Решение по делу № 3а-623/2016 от 15.09.2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 сентября 2016 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания Шабер И.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а- 623/16 по иску АО «Самаранефтепродукт» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

АО «Самаранефтепродукт» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости находящегося у него на праве собственности земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, - равной его рыночной стоимости в размере 86 188 000 рублей.

Свои требования административный истец обосновал тем, что данный земельный участок принадлежит ему на праве собственности, размер налоговых платежей зависит от размера кадастровой стоимости участка, которая не соответствует его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 322 687 700,50 рублей.

Согласно отчету об оценке №, выполненного оценщиком ООО «<данные изъяты>», итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, - на дату оценки 01.01.2013 года составила 86 188 000 рублей.

На основании изложенного, заявитель считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Просят требования удовлетворить.

В судебном заседании представители АО «Самаранефтепродукт»: Иванова О.А., действующая на основании доверенности № 35/285 от 07.12.2015 г., Щедрина Н.В., действующая на основании доверенности № 35/310 от 11.01.2016 г., поддержали заявленные требования по основаниям, указанным в заявлении, просили исковые требования удовлетворить.

Представители ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, администрации г.о.Сызрань в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежаще. В письменных отзывах ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда, Управление Росреестра по Самарской области, администрация г.о.Сызрань возражали против удовлетворения исковых требований.

Правительство Самарской области не направило своего представителя в судебное заседание, о дате слушания дела извещено надлежаще, отзыв на заявленные требования не представило.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования АО «Самаранефтепродукт» в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно пункту 11 части 2 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Часть 1 ст. 245 КАС РФ определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела усматривается, что АО «Самаранефтепродукт» владеет на праве собственности земельным участком с кадастровым номером 63<данные изъяты>, что подтверждается свидетельством о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ г., листом записи ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ г., согласно которому ООО «Самара-Терминал» прекратило деятельность путем реорганизации в форме присоединения, АО «Самаранефтепродукт» является правопреемником ООО «<данные изъяты>».

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2013 в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и составляет 322 687 700,50 рублей.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Согласно отчету об оценке №, выполненного оценщиком ООО «<данные изъяты>», итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, - на дату оценки 01.01.2013 года составила 86 188 000 рублей.

Согласно положительному экспертному заключению на данный отчет от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному экспертом ФИО1 регистрационный номер 212 в реестре <данные изъяты>», экспертируемый отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Определенная в отчете стоимость объекта оценки подтверждена.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Из представленного заявителем отчета об оценке, выполненного оценщиком ООО «<данные изъяты>», видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка был применен сравнительный поход в рамках метода сравнения продаж, отказ от применения других методов и подходов обоснован на страницах 79-86 отчета.

В соответствии с пунктом 12 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В представленном отчете, имеется описание объекта оценки со всеми характеристиками, перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки (страницы 15-20 отчета), анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, исходя из которого оценщик делает вывод о том, что, в соответствии с п. 20 ФСО № 7, земельный участок оценивается исходя из его фактического использования – для производственной базы (страницы 33-34 отчета).

Использованные в отчете объекты аналоги имеют сходные с объектом оценки характеристики, в частности, предназначены для производственной и производственно-складской деятельности, расположены в г. Сызрань Самарской области, имеют одинаковый состав передаваемых прав. Оценщиком определены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки и осуществлен расчет в рамках выбранного метода. Применены корректировки на торг, на дату предложения, на площадь, на возможность подключения коммуникаций. Стоимость одного кв.м. составила 287,63 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка определенная в отчете составила 86 188 000 рублей.

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о соответствии отчета основным требованиям федерального стандарта оценки № 1 и требованиям Федерального закона № 135-ФЗ.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Суд пришел к выводу, что требования АО «Самаранефтепродукт» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Суд также принимает во внимание, что 27.07.2016 г. Общество обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области. Решением Комиссии ДД.ММ.ГГГГ заявление АО «Самаранефтепродукт» было отклонено по тому основанию, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным ФСО, что выражается в следующем: интервалы основных факторов стоимости на стр. 78 отчета не обоснованы, не подтверждены – п. 13 ФСО № 3.

Правила отбора аналогов отсутствуют – п. 22 ФСО № 7.

Отсутствует информация о балансовой стоимости на объект оценки с кадастровым номером № – ст. 11 135-ФЗ.

Представители истца представили суду возражения ООО «<данные изъяты>» на решение комиссии, в которых на замечание комиссии о том, что интервалы основных факторов стоимости на стр. 78 отчета не обоснованы, не подтверждены, указали, что в ходе анализа рынка оценщиком были определены основные ценообразующие факторы (стр. 75), влияющие на стоимость земельных участков. Степень влияния каждого из факторов (интервалы) определялась на основании справочных материалов, в том числе, на основании Справочника оценщика недвижимости том 3 под редакцией Лейфера Л. А. Определить степень влияния каждого из факторов не на основании справочных данных, а на основании рыночных данных, не представляется возможным, в виду ограниченного объема информации, не достаточной для проведения анализа влияния ценообразующих факторов на стоимость объекта оценки.

Аналоги подобраны в соответствии с принципом достаточности и достоверности. Выбирались объявления, содержащие максимально полную и достоверную для использования при расчетах и возможности проверки информацию по объектам аналогам, а также наиболее соответствующие объектам оценки по основным качественным и количественным характеристикам. Принцип отбора объектов аналогов указан на стр. 58 отчета.

При составлении отчета об оценке оценщик придерживался принципа, предусмотренного п. 5 ФСО № 3, в соответствии с которым, в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки. Балансовая стоимость отличается как от рыночной, так и от кадастровой стоимости объекта, не влияет на рыночную стоимость и не является количественной или качественной характеристикой объекта оценки, обязанность указания которой возложена на оценщика при составлении отчета об оценке. Балансовая стоимость не используется для расчета рыночной стоимости объекта, не влияет на результат оценки, в связи с чем, не запрашивалась и не предоставлялась заказчиком отчета.

Таким образом, суд полагает, что замечания Комиссии на отчет об оценке являются необоснованными.

Лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетом рыночной стоимости. Ходатайство о назначении и проведении по делу экспертизы не заявили.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

В государственный кадастр недвижимости подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в суд с настоящим заявлением является 15.09.2016г., в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 27.07.2016 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

    Административный иск АО «Самаранефтепродукт» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013г. в размере 86 188 000 рублей.

Дата подачи АО «Самаранефтепродукт» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 27.07.2016 года.

     Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

     Решение суда в окончательной форме изготовлено 28.09.2016г.

    Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь