГК РФ, требование о расторжении или изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор или неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Суд пришел к выводу, что указанные правила не нарушены, Салаватовым З.Р.-М. направлялись две претензии 2 июля 2015 г. и 4 сентября 2015 г, в адрес Курамагомедова А.М. с предложением расторгнуть договор от 03.09.2014 г., однако ответ на эти претензии получен не был, после чего Салаватов З.-М.-Р. обратился в суд. На л.д. 33, 49 имеются указанные претензии Салаватова З.М.-Р., ответ на эти претензии не пердставлен.

Доводы представителя Ибрагимовой З.М. о том, что первую претензию Курамагомедов А.М. не получал, а вторая направлена после оставления искового заявления Салаватова З.М.-Р. без рассмотрения в связи с его неявкой в суд, не убедительны.

Согласно ст. 452, ч.2 ГК РФ достаточно одной претензии с предложением изменить условия договора или расторгнуть его, получение второй претензии от 2 июля 2014 г. Курамагомедов А.А. не отрицал, по истечение более трех месяцев с момента ее направления Салаватов З.М.-Р. обратился в суд ( л.д. 44). Нарушений при вынесении судом определения от 2 октября 2015 г. о возобновлении производства по делу по заявлению Салаватова З.М.-Р. о расторжении договора судебная коллегия не усматривает.

Доводы представителя Ибрагимовой З.М. о том, что Салаватов З.М.-Р. вправе требовать взыскания с Курамагомедова А.М. стоимости проданного имущества в сумме 5 млн. руб., а не ставить вопрос о расторжении договора купли-продажи, не состоятельны.

Согласно ст. 39, ч.1 ГПК РФ, истец определяет основания и предмет иска. Кроме того, такие требования подлежали бы рассмотрению в том случае, если бы частично была оплачена стоимость проданного имущества, оставшаяся часть была бы незначительна по сравнению с выплаченной, или спор возник о периодических выплатах. Однако по данному делу установлено, что с момента заключения договора купли-продажи от 03.09.2014 г. оплата стоимости дома и земельного участка в сумме 5 млн. руб. вообще не была произведена продавцу Салаватову З.М.-Р., хотя срок оплаты имущества истек 1 октября 2014 г.

Доводы жалобы Ибрагимовой З.М. о том, что дом и земельный участок были переданы по акту от 03.09.2014 г. Курамагомедову А.М. и он ими распоряжался до тех пор, пока Салаватов З.М.-Р. не сменил замок на входных воротах и дверях и не стал впускать их в дом, что это обстоятельство не дает право Салаватову З.М.-Р., утверждать, что имущество при подписании договора не было передано Курамагомедову А.М., не могут быть приняты во внимание. Установлено, что на момент обращения истца в суд в октябре 2015 г., согласно объяснений представителя Курамагомедова А.М., спорное имущество находилось во владении и пользовании Салаватова З.М.-Р., поэтому он отказался от иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, эти обстоятельства подтверждаются материалами дела.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 п.1 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Советского районного суда г. Махачкалы от 8 октября 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Курамагомедова А. М. – Ибрагимовой З.М. – без удовлетворения.

Председательствующий Сидоренко М.И.

Судьи Гомленко Н.К.

Галимова Р.С.