Решение по делу № 33-3757/2015 от 15.09.2015

            Судья Суворова В.Ю.                                                          Дело № 33-3757/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе

председательствующего                  Смирновой Т.В.,

судей                                                  Глуховой И.Л., Рогозина А.А.,

при секретаре                                    Шибановой С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Ижевске 28 октября 2015 года гражданское дело по апелляционной жалобе УГР на решение Индустриального районного суда г.Ижевска от 01 июня 2015 года, которым

исковые требования САС к ВАС, УГР, ОАА о признании недействительным договора купли-продажи удовлетворены.

Признан недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка, кадастровый (или условный) номер объекта №, и размещенного на нем жилого дома, кадастровый (или условный) номер объекта №, находящихся по адресу <адрес>, заключенный между ВАС, САС, с одной стороны, и УГР, ОАА, с другой стороны.

Признана недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о праве собственности УГР и ОАА на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу <адрес>.

Признана недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о праве собственности УГР и ОАА на жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>.

Взыскано со САС в пользу УГР и ОАА в счет возврата денежных средств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № по <данные изъяты> рублей.

В удовлетворении исковых требований КЛИ к САС, ВАС, УГР, ОАА о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий ничтожной сделки отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Глуховой И.Л., объяснения представителя УГР по доверенности ВТД, поддержавшего доводы жалобы, объяснения САС и ее представителя САВ, представителя КЛИ по доверенности МОП, представителя ВАВ по доверенности ИНВ, полагавших жалобу необоснованной, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

САС обратилась с иском к ВАС, УГР, ОАА о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, признании права собственности на долю в объекте недвижимости. В обоснование указала, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ВАС и САС произвели отчуждение находящегося в их общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. и размещенного на нем жилого дома с кадастровым (условным) номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м. в <адрес>, стоимость отчуждаемого имущества по договору составила <данные изъяты> руб., в т.ч. стоимость земельного участка <данные изъяты> руб. и стоимость жилого дома <данные изъяты> рублей. Вместе с тем, на момент заключения договора купли-продажи являвшийся предметом сделки жилой дом с кадастровым № площадью <данные изъяты> кв.м. фактически не существовал, поскольку был снесен ДД.ММ.ГГГГ. На момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. на отчуждаемом земельном участке располагался незавершенный строительством жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, который возводился в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ САС, ВАС и КЛИ на основании договоров о совместной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ. и от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на данный незавершенный строительством объект зарегистрировано не было, указанный объект предметом купли-продажи по договору от ДД.ММ.ГГГГ. не являлся. Поскольку отчуждение земельного участка в пользу УГР и ОАА было произведено без расположенного не нем указанного незавершенного строительством жилого дома, принадлежащего собственникам земельного участка, полагает, что данная сделка как противоречащая п.4 ст.35 ЗК РФ является ничтожной. В настоящее время она лишена возможности зарегистрировать свое право собственности на указанную принадлежащую ей постройку и распорядиться ею. Поэтому истица просила признать за ней право собственности на <данные изъяты> долю в праве общей собственности на объект незавершенного строительства в <адрес>, застроенной площади <данные изъяты> кв.м., инв. номер №, кадастровый номер №, признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. № и применить последствия его недействительности, признать недействительной запись в ЕГРП о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>,

КЛИ обратилась с иском к САС, ВАС, УГР, ОАА о применении последствий недействительности ничтожной сделки. В обоснование указала, что ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ. заключила со САС и ВАС договоры о совместной деятельности на строительство двухэтажного жилого дома в <адрес>, по условиям которых САС и ВАС обязались предоставить принадлежащий им земельный участок по указанному адресу под застройку, а она (КЛИ) - подыскать инвесторов, покупателей, подрядчиков на строительство. Для реализации данных соглашений расположенный на указанном земельном участке жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. был снесен. Во исполнение условий договором она исполняла функции заказчика и генподрядчика строительства: заказала проект дома, получила технические условия на подключение объекта к электроснабжению, нанимала бригады на этапы строительства, несла расходы по строительству. Согласно кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ. на данном участке располагался объект незавершенного строительства площадью <данные изъяты> кв.м. со степенью готовности <данные изъяты>%. ДД.ММ.ГГГГ. ей стало известно, что САС и ВАС произвели отчуждение земельного участка в <адрес> и не существовавшего на тот момент жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м. в пользу ОАА и УГР Полагает, что ответчиками заключена притворная сделка, поскольку под видом продажи несуществующего дома ДД.ММ.ГГГГ постройки площадью <данные изъяты> кв.м. фактически продан незавершенный строительством жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. Поэтому в соответствии с п.2 ст.170 ГК РФ данная сделка является ничтожной. Поэтому истица просила применить последствия недействительности заключенного ответчиками договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. как ничтожной сделки, обязав стороны договора возвратить друг другу все полученное по сделке.

В ходе рассмотрения дела КЛИ свои требования уточнила, просила на основании ст.170 ГК РФ признать недействительным (ничтожным) заключенный САС, ВАС, УГР и ОАА договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ., применить последствия его действительности в виде возврата сторонами полученного по сделке, признать недействительной запись в ЕГРП о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок в <адрес>. Дополнительно указала, что на момент заключения ответчиками договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. на земельном участке в <адрес> ею (КЛИ) на собственные и привлеченные средства в соответствии с договорами о совместной деятельности с ВАС и САС был возведен незавершенный строительством жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. стоимостью <данные изъяты> рублей. Поскольку по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. УГР и ОАА были проданы доли в праве собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. без находящегося на нем объекта незавершенного строительства, данный договор на основании ст.ст166, 168 ГК РФ является ничтожным ввиду несоответствия его ст.ст.35, 36 ЗК РФ. Также полагает, что ВАС и САС без ее ведома не могли продать земельный участок в <адрес>, поскольку он был обременен заключенными с ними договорами о совместной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ. и от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением суда от 01.07.2014г. данные дела ввиду их взаимосвязи объединены в одно производство.

Определением суда от 01.06.2015г. производство в части исковых требований САС о признании права собственности на <данные изъяты> долю объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, инв. номер №, кадастровый номер №, прекращено в связи с отказом истца от данных требований и принятии данного отказа судом.

В судебном заседании КЛИ свои исковые требования поддержала по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель САС САВ на удовлетворении иска настаивала по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие ответчиков ВАС. ОАА, УГР, представителей третьих лиц Управления Росреестра по Удмуртской Республике, Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации г.Ижевска.

Судом вынесено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе УГР просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований САС Указывает, что не была извещена о рассмотрении дела по месту ее жительства и регистрации в <адрес>, почтовая корреспонденция направлялась судом по другому адресу. Полагает, что поскольку право истца право на объект незавершенного строительства не возникло, данный объект не мог быть предметом договора купли-продажи, отсутствуют основания для признания сделки противоречащей п.4 ст.35 ЗК РФ. Указывает на отсутствие оснований для признании недействительным договора купли-продажи части отчуждения доли земельного участка ВАС, который требований о недействительности сделки не заявлял и намерений расторгать договор не имел. Ссылается на неисполнимость судебного решения ввиду несоответствия площади земельного участка (<данные изъяты> кв.м.) минимальным нормам делимости. Полагает, что одновременное предъявление САС иска о взыскании уплаченных по договору купли-продажи денежных средств свидетельствует о намерении к сохранению сделки в силе, что в силу п.2 ст.166 ГК РФ исключает возможность оспаривания истцом данной сделки.

В возражениях САС приводит доводы о законности судебного решения.

При рассмотрении дела судебная коллегия в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ проверяет решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы ответчика. В то же время, в соответствии с ч. 3 ст. 327.1 ГПК РФ, вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, является основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае.

Из материалов дела следует, что решение суда первой инстанции постановлено в отсутствие надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания ответчика УГР

Из дела следует, что УГР с ДД.ММ.ГГГГ проживает и зарегистрирована по месту постоянного жительства в <адрес>. Вместе с тем, извещение о рассмотрении дела, ранее направлявшиеся судом по указанном месту жительства ответчика, в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ. направлено по другому адресу ( <адрес>). Совокупность изложенного подтверждает, что ответчик УГР в соответствии с правилами главы 10 ГПК РФ надлежащим образом о времени и месте судебного заседания не извещалась

Поэтому в соответствии с п.2 ч.4 ст.330 ГПК РФ, решение суда первой инстанции подлежит безусловной отмене в связи с допущенными судом нарушениями требований процессуального закона о надлежащем извещении участников процесса о времени и месте судебного заседания.

Согласно п.2 ч.1 ст.328 ГПК РФ при отмене решения суда первой инстанции в полном объеме судебная коллегия принимает по делу новое решение.

В силу ч.5 ст.330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой.

Определением от 07.10.2015г. судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ

При разрешении заявленных исковых требований по существу судебная коллегия приходит к следующему

Как следует из материалов дела и установлено судом, в порядке наследования по закону в общую долевую собственность ВАС и САС по <данные изъяты> доле каждому перешел земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, в <адрес>, разрешенное использование – под строительство индивидуального жилого дома, с расположенным на нем жилым домом общей площадью <данные изъяты> кв.м., инв №, лит.А, кадастровый (или условный) номер объекта №

ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный жилой дом был снесен.

ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ. ВАС и САС заключили с КЛИ договоры о совместной деятельности, согласно которым в целях содействия друг другу в решении задач стороны договорились предоставлять друг другу финансовую и техническую помощь в виде кредитов, безвозмездных ссуд, техники и технологий, осуществлять благотворительную деятельности, оказывать взаимные услуги, обмен информацией, производить взаимные поставки товаров, оборудования, услуг, участвовать в совместных практических проектах, в частности строительство 2-х этажного, 12-и квартирного жилого дома, по адресу <адрес>, и других видах совместной деятельности, не противоречащих законодательству (п.1.1). Для реализации этих целей по условиям договоров ВАС и САС приняли на себя обязательства по предоставлению принадлежащего им земельного участка в <адрес> под строительство двухэтажного жилого дома, а КЛИ обязалась осуществить поиск партнеров, покупателей, инвесторов, участников долевого строительства, подрядчиков на строительство указанного жилого дома.

         В рамках исполнения вышеуказанных договоров о совместной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ. и от ДД.ММ.ГГГГ. в период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. на земельном участке в <адрес> был возведен объект незавершенного строительства. Согласно кадастрового паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. указанный объект незавершенного строительства имеет застроенную площадь <данные изъяты> кв.м., степень готовности <данные изъяты>%, назначение – не определено.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ВАС и САС произвели отчуждение в пользу УГР и ОАА (по <данные изъяты> доле каждому) принадлежащего им земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м., инв №, лит.А, кадастровый (или условный) номер объекта №, находящихся по адресу: <адрес>, государственная регистрация перехода к покупателям права собственности на данные объекты произведена ДД.ММ.ГГГГ. На момент заключения данного договора объект сделки в виде жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м. фактически отсутствовал ввиду его сноса.

В соответствии с п.6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. продажная цена отчуждаемого земельного участка и жилого дома определена сторонами в общей сумме <данные изъяты> рублей, фактически по договору УГР и ОАА произведена оплата в общей сумме <данные изъяты> руб. в равных долях каждому продавцу.

Требования САС о недействительности договора купли-продажи земельного участка и жилого дома и применении последствий ее недействительности основаны на том, что сделка противоречит положениям п.4 ст.35 ЗК РФ, не допускающим отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений, принадлежащих одному лицу.

Разрешая спор, суд с учетом установленных по делу юридически значимых обстоятельств, руководствуясь ст.ст. 166-168 ГК РФ, п.4 ст.35 ЗК РФ пришел к правильному выводу о ничтожности сделки купли-продажи как не соответствующей требованиям закона.

Эти выводы суда первой инстанции основаны на правильном применении норм материального права, подтверждены исследованными доказательствами и не подлежат переоценке коллегией.

В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Данный принцип закреплен и в п.4 ст.35 ЗК РФ, согласно которой не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Принимая во внимание, что судом разрешается спор о недействительности сделки, совершенной до 01 сентября 2013 года, суд с учетом положений Федерального закона «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 части третьей Гражданского Кодекса РФ» от 07.05.2013г. №100-ФЗ правомерно применил к спорным правоотношениям нормы ГК РФ об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) в редакции до 01.09.2013 года.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судом установлено, что на момент заключения САС и ВАС договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № на данном земельном участке располагался принадлежащий им объект незавершенного строительства. При таких обстоятельствах заключение собственниками указанного имущества договора купли-продажи земельного участка без указания в договоре в качестве объекта купли-продажи расположенного на земельном участке незавершенного строительством объекта нарушает обязательные требования п.4 ст.35 ЗК РФ, что в силу ст.168 ГК РФ влечет ничтожность заключенной сторонами сделки.

При этом отсутствие на момент заключения сделки государственной регистрации права собственности на указанный объект незавершенного строительства не исключает ничтожность сделки как заключенной с нарушением требований п.4 ст.35 ЗК РФ, учитывая, что доказательством принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества, включая объекты незавершенного строительства, является не только государственная регистрация права на эти объекты. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Исследованными доказательствами подтверждена принадлежность правообладателям отчуждаемого по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. земельного участка расположенного на нем объекта незавершенного строительства, что свидетельствует о ничтожности данной сделки на оснований ст.168 ГК РФ как не соответствующей требованиям закона. Поэтому доводы ответчиков о том, что в отсутствие государственной регистрации права собственности истца на незавершенный строительством объект, отчуждение земельного участка без указанного объекта не влечет недействительность сделки, отклоняются коллегией как необоснованные.

В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии п.2 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Учитывая основания недействительности сделки, исключающие возможность признания ее недействительной лишь в части требований одного из сособственников предмета договора, а также с учетом положений п.2 ст.166 ГК РФ о праве суда применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, удовлетворение требований о ничтожности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. влечет применение последствий ее недействительности в виде возврата спорного земельного участка в собственность ВАС и САС, прекращения права собственности на данный земельный участок УГР и ОАА, взыскания с ВАС и САС в пользу УГР и ОАА уплаченных по договору денежных сумм в размере по <данные изъяты> руб. в пользу каждого ответчика.

Доводы ответчиков о невозможности удовлетворения требований одного из сособственником (САС) о недействительности сделки по отчуждению спорной недвижимости при отсутствии аналогичных требований другого сособственника ( ВАС) не могут быть признаны обоснованными, учитывая, что данная сделка не может быть признана недействительной в части, и применение последствий недействительности всей сделки возможно по инициативе суда. В рамках данного дела ВАС был привлечен к участию в качестве соответчика, требования САС о применении последствий недействительности ничтожной сделки признал обоснованными.

В жалобе ответчик со ссылкой на абз.4 п.2 ст.166 ГК РФ приводит доводы об отсутствии у истца, из поведения которого явствует воля сохранить силу сделки, права оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Наличие воли истца на сохранение сделки ответчик усматривает в предъявлении им в другом гражданском деле иска о взыскании с покупателей неуплаченных по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. денежных средств. Эти доводы ответчика отклоняются коллегией как необоснованные, учитывая, что положения п.2 ст.166 ГК РФ не подлежат применению, к сделкам, совершенным до дня вступления в силу указанной нормы закона ( до 01.09.2013г.).

Доводы жалобы ответчика о несоответствии спорного земельного участка по площади (<данные изъяты> кв.м.) минимальным нормам делимости как основание для отказе в настоящем иске о ничтожности сделки купли-продажи этого участка, не могут быть приняты во внимание, поскольку предмет спора не связан с разделом данного земельного участка, а потому возможность его раздела с учетом норм делимости не является юридически значимым при разрешении данного спора.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не может быть признано законным, оно подлежит отмене в соответствии с п.2 ч.4 и ч.5 ст.330 ГПК РФ с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска САС о признании сделки ничтожной и применении последствий ее недействительности.

Руководствуясь ст.329-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Индустриального районного суда г.Ижевска от 01 июня 2015 года отменить. Принять по делу новое решение, которым исковые требования САС к ВАС, УГР, ОАА о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий его недействительности удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка, кадастровый (или условный) номер объекта №, и размещенного на нем жилого дома, кадастровый (или условный) номер объекта №, находящихся по адресу <адрес>, заключенный между ВАС, САС, с одной стороны, и УГР, ОАА, с другой стороны.

Применить последствия недействительности данной сделки, восстановить право собственности САС и ВАС каждого на <данные изъяты> доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>. Прекратить право собственности УГР и ОАА каждой на <данные изъяты> доли указанного земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>

Взыскать со САС в пользу УГР и ОАА по <данные изъяты> руб. каждой, уплаченных по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ВАС в пользу УГР и ОАА по <данные изъяты> руб. каждой, уплаченных по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

В удовлетворении исковых требований КЛИ к САС, ВАС, УГР, ОАА о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать.

В удовлетворении апелляционной жалобы УГР отказать.

Председательствующий:

Судьи:

       Копия верна:

                 Судья:                                   Глухова И.Л.