Решение по делу № 2-1382/2014 (2-7734/2013;) от 03.12.2013

Дело № 2- 1382/2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 мая 2014 года город Уфа

Октябрьский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Нурисламовой Р.Р.,

при секретаре Избещук Н.Н.,

рассмотрев в открытом заседании гражданское дело по иску Хусаинова М.И. к Каримову В.Ф., Каримову И.Ф., Каримовой Г.Л. о признании утратившими право пользования недвижимым имуществом, признании права пользования недвижимым имуществом, прекращении обременение права пользования в виде ипотеке, осуществлении государственной регистрации сделки перехода права собственности недвижимого имущества, признании права собственности на недвижимое имущество,

по встречному иску Каримову И.Ф. к Хусаинову М.И. о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Хусаинов М.И. обратился в суд с иском, с последующим представлением в суд дополнительного искового заявления в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к Каримову В.Ф., Каримову И.Ф., Каримовой Г.Л. и просил:

1. признать Каримова В.Ф., Каримова И.Ф. и Каримову Г.Л. утратившими право владения и пользования недвижимым имуществом – квартирой, расположенной по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

2. признать Хусаинова М.И. добросовестным покупателем и лицом приобретшим право владения и пользования недвижимым имуществом – квартирой, расположенной по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

3. прекратить обременение права в виде ипотеке, зарегистрированном на недвижимое имущество на объект - недвижимым имуществом – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

4. осуществить государственную регистрацию сделки перехода права собственности недвижимого имущества - недвижимым имуществом – квартирой, расположенной по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ на Хусаинова М.И.

5. признать право собственности на приобретенную согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, квартиру, расположенную по адресу: <адрес> за Хусаиновым М.И.

В обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиками был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, а также был подписан акт приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по РБ была произведена подача документов по государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры.

Настоящий договор был заключен между ним и ответчиками.

В результате заключения договора купли-продажи и его государственной регистрации должна была быть произведена регистрация права собственности объекта недвижимости, квартиры, Покупателя Хусаинова М.И., т.е. он приобрел в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.

Право собственности на квартиру ответчиков подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № и № от ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе приобретения и заключения договора купли-продажи ему стало известно о том, что приобретаемая им квартира является предметом залога, в ходе урегулирования вопросов, им было установлено, что залогодержателем квартиры на момент приобретения ее им является «Регион Ипотека Башкортостан». После чего между ним и ответчиками в присутствии залогодержателя была достигнута договоренность о погашении им остатка задолженности в размере 1724175,36 руб. за ответчиков путем внесения вышеуказанной суммы на счет залогодержателя, на что залогодержатель обязался снять обременения в установленном законом порядке в период нахождения регистрационного дела в регистрирующем органе.

После сдачи документов на государственную регистрацию права и уплаты им задолженности за ответчиков залогодержателю, ответчики начали избегать совершения необходимых от них действий, для окончания регистрации и перехода права собственности на его имя, а именно снятие обременения с приобретаемой им квартиры, а также действий указанных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации права.

Решить вопрос об установлении права собственности во внесудебном порядке невозможно, так как ответчики всячески избегают общения с ним, не хотят выполнять необходимые для окончания регистрации действия.

На приобретаемую им квартиру никто не претендует, на сегодняшний день квартира в полном объеме освобождена от притязаний третьих лиц.

На основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, он приобрел право собственности на недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> соответствии со ст. 223 ГК РФ.

Денежные средства согласно договора купли-продажи в размере 3500000 руб. им были переданы ответчикам в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Не соглашаясь с предъявленными требованиями, Каримов И.Ф. обратился в суд во встречным иском к Хусаинову М.И. о признании сделки недействительной, ссылаясь на то, что он получил от своей матери Каримовой Г.Л. доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на представление ее интересов во всех органах и учреждениях и продажу квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, купленную в ипотеку. Ипотека была выдана ЗАО «Регион Ипотека Башкирия» Каримовой Г.Л. в размере 1100000 руб. сроком на 134 месяца в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ. Вышеуказанная квартира оформлена в долевую собственность между Каримовым В.Ф., его братом, и Каримовой Г.Л. по 1/2 части от общей площади.

В связи с невозможностью дальнейшей своевременной оплаты ипотечного кредита и психологическим давлением со стороны сотрудников банка, было принято решение продать данную квартиру, покупателем которой вызвался сотрудник банка Хусаинов М.И. После чего между Каримовым И.Ф., Каримовым В.Ф. и Каримовой Г.Л. была подписана расписка о том, что Каримов И.Ф. передает разрешение на осуществление регистрационных действий, сразу после передачи ему денежных средств.

Им был подписан акт о передаче квартиры и расписка о получении денег. Однако, Хусаинов М.И. сумму, указанную в расписке не пересдал. Из чего следует, что ответчик нарушил условия договора и права другой стороны.

Данная сделка была совершена на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, в связи с чем, ее можно считать кабальной.

Стоит отметить, что данная квартира находится под обременением, в связи, с чем, права залогодержателя ограничиваются в осуществлении права собственности. Из этого следует, что их семью ввели в заблуждение о возможности продажи вышеуказанной квартиры.

Сделка меду ним, Каримовым И.Ф., Каримовой Г.Л. и Хусаиновым М.И. была заключена под влиянием обмана со стороны ответчика: обещанием передать денежные средства в срок, более того, сотрудник банка воспользовался трудной ситуацией, в которую попала его семья, вследствие стечения тяжелых обстоятельств (потери источника дохода для погашения ипотечного кредита), в связи с чем их ввели в заблуждение о возможности продажи квартиры, находящейся под обременением, для достижения своих целей.

Кроме того, залогодержатель- ЗАО «Регион Ипотека Башкортостан» согласие на отчуждение объекта недвижимого имущества, находящегося в залоге, не представлял.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) Хусаинов М.И. и его представитель- Леонтьев М.С., действующий по устному ходатайству, исковые требования Хусаинова М.И. поддержали и просили удовлетворить их по основаниям, указанным в исковом заявлении. В удовлетворении встречных исковых требований просили отказать.

Ответчики Каримов В.Ф., Каримов И.Ф. в судебном заседании исковые требования Хусаинова М.И. не признали по основаниям, указанным во встречном исковом заявлении, просили в их удовлетворении отказать, удовлетворив встречный иск. При этом Каримов В.Ф. просил рассмотрение дела отложить в связи с отсутствием его представителя Ежова И.Г., который проживает в г.Москва и опоздал на самолет.

Ответчик Каримова Г.Л., представители третьих лиц- АБ «ГПБ- Ипотека» ОАО, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Исходя из содержания нормы ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе и реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.

При изложенных обстоятельствах, с учетом мнения явившихся участников процесса, принимая во внимание право Хусаинова М.И. на рассмотрение его дела в сроки, предусмотренные процессуальным законодательством, и с целью не допущения нарушения этого права суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ в отсутствие ответчика Каримовой Г.Л., представителей третьих лиц.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Пунктом 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации закрепляется общий принцип, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Правовые нормы, направленные на ограничение такой возможности, содержатся наряду с другими правовыми актами и в Гражданском кодексе РФ. Одной из статей, закрепляющих такие ограничения, является ст. 10 Кодекса. Включенные в нее нормы содержат понятия "пределы осуществления гражданских прав" и "злоупотребление гражданскими правами".

Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договоров и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора. Понуждение к заключению договора допускается в виде исключения только на основании договора или закона.

В силу ч. 1 ст. 449 ГК РФ, По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).Согласно требованиям статьи 450 ГК РФ, Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 551 ГК РФ предусматривает, необходимость регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю.

В силу ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ч.1 ст. 555 ГК РФ Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Установлено и материалами дела подтверждено, что в соответствии с условиями кредитного договора (при ипотеке в силу закона) № от ДД.ММ.ГГГГ заемщикам-залогодателям Каримовой Г.Л., Каримову И.Ф. и Лукманову А.Л. ОАО «Башэкономбанк» предоставил кредит в размере 1 100 000 руб. на срок 134 месяца для приобретения в долевую собственность Каримовой Г.Л. и Каримова И.Ф. трехкомнатной квартиры, общей площадью 67,5 кв.м., общей площадью жилой площадью 42,1кв.м. расположенной по адресу: <адрес>.

Регистрирующим органом произведена Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № о государственной регистрации обременения- ипотеки в пользу Акционерного Банка Экономического Развития ОАО.

ДД.ММ.ГГГГ Октябрьским районным судом г. Уфы было принято решение о взыскании с Каримовой Г.Л., Каримова И.Ф. и Лукманова А.Л. в пользу ОАО «Ипотечная специализированная организация ГПБ- Ипотека» задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, процентов за пользование кредитом, пеней, судебных расходов и обращении взыскания на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определив способ реализации – публичные торги. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ определением Октябрьского районного суда г. Уфы произведена замена взыскателя по гражданскому делу по иску ОАО «Ипотечная специализированная организация ГПБ- Ипотека» к Каримовой Г.Л., Каримову И.Ф., Лукманову А.Л. о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество на Акционерный банк «ГПБ-Ипотека».

Квартира, расположенная по адресу: <адрес> принадлежала на праве общей долевой собственности- Каримовой Г.Л. и Каримову И.Ф., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № и № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Хусаиновым М.И. (покупатель) и Каримовым В.Ф., Каримовым И.Ф., действующим по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, от имени и в интересах Каримовой Г.Л., (продавцы) был заключен (подписан сторонами) договор купли- продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, общей площадью 67,5 кв.м., расположенной на 11 этаже жилого дома (п.1 договора).

Согласно п.3 договора, указанная квартира продана Продавцами Покупателю за 3500000 руб., уплачиваемых Покупателем Продавцам в день подписания настоящего договора.

В соответствии сот ст. 556 ГК РФ передача квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами после полного расчета в соответствии с условиями настоящего договора (п.4).

Пунктом 6 договора определено, что по указанной квартире имеется ограничение (обременение) права: ипотека. Продавцы несут всю ответственность за достоверность сведений и представленных документов.

Из акта- приема передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного Каримовым В.Ф., Каримовым И.Ф., действующим по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, от имени и в интересах Каримовой Г.Л., и Хусаиновым М.И. следует, что Продавцы передали, а Покупатель принял квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. Покупатель передал, а Продавцы приняли оговоренную в договоре купли- продажи №б/н от ДД.ММ.ГГГГ денежную сумму в размере 3500000 руб.

В государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенной по адресу: <адрес> Хусаинову М.И. согласно договора купли-продажи отказано, поскольку на указанную квартиру имеется ограничением, что следует из сообщения об отказе в государственной регистрации прав по делу правоустанавливающих документов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан государственная регистрация № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно справке о регистрации, выданной МУП ЕРКЦ ГО г. Уфа Октябрьский район отделение «Сипайлово-3», № от ДД.ММ.ГГГГ в квартире по адресу: <адрес> зарегистрированы Каримова Г.Л. и Каримов В.Ф. с ДД.ММ.ГГГГ.

Установлено, что в ходе приобретения и заключения договора купли-продажи Хусаинову М.И. стало известно о том, что приобретаемая им квартира является предметом залога, в ходе урегулирования вопросов, было установлено, что залогодержателем квартиры на момент приобретения ее является «Регион Ипотека Башкортостан». После чего между ответчиками и истцом в присутствии залогодержателя была достигнута договоренность о погашении последним остатка задолженности в размере 1724175,36 руб. за ответчиков путем внесения вышеуказанной суммы на счет залогодержателя, на что залогодержатель обязался снять обременения в установленном законом порядке в период нахождения регистрационного дела в регистрирующем органе.

Истец Хусаинов М.И. погасил остаток задолженности в размере 1724175,36 руб. за ответчиков путем внесения вышеуказанной суммы на счет залогодержателя, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Данные факты ответчиками не оспорены.

Следовательно, является установленным факт заключения сторонами договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также факт исполнения обязательств по договору покупателем Хусаиновым М.И. по передаче Каримову В.Ф., Каримову И.Ф., действующему по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, от имени и в интересах Каримовой Г.Л., стоимости квартиры в размере 3 500000 руб. Оснований полагать договор безденежным у суда нет.

Договор купли-продажи содержит данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, - квартира, находящаяся по адресу: <адрес>, общей площадью 67,5 кв.м., расположенной на 11 этаже жилого дома (п. 1 договора). Также договор содержит цену квартиры – 3 500 000, которая по договоренности сторон, расчет в указанной сумме произведен в день подписания настоящего договора полностью (п.3 договора).

Кроме того, акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ сторонами также не оспаривался и не оспорен до настоящего времени, и имеет законную силу документа, подтверждающего надлежащие исполнение условий договора со стороны Хусаинова М.И.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что Каримовы свои обязательства, предусмотренные договором от ДД.ММ.ГГГГ, исполнили в полном объеме: передали по акту приема-передачи спорную квартиру. Покупатель – Хусаинов М.И. также исполнили условия договора: денежные средства в сумме 3 500 000 руб. передал Каримовым, что нашло свое подтверждение в судебном заседании, а также исследованных судом материалах дела. Также выявлено, что у продавцов Каримовых была воля на продажу спорной квартиры.

Согласно ст. 166 ГК РФ- сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

В силу ч. 1,2 ст. 167 ГК РФ- недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ч.1 ст. 178 ГК РФ- сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Согласно ч.1 ст. 179 ГК РФ- сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для признания договора купли- продажи недействительным, поскольку Каримовыми как стороной, ссылающейся на то, что договор кули- продажи заключен под влиянием заблуждения и обмана, не представлены доказательства и законные основания признания сделки недействительной в порядке ст. 56 ГПК РФ.

Также Каримовыми доказательств, свидетельствующих о безденежности состоявшейся сделки в нарушении ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Оценивая все собранные по делу доказательств в их совокупности, суд не находит, оснований для удовлетворения иска Каримовых, поскольку их требования противоречат действующему законодательству и обычаям делового оборота.

Далее, в соответствии с ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принято этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона- залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны- залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным Законом.

К залоге недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В силу ст. 2 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 11 того же Закона, государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременением имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Статья 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение 3 рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

При разрешении спора судом ранее установлено, что на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Каримовым В.Ф., Каримовым И.Ф., действующим по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, от имени и в интересах Каримовой Г.Л., с одной стороны, и Хусаиновым М.И., - с другой, спорное жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, перешло в собственность последнего.

Право собственности Хусаинова М.И. на указанное жилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке не было, поскольку имеется обременением в виде ипотеке.

Фактически указанное жилое помещение передано собственнику.

В государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенной по адресу: <адрес> Хусаинову М.И. согласно договора купли-продажи отказано, поскольку на указанную квартиру имеется ограничением, что следует из сообщения об отказе в государственной регистрации прав по делу правоустанавливающих документов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан государственная регистрация № от ДД.ММ.ГГГГ,

В ходе приобретения и заключения договора купли-продажи Хусаинову М.И. стало известно о том, что приобретаемая им квартира является предметом залога, в ходе урегулирования вопросов, было установлено, что залогодержателем квартиры на момент приобретения ее является «Регион Ипотека Башкортостан». После чего между ответчиками и истцом в присутствии залогодержателя была достигнута договоренность о погашении последним остатка задолженности в размере 1724175,36 руб. за ответчиков путем внесения вышеуказанной суммы на счет залогодержателя, на что залогодержатель обязался снять обременения в установленном законом порядке в период нахождения регистрационного дела в регистрирующем органе.

Истец Хусаинов М.И. погасил остаток задолженности в размере 1724175,36 руб. за ответчиков путем внесения вышеуказанной суммы на счет залогодержателя, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Данные факты ответчиками не оспорены.

Установлено, что в подтверждение установления ипотеки (залога) в силу закона жилого помещения первоначальному залогодержателю Акционерный Банк Экономического развития ОАО (ОАО «Башэкономбанк») была выдана закладная от ДД.ММ.ГГГГ, а в ЕГРП была внесена запись регистрации в его пользу этой ипотеки (залога), в последующем ДД.ММ.ГГГГ определением Октябрьского районного суда г. Уфы произведена замена взыскателя по гражданскому делу по иску ОАО «Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека» к Каримовой Г.Л., Каримову И.Ф., Лукманову А.Л. о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество на Акционерный банк «ГПБ- Ипотека».

В соответствии с п.1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним- это юридический акт и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В абзаце 4 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК РФ).

В силу статьи 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с пп. 1, 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ- залог прекращается, в том числе с прекращением обеспеченного залогом обязательства, а также в случае прекращения заложенного права.

В соответствии со ст. 408 п.1 ГК РФ- надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно п. 2 ст. 352 ГК РФ, о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Из вышеприведенных норм права следует, что поскольку являющаяся предметом залога квартира уже реализована с публичных торгов, следовательно, с этого момента залог является прекращенным. Кроме этого, п.2 ст.3 Закона «Об ипотеке» установлено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что обременение в виде залога (ипотеки) на недвижимое имущество- квартиру №, расположенной на 11 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, отсутствующим.

Спорное жилое помещение передано Хусаинову М.И.

В соответствии с частью 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам…

Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прежнего собственника спорной квартиры – ответчиком Каримовых В.Ф. и Л.Г. на указанное ранее спорное жилое помещение прекращено в связи с отчуждением его собственником на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Названный договор не содержит условия сохранения за ответчиками права пользования отчуждаемой квартирой.

В соответствии с частью 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

При переходе права собственности на спорную квартиру Хусаинову М.И. условия сохранения за членами семьи прежнего собственника спорного жилья права пользования отчуждаемой квартирой предусмотрено не было и действующее законодательство не предусматривает иные основания для сохранения за ними такого права.

Более того, согласно пункту 5 названного договора купли-продажи на момент заключения договора в спорном жилом помещении были зарегистрированы Каримова Г.Л. и Каримов В.Ф., которые обязались сняться с регистрационного учета и освободить квартиру от личного и иного имущества, а также передать ключи Покупателю в течение 20 дней со дня подписания настоящего договора.

Каримовы Л.Г. и В.Ф. до настоящего времени не снялись сами с регистрационного учета по месту своего прежнего жительства, чем нарушили условия договора.

Между тем, согласно статьям 309, 310, 420 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона…, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Суд считает, что действия ответчиков противоречат требованиям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, а так же Правилам регистрации и снятии граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 года № 713, нарушают условия договора и права собственника спорного жилья, которые подлежат судебной защите в силу статей 9, 11, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 35, 40, 46 Конституции Российской Федерации, статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

А значит, ответчики Каримовы признаются утратившими право владения и пользования недвижимым имуществом – квартирой, расположенной по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и акта приема-передачи отДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая вышек изложенное суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Хусаинова М.И. в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление Хусаинова М.И. к Каримову В.Ф., Каримову И.Ф., Каримовой Г.Л. о признании утратившими право пользования недвижимым имуществом, признании права пользования недвижимым имуществом, прекращении обременение права пользования в виде ипотеке, осуществлении государственной регистрации сделки перехода права собственности недвижимого имущества, признании права собственности на недвижимое имущество, удовлетворить.

Признать Каримову В.Ф., Каримову И.Ф. и Каримову Г.Л. утратившими право владения и пользования недвижимым имуществом- квартирой, расположенной по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать Хусаинову М.И. добросовестным покупателем и лицом приобретшим право владения и пользования недвижимым имуществом- квартирой, расположенной по адресу: <адрес> на основании договора купли- продажи недвижимого имущества и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Прекратить обременение права в виде ипотеке, зарегистрированном на недвижимое имущество на объект- недвижимым имуществом- квартиру, расположенную по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Осуществить государственную регистрацию сделки перехода права собственности недвижимого имущества- недвижимым имуществом- квартирой, расположенной по адресу: <адрес> на основании договора купли- продажи недвижимого имущества и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ на Хусаинову М.И..

Признать за Хусаинову М.И. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, приобретенную согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении встречного иска Каримову И.Ф. к Хусаинову М.И. о признании сделки недействительной, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в Верховный суд РБ в течение одного месяца, через Октябрьский районный суд города Уфы.

Судья: Нурисламова Р.Р.