Решение по делу № 3-136/2015 от 21.04.2015

Дело № 3-136/2015

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

25 августа 2015 года                        город Ханты-Мансийск

    Суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе:

    председательствующего судьи Начарова Д. В.,

    при секретаре Ершовой И. Ф.,

    с участием:

представителя заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре Батенкова В. Д.,

представителя заинтересованного лица Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Дорохина А. В.,

представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре Селезневой О. П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Алейские коммунальные сети» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

    общество с ограниченной ответственностью «Алейские коммунальные сети» обратилось в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

    В обоснование требований заявитель указал, что пользуется земельным участком с кадастровым номером (номер), расположенным по адресу: (адрес), с кадастровой стоимостью 365 395 801,98 рублей.

    Считает, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права заявителя как пользователя земельного участка и покупателя.

    Рыночная стоимость земельного участка, по состоянию на 1 января 2010 года, составляет 67 827 000 рублей, что подтверждается отчетом (номер) от (дата), составленного Сургутской <данные изъяты>

    Заявитель просил суд: установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер), площадью <данные изъяты> кв.м., категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием <данные изъяты> расположенного по адресу: (адрес) равной рыночной стоимости в размере 67 827 000 рублей.

При существенном расхождении кадастровой и рыночной стоимости земельного участка, а также определении рыночной стоимости земельного участка на иную дату, по ходатайству представителя заявителя определением суда от (дата) по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно заключению эксперта (номер) от (дата) рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 2 октября 2014 года составила 185 582 000 рублей.

    Представитель заявителя, а также представители Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, администрации г. Сургута, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрении дела в суд не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства с уважительными причинами своей неявки не представили. При таких обстоятельствах, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

    В судебном заседании представитель заинтересованного лица, кадастровой палаты Батенков В. Д. указал, что представленное заключение эксперта не является надлежащим доказательством по делу, так как не соответствует установленным требованиям, поскольку в объявлениях объектов-аналогов не указана полностью дата их публикации, в частности год.

    Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре Селезнева О. П. считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению, поскольку заключение эксперта не соответствует принципам федеральных стандартов оценки, Закону об оценочной деятельности. Нарушен принцип проверяемости, при проверке объектов-аналогов по учетам Росреестра, сведений о них не получено, на такие земельные участки право собственности не зарегистрировано.

    Кроме того, утром до судебного заседания осуществила звонок по телефону указанному в объявлении объекта-аналога № 1, на который ответила женщина, назвавшаяся Валентиной Григорьевной, которая пояснила, что в настоящее время продает находящийся в ее собственности земельный участок за 60 000 000 рублей, согласна продать за 50 000 000 рублей. Объявление разместила в августе этого года, до этого его размещала в конце 2014 года по цене 50 000 000 рублей. По цене в 23 000 000 рублей, как указано в объявлениях, приложенных к заключению, продавать не собиралась. Данные обстоятельства подтверждаются копией интернет страницы с объявлением.

    Второй объект-аналог по номеру объявления в интернете не нашла.

Информация о третьем объекте-аналоге размещена в августе этого года, под тем же номером объявления, что и в заключении, соответственно в прошлом году оно размещено быть не могло. Дата размещения в объявлении заключения эксперта не указана.

    Представитель Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, Департамента     по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Дорохин А. В. возражал относительно удовлетворения заявленных требований, поддержал доводы предыдущих представителей заинтересованных лиц. Указал, что заключение эксперта не соответствует требованиям Закона и федеральным стандартам оценки. Не удовлетворяет критериям проверяемости, в объявлении объекта-аналога № 3 отсутствует дата публикации.

Дело рассмотрено судом с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы гражданского дела, суд приходит к выводу о том, что заявление подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ (ст. 3 ФЗ № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года).

В судебном заседании установлено, что заявитель общество с ограниченной ответственностью «Алейские коммунальные сети» является собственником недвижимого имущества - нежилых зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером (номер), площадью <данные изъяты> кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, предоставленного <данные изъяты> расположенного по адресу: (адрес)

Из копии кадастрового паспорта спорного земельного участка следует, что датой внесения номера в государственный кадастр недвижимости является 2 октября 2014 года, кадастровая стоимость земельного участка составляет 365 395 801,98 рублей.

    Распоряжением администрации города (номер) от (дата) спорный участок предоставлен в собственность общества с ограниченной ответственностью «Алейские коммунальные сети».

Составленный договор купли-продажи (номер) от (дата), спорного земельного участка, подписанный продавцом- представителем администрации города Сургута и не подписанный покупателем- обществом с ограниченной ответственностью «Алейские коммунальные сети», так как выкупную цену земельного участка считает завышенной.

    В соответствии с расчетом, выкупная цена земельного участка, от размера кадастровой стоимости составляет 2,5%, в размере 9 134 895,05 рублей.

Согласно представленному отчету (номер) от (дата), составленному <данные изъяты>, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года составляет 67 827 000 рублей.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным Законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (в редакции от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно ст. 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Заявитель общество с ограниченной ответственностью «Алейские коммунальные сети» является собственником недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, в связи с чем, на основании статьи 39.20, а также пунктов 1 и 2 статьи 2, пунктов 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» относится к лицам, чьи права затрагиваются размером кадастровой стоимости и вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости, так как завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости может повлечь за собой увеличенные арендные платежи, выкупную стоимость земельного участка исчисляемую от кадастровой стоимости.

Защита нарушенных прав в данном случае возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и(или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В данном случае датой определения кадастровой стоимости является 2 октября 2014 года.

При обращении в суд заявителем в обоснование своих требований был представлен отчет (номер) от (дата) составленный <данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 1 января 2010 года составляет 67 827 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим, а также в силу статьи 55, части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одними из допустимых доказательств являются отчет оценщика и заключение эксперта, которые не являются обязательными для суда и оцениваются судом по правилам, установленным статьей 67 настоящего кодекса. Несогласие суда с отчетом и заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Таким образом, при рассмотрении дела и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной оценке подлежат как заключение эксперта, так и отчет, предоставленный заявителем.

При этом представленный отчет не может быть принят в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка при рассмотрении данного спора, поскольку не подтверждает его рыночную стоимость по состоянию на (дата), в связи с чем он, а также положительное экспертное заключение на отчет (номер) не исследовались.

При существенном расхождении кадастровой и рыночной стоимости земельного участка, а также определении рыночной стоимости земельного участка на иную дату, по ходатайству представителя заявителя определением суда от (дата) по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно заключению эксперта (номер) от (дата) рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на (дата) составила 185 582 000 рублей.

Представленное заключение эксперта (номер) <данные изъяты> палаты составлено на основании Федерального закона Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки. Исследовав его в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что он соответствует указанным нормам.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт <данные изъяты> использовал сравнительный подход методом сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объектов оценки с объектами –аналогами объектов, в отношении которых имеется информация о ценах(лист 34 экспертизы).

В качестве единицы сравнения экспертом выбран 1 кв.м. земельного участка(лист 34 заключения).

При проведении экспертизы, экспертом определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект. С интернет сайта www.avito.ru отобраны для сравнения три объекта объекта-аналога, которые сравнивались по передаваемым правам, условиям финансирования, условиям продажи, назначении земельного участка, месторасположению, площади объекта, транспортной доступности, инженерного обеспечения участка, наличия дополнительных построек на земельном участке.

Определенные сегменты рынка относительно разрешенного использования сравниваемых земельных участков совпадают.

При сравнительном анализе экспертом произведены соответствующие корректировки на условия продажи, разницы в площадях сравниваемых земельных участков, транспортную доступность, наличие дополнительных построек на земельном участке, в итоге установлена средняя стоимость одного кв.м. земельного участка и полная рыночная стоимость спорного земельного участка.

Сведения об объектах-аналогах получены из источников информации, копии которых приобщены к заключению эксперта, имеют дату публикации и источник публикации, что указывает на наличие проверяемости заключения, их соответствие пункту 10 ФСО № 3.

Заключение подписано экспертом (ФИО)8, последнему разъяснены права и обязанности эксперта, предусмотренные статьей 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что подтверждается ее подписью.

Эксперт (ФИО)8 имеет право на проведение судебных экспертиз, что подтверждено копиями соответствующих документов приобщенных к заключению эксперта.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта (номер) соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности и поэтому может быть принято судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 2 октября 2014 года, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению.

    Таким образом, доводы представителей заинтересованных лиц, не могут быть приняты во внимание, поскольку:

доказательств пояснениям Валентины Григорьевны разместившей объявление в отношении объекта-аналога (номер) о том, что не размещала объявление в сентябре 2014 года по цене 23 000 000 рублей размещении объявления в конце 2014 года по цене 50 000 000 рублей объективно не представлено, не представлено. На сайте она зарегистрирована с июля 2014 года, что также следует из представленной в суде копии объявления;

отсутствие в настоящее время информации в отношении объекта-аналога № 2 не указывает на ее отсутствии в сентябре 2014 года.

Несмотря на отсутствие даты публикации, в отношении объекта-аналога № 3, дополнительных доказательств опубликования указанной информации лишь в 2015 году или ином другом году, кроме 2014 года и не опубликования ее в сентябре 2014 года не представлено. При том, что Федеральная риэлтерская компания «Этажи», разместившая объявление на авито.ру, зарегистрирована на сайте с сентября 2014 года, что следует из объявлений.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

заявленное требование общества с ограниченной ответственностью «Алейские коммунальные сети» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер), площадью <данные изъяты> кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, предоставленного <данные изъяты> расположенного по адресу: (адрес) по состоянию на 2 октября 2014 года в размере 185 582 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации через суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий                            Начаров Д. В.