Решение по делу № А62-1771/2009 от 21.08.2009

    АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

   г. Смоленск                                                                Дело № А62-1771/2009

   21 августа 2009г.

Резолютивная часть решения объявлена 20 августа 2009 г.

                                    Полный текст решения изготовлен 21 августа 2009 г.

Арбитражный суд Смоленской области

в составе председательствующего по делу судьи - Буринской Л.Л.,

при ведении протокола судебного заседания   судьей Буринской Л.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Любаша»

к      индивидуальному      предпринимателю      Макарову      Владимиру Владимировичу

о взыскании 515 816 руб. 20 коп. встречный иск:

индивидуальногопредпринимателяМакароваВладимира

Владимировича

к обществу с ограниченной ответственностью «Любаша»

о взыскании 513 765 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца: Шунаев Е.А., представитель, доверенность № 13 от 07.07.2008 г., Романенко О.В., адвокат, ордер № 1400 от 19.06.2009 г.

от ответчика: Тюликова  М.И., представитель, доверенность без номера от 22.04.2009 г.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Любаша» /далее ООО «Любаша»/ обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя Макарова Владимира Владимировича /далее предприниматель Макаров В.В./ 515 816 руб. 20 коп., в том числе 495 418 руб.83 коп. задолженности по арендной плате за период с 10.07.2008 г. по 06.04.2009 г. на основании договора аренды нежилых помещений от 22.12.2005 г. и 20 397  руб.37   коп.   процентов   за  пользование   чужими   денежными

средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с 10.07.2008 г. по 06.04.2009 г.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлял об увеличении исковых требований на сумму 307 179 руб.83 коп., причиненного ущерба, в связи с повреждением арендуемого помещения.

Протокольным определением арбитражного суда от 17.07.2009 г. в удовлетворении заявления отказано, в связи с тем, что оно направлено на изменение предмета и основания иска.

Свое исковое заявление истец мотивирует тем, что 22.12.2005 г. между ОАО «Торгмаш» и предпринимателем Макаровым В.В. был заключен договор аренды здания столовой, площадью 729,9 кв.м, расположенного по ул. Смольянинова, дом 5 в г.Смоленске сроком на 10 лет. Договор был зарегистрирован 24.01.2006 г. в Управлении Федеральной регистрационной службы по Смоленской области. 18.06.2007 г. по договору купли-продажи ООО «Любаша» приобрело в собственность все здание по ул. Смольянинова, дом 5 в г.Смоленске. Между ООО «Любаша» и предпринимателем Макаровым В.В. было заключено дополнительное соглашение № 1 о внесении изменений в договор аренды от 22.12.2005 г., в связи со сменой собственника. Поскольку арендатор систематически не платил арендную плату, истец, исходя из условий договора (пункт 4.2. договора) расторг договор в одностороннем порядке, что также 06.04.2009 г. было зарегистрировано в регистрационной службе.

В период с 01.01.2008 г. по 01.06.2008 г. предприниматель Макаров В.В. вносил арендную плату в размере 53 859 руб.33 коп. В июле 2008 г. он оплатил арендную плату частично в размере 23 000 руб. С августа 2008 г. арендные платежи прекратились. С 01.01.2009 г. арендная плата повышена на уровень инфляции и составила 61 019 руб.64 коп. Таким образом, задолженность ответчика по договору аренды от 22.12.2005 г. с

10.07.2008  г. по 06.04.2009 г. составила 495 418 руб.83 коп. В
соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской
Федерации на сумму задолженности начислены проценты за
пользование чужими денежными средствами в размере 20 397 руб.37
коп., исходя из ставки рефинансирования Центробанка Российской
Федерации 11% годовых.

Ответчик иск признал частично в размере 301 861 руб.34 коп., в том числе   294 084   руб. 05   коп.   задолженность с   сентября   2008   г.    по

06.04.2009 г. и 7777 руб.29 коп. проценты за пользование чужими
денежными средствами за этот же период времени, исходя из ставки
рефинансирования Центробанка Российской Федерации 11% годовых.
По его мнению, истцом необоснованно начислена задолженность по
арендной плате   за 2008 г. из расчета 53 859 руб.33 коп. и с 01.01.2009 г.

2

из расчета 61 019 руб.64 коп., в то время как по условиям договора арендная плата составляет 43 794 руб. Условия договора по арендной плате в установленном законом порядке, сторонами не изменялись. Ответчик, начиная с июля 2007 г. систематически переплачивал арендную плату, которая была зачтена им в счет последующих арендных платежей.

Ответчик предъявил встречное исковое заявление о взыскании с ООО «Любаша» 603 787 руб. убытков, которые складываются из размера причиненных убытков, в связи с заливом арендованного помещения на втором этаже в размере 507 765 руб., 6000 руб. услуги ООО «Агентство Комплекс» за составление отчета по определению размера ущерба и 90 022 руб., выплаченных предпринимателем Макаровым В.В. по решению арбитражного суда, в связи с неисполнением своих договорных обязательств.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 18.06.2009 г. встречное исковое заявление принято к производству.

Истец по встречному иску в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и окончательно просит взыскать с ООО «Любаша» 513 765 руб. убытков, в том числе 507 765 руб. размер ущерба, причиненный заливом помещения кондитерского цеха арендованного помещения и 6000 руб. услуги ООО «Агентство Комплекс» за составление отчета по определению размера ущерба.

Свое встречное исковое заявление предприниматель Макаров В.В. мотивировал тем, что в 2008 г. ООО «Любаша» стало чинить препятствия предпринимателю Макарову В.В. в пользовании арендуемыми помещениями. ООО «Любаша» начало строительство третьего этажа и над вторым этажом была снята значительная часть кровли, что привело к заливу более 80% арендуемых предпринимателем Макаровым В.В. на втором этаже помещений. Согласно отчету № 24 об оказании консультационных услуг, исполненным ООО «Агентство Комплекс» размер ущерба, причиненного заливом в помещениях кондитерского цеха по ул. Смольянинова в г.Смоленске_, д. 5 составил 507 765 руб.

Ответчик по встречному иску требования предпринимателя Макарова В.В. не признал, по его мнению, отчет № 24 по определению размера ущерба составлен с нарушением требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в нем отсутствуют этапы по сбору и анализу информации необходимой для проведения оценки объекта: количественные и качественные характеристики объекта оценки. Согласно отчету, размер ущерба (материалы, работы) связан с восстановлением помещения принадлежащего ООО «Любаша», а поэтому он не может расцениваться как убытки предпринимателя

з

Макарова В.В. Кроме того, факт залива здания столовой на 2-ом этаже имел место еще в 2006 г., что подтверждается актом, составленным представителем ОАО «Торгмаш» и предпринимателем Макаровым В.В.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в \Jматериалах дела документы, заслушав мнение представителей сторон, суд считает, что предъявленные исковые требовании по первоначальному иску подлежат удовлетворению частично, встречный иск подлежит отклонению.

Как видно из материалов дела, 22 декабря 2005 г. открытое
акционерное общество «Торгмаш» /далее ОАО «Торгмаш»/ и
предприниматель Макаров В.В. заключили договор аренды нежилых
помещений, в соответствии с условиями которого, ОАО «Торгмаш»
/Арендодатель/ сдает, а предприниматель Макаров В.В. /Арендатор/
принимает во временное владение и пользование нежилое помещение с
№ 1 по № 32 общей площадью 729,9 кв.м (согласно поэтажному плану
технического паспорта, составленного Смоленским ОБТИ), то есть
полностью второй этаж здания столовой ОАО «Торгмаш»,
расположенного   по   адресу:   г. Смоленск,   у.   Смольянинова,   д. 5   на

земельном участке с кадастровым номером 67:27:03 10 02: 0010, предоставленном ОАО «Торгмаш» для производственной базы в бессрочное пользование постановлением мэра г.Смоленска от 12.11.1996 г. № 1333, свидетельство № 16446 от 24.12.1996 г. /пункт 1.1. договора/.

Помещения передаются в аренду на 10 лет. Срок аренды исчисляется от даты государственной регистрации настоящего договора /пункты 2.1.,2.2. договора/.

В разделе 3 договора стороны предусмотрели, что платежи, указанные в пункте 3.1. настоящего договора, должны вноситься ежемесячно, от даты государственной регистрации настоящего договора.

Плата за аренду нежилых помещений вносится в первой декаде расчетного месяца. Размер арендной платы устанавливается на каждый календарный год в пределах срока действия настоящего договора.

В пункте 3.5. договора стороны оговорили вопросы, связанные с арендной платой.

Арендная плата на 2006 год исчисляется из расчета 60 рублей, в том числе НДС, за 1 кв.м, то есть 43 794 руб. в месяц, в том числе НДС.

   С 1 января каждого следующего года арендная плата устанавливается дополнительным оглашением сторон с учетом уровня инфляции за истекший год, и с учетом изменений налогов и сборов (платежей), связанных с содержанием недвижимого имущества: налоги на землю, на имущество и т.д. 24.01.2006 г. договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Смоленской области.

По договору купли-продажи № 1620-А/М от 18.06.2007 г. ООО «Любаша» приобрело в собственность 3-х этажное здание столовой, общей площадью 1658,8 кв.м по адресу: Смоленская область, г.Смоленск, ул. Смольянинова, дом 5.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении и о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Соглашения о внесении изменений и дополнений в договоры аренды являются неотъемлемой частью договоров аренды и в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации на них распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Как видно из материалов дела, стороны дополнительных соглашений об изменении размера арендной с последующей его государственной регистрацией не заключали, соответственно размер арендной платы должен исчисляться в соответствии с условиями договора аренды от 22.12.2005 г., то есть 43 794 руб. в месяц (пункт 3.5. договора).

При расчете задолженности по арендной плате, суд считает, что представленный предпринимателем Макаровым В.В. расчет, соответствует фактическим обстоятельствам дела и условиям договора.

Его задолженность по арендной плате с сентября 2008 г. по 6 апреля 2009 г. с учетом произведенных платежей составит 294 084 руб.05 коп. и 7777 руб.29 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами за этот же период времени, исходя из ставки рефинансирования Центробанка Российской Федерации 11% годовых.

Обязанность арендатора по внесению арендной платы закреплена в статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, где указано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом /арендную плату/.

5

   В соответствии со статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

   Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

   По встречному исковому заявлению в обоснование своих требований о взыскании убытков в размере 507 765 руб. предприниматель Макаров В.В. представил отчет № 24 об оказании консультационных услуг по определению размера ущерба, причиненного заливом в помещениях кондитерского цеха по ул.Смольянинова, дом 5 в г.Смоленске.

   На основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

   Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

   При предъявлении требований о возмещении как конкретных так и будущих (абстрактных) расходов должна быть доказана причинная связь между нарушением (неисполнением) обязанности и убытками, а также их размер.

   Согласно выше указанному отчету, он содержит определение рыночной стоимости обязательств по возмещению ущерба нежилого помещения без оценки каких-либо иных прав, которая складывается из стоимости работ по ремонту поврежденных помещений, которая включает в себя размер заработной платы, стоимость использованных машин и механизмов, стоимость используемых материалов. Объемы работ определены при осмотре помещений с использованием данных плана помещений и задания заказчика.

   В данном случае речь идет о ремонте помещений кондитерского цеха \; по ул. Смольянинова, дом 5 в г. Смоленске, которые находятся в собственности ООО «Любаша», что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 19.07.2007 г. серия 67 АБ 216214., соответственно стоимость ущерба по повреждению чужого имущества не может являться убытками для предпринимателя Макарова В.В.

В соответствии с пунктом 4.1. договора аренды от 22.12.2005 г., Арендодатель (ООО «Любаша») обязуется в случае аварий не по вине Арендатора безотлагательно принимать за свой счет все необходимые меры к их устранению.

Поэтому Арендатор в случае нарушения его прав по пользованию арендованным помещением вправе требовать от Арендодателя устранения всякого рода препятствий, исходя из условий договора аренды.

При таких обстоятельствах, суд считает, что предпринимателем Макаровым В.В. не представлено доказательств причинения ему убытков, в связи с заливом арендуемого им помещения.

   Руководствуясь    статьями     110,     169-171,     180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

Р Е Ш И Л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя Макарова Владимира Владимировича, 05.03.1969 года рождения, уроженца г. Смоленска, зарегистрированного по адресу: г. Смоленск, ул. Попова, дом 82, кв.29 (зарегистрирован в ЕГРИП за № 304673105500262; ИHH:673101086931) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Любаша» 301 861 руб.34 коп., в том числе 294 084 руб.05 коп. задолженности и 7777 руб.29 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также дополнительно взыскать судебные расходы в виде уплаченной истцом по делу госпошлины в размере 7537 руб.23 коп.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Макарова Владимира Владимировича, 05.03.1969 года рождения, уроженца г. Смоленска, зарегистрированного по адресу: г. Смоленск, ул. Попова, дом 82, кв.29 (зарегистрирован в ЕГРИП за № 304673105500262; ИНН:673101086931) в доход федерального бюджета госпошлину за подачу встречного искового заявления в размере 11637 руб.65 коп.

Исполнительные листы выдать после вступления судебного акта в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца после его принятия в апелляционную инстанцию - Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Тула), и в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию - Федеральный арбитражный суд Центрального округа (г. Брянск), жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья Л.Л. Буринская