Решение по делу № 3-15/2015 от 07.08.2015

Дело № 3-15/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

8 сентября 2015 года                                 город Орёл

Орловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Майоровой Л.В.,

при секретаре Ноздрачевой Я.В.,

с участием представителя заявителя общества с ограниченной ответственностью «<...>» <...> Ю.Г., представителей заинтересованных лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...> области – <...> Е.В., Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по <...> области - <...> В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «<...>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «<...>» (далее – ООО «<...>») обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что заявитель является собственником земельного участка кадастровый номер <...> общей площадью <...> категория земель – <...>, разрешенное использование – <...> находящегося по адресу: <...>

Ссылается на то, что кадастровая стоимость указанного земельного участка постановлением Правительства <...> области от 25 декабря 2014 года № 419 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов <...> области» утверждена по состоянию на 1 января 2014 года в размере <...> что значительно выше рыночной стоимости данного земельного участка, установленной отчетом об оценке в размере <...>.

Поскольку ООО «<...>» является плательщиком земельного налога, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, оно несёт излишнее налоговое бремя.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...> области от 9 июля 2015 года заявление ООО «<...>» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было отклонено.

По этим основаниям просит суд установить кадастровую стоимость по состоянию на 1 января 2014 года земельного участка кадастровый номер <...> общей площадью <...> находящегося по адресу: <...> равной его рыночной стоимости в размере <...> и обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по <...> области внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

Определением суда от 21 августа 2015 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Правительство <...> области, постановлением которого утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов <...> области.

Представитель ООО «<...>» <...> Ю.Г., действующая на основании доверенности, в судебном заседании требования заявителя поддержала в полном объеме по вышеуказанным основаниям.

Представитель заинтересованного лица Правительства <...> области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть гражданское дело в его отсутствие. В письменном отзыве разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...> области по доверенности <...> Е.В. оставила разрешение заявленных требований на усмотрение суда и пояснила, что земельный участок, принадлежащий заявителю, наряду с другими земельными участками <...> области был включен в перечень подлежащих государственной кадастровой оценке земель, который направлен в адрес заказчика работ – Управления государственного имущества <...> области в целях дальнейшей передачи исполнителю по государственному контракту – ООО НПО <...>» для проведения работ в соответствии с установленными требованиями. По завершению работ результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов области были утверждены постановлением Правительства <...> области № 419 от 25.12.2014 и вступили в силу со дня официального опубликования. При обращении заявителя в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости были установлены нарушения оценщиком установленных требований в отношении применения объектов-аналогов, в связи с чем, заявление было отклонено.

Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по <...> области <...> В.В. оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда и пояснил, что сведения о кадастровой стоимости земельных участков заявителя были внесены в государственный кадастр недвижимости в установленном порядке на основании результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов <...> области. В случае принятия судом решения по настоящему делу новая кадастровая стоимость также подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости. Полагает, что, исходя из своих полномочий, кадастровая палата не является заинтересованным лицом по заявленным требованиям.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, заслушав показания свидетеля <...> А.С., исследовав письменные материалы дела, считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 данной статьи для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пункт 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Как следует из материалов дела, ООО «<...>» является собственником земельного участка кадастровый номер <...> общей площадью <...> категория земель – <...>, разрешенное использование – <...>, находящегося по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 10), договором купли-продажи <...> (л.д. 100-102).

Значение площади указанного земельного участка в кадастровом паспорте округлено до 1 квадратного метра – <...> в соответствии с пунктом 36 Приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412, что подтвердил суду представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по <...> области <...> В.В.

Судом установлено, что на территории <...> области проведена государственная кадастровая оценка земель по состоянию на 1 января 2014 года. Результаты оценки утверждены постановлением Правительства <...> области от 25 декабря 2014 года № 419 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов <...> области».

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка на основании постановления Правительства <...> области от 25 декабря 2014 года № 419 согласно справке о кадастровой стоимости, выданной Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по <...> области, по состоянию на 1 января 2014 года составила <...> (л.д. 11).

Считая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка завышенными, не соответствующими его рыночной стоимости и нарушающими его права, 16 июня 2015 года заявитель обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...> области (далее – Комиссия).

В обоснование своего заявления ООО «<...>» представляло отчет от 29 апреля 2015 года № <...> об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «<...>» (далее – ООО «<...>») <...> А.С., и положительное экспертное заключение на данный отчет Общероссийской общественной организации «<...>» от 12 мая 2015 года № <...>.

Согласно отчету об оценке рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего заявителю, по состоянию на 1 января 2014 года определена в размере <...> (л.д. 17-77).

Решением Комиссии от 9 июля 2015 года заявление ООО «<...>» о пересмотре кадастровой стоимости отклонено (л.д. 86-87).

Разрешая указанное заявление, Комиссия пришла к выводу о том, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует установленным требованиям, а именно: при оценке земельного участка выбран объект-аналог, не соответствующий объекту оценки (нарушение пункта 14 ФСО №1); у аналогов № 2 и № 4 не указан вид разрешенного использования и цена (нарушение пункта 4 ФСО № 3).

Между тем, несоответствие отчета об оценке федеральным стандартам оценки не нашло своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Так, согласно статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчёт, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Федерального стандарта оценки (ФСО № 1).

В силу пункта 4 Федерального стандарта оценки (ФСО № 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Как видно из отчета об оценке от 29 апреля 2015 года № <...>, выполненного ООО «<...>», при осуществлении оценки рыночной стоимости земельного участка заявителя оценщиком <...> А.С. был проанализирован рынок земельных участков в различных районах города <...>, в результате чего была получена информация о совершенных сделках в отношении 10 земельных участков, из которых оценщиком выбраны 4 объекта-аналога, максимально схожие по местоположению, параметрам и характеристикам с объектом оценки, существенная информация о которых приведена в отчете.

В судебном заседании оценщик <...> А.С., допрошенная судом в качестве свидетеля, сведения, указанные ею в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка, подтвердила в полном объеме. Суду пояснила, что ею определена рыночная стоимость объекта оценки с применением сравнительного подхода. По вопросу использования объектов-аналогов пояснила, что в отчете об оценке применены 4 объекта-аналога, имеющие одинаковый вид разрешенного использования, в связи с чем, корректировка на разрешенное использование ею не производилась. Аналогичная информация содержится на странице 35 отчета. Цена объекта-аналога № 4 в объявлении о продаже указана не была, поэтому она установлена оценщиком из телефонного разговора с продавцом участка, номер которого содержался в объявлении о продаже.

Как следует из показаний свидетеля, применение объекта-аналога № 3 (земельного участка с твердым покрытием) не противоречит установленным к проведению оценки требованиям, поскольку наличие твердого покрытия на стоимость земельного участка не влияет и коэффициент корректировки в таком случае не применяется.

Суд также отмечает, что соответствие отчета об оценке от 29 апреля 2015 года № <...> требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, подтверждены положительным экспертным заключением Общероссийской общественной организации «<...>» от 12 мая 2015 года № <...> (л.д. 78-85).

Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что отражено также в решении Комиссии.

Помимо выводов Комиссии, изложенных в решении от 9 июля 2015 года, в письменных отзывах на заявление заинтересованные лица не привели доводов о несоответствии представленных заявителем доказательств размера рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства, регулирующего вопросы определения рыночной стоимости.

Заинтересованными лицами также не представлено иных доказательств, опровергающих выводы, изложенные в отчете независимого оценщика, либо содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего заявителю. Ходатайств о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка от представителей заинтересованных лиц не поступило.

Отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка заявителя выполнен по состоянию на 1 января 2014 года, то есть на дату, по состоянию на которую сведения об этом объекте имеются в государственном кадастре недвижимости.

Таким образом, отчет содержит описание объекта оценки, его количественные и качественные характеристики, итоговая стоимость объекта оценки определена на основе метода сравнительного подхода, достоверность используемых рыночных данных при ценообразовании стоимости земельного участка приведена в описательной таблице, отчет содержит сведения об источниках используемой информации, приложены копии материалов о продаже земельных участков аналогичного назначения. Расчеты оценщика сопровождаются пояснениями, что обеспечивает возможность проверки выводов оценщика. Содержание отчета проверено судом с учетом дополнительных объяснений оценщика <...> А.С.

Лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности (л.д. 63-65).

На основании изложенного, оценив представленный отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества и положительное экспертное заключение на данный отчёт, суд приходит к выводу о соответствии данных доказательств требованиям статей 11 и 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а, следовательно, о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, указанных в данном отчёте об оценке.

Принимая во внимание, что действующее правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости, учитывая, что в отношении спорного земельного участка установлена его рыночная стоимость, величина которой существенно отличается от определенной в ходе кадастровой оценки кадастровой стоимости, чем затрагиваются права заявителя, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка заявителя в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

В силу положений ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, вступившее в законную силу решение суда по данному гражданскому делу является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости установленной судом рыночной стоимости спорного земельного участка в качестве кадастровой стоимости земельного участка и не требует возложения дополнительно такой обязанности на Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по <...> области, поэтому суд расценивает указанное требование в качестве основания заявленного требования об установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

заявление общества с ограниченной ответственностью «<...>» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> общей площадью <...> категория земель – <...>, находящегося по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости <...> по состоянию на 1 января 2014 года.

Дата подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «<...>» в суд – 7 августа 2015 года, дата обращения в Комиссию – 16 июня 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации через Орловский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 10 сентября 2015 года.

Председательствующий Л.В. Майорова