Решение по делу № 2-498/2015 ~ М-495/2015 от 04.03.2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 июля 2015 года город Тула

Привокзальный районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего Сониной А.В.,

при секретаре Медведеве А.Н.,

с участием

представителя истца Батаниной И.А. по доверенности Порошкова В.А.,

представителей ответчика ООО «Совдел-Строй» по доверенности Аристовой Н.А., Фаустова Д.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-498/15 по иску Батаниной И.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Совдел-Строй» о взыскании неустойки, излишне полученных денежных средств,

установил:

Батанина И.А. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Совдел-Строй» (далее ООО «Совдел-Строй») о взыскании неустойки, излишне полученных денежных средств, мотивируя свои требования тем, что дата года между ней и ответчиком был заключен договор №* участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома, согласно которому ООО "Совдел-Строй» (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом (4-1 пусковой комплекс), расположенный по адресу: <адрес> с использованием привлеченных денежных средств дольщика и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать дольщику обозначенный в договоре объект долевого строительства, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять помещение при наличии разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. В рамках предельного срока, предусмотренного договором (дата года), помещение истцу передано не было, поскольку в квартире имелись существенные недостатки, которые были устранены ответчиком лишь в дата года,после чего квартира ей была передана. В связи с чем просит взыскать законную неустойку в размере ... руб. Также указывает на то, что, осуществляя строительство и проведя последующую техническую инвентаризацию, ООО «Совдел-Строй» самовольно без внесения изменений в проект строительства «преобразовало» балкон квартиры в лоджию. Вместе с тем, считает, что спорное холодное помещение имеет все характеристики балкона. Таким образом ООО «Совдел-Строй» были получены излишние денежные средства в размере ... руб.

В судебное заседание истец не явился, извещен надлежащим образом, представила заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца Батаниной И.А. по доверенности Порошков В.А., исковые требования поддержал, по основаниям изложенным в иске и просил их удовлетворить.

Представители ответчика ООО «Совдел-Строй» по доверенности Аристова Н.А., Фаустов Д.Ю., исковые требования не признали по основаниям изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, в которых ссылались на то, что истец был уведомлен о готовности квартиры к передаче, необходимости принятия квартиры и подписания акта ее передачи. Вместе с тем, принятые на себя обязательства по приемке квартиры и оплате ее стоимость в установленный договором срок не исполнил. Считают, что претензии истца к качеству выполненной работы не являются существенными, и не являются основанием для отказа от своевременной приемки квартиры, так как порядок предъявления претензий к качеству установлен ст.29 Закона №2300-1. Кроме того, ссылаются на то, что в квартире, переданной истцу имеется холодное помещение в виде лоджии.

Третье лицо, Мордасов В.А. в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности таким основанием является договор.

Согласно ст. 420 ГК Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах.

В соответствии со статьями 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации, в том числе и с учетом положений, установленных статьей 8.1 ГК РФ (введенной в действие Федеральным законом от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") определяющей, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 указанной статьи).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 Закона N 214 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Договор должен содержать определенные условия (ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ), при отсутствии которых считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Отсутствие государственной регистрации договора в изложенных обстоятельствах влечет негативные последствия для участников отношений по долевому строительству, чем нарушаются права Дольщика, предусмотренные, в том числе статьей 209 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку застройщиком-ответчиком, разрешение на строительство спорного жилого дома было получено дата года, т.е. до введения в действие Закона N 214 от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", учитывая также отсутствие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, то на приобретателей недвижимости в жилом доме не распространяются гарантии и способы защиты, предусмотренные данным законом.

Возникшие между сторонами правоотношения регулируются положениями Закона Российской Федерации от "О защите прав потребителей".

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 года N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" - "При рассмотрении дел, возникающих в связи с осуществлением и защитой прав потребителей, необходимо иметь в виду, что законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или заказывающим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору - с другой стороны".

Как установлено судом, дата года между ООО «Совдел- Строй» и З. заключен договор участия в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, согласно которому ООО «Совдел-Строй», привлекая денежные средства участника долевого строительства, в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других специализированных организаций построить многоквартирный кирпичный жилой дом (4-1 пусковой комплекс); выполнить работы, предусмотренные проектной документацией и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать соответствующую квартиру участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену недвижимого имущества и принять квартиру. Доказательств государственной регистрации договора, суду представлено не было.

дата года между З. (участник) и Ботаниной И.А. (гражданин) был заключен договор №* уступки права требования (цессии), в соответствии с которым участник уступает гражданину право требования к ООО «Совдел-Строй» (далее застройщик), а именно в отношении приобретения после ввода в эксплуатацию права собственности на квартиру расположенного по строительному адресу: <адрес>, а гражданин обязуется принять и оплатить уступаемое право требование в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Объект долевого участия, подлежащий передаче истцу по договору должен иметь следующие характеристики: номер объекта 57, этаж 13; количество комнат 2; площадь объекта долевого строительства 90,09 кв.м., цена за 1 кв.метр общей площади квартиры ... руб. Квартира передается в состоянии строительной готовности: общестроительные работы, установка оконных блоков и подоконных досок, установки временной входной двери в квартиру, устройство деревянного основания под полы, гидроизоляция помещений ванны и туалета, электромонтажные работы (без установки поквартирной осветительной арматуры), монтаж внутренних сантехнических систем ВК (без устройства трубной разводки от стояков до сантехнических приборов и без установки сантехнических приборов), монтаж системы отопления, шпатлевка стен и потолков, установка приборов поквартирного учета расхода воды, электроэнергии, монтаж автономной крыши котельной, чистовая отделка лифтовых холлов с установкой осветительной арматуры, комплектация квартиры противопожарным оборудованием, остекленение лоджий, установка почтовых ящиков, прокладка наружных инженерных коммуникаций, благоустройство и озеленение прилегающей домовой территории, наружное освещение.

Застройщик передает гражданину квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям проектной документации, технических и градостроительных регламентов, а также обязательным требованиям (п.4.6).

Судом установлено, что истец выполнил свои обязательства перед ответчиком, оплатив стоимость объекта долевого участия в строительстве в полном объеме. Вместе с тем, ответчик надлежащим образом, принятые на себя обязательства не исполнил, а именно объект долевого участия в строительстве передан истцу с нарушением срока передачи квартиры, несмотря на то, что объект введен в эксплуатацию.

Из материалов дела следует, что срок передачи объекта истцу – дата года, т.е. не позднее дата года.

Ответчик не соглашаясь с исковыми требованиями, ссылается на то, что по договору № * нарушение срока приемки Квартиры произошло по вине Истца, уклоняющегося от исполнения своих обязанностей по принятию Квартиры и подписанию акта ее передачи.

Судом установлено, что в дата года Ответчик предъявил к сдаче законченный многоквартирный кирпичный жилой дом, получил от Инспекции Тульской области по государственному строительному надзору заключение № * от дата года о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № *.

дата года Истец был приглашен на инструктаж и предварительную приемку Квартиры. На предварительной приемки Квартиры Истец представил замечания, в которых просил Ответчика устранить выявленные им «визуально видимые недостатки». Одновременно в замечаниях Истец проинформировал Ответчика о том, что приемка Квартиры без ознакомления с проектной документацией не будет осуществлена.

дата года комиссия в составе представителей ООО «Совдел-Строй», проектной организации ООО «ПСП» Стройэкспертиза» и строительной лаборатории ООО «Инициатива» на месте объекта определила соответствие замечаний Истца условиям Договора № * и установила срок устранения обоснованных замечаний - до дата года. В частности, в установленный комиссией срок Ответчик должен был отрегулировать механизмы открывания окон и дверей, установить отводы на вводах в канализационные стояки на кухне и в туалете, выполнить цементную стяжку по гидроизоляции в туалете и ванной. Замечания были устранены Ответчиком в срок - до дата года, что отмечено в акте комиссии от дата года.

Однако, суд считает, что указанные акты от дата ип дата года не отвечают требованиям об относимости и допустимости доказательств, поскольку составлены в одностороннем порядке, в отсутствие истца, а также их несостоятельность подтверждает сам факт устранения ряда недостатков в более поздний срок.

дата года Ответчик направил в адрес Истца письмо № *, в котором предложил Истцу принять Квартиру дата года, а при невозможности осуществить приемку в данную дату, принять Квартиру дата года.

дата года состоялось заселение жилого дома по адресу: <адрес>, на котором всеми участниками долевого строительства были подписаны акты передачи квартир без каких-либо замечаний с их стороны.

В то же время Истец дата года на приемку Квартиры не явился, о чем Ответчиком был составлен соответствующий акт от дата года.

В предложенную Ответчиком дату - дата года Истец для приемки Квартиры также не явился.

дата года Истец в адрес Ответчика направил письмо, в котором сообщил, что с дата по дата года находился на отдыхе за границей, поэтому не мог осуществить приемку Квартиры и просил назначить новый срок приемки, а также предоставить для ознакомления проектную документацию.

дата года Ответчик направил Истцу письмо № *, в котором предлагал Истцу выполнить предусмотренные Договором № * обязательства по приемке Квартиры в срок до дата года, а также предусмотренные пунктом 3.5. Договора № * обязательства по оплате Квартиры к дате ее передачи.

Истец явился на приемку Квартиры дата года, о чем сторонами был составлен и подписан двухсторонний акт с отметкой Истца «замечания по акту не устранены», в связи с чем обязательство по оплате Квартиры в полном размере Истцом выполнено не было.

После этого Истец неоднократно приглашался на приемку Квартиры, но его отказ в приемке Квартиры был мотивирован необходимостью предоставления в его распоряжение проектную документации.

дата года Истец обратился в Центральный районный суд города Тулы с исковым заявлением об обязании Ответчика предоставить проектную документацию.

дата года между ООО «Совдел-Строй» и представителем Батаниной И.А. был составлен акт об ознакомлении с технической документацией по объекту строительства. В акте имеется отметка о том, что на всей проектной документации нет печать проектной организации.

дата года решением Центрального районного суда г.Тулы исковые требования Ботаниной И.А. об обязании Ответчика предоставить проектную документацию, были оставлены без удовлетворения.

дата года ООО «Совдел-Строй» обратился в Советский районный суд г.Тулы и иском к Батаниной И.А. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве жилого дома и обязании участника долевого строительства принять квартиру и подписать акт передачи объекта долевого строительства. При рассмотрении дела, ответчик Ботанина И.А. возражала против удовлетворения исковых требований по тем основаниям, что требование принять квартиру и подписать акт передачи квартиры при наличии претензий участника долевого строительства по качеству передаваемого объекта незаконно.

Как следует из протоколов судебного заседания от дата года и дата года стороны, в том числе представитель ООО «Совдел-Строй», поясняли, что организация взяла на себя обязательства выполнить определенные работы в квартире.

дата года определением Советского районного суда г.Тулы был принят отказ представителя ООО «Совдел-Строй» от исковых требований к Батаниной И.А. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве жилого дома и обязании участника долевого строительства принять квартиру и подписать акт передачи объекта долевого строительства, по тем основаниям, что дата года между сторонами был подписан акт передачи объекта долевого строительства.

Таким образом, судом установлено, что отказ принять квартиру и подписать акт передачи квартиры был обусловлен наличием претензий участника долевого строительства по качеству передаваемого объекта.

Представители ООО «Совдел- Строй» по сути не оспаривали наличие дефектов, настаивали на том, что устранение указанных дефекты является дополнительными, добровольными работами застройщика.

Ответчиком в опровержении требования истца было представлено заключение эксперта №*, выполненное ООО «Альянс-Капитал» в котором также указано, что ряд требований, а именно установка датчиков ОПС, декоративной зашивкой стояков водопровода и канализации, установка вентиляционных решеток проектом предусмотрено.

Претензии к качеству спорного объекта с пометкой выполнить по проекту были отражены истицей в приложении №* к акту предварительной приемки квартиры от дата года, а также указаны в списке от дата года составленном И., прорабом ООО «Совдел-Строй», с определением срока до дата года. При этом И. никаких отметок о несогласии с этим списком не сделал. В данном документе есть два пункта не выполненных работ, которые имеют существенное значение, и которые отсылают к необходимости исправить имеющиеся недостатки и сделать все в соответствии с проектной документацией. Дополнительные работы в свою очередь не имеют к ним никакого отношения. Так, одним из требований являлось привести пол в соответствие с проектной документацией. Представители ответчика ссылались на то, что в части пола письмом ООО «Совдел-Строй» от дата года в проектную документацию были внесены изменения. Однако, такое письмо не может служить основанием для отступления от проектной документации при строительстве, поскольку отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Так же существенным недостатком является не установка ООО «Совдел-Строй» короба в соответствии с проектом, который должен закрывать коммуникации. Доводы о том, что в дальнейшем короб может мешать при проведении отделочных работ и подключения коммуникаций, на что ссылается представитель ответчика, являются надуманными.

Факт устранения указанных участником долевого строительства в своих неоднократных претензиях недостатки подтвердили допрошенные свидетели О., И., С., Х., К., Ч., а также Мордасов В.А.

Таким образом, судом установлено, что, объект долевого участия не соответствовали требованиям к его качеству, установленным в проектной документации и договоре. Следовательно, у истца не возникла обязанность по подписанию передаточного акта и по принятию объектов долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных законом.

Доводы заявителя об отсутствии вышеуказанных недостатков со ссылкой на проектную документацию, письмо, являются несостоятельными, поскольку судом установлены нарушения проектной документации, невыполнение условий Договора о качественных характеристиках объекта. Кроме того, суд учитывает, что ответчик отказался от исковых требований к Ботаниной И.В. об обязании принять квартиру и подписать акт передачи объекта долевого строительства после того, как Ботаниной И.А. были предъявлены претензии по качеству передаваемого объекта, вследствие чего последовало выполнение ряда работ по устранению указанных недостатков, с которыми ответчик согласился, и последовавшим за этим подписание акта приема передаваемого объекта. При этом, как следует из материалов гражданского дела, неоднократно судебные заседания были отложены для устранения недостатком, при этом представитель ответчика не настаивал на рассмотрении дела по существу.

Недостатки, которые явились препятствием для принятия квартиры, подтверждены указанными выше доказательствами, и были устранены ответчиком дата года. По этим основаниям суд приходит к выводу о том, что ответчиком допущено нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объектов долевого строительства. Поскольку о недостатках заявлялось истцом ответчику, ответчик согласился с претензией и устранил указанные недостатки, действия истца не являются уклонением от принятия объекта долевого участия.

Согласно п. 7.1 договоров * от дата года, установлена обязанность стороны в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения договора уплатить неустойку (штраф, пени), предусмотренные действующим законодательством.

Истец просит взыскать в ее пользу законную неустойку за неудовлетворение требования потребителя в добровольном порядке в размере ... руб.

В судебном заседании представителем ответчиком было заявлено о снижении неустойки.

Разрешая требования в части взыскания неустойки суд исходит из того, что к возникшим правоотношениям между физическим и юридическим лицом по договору купли-продажи недвижимого имущества, применим Закон РФ "О защите прав потребителей".

В связи с чем взысканию с ответчика в пользу истца подлежит неустойка, определяемая в соответствии с требованиями п. 3 ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей", согласно которой в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В силу п. 42 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при решении вопроса об уменьшении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг, сумма договора и т.п.).

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 Постановления Пленума "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства.

Поскольку объект должен был быть передан истцу до дата года, следовательно, просрочка исполнения со стороны ответчика обязательства передать объект долевого участия строительства в срок, установленный договором, имеет место и подтверждена доказательствами.

Разрешая вопрос о соразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства, суд исходя из оценки доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, приходит к выводу, что сумма в размере ... рублей является соразмерной последствиям нарушения обязательства со стороны ответчика.

Разрешая требование о взыскании излишне полученных денежных средств, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

В силу ст. 8 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), режиме его работы и реализуемых им товарах (работах, услугах) (п. 1). Указанная в пункте 1 настоящей статьи информация в наглядной и доступной форме доводится до сведения потребителей при заключении договоров купли-продажи и договоров о выполнении работ (оказании услуг) способами, принятыми в отдельных сферах обслуживания потребителей, на русском языке, а дополнительно, по усмотрению изготовителя (исполнителя, продавца), на государственных языках субъектов Российской Федерации и родных языках народов Российской Федерации (п. 2).

Согласно ст. 10 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации (п. 1).

Из содержания п. 2 ст. 10 данного закона следует, что информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг). Информация, предусмотренная пунктом 2 ст. 10, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам)... (п. 3 ст. 10).

В соответствии со ст. 12 Закона РФ "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации (п. 2). При рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги) (п. 4).

Из акта приема-передачи жилого помещения - квартиры дата года следует, что Батанина И.А. приняла в собственность квартиру N *, общей площадью 87,1 кв. м, расположенную на * этаже по адресу: <адрес>. Право собственности Батаниной И.А. на данную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке.

Техническим планом помещения от 26.06.2013 года, составленным кадастровым инженером Городского отделения Тульского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" подтверждено, что в общую площадь квартиры не была включена площадь лоджии, составляющая 7,6 кв. м.

Таким образом, площадь квартиры с учетом площади лоджии составила 87,1 кв. м.

В соответствии с законом застройщик согласовал с Ботаниной И.А. подробное описание объекта долевого строительства с указанием количества и площади комнат, а также количества, вида и площади вспомогательных помещений. В заключенном сторонами договоре отражено, что квартира N * имеет лоджию.

Свои обязательства по оплате цены договора истец выполнил в полном объеме.

Истец настаивала, что холодное помещение имеет все характеристики балкона.

Представители ответчика возражали, ссылаясь на то, что холодное помещение является лоджией.

Как в обоснование так и в возражение на требования, сторонами были представлен следующие доказательства:

Как следует из экспертного заключения №* от дата года, выполненного Управлением государственной вневедомственной экспертизы по Тульской области следует, что все квартиры имеют лоджии и балконы (п.26).

Допрошенный в судебном заседании специалист Т., главный эксперт государственного управления экспертизы по Тульской области, пояснил, что при дословной трактовки экспертного заключения №* от дата года следует, что все квартиры имеют болкон и лоджию. Производить строительные работы с отступлением от объема планировочных решений, к каким относится и строительство лоджии или балкона, нельзя. Из плана этажа невозможно ответить на вопрос, что выстроено лоджия или балкон.

Специалист М. директор государственного управления экспертизы по Тульской области показал, что при строительстве можно изменить балкон на лождию, если при этом не изменяется параметры объекта.

Специалист Н., специалист Городского отделения Тульского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральое БТИ», в судебном заседании показала, что из расчетов площади квартир, выполненном сотрудниками БТИ следует, что в спорной квартире выстроен балкон. В представленной проектной документации в разных ее частях упоминается как балконы, так и лоджии. Для того, что бы исключить разночтения ООО «Совдел-Строй» своим письмом от дата года разъяснил, что в соответствии с утвержденной проектно- сметной документацией на строительство первой очереди жилого комплекса по ул.Белкина, квартиры имеют лоджии. В связи с этим письмом БТИ стало указывать, что во всех квартирах имеются лоджии.

Как следует из инвентарного дела на спорные дома, в разделе правоустанавливающих документов в технико- экономичских показателей квартиры имеется ссылка и на лоджии и на балконы, а в ведомости отделочных материалов только на лоджии.

Специалист С., эксперт ООО «Строй Экспертиза», в судебном заседании указал, что в данном доме предусмотрены лоджии.

Специалист Х., специалист ООО НПП «Инициатива», показала, что поскольку их организация осуществляла лабораторные исследования бетона, необходимого для монтажа плит лоджии, то в спорном доме нет балконов, а имеются лоджии.

Согласно сообщению ООО научно-производственное предприятие «Инициатива» №* от дата года, проверка бетона в отношении плит лоджий не проводилась в связи с отсутствием обращений со стороны ООО «Совдел-Строй».

Как следует из сообщения ООО ПСП «Стройэкспертиза» №* от дата года в фактически построенном по проекту объекте помещения, являются лоджиями.

Из заключения о площади помещения, выполненного ООО «Земельно- кадастровый центр» обследуемое помещение представляет собой балкон.

Судом в целях устранения содержащихся в выше исследованных документах противоречий, а также для разрешения заявленных требований была назначена судебная строительно- техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта №* года, выполненного ООО «СТАНДАРТ-ОЦЕНКА» в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, построен балкон.

В опровержение заключения эксперта представителями ответчика были представлены следующие документы: рецензия на экспертное заключение №* выполненное ООО «Альянс- Капитал», экспертная справка №* от дата года, выполненная ООО «АСД-независимая экспертиза», техническое заключение, выполненное ООО «ПСП «Стройэкспертиза».

У суда нет оснований ставить под сомнение вывод эксперта, содержащиеся в заключении эксперта №* года, выполненного ООО «СТАНДАРТ-ОЦЕНКА», поскольку заключение выполнено надлежащими лицами, имеющими специальное образование и большой стаж работы, высокую квалификацию, эксперту были разъяснены права и обязанности, он был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. По поставленному судом вопросу экспертом проведено детальное исследование, путем применения специальной литературы и методик; вывод эксперта подробно мотивирован. Кроме того, при проведении экспертизы, экспертом приняты во внимание все материалы дела, представленные на экспертизу, им сделан соответствующий анализ. Таким образом, действия эксперта соответствует требованиям ст.ст.84,85 ГПК Российской Федерации, а заключение ст.86 ГПК Российской Федерации. На основании изложенного, суд признает заключение эксперта достоверным доказательством.

Оценивая представленные документы: рецензию на экспертное заключение №* выполненную ООО «Альянс- Капитал», экспертную справку №* от дата года, выполненную ООО «АСД-независимая экспертиза», техническое заключение, выполненное ООО «ПСП «Стройэкспертиза», суд не может признать их достоверными и допустимыми доказательством по делу поскольку они были выполнен по заказу ООО «Совдел-Строй», специалистам не были разъяснены права и обязанности, они не были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того, при проведении исследования, специалистами не были приняты во внимание все материалы дела. Также суду не было представлено доказательств, подтверждающих полномочия специалиста ООО «Альянс-Капитал» на даче рецензий по заключению эксперта №* года, выполненного ООО «СТАНДАРТ-ОЦЕНКА».

Таким образом, истцом в обоснование требований были представлены в материалы дела доказательства, отвечающие принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности факта возникновения недостатков до момента передачи товара потребителю.

Анализируя изложенное судом установлено, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик предоставил участникам долевого строительства не полную и не достоверную информацию об объекте долевого строительства.

Положение заключенного сторонами договора о цене предусматривает, что общий размер денежных средств, подлежащий уплате участниками долевого строительства для строительства квартиры * составляет ... руб, исходя из базовой стоимости одного квадратного метра ... руб. После составления технического паспорта, стороны производят перерасчет стоимости объекта с учетом его фактической площади.

Истец ссылалась на то, что взыскание денежных средств, обусловлено несогласованными сторонами переустройством или перепланировкой объекта долевого строительства. Представленным суду доказательствами подтверждено, что квартира * возведена в нарушение проектной документации, а именно выстроен балкон, вместо, предусмотренной проектной документацией на данный объект лоджией.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что ответчик не надлежащим образом исполнил свои обязательства по предоставлению покупателю полной и достоверной информации об объекте долевого строительства и передал истцу квартиру, не соответствующую условиям договора. Участник долевого строительства не был предупрежден о возможном несоответствии. Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, имеются основания для перерасчета цены договора.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 4). Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон (п. 5).

Поскольку закон не устанавливает порядок урегулирования разногласий между сторонами при несоответствии проектной и фактической планировки квартир, а также не содержит требований к определению расчета фактической суммы такого несоответствия, стороны при заключении договора свободны в применении различных методик подсчета площади жилого помещения (с применением коэффициентов или без такового).

В связи с этим суд считает, что фактическая площадь возведенного объекта долевого строительства, а именно площадь балкона должна определяться с применением коэффициента 0,3, установленного в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 года N 37.

Данная Инструкция определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации. Она устанавливает требования к определению общей площади квартиры для целей технической инвентаризации. Однако, положения Инструкции в названной сфере в силу части 8 статьи 47 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" могли применяться лишь до 01.01.2013 года.

Пункт 2 Правил подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий - Приложения 2 к СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания" (утв. Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78), также не является обязательным для применения при определении фактической площади объекта долевого строительства, поскольку Постановлением Госстроя России от 23.06.2003 N 109 данный документ признан утратившим силу, и с 1 октября 2003 года введен в действие СНиП 31-01-2003, который в свою очередь по вопросу определения площади квартиры для целей технического учета отсылает к Инструкции, не подлежащий применению в силу прямого указания закона.

При расчете суммы, суд учитывает, что расчет коэффициентов лоджии и балконов, 0,5 и 0,3 соответственно, приведен в технико-экономических показателях квартир, содержащихся в правовых документах, находящихся в материалах инвентарного дела на спорные жилые дома. Поскольку обязательных правил, регулирующих порядок исчисления суммы денежной компенсации при несогласованной перепланировке объекта долевого строительства, в Российской Федерации не установлено, то суд считает необходимым применить коэффициента 0,3 для балконов при определении фактической планировки объекта долевого.

В соответствии со ст. 309 ГК Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании изложенного суд считает расчет излишне уплаченных денежных средств правильным, представители ответчика расчет не оспаривали, в связи с чем считает необходимым взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Совдел-Строй» в пользу Ботаниной И.А. излишне полученные денежные средства в размере ... руб.

В порядке части 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В соответствии с Абзацем 1 пункта 6 статьи 13 Закона "О защите прав потребителей", разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации при удовлетворении судом требований потребителя взыскание штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя производится независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Учитывая, что требования истца в добровольном порядке не были удовлетворены ответчиком, в его пользу подлежит взысканию штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", в размере ... руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

р е ш и л :

исковые требования Батаниной И.А. удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Совдел-Строй» в пользу Батаниной И.А. неустойку в размере ... рублей, излишне полученные денежные средства в размере ... руб., штраф в размере ... руб., а всего ... рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Привокзальный районный суд г. Тулы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 20 июля 2015 года.

Председательствующий А.В. Сонина