Решение от 16.12.2014 по делу № 2-1273/2014 от 25.07.2014

Дело № 2-1273/2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 декабря 2014 года                          в городе Кингисеппе

Кингисеппский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи         Улыбиной Н.А.,

при секретаре                     Енгибарян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя истца ТСЖ «Ямбург» - адвоката Кингисеппского филиала Московской коллегии адвокатов «Мирзоев, Мостовой и партнеры» Наумкина И.В., действующего по ордеру №001534 от 22.10.2014 года и доверенности от 22.10.2014 года,

представителя ответчика Новиковой Е.И. – Беляевой С.В. по доверенности,

ответчика Пащенко Ю.И.,

представителя третьего лица ЗАО «АСЭРП» Бочарова Р.А. по доверенности,

гражданское дело по иску Товарищества собственников жилья «Ямбург» к Новиковой Е.И., Пащенко Ю.И. о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома на помещения цокольного этажа,

У С Т А Н О В И Л:

    Товарищество собственников жилья "Ямбург" (далее – ТСЖ «Ямбург», истец), действуя в интересах собственников помещений многоквартирного жилого <адрес>, обратилось в Кингисеппский городской суд Ленинградской области с иском к Новиковой Е.И., Пащенко Ю.И. о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома на встроенное помещение, назначение: нежилое, общая площадь <данные изъяты> этаж цокольный, номера на поэтажном плане <данные изъяты> по адресу: <адрес>, Кингисеппское городское поселение, <адрес>, пом. <данные изъяты> условный номер № на встроенное помещение, назначение: нежилое, общая площадь <данные изъяты>, этаж цокольный, номера на поэтажном плане <данные изъяты> по адресу: <адрес>, Кингисеппское городское поселение, <адрес>, пом. (вход 7Н), условный номер 47-78-18/048/2010-020 (далее - Помещение 7Н).

В обоснование исковых требований указано, что постановлением администрации МО «Кингисеппское городское поселение» от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, у дома был предоставлен ЗАО «АСЭРП» для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и крытой автостоянкой. ЗАО «АСЭРП» ДД.ММ.ГГГГ было выдано разрешение на строительство. ДД.ММ.ГГГГ отделом градостроительства и архитектуры администрации МО «Кингисеппское городское поселение» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию объекта капитального строительства – многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями и крытой автостоянкой, расположенного по адресу: <адрес> ЗАО «АСЭРП», являясь организацией-застройщиком, нарушив право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировало за собой право собственности на встроенное помещение, назначение: нежилое, общая площадь <данные изъяты>, этаж цокольный, номера на поэтажном плане <данные изъяты> по адресу: <адрес>, пом. <данные изъяты> и на встроенное помещение, назначение: нежилое, общая площадь <данные изъяты> этаж цокольный, номера на поэтажном плане <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, пом. <данные изъяты> Затем ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи нежилого помещения ЗАО «АСЭРП» произвело отчуждение Новиковой Е.И. встроенного помещения, нежилого назначения, общей площадью <данные изъяты> цокольного этажа <данные изъяты> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «АСЭРП» произвело отчуждение Пащенко Ю.И. встроенного помещения, нежилого назначения, общей площадью <данные изъяты> цокольного этажа <данные изъяты> Полагает распорядительные действия ЗАО «АСЭРП» в отношении указанных помещений незаконными, поскольку в цокольных помещениях дома находятся инженерные сети и сооружения, предназначенные для обслуживания всего многоквартирного жилого дома, запорно-регулирующая арматура, узлы учета коммунальных ресурсов, в связи с чем, данные помещения должны находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного жилого дома и доля в праве общей собственности на спорные помещения цокольного этажа переходит к собственникам помещений при их приобретении в собственность, в связи с чем, не могли быть отчуждены ЗАО «АСЭРП» в пользу третьих лиц. При этом, строительство технического этажа либо технических помещений в цокольном этаже для размещения инженерных коммуникаций и оборудования для обслуживания многоквартирного дома проектом строительства не предусматривалось.

Ответчик Новикова Е.И. в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте заседания суда надлежащим образом, направила в суд представителя. В предварительном судебном заседании, состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ Новикова Е.И. иск не признала, указав, что является собственником встроенного помещения, нежилого назначения, площадью <данные изъяты>., расположенного на цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного с ЗАО «АСЭРП». В принадлежащем ей помещении действительно находятся инженерные сети, запорная арматура. Ключ от помещения ею предоставлен ТСЖ «Ямбург», работники которого имеют туда свободный доступ. Данное помещение ею приобреталось как офисное, однако, не используется по назначению, пустует в виду наличия спора с собственниками жилого дома.

Представитель ответчика Новиковой Е.И. - Беляева С.В. иск не признала и просила в его удовлетворении отказать.

Ответчик Пащенко Ю.И. иск не признал, указав, что является собственником встроенного помещения, нежилого назначения, площадью <данные изъяты> расположенного на цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного с ЗАО «АСЭРП». В принадлежащем ему помещении находятся инженерные сети, запорная арматура, доступ к которым ТСЖ «Ямбург» не ограничен. Помещение в настоящее время им не используется в виду наличия спора с собственниками жилого дома. Ранее помещение использовалось им в качестве магазина по согласованию с собственниками квартир жилого дома, которым предоставлялась на товар скидка. Однако, в дальнейшем по решению собственников по периметру жилой дом был огорожен забором, доступ покупателей в магазин был пресечен, ему пришлось магазин закрыть. Просил в иске отказать, полагая исковые требования необоснованными.

Представитель третьего лица ЗАО «АСЭРП» с иском не согласился, поддержал письменные возражения <данные изъяты>

Представитель третьего лица – Управления Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по Ленинградской области в судебное заседание не явился, извещены о времени и месте заседания суда надлежащим образом, возражений по иску не представил.

Суд, выслушав доводы участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что на основании постановления главы Администрации муниципального образования «Кингисеппское городское поселение» от ДД.ММ.ГГГГ № ЗАО «АСЭРП» был предоставлен в аренду для проектирования и строительства жилого дома со встроенными помещениями и крытой стоянкой земельный участок площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>    В соответствии с разрешением № от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по адресу: <адрес> был введен в эксплуатацию (<данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о государственной регистрации права собственности ЗАО «АСЭРП» на спорные <данные изъяты>, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества, а также свидетельствами о регистрации права собственности <данные изъяты>

На основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ встроенное помещение, нежилого назначения, общей площадью <данные изъяты> этаж цокольный, номера на поэтажном плане <данные изъяты> по адресу: <адрес> ЗАО «АСЭРП» было передано Новиковой Е.И. (<данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по Ленинградской области произведена государственная регистрация права собственности Новиковой Е.И. на указанное нежилое помещение, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также свидетельством о регистрации права собственности <данные изъяты>

В соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ встроенное помещение, назначение: нежилое, общая площадь <данные изъяты> этаж цокольный, номера на поэтажном плане <данные изъяты> по адресу: <адрес> было отчуждено ЗАО «АСЭРП» в пользу Пащенко Ю.И. <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ на указанные помещения Управлением Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по Ленинградской области была произведена государственная регистрация права собственности Пащенко Ю.И. <данные изъяты>

ТСЖ «Ямбург», действуя в интересах собственников помещений многоквартирного жилого <адрес> на основании решения общего собрания собственников указанного многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты> ссылаясь на то, что в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> отсутствует технический подвал, в спорных помещениях проходят инженерные коммуникации и расположено инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме, в связи с чем, спорные помещения, по мнению истца, входят в состав общего имущества многоквартирного дома, и государственная регистрация права частной собственности ответчиками на данные помещения нарушает права и законные интересов собственников помещений дома, обратилось в Кингисеппский городской суд Ленинградской области с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491. Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
    В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений. Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.

Между тем, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
    По смыслу приведенных выше положений закона, отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Разъясняя смысл п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ « О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с частью 1 статьи 3 этого же закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях предусмотренных ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Как следует из смысла вышеуказанных правовых норм застройщик вправе осуществлять строительство, не привлекая денежные средства участников долевого строительства, строя при этом за свои собственные средства. В этом случае построенные объекты считаются созданными застройщиком для себя и для своих собственных целей.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ЗАО «АСЭРП» помещения цокольного этажа, являющиеся предметом спора, были построены исключительно на собственные денежные средства.

На протяжении всего периода строительства многоквартирного дома ЗАО «АСЭРП» заключало с различными дольщиками договоры долевого участия на строительство данного дома. Согласно пункту 1.8. Договоров долевого участия Дольщик приобретает право собственности на часть помещения дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование дома за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, пропорционально площади его квартиры ко всей площади квартир дома, кроме нежилых помещений в цокольном этаже <данные изъяты>

Многоквартирный дом по адресу: <адрес>, введен в эксплуатацию на основании разрешения № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно пояснительной записке к проекту строительства данного многоквартирного жилого дома в ходе строительства предполагалось создание встроенных офисных помещений на цокольном этаже здания, с отдельными выходами <данные изъяты>

На проект было получено положительное заключение государственной экспертизы, в пункте 3.2.5 которого также указано на проектирование офисных помещений в цокольном этаже дома с указанием на соответствие их планировки требованиям нормативной документации к оборудованию помещений и рабочих мест, и кроме того имеется указание на однозначное назначение встроенных помещений - под офисные цели <данные изъяты>

Согласно п.2.7 Приложения Б СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» «этаж технический» - этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами. Исходя из вышеуказанного термина следует, что технический этаж предназначен только для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций.

Из содержания технического паспорта жилого дома по адресу: <адрес> следует, что в составе <данные изъяты> учтены тамбуры, помещения, санитарные комнаты <данные изъяты>

Согласно данным технической инвентаризации дома от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненной органом технической инвентаризации до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, данные помещения сформированы как самостоятельные объекты недвижимости при строительстве дома, расположены в цокольном этаже дома, и являются встроенными нежилыми помещениями с обособленным функциональным назначением.

При этом, сам по себе факт наличия в спорных помещениях общедомовых коммуникаций и оборудования, предназначенного для обслуживания более одного помещения в доме, равно как и отсутствие непосредственно технического этажа, не дает оснований для их отнесения к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.

При этом суд также учитывает, что Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что ТСЖ «Ямбург» были переданы общие помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений дома (<данные изъяты> в том числе помещения насосной, электрощитовой, технический этаж, машинные отделения, часть цокольного этажа <данные изъяты>

На момент приватизации первой квартиры в доме (ДД.ММ.ГГГГ года) спорные помещения не использовались в качестве общего имущества, а находилась в собственности и владении ЗАО «АСЭРП». Истцом достаточные доказательства использования помещений ТСЖ «Ямбург» для своих нужд либо невозможности эксплуатации дома без использования данного помещения не представлены.

Оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для включения спорных нежилых помещений в состав общего имущества дома. К тому же, сам по себе факт расположения в спорных помещениях инженерных сетей не является основанием к безусловному отнесению их к общим помещениям многоквартирного дома, существенным признаком является возможность использования этого помещения не в качестве вспомогательного, а для самостоятельных целей.

Согласно пункту 10.6. СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» должна быть обеспечена возможность доступа к оборудованию, арматуре и приборам инженерных систем здания и их соединениям для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о вспомогательном характере спорных помещений по отношению к другим помещениям в доме, и для распространения на данные помещения режима общего имущества многоквартирного дома, не имеется.

Истец указывает, что собственники квартир в многоквартирном доме в лице ТСЖ «Ямбург имеют доступ к использованию спорных помещений цокольного этажа для обслуживания внутридомовых инженерных систем и ответчики не чинят препятствий истцу в пользовании спорными помещениями для надлежащего обслуживания внутридомовых инженерных систем. Таким образом, требование СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» об обеспечении доступа к оборудованию ответчиками соблюдается. Исходя из этого следует вывод, что нарушения прав собственников многоквартирного дома не происходит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 218 ГК РФ, 194-199 ГПК РФ, суд

                        РЕШИЛ:

    ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ «░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

                ░░░░░: