Решение по делу № 2-88/2020 (2-3592/2019;) ~ М-3866/2019 от 05.11.2019

Дело № 2-88/2020 (№2-3592/2019)

43RS0002-01-2019-005730-12

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Киров 16 января 2020 г.

Октябрьский районный суд г. Кирова

в составе председательствующего судьи Тимкиной Л.А.,

при секретаре судебного заседания Кочуровой В.Р.,

с участием представителя АО «Россельхозбанк» в лице Кировского регионального филиала по доверенности № 134/231 от 05.09.2017 Сметанина О.А., представителя ответчика Цылёвой Н.В. по доверенности №43АА0873387 от 29.07.2016 Чернядьева Д.В.,

рассматривая в открытом судебном заседании гражданское дело №2-88/2020 по иску акционерного общества «Россельхозбанк» в лице Кировского регионального филиала к Цылёвой Н.В. об обращении взыскания на предмет залога недвижимое имущества,

установил:

АО «Россельхозбанк» в лице Кировского регионального филиала обратилось с иском в суд к Цылёвой Н.В. об обращении взыскания на предмет залога недвижимое имущества о.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что в соответствии с кредитным договором <данные изъяты> от 03.02.2015, заключенным между АО «Россельхозбанк» в лице Кировского регионального филиала и ООО «Галанта», последнему был предоставлен кредит на сумму 2500000 руб. под 28,61% годовых, с окончательным сроком возврата 15.01.2020. Обеспечением исполнения обязательств в соответствии с п. 6.2 кредитного договора явилось нежилое помещение, принадлежащее Цылёвой Н.В., а именно: помещение склада материально-технического, назначение: нежилое, общая площадь 299,5 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 17-32, <данные изъяты>. 14.06.2016 Третейским судом при Вятской торгово-промышленной палате вынесено решение о взыскании с ООО «Галанта», Цылёвой Н.В., Чернядьева Д.В. задолженности в связи с неисполнением обязательств по кредитному договору. 06.02.2017 Октябрьским районным судом г. Кирова выданы исполнительные листы на принудительное исполнение решения Третейского суда при ВТПП. Денежные средства по исполнительным листам Банку до настоящего времени не возвращены. По состоянию на 05.11.2019 задолженность ООО «Галанта» по кредитному договору <данные изъяты> от 03.02.2015 составляет 5235820,75 руб. 24.10.2019 истец в адрес Цылёвой Н.В. направил претензию о погашении задолженности ООО «Галанта» по кредитному договору от 03.02.2015 перед Банком, которая до настоящего времени оставлена без удовлетворения.

Просят суд - обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Цылёвой Н.В., взятое в обеспечение исполнения кредитного договора <данные изъяты> от 03.02.2015 на основании договора <данные изъяты> от 03.02.2015 об ипотеке (залоге недвижимости), а именно: помещение склада материально-технического, назначение: нежилое, общая площадь 299,5 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 17-32, <данные изъяты>, установить начальную продажную цену при реализации заложенного имущества, равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика – 648000 руб., взыскать с ответчика расходы по проведению оценки в размере 7603,99 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Представитель истца АО «Россельхозбанк» в лице Кировского регионального филиала по доверенности Сметанин О.А. в судебном заседании доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал, суду дал аналогичные пояснения, изложенным в заявлении, настаивает на удовлетворении требований в полном объеме. Дополнительно суду показал, что решение Третейского суда от 14.06.2016 по делу № 18-2016 до настоящего времени не исполнено, долг ответчиками не погашен. Не возражает принять за оценку объекта заложенного имущества заключение судебного эксперта.

Ответчик Цылева Н.В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело без ее участия.

Представитель ответчика Цылёвой Н.В. по доверенности Чернядьев Д.В. в судебном заседании исковые требования признал частично, согласен с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество, однако не согласен с оценкой заложенного имущества, представленной истцом. С судебным экспертным заключением ООО ЭКФ «Экскон» согласен.

Третье лицо ООО Галанта в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав представленные письменные доказательства по делу, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством (ст. 24 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)).

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст.237) (подп.1 п.2 ст. 235 ГК РФ).

Согласно ст.237 ГК РФ изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

На основании ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В судебном заседании установлено, что 03.02.2015 между АО «Россельхозбанк» в лице Кировского регионального филиала (Кредитор) и ООО «Галанта» в лице директора Чернядьева Д.В. (Заемщик) был заключен кредитный договор <данные изъяты>, по условиям которому ООО «Галанта» был предоставлен кредит на сумму 2500000 руб. под 28,61% годовых, с окончательным сроком возврата 15.01.2020г.

Согласно п. 2.1 Договора Заемщик обязался использовать полученный кредит для приобретения нежилого помещения по договору купли-продажи, заключенному с М. Л.В. и М. А.А., расположенным по адресу: <данные изъяты>.

В качестве обеспечения исполнения Заемщиком своих обязательств, в соответствии с п. 6.2 кредитного договора, в совокупности явились: залог нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности Цылёвой Н.В., а именно: помещение склада материально-технического, назначение: нежилое, общая площадь 299,5 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 17-32, <данные изъяты> по договору ипотеки от 03.02.2015 <данные изъяты> и залог транспортного средства по договору <данные изъяты> о залоге транспортного средства от 03.02.2015, заключенному между Кредитором и Нагул В.А. Поручителями по кредитному договору являлись Цылева Н.В. и Чернядьев Д.В.

14.06.2016 Третейским судом при Вятской торгово-промышленной палате вынесено решение о взыскании с ООО «Галанта», Цылёвой Н.В., Чернядьева Д.В. задолженности в связи с неисполнением обязательств по кредитному договору.

На основании определения Октябрьского районного суда г. Кирова от 06.02.2017 выданы исполнительные листы на принудительное исполнение решения Третейского суда при ВТПП. Денежные средства по исполнительным листам Банку до настоящего времени не возвращены.

По состоянию на 05.11.2019 задолженность ООО «Галанта» по кредитному договору <данные изъяты> от 03.02.2015 составляет 5235820,75 руб.

24.10.2019 истец в адрес Цылёвой Н.В. направил претензию о погашении задолженности ООО «Галанта» по кредитному договору от 03.02.2015 перед Банком. До настоящего времени указанная претензия оставлена без удовлетворения.

Согласно отчету ООО «Элит-Оценка» от 02.08.2019 рыночная стоимость переданного в залог Цылёвой Н.В. имущества составляет 810000 руб. Начальная продажная цена при реализации заложенного имущества, с учетом 80% от рыночной стоимости указанного имущества составляет 648000 руб.

Согласно ст. 334 ГК РФ по обеспеченному залогом обязательству, залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворения из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.

В соответствии с ч.1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

П.1 ст. 349 ГК РФ предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим п.2 ст. 350.1 указанного кодекса (п.1 ст.350 ГК РФ).

В соответствии с подп.4 п.2 ст.54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются п.9 ст.77.1 этого федерального закона.

В ходе рассмотрения дела по существу по ходатайству представителя ответчика Цылёвой Н.В. по доверенности Чернядьева Д.В. судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости заложенного имущества – помещения склада материально-технического, назначение: нежилое, общая площадь 299,5 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 17-32, <данные изъяты> - на дату 02.12.2019.

Согласно экспертному заключению №СЭЗ-19/213 ООО ЭКФ «Экскон» от 09.01.2020 установлено, что рыночная стоимость заложенного имущества – помещения склада материально-технического, назначение: нежилое, общая площадь 299,5 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 17-32, <данные изъяты> на дату 02.12.2019 составляет 5139000 руб.

В соответствии с п. 2 ст. 86 ГПК приводятся обстоятельства, которые могут иметь значение для рассмотрения и разрешения дела, но по поводу которых не поставлены вопросы. Поскольку выявлены признаки реконструкции объекта исследования, точную площадь которого возможно выявить после проведения технической инвентаризации, Эксперт дополнительно приводит информацию об удельной стоимости исследуемого нежилого помещения.

Рыночная стоимость одного квадратного метра помещения склада материально-технического, назначение: нежилое, общая площадь 299,5 кв.м., этаж 1 номера на поэтажном плане 17-32, <данные изъяты> – на дату 02.2.2019, составляет 17158,60 руб.

Кроме того, в судебном заседании 16.01.2020 был допрошен эксперт Т. Т.Н., которая суду пояснила, что когда она знакомилась с материалами дела, то обратила внимание на то, что есть отчет об оценке рыночной стоимости объекта исследования, с ним она ознакомилась, и обратила внимание какова удельная стоимость объекта оценки. Когда она начала проводить исследования рынка, обратила внимание на то, что рынок продажи коммерческих объектов в г. Кирс достаточно активен. Предложение за 2018-2019 года объектов к продаже выявлено. Поскольку не достаточно было выявлено ценообразующих факторов, не было понятно какие ценообразующие факторы влияют на рыночную стоимость, было принято решение провести исследование рынка в г. Омутнинска, то есть населённого пункта, сопоставимого с г. Кирс, где находится объект исследования. Выбран расширенный диапазон исследований, исходя из того, что потенциальный инвестор, пожелая приобрести коммерческое помещение, будет рассматривать населенные пункты примерно сопоставимые по социально-экономическому положению. Таким образом, в ходе исследования рынков в 2018-2019 годах были выявлены предложения продажи коммерческих объектов со средней стоимостью 1 кв. м. 21,725 руб. При этом диапазон удельных цен от 5,313 руб. до 43,551 руб. Привожу факт ценообразующего фактора: после проведенного анализа, она обратила внимание на то, что в отчете о рыночной стоимости объекта исследования, который есть в материалах дела, удельная стоимость составила 2,000 руб. Что не попадает в диапазон предложений к продаже коммерческих объектов, которые были выявлены в ходе анализа рынка. Ей был проведен расчет по подходам частно-сравнительным и доходным. Удельная стоимость объекта исследования близка к среднему значению предложений, выявленных в ходе анализа рынков. Таким образом, она пришла к выводу, что рыночная стоимость, полученная в ходе данных расчетов, подпадает в диапазон анализа рынка и является адекватной. Если смотреть таблицу№6, где представлены предложения по продаже коммерческих объектов в г. Кирс, то удельная стоимость есть 32,000 за кв. м., есть 17,000 за кв. м., 27,000 за кв. м., то есть меньше 6 000 за кв. м., дешевле таких объектов нет. В ходе проведения осмотра, экспертом установлено, что есть признаки демонтажа внешней стены с тыльной стороны помещения. Она попросила представителя ответчика дать пояснения, была ли демонтирована стена, ей пояснили, что стена была разрушена, но в площадь объекта исследования она не вошла, так как эти постройки были не капитальными. Поскольку в материалах дела отсутствует технический паспорт, достоверно подтвердить данную информацию не представилось эксперту возможным, поэтому в своем заключении, ею приведена схема демонтированных стен и прописано в анализе проведения экспертизы, что если в ходе проведения демонтажа, это повлияло на площадь объекта исследования, то необходимо либо привести объект к исходному состоянию, либо данную работу проделать в установленном законом порядке. Поскольку документов по проведению реконструкции в материалах дела нет, технический паспорт так же отсутствует, она посчитала необходимым провести расчет, исходя из исходной площади 299,5 кв.м., и привела удельную стоимость одного квадратного метра исходя из того, что если площадь объекта менялась, то необходимо устанавливать фактическую площадь объекта с учетом проведения реконструкции. Получается удельная рыночная стоимость на фактическую площадь объекта. Также эксперт обратила внимание на то, что в отчете об оценке, удельная стоимость выбранных объектов-аналогов очень низкая. Если выбранные объекты-аналоги в г. Кирс с удельной стоимостью 27,000 руб. за кв. м., 17,000 руб. за кв. м. выбор объектов-аналогов ею обосновывается. Объекты-аналоги находятся непосредственно в г. Кирс. При этом, всю подтверждающую информацию по рыночной стоимость предлагаемых объектов, она привела в приложении к заключению. Это скриншоты с сайтов, в отчете об оценке, выбранные объекты-аналоги (Белая Холуница, Омутнинск) с удельной стоимостью 2,000-3,000 рублей за кв. м. Эта исходная информация и дала такой разрыв. При этом, проверить данную информацию у нее не было возможности, так как скриншоты с сайтов в отчете об оценке она не увидела.

В соответствии со ст. ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом обязанность представлять в суд доказательства законом возложена на стороны и лиц, участвующих в деле.

Согласно ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности

Суд доверяет выводам, изложенным в заключении судебной экспертизы и показаниям эксперта, поскольку данное заключение соответствует требованиям законодательства, выполнено экспертом, имеющими высшее профессиональное образование по специальности «Экономика и управление аграрным производством», в нем содержатся полные ответы на все вопросы, поставленные судом, принимает его в качестве относимого, допустимого, значимого доказательства по делу. Доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, сторонами суду представлено не было.

Представитель ответчика по доверенности Чернядьев Д.В. с заключением эксперта согласен. Кроме того суду представил заявление о фальсификации, указал, что оценщик истца основывал свои выводы по объявлениям на сайте Интернет «Авито», однако, просмотрев архив сайта «Авито» видно, что представленные в материалы отчета об оценке объявления о стоимости объектов недвижимости имеют совершенно иную цену, а именно намного выше.

Исследуя договор ипотеки от 03.02.2015 <данные изъяты>, суд установил, что договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кировской области 12.02.2015, номер регистрации <данные изъяты>, договор прекращается надлежащим исполнением обязательств заемщика по кредитному договору либо полной реализацией предмета ипотеки – в зависимости от того, что наступит ранее (п.7.1), согласно п.4.1 обращение взыскания на предмет залога осуществляется по решению суда, реализация предмета ипотеки, на который на основании решения суда обращено взыскание, должно быть произведена путем продажи с публичных торгов, начальная продажная цена предмета залога определяется решением суда (п.5).

Учитывая изложенное, а также то, что заемщик обязательства по кредитному договору добровольно не исполняет, суд приходит к выводу о том, что исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество, во исполнение обеспечения возврата кредита, являются обоснованными и подлежат удовлетворению с установлением рыночной стоимостью заложенного имущества на основании экспертного заключения №СЭЗ-19/213 ООО ЭКФ «Экскон» от 09.01.2020 - 5139000 руб., определив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации 80% от рыночной стоимости равной 4111 200 руб.

Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанных с рассмотрением дела, относятся другие признанные судом необходимыми расходы.

Так, истцом в целях защиты своего права и подачи иска в суд были понесены расходы для определения рыночной стоимости, переданного в залог ответчиком имущества. Согласно счету на оплату услуг № 322 от 31.07.2019 платежному поручению Банка № 4473 от 01.08.2019 стоимость услуги ООО «Элит-Оценка» по проведению экспертизы составила 7603,99 руб. Суд признает расходы истца по проведению оценки в размере 7603,99 руб. обоснованными, в связи с этим суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца указанную сумму.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца понесенные расходы при подаче иска в суд по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования акционерного общества «Россельхозбанк» в лице Кировского регионального филиала к Цылёвой Н.В. об обращении взыскания на предмет залога недвижимое имущества удовлетворить.

Обратить взыскание на предмет залога по договору от 03.02.2015 <данные изъяты>, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кировской области 12.02.2015, номер регистрации <данные изъяты>, - помещение склада материально-технического, назначение: нежилое, общая площадь 299,5 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 17-32, <данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость – 4111 200 руб.

Взыскать с Цылёвой Н.В. в пользу акционерного общества «Россельхозбанк» в лице Кировского регионального филиала судебные издержки по проведению оценки заложенного имущества в размере 7603,99 руб., и расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб., а всего 13603,99 руб.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Кирова.

Председательствующий судья Л.А. Тимкина

В окончательной форме решение изготовлено 17.01.2020.