Решение по делу № 33-3236/2017 (33-37446/2016;) от 26.12.2016

Судья Язвенко Р.В. Дело № 33-3236/17 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«11» апреля 2017 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Внукова Д.В.,

судей Доровских Л.И., Ждановой Т.В.,

при секретаре Ситниковой Л.В.

слушала в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Плиевой А.М. по доверенности Кашанян К.Г. на решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 25 октября 2016 года.

Заслушав доклад судьи Краснодарского краевого суда Внукова Д.В., судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда

УСТАНОВИЛА :

Плиева А.М. обратилась в суд с иском к ООО «Энбиэм-Стройсервис Недвижимость», ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «Энбиэм», ООО «ГлавМос-Риэлти», ООО Кит Финанс Капитал о защите прав потребителей и признании права собственности на жилое помещение. Просила признать право собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» на квартиру <...>, расположенную по адресу: <...> отсутствующим. Снять обременение в виде ипотеки в силу закона ООО «КИТ Финанс Капитал» на квартиру <...>, расположенную по адресу: <...>. Признать право собственности Плиевой А.М. на указанную квартиру.

Обжалуемым решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 25 октября 2016 года отказано в удовлетворении искового заявления Плиевой А.М. к ООО «Энбиэм-Стройсервис Недвижимость», ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «Энбиэм», ООО «ГлавМос-Риэлти», ООО Кит Финанс Капитал о защите прав потребителей и признании права собственности на жилое помещение.

В апелляционной жалобе представитель Плиевой А.М. по доверенности Кашанян К.Г. просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт. Указала, что суд ошибочно счёл срок исковой давности пропущенным.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель КИТ Финанс Капитал (ООО) Нуриахметова В.Ф. просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы на решение суда

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц, поскольку они надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела и их неявка не является препятствием к разбирательству дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений, выслушав представителя КИТ Финанс Капитал (ООО) Белинина С.В., судебная коллегия находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 п.4 ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора инвестирования в строительство жилого комплекса по <...> <...> от <...>, разрешения на строительство от <...>, от <...>, от <...>, от <...>, договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) от <...>, <...> между Плиевой А.М., и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» был заключен агентский договор <...>/С, согласно которому ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» взяло на себя обязательство за вознаграждение и по поручению истца совершить юридические действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность квартиры.

Согласно п. 1.1. агентского договора <...> стоимость квартиры составляет 5 482 925 (пять миллионов четыреста восемьдесят две тысячи девятьсот двадцать пять) рублей.

Истец осуществила платеж в сумме 5 482 925 (пять миллионов четыреста восемьдесят две тысячи девятьсот двадцать пять) рублей, что подтверждается актом приема-передачи векселя по агентскому договору <...> от <...>.

Согласно договору поручительства от 01.06.2011г. <...> заключённому между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «Энбиэм» (поручитель) и A.M. Плиевой (Кредитор), поручитель обязуется отвечать перед кредитором за ненадлежащее исполнение/неисполнение ООО «Энбиэм-Стройсервис Недвижимость» обязательства, предусмотренного п. 2.1.5 агентского договора или п. 5.5 Агентского договора (п. 1.1 договора поручительства).

В соответствии с агентским договором от <...> <...> заключённым между A.M. Плиевой (принципал) и ООО «Энбиэм-Стройсервис Недвижимость» (агент), последний принял на себя обязательства за вознаграждение и по поручению принципала совершать от имени и за счёт принципала юридические и иные действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению принципалом в собственность квартиры в жилом доме по адресу: <...> (далее - Жилой дом) (п. 1.1 Агентского договора).

Согласно предварительному договору купли-продажи недвижимости от <...> <...>, заключённому между A.M. Плиевой и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «Энбиэм», стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома, и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «Энбиэм» на квартиру, но не позднее <...>, договор купли-продажи квартиры, в котором общество будет выступать продавцом, а А.М. Плиева – покупателем (п.3.1 предварительного договора).

Стороны договора также согласовали существенные условия договора купли-продажи квартиры. Договорились заключить основной договор не позднее <...> (п.3.1 предварительного договора).

Объект - жилой дом был закончен строительством и введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от <...>.

Указанному объекту присвоен почтовый адрес: <...>, что подтверждается справкой о присвоении почтового адреса от <...>

Согласно кадастровому паспорту квартире присвоен <...>, общая площадь квартиры составила 57,5 кв.м.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что при неисполнении установленной предварительным договором обязанности по заключению основного договора купли-продажи квартиры истец о нарушении своего права должен был узнать, начиная с <...> Срок исковой давности истек <...>, однако, истец обратился с иском только в августе 2016 г., то есть с нарушением срока исковой давности.

Между тем суд первой инстанции не учел следующее.

В соответствии с требованиями ч.1 ст.200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу ч.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Истец не знал и не мог знать о нарушении своего права до получения выписки из ЕГРП, из которой следует дата регистрации права собственности – <...> (л.д.56).

При этом истцу стало известно о том, что право собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» на спорную квартиру возникло на основании договора участия в долевом строительстве от <...> и соглашения об уступке прав требования от <...> Кроме того, из выписки следует, что имеется обременение квартиры в виде ипотеки в силу закона в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал».

Соответственно, суд первой инстанции неправомерно применил к возникшим правоотношениям последствия пропуска срока исковой давности на обращение в суд за защитой нарушенного права, поскольку истцом срок исковой давности не пропущен.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч.1 ст.549, ст.550, ч.1 ст.556 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно Пленуму ВАС РФ от 11.07.2011 г. в Постановлении №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Судебная коллегия приходит к выводу, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключённый между A.M. Плиевой и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «Энбиэм», по которому истец в полном объеме произвела оплату, является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

В соответствии с требованиями ч.3 ст.487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

При этом покупатель вправе заявить любое из данных требований по своему усмотрению.

Признавая право ООО «ГлавМос-Риэлти» на спорную квартиру отсутствующим, суд апелляционной инстанции исходит из того, что на момент заключения ООО «ГлаваМос-Риэлти» договора участия в долевом строительстве от <...> спорная квартира уже принадлежала истцу на основании заключенных с Плиевой А.М. договоров.

С учётом данных обстоятельств, суд приходит к вывоюы о необходимости снятия с квартиры обременения в виде ипотеки в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал» и признании за истцом права собственности на квартиру.

Поскольку истец, подписав все договора и полностью выполнив их условия, в силу норм Федерального закона от <...> №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», норм Закона Российской Федерации от <...> <...> «О защите прав потребителей», норм Федерального закона от <...> №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости стал лицом, которому должно принадлежать право собственности на объект завершенного строительства в виде квартиры, решение суда подлежит отмене, исковые требования Плиевой А.М. удовлетворению.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА :

Решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 25 октября 2016 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования Плиевой А.М. к ООО «Энбиэм-Стройсервис Недвижимость», ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «Энбиэм», ООО «ГлавМос-Риэлти», ООО Кит Финанс Капитал о защите прав потребителей и признании права собственности на жилое помещение, удовлетворены.

Признать право собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» на квартиру <...>, расположенную по адресу: <...> отсутствующим.

Снять обременение в виде ипотеки ООО «КИТ Финанс Капитал» на квартиру <...>, расположенную по адресу: <...>

Признать за Плиевой А.М. право собственности на квартиру <...>, расположенную по адресу: <...>

Данное решение является основанием для регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Председательствующий:

Судьи: