Решение по делу № 2-615/2014 от 10.04.2014

к делу № 2-615\2014

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Гулькевичи          30 апреля 2014 года

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Логачевой Е.Д.

при секретаре Тихоновой Т.А.

с участием представителей истца Общества с ограниченной ответственностью «Венцы-Заря», по доверенности Орел М.А., Ясницкой Е.В.,

ответчика Багмет И.А.,

представителя третьего лица Гулькевичский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, по доверенности Бегей Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Венцы-Заря» к Багмет И. А. о признании акта государственной регистрации недействительным

у с т а н о в и л :

ООО «Венцы-Заря» обратилось с иском к Багмет И.А. о признании недействительным акта государственной регистрации права собственности Багмет И.А. на земельный участок сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства площадью 3971213 кв.м с кадастровым номером 23:06:0601000:463, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: РФ, Краснодарский край, Гулькевичский район, в границах с/п Венцы-Заря и о признании недействительной записи в ЕГРП № о государственной регистрации права собственности Багмет И.А. на указанный земельный участок. Оспаривая зарегистрированное право собственности Багмета И.А., в обоснование требований истец ссылается на то, что в нарушение п.4 ст.11.2 ЗК РФ государственная регистрация права собственности ответчика на указанный земельный участок, образованный путем выдела, произведена в отсутствие согласия ООО «Венцы-Заря», как арендатора исходного земельного участка с кадастровым номером 23:06:00000000:0075, из которого ответчиком произведен выдел участка, а также без указания обременения выделенного участка арендой ООО «Венцы-Заря» в соответствии с договором аренды исходного земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц со стороны арендодателя от 28 февраля 2008 года, зарегистрированного в установленном порядке 28.03.2008г., срок аренды семь календарных лет с даты государственной регистрации договора аренды, номер регистрации 23-23-15/008/2008-213.

В судебном заседании представитель истца ООО «Венцы-Заря» Ясницкая Е.В. подтвердила обстоятельства, изложенные в иске, поддержала в полном объеме исковые требования, просила их удовлетворить.

Представитель ООО «Венцы-Заря» Орел М.А. поддержала позицию Ясницкой Е.В., просила иск удовлетворить.

Ответчик Багмет И.А. возражал против удовлетворения исковых требований ООО «Венцы-Заря», представил письменные возражения, в судебном заседании пояснил, что государственная регистрация его права собственности произведена законно, основана на надлежащих и достаточных документах, необходимость предоставления которых прямо предусмотрена законодательством. Полагает, что в данном случае согласия арендатора на выдел земельного участка не требовалось, поскольку, во-первых, выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», при этом общее правило п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ не применяется. В таком случае действуют специальные правовые нормы ст. 13 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ, где указано на необходимость согласования формирования участка путем выдела лишь между сособственниками и не упоминают арендатора в числе лиц, чье согласие является условием формирования участка. Нормами гражданского и земельного законодательства либо иными федеральными законами не предусмотрено право арендатора ограничивать права долевых собственников по распоряжению общим имуществом. Во-вторых, в силу ч.6 ст.11.2 ЗК РФ образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия арендаторов земельных участков, из которых при выделе образуются земельные участки, а в данном случае выдел его участка произведен на основании решения Гулькевичского районного суда Краснодарского края от 27 августа 2013 года по делу №2-975/2013, согласно которому признаны необоснованными возражения участников долевой собственности и ООО «Венцы-Заря», поданные кадастровому инженеру на проект межевания относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка. Решение вступило в законную силу. Тем самым возражения участников долевой собственности и ООО «Венцы-Заря» признаны в судебном порядке необоснованными, выдел земельного участка является согласованным в соответствии с требованиями закона. На государственную регистрацию права собственности в отношении земельного участка им были представлены все необходимые документы, и оснований для отказа в проведении регистрации у регистрирующего органа не имелось, в связи с чем государственным регистратором принято законное и обоснованное решение о государственной регистрации его права собственности на земельный участок.

Представитель третьего лица Гулькевичского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю государственный регистратор Бегей Г.А. считает, что государственная регистрация права собственности Багмет И.А. на земельный участок сельскохозяйственного назначения, образованный путем выдела, произведена в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На государственную регистрацию заявителем были предоставлены все необходимые документы, предусмотренные законом, при этом в данном случае письменное согласие арендатора в силу закона не требовалось, так как выдел произведен из земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности более пяти лиц, а специальные нормы Федерального закона №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не предусматривают согласие арендатора в качестве обязательного условия образования участка. Кроме того, в соответствии с п.6 ст.11.2 ЗК РФ не требуется согласие арендатора при образовании земельного участка на основании решения суда, как это имело место в данном случае. Пунктом 4 ст.11.8 Земельного кодекса РФ установлено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, арендатор имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков. То есть права арендатора в данном случае защищены иным способом, и в случае обращения Багмет И.А. за регистрацией договора аренды на выделенный участок, обязательным условием регистрации будет предоставление соответствующего отказа арендатора исходного участка от реализации своего преимущественного права на заключение договора аренды. Основания для внесения при государственной регистрации права собственности Багмета И.А. записи об обременении выделенного участка правом аренды ООО «Венцы-Заря» не имелось, поскольку заявление подано о регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок, как новый объект права, который не является предметом ранее зарегистрированного договора аренды от 28.03.2008г. Таким образом, при проведении правовой экспертизы документов, предоставленных Багмет И.А. на государственную регистрацию его прав собственности, основания для отказа в государственной регистрации, предусмотренные Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.03.2014) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственным регистратором обоснованно не выявлены, в связи с чем в ЕГРП на законных основаниях внесена запись о государственной регистрации права собственности заявителя на земельный участок. Полагает, что в удовлетворении иска ООО «Венцы-Заря» следует отказать в полном объеме.

Выслушав представителей истца, ответчика, представителя третьего лица, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований ООО «Венцы-Заря» следует отказать по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Багмет И.А. являлся участником долевой собственности в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, площадью 65778650 (шестьдесят пять миллионов семьсот семьдесят восемь тысяч шестьсот пятьдесят) квадратных метров, кадастровый номер №, местоположение: <адрес>, в границах сельского поселения «Венцы-Заря», обремененного правом аренды истца ООО «Венцы-Заря» в соответствии с договором земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц со стороны арендодателя от 28 февраля 2008 года, зарегистрированного в установленном порядке 28.03.2008г., заключенного сроком на семь календарных лет с даты государственной регистрации договора аренды, номер регистрации №

Согласно ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными законами.

В силу п.1, п. 4 ст.11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков согласно допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Указанная статья содержит общий перечень всех возможных лиц, согласие которых является условием образования земельного участка, без конкретизации такого круга лиц применительно к различным ситуациям формирования участка, но она не может быть применима к спорным правоотношениям, поскольку вопросы образования земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности, урегулированы специальным законодательством.

Согласно п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В силу п.1 ст.11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). Согласно ч.2 той же статьи при выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности. Согласно пункту 3 статьи 11.5 ЗК РФ особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Соответствующий порядок урегулирован статьями 13 и 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Так, согласно п.2 ст.13 указанного Федерального закона земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи. Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется (п.3 ст.13 закона №101-ФЗ). Пунктом 4 названной статьи установлено, что если указанное в пункте 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей. Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном ст. 13.1 настоящего Федерального закона (п.6 ст.13 закона №101-ФЗ).

Приведенные нормы права указывают на необходимость согласования формирования участка путем выдела лишь между сособственниками и не упоминают арендатора в числе лиц, чье согласие является условием формирования участка.

Материалами дела подтверждено, что земельный участок сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства площадью 3971213 кв.м с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, образован в счет земельных долей Багмет И.А. путем выдела из вышеуказанного исходного земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в общей долевой собственности более чем пяти лиц и обремененного правом аренды ООО «Венцы-Заря». При выделе участка между Багмет И.А. с одной стороны, и участниками долевой собственности и ООО «Венцы-Заря», как арендатором участка, с другой стороны, возник гражданско-правовой спор относительно права на выдел и размера и местоположения границ выделяемого участка, который разрешен в судебном порядке.

В соответствии с п.6 ст.11.2 ЗК РФ образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Как установлено судом, вступившим в законную силу решением Гулькевичского районного суда Краснодарского края от 27 августа 2013 года по делу №2-975/2013 удовлетворены исковые требования Багмета И.А., признаны необоснованными возражения граждан и ООО «Венцы-Заря», поданные кадастровому инженеру Козлову С.Л. относительно размера и местоположения границ земельного участка площадью 3971213 кв.м, выделяемого в счет земельной доли Багмет И.А. из указанного исходного участка, а также признан согласованным с участниками долевой собственности в соответствии с требованиями пункта 9 статьи 13.1 федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" проект межевания земельных участков, подготовленный кадастровым инженером Козловым С.Л. Тем самым, образование земельного участка, право собственности на который оспаривается истцом, произведено в том числе на основании решения суда.

Из материалов дела следует, что после снятия в судебном порядке имевшихся возражений на проект межевания, выделенный таким образом в счет долей Багмета И.А. земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, после чего ответчик обратился в Гулькевичский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю за государственной регистрацией своего права собственности на вновь образованный земельный участок, предоставив вместе с заявлением о государственной регистрации кадастровый паспорт земельного участка и проект межевания, утвержденный участником долевой собственности.

27.02.2014 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на основании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 21.08.2012, кадастрового паспорта земельного участка № от 30.01.2014, выданного филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, произведена государственная регистрация права собственности Багмета И.А. на выделенный участок, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права №.

В силу п.3 ч.3 ст.22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предоставление регистрирующему органу при подаче заявления о регистрации прав на образуемые земельные участки согласия в письменной форме лиц на образование земельных участков требуется только в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации.

Однако, анализируя вышеприведенные нормы права, суд приходит к выводу, что предоставление в данном случае письменного согласия ООО «Венцы-Заря», как арендатора участка, не требовалось.

Пункт 4 ст. 11.8 ЗК РФ закрепляет, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Нормами гражданского(ст. 252 и ст. 254 ГК РФ) и земельного законодательства либо иными федеральными законами не предусмотрено право арендатора ограничивать права долевых собственников по распоряжению общим имуществом.

Следовательно, права арендатора при выделе участка из земель, находящихся в общей долевой собственности, защищены законом иным образом, нежели посредством придания юридической значимости согласию последнего на выдел участков из объекта долевой собственности.

Кроме того, п.4 ст.11.8 ЗК РФ свидетельствует о том, что у государственного регистратора отсутствовали законные основания для внесения при регистрации права Багмет И.А. на выделенный участок записи об обременении участка правом аренды ООО «Венцы-Заря», поскольку соответствующий договор аренды вновь образованного земельного участка, заключенный в соответствии с п.4 ст.11.8 ЗК РФ, государственному регистратору не предоставлялся.

Таким образом, суд приходит к выводу, что регистрация права собственности Багмета И.А. произведена в полном соответствии с действующим законодательством, у государственного регистратора отсутствовали основания для приостановления или отказа в государственной регистрации права собственности, предусмотренные федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ №122-ФЗ.

Учитывая принцип уважения права собственности, предусмотренный статьей 1 Протокола N 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод, а также то обстоятельство, что права арендатора могут быть защищены в рамках реализации им предусмотренных пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ правомочий, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным акта государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок и о признании недействительной соответствующей записи в ЕГРП.

руководствуясь ст.ст.194 - 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Обществу с ограниченной ответственностью «Венцы-Заря» отказать в удовлетворении исковых требований к Багмет И. А. о признании недействительным акта государственной регистрации права собственности Багмет И. А. на земельный участок сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства площадью 3971213кв.м., кадастровый номер №,местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира:<адрес>, признании недействительной записи в ЕГРП № о государственной регистрации права собственности Багмет И. А. на указанный земельный участок.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

председательствующий