Решение по делу № 3а-596/2018 (3а-1677/2017;) ~ М-1661/2017 от 29.12.2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

7 февраля 2018 года                                 г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи:     Родиной Т.А.,

при секретаре:                 Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-596/2018 по административному исковому заявлению Арапова Г.Д. о восстановлении пропущенного срока на обращение в суд с административным исковым заявлением и об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости,

с участием представителя Арапова Г.Д. по доверенности Бакировой Г.М.,

представителя Правительства Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области по доверенности Хайруловой Л.А.,

у с т а н о в и л:

Арапов Г.Д. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил восстановить пропущенный срок на обращение в суд с административным исковым заявлением и установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 460 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 17 474 959,74 рублей.

В обоснование заявленных требований Арапов Г.Д. указал, что является собственником названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Бакирова Г.М. поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении и просила восстановить срок для обращения с административным иском.

Представитель Правительства Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области Хайрулова Л.А просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Административный ответчик: Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: Администрация г.о. Самары, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом помещении с кадастровым номером №, площадью 460 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>.

Вышеуказанное помещение на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 29.12.2008г., договора № долевого участия в строительстве нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>., номер регистрации № от 13.02.2009г., акта приема-передачи № от 19.05.2009г. объектов долевого строительства принадлежит на праве собственности Арапову Г.Д., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.09.2009г.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости определена по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 24 092 716,20 рублей.

В силу положений статьи 1 Закона Самарской области «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» от 10 ноября 2014 года № 107-ГД, административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

Воспользовавшись правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, и считая свои права нарушенными, Арапов Г.Д., с пропуском срока, обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.

В обоснование заявленных требований Арапов Г.Д. представил отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 28 декабря 2017 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Экспертизы» ФИО1, являющейся членом саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков».

Указанным отчётом рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 17 474 959,74 рублей.

Исследовав отчет об оценке, суд отмечает, что он выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Величина рыночной стоимости спорного нежилого помещения определена оценщиком с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности, анализа достаточности и достоверности информации, с использованием сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах об объекте оценки, а также на основании данных визуального осмотра, состоявшегося 25 декабря 2017 года.

На странице 27 отчета оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта недвижимости является его использование в качестве офисного помещения.

Анализ рынка продажи офисных помещений в Октябрьском районе г. Самара выполнен оценщиком на страницах 35-55 отчета на основании данных представленных на сайте: http:tao-samara.ru/baza-dannyh-po-analogam. При формировании выборки использовались предложения и сделки с офисными помещениями на праве собственности, расположенными в Октябрьском районе, дата экспозиции или сделки с 01.01.2011 года по 06.06.2011г.

Исследование объекта недвижимости производилось сравнительным и доходным подходами. От применения затратного подхода оценщик мотивированно отказался.

Определение рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж приведено на страницах 59-71 отчета.

В качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м. площади объекта капитального строительства.

В качестве объектов-аналогов отобрано 4 нежилых офисных помещений, расположенных в Октябрьском районе г. Самары, площадью от 282 кв.м. до 430 кв.м.

Сравнив исследуемый объект с объектами- аналогами по основным элементам сравнения, оценщик применил корректировки на торг -9%, на время предложения (сделки), на этаж расположения, на расположение относительно красной линии, на уровень отделки, на площадь и сделал вывод о том, что величина стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода составила 17 898 793 рубля.

В рамках доходного подхода оценщик использовал метод прямой капитализации, который обусловлен неизменным ежегодным денежным потоком от эксплуатации оцениваемого объекта.

Исследовав массив рыночной информации по аренде офисных помещений, расположенных в Октябрьском районе г. Самары, оценщик в результате калибровки выбрал 4 объекта-аналога, являющиеся офисными помещениями, площадью от 35 кв.м. до 184,4 кв.м. и описал метод внесения корректировок, применив поправки на торг, на площадь, на время предложения (сделки) и получил стоимость арендной ставки в размере 364,94 рубля за 1 кв.м. в месяц.

Затем оценщик рассчитал коэффициент капитализации методом рыночной экстракции, который составил 8,27%, определил потенциальный валовый доход, потери от незанятости, действительный валовый доход. Рассчитал операционные расходы и чистый операционный доход и определил величину рыночной стоимости объекта оценки в размере 17 051 126,48 рублей.

Согласовав полученные результаты и присвоив сравнительному и доходному подходам весовой коэффициент 0,5, оценщик пришел к выводу о том, что итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения, составляет округленно 17 474 959,74 рублей.

Методики исследования, объём и этапы проведения оценки, выполнение расчетов, согласование полученных результатов соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Сторонами не приведено конкретных замечаний к отчёту об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, и сведений о его рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость нежилого здания равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011года в размере 17 474 959,74 рублей.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 29 декабря 2017 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования Арапова Г.Д. удовлетворить.

Восстановить Арапову Г.Д. пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 460 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 17 474 959,74 рублей.

Датой обращения Арапова Г.Д. в суд считать 29 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья:                              Т.А.Родина