Решение по делу № 2-5541/2018 ~ М-5416/2018 от 03.10.2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 декабря 2018 года Видновский городской суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Кравченко С.О.

при секретаре Кулачкине А.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Хрюкина Андрея Юрьевича к ООО «Южные горки» о признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился в суд с иском к ООО «Южные горки» о признании предварительного договора о заключении договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи земельного участка с подрядом на строительство жилого дома. Также просил признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, право собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>. А также просил освободить имущество в виде земельного участка с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> от ареста, наложенного постановлением судебного пристава- исполнителя Ленинского РОСП УФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ИП.

Истец указал, что между истцом, Хрюкиным Андреем Юрьевичем, и ООО «Южные горки» ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор о заключении договора купли-продажи № (далее Договор).

Согласно условиям Договора стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи земельного участка площадью 946 кв м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажное жилищное строительство, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, Ленинский муниципальный район, г.<адрес>, принадлежащего ООО «Южные горки» на праве собственности (запись о регистрации в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ), а также жилого дома и забора, которые на момент заключения предварительного договора на земельном участке построены не были. Стороны исходили из ориентировочной площади строения – 224 кв.м., а также его основных проектных и технических характеристик, содержащихся в приложении к Договору №, уточненные характеристики жилого дома стороны обязались согласовать в дополнительном соглашении. (пп.1.1-1.4 Договора)

В параграфе 2 Договора сторонами согласованы условия основного договора купли-продажи, а именно:

- предмет основного договора: продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность земельный участок, расположенный на нем жилой дом и забор (п. 2.1 Договора)

- цена основного договора: совокупная цена указанных объектов составляет 18336320 (Восемнадцать миллионов триста тридцать шесть тысяч триста двадцать) рублей (п.2.2 Договора). Цена земельного участка – 8 116 320 рублей (п. 2.2.1 Договора), цена жилого дома, не изменяющиеся по результатам уточненной фактической площади – 10 080 000 рублей (п.2.2.2 Договора), цена забора – 140 000 рублей (п. 2.2.3 Договора).

порядок расчетов по основному договору: п.2.4 Договора предусмотрена обязанность покупателя оплатить объекты недвижимости в течение 5 рабочих дней, п. 2.5 Договора предусмотрено, что продавец в течение 5 дней после заключения основного договора возвращает покупателю уплаченную им в соответствии с п. 3.1 гарантийную сумму равную цене основного договора; пп. 2.6, 2.7 Договора предусмотрен зачет встречных однородных требований по возврату продавцом гарантийной суммы и оплате покупателем цены основного договора.

Как следует из Договора цена основного договора и размер гарантийной суммы, установленной, как способ обеспечения обязательств по предварительному договору (п. 3.1) тождественны.

Истцом на расчетный счет ответчика в соответствии с условиями Договора внесены денежные средства в размере 18336320 рублей, что подтверждается платежными поручениями: от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12000000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 500 000 рублей, от 02.07. 2015 на сумму 1 500 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 500 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму – 1 836 320 рублей. Уплаченная истцом сумма полностью соответствует стоимости объектов недвижимого имущества, в отношении которых сторонами должен был быть заключен основной договор.

После заключения предварительного договора ответчик приступил к строительству коттеджа, которое согласно выписке из ЕГРН было завершено в 2016 году.

ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости – 2-х этажный жилой дом площадью 188,1 кв м., расположенный по адресу: <адрес> был поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый №. Право собственности на объект не зарегистрировано.

Несмотря на готовность объекта строительства и отсутствие препятствий в передаче земельного участка и дома в указанный период истцу по договору купли-продажи, ни в установленные предварительным договором сроки, ни на момент готовности и постановки на кадастровый учет жилого дома, основной договор между сторонами заключен не был.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан акт приема-передачи коттеджа, согласно которому Продавец передает, а покупатель принимает во временное пользование коттедж № ориентировочной площадью 224 кв.м. по адресу: <адрес> для производства отделочных работ в нем. Согласно п. 3 Акта техническое состояние коттеджа соответствует действующим стандартам безопасности и санитарным нормам и правилам. Приложение к акту – Правила проведения отделочных работ, также согласованы и подписаны сторонами

Таким образом, с указанной даты земельный участок и жилой дом, расположенный на нем, переданы истцу. В доме произведены отделочные работы, и он используется по назначению: для проживания истца и членов его семьи.

Право собственности на земельный участок и дом за истцом не оформлено до настоящего времени, от заключения Основного договора купли-продажи ответчик уклоняется.

ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления судебного пристава-исполнителя Ленинского РОСП УФССП России от ДД.ММ.ГГГГ № ИП в отношении Земельного участка в ЕГРН внесена запись №о запрете регистрационных действий.

В судебное заседание явился представитель истца по доверенности Смирнова Т.А., которая поддержала исковые требования в полном объеме и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Ленинского РОСП УФССП России по <адрес>, местонахождение <адрес>, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица ООО «РуссАутодор», местонахождение: <адрес>, Автодорога Балтия, 26-й километр, бизнес центр «Рига Ленд», строение 1, в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал.

Суд, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что между истцом, Хрюкиным Андреем Юрьевичем, и ООО «Южные горки» ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор о заключении договора купли-продажи №.

Согласно условиям Договора стороны обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи земельного участка площадью 946 кв м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажное жилищное строительство, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего ООО «Южные горки» на праве собственности (запись о регистрации в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ), а также жилого дома и забора, которые на момент заключения предварительного договора на земельном участке построены не были, в связи с чем стороны исходили из ориентировочной площади строения – 224 кв.м., а также его основных проектных и технических характеристик, содержащихся в приложении к Договору № Уточненные характеристики жилого дома стороны обязались согласовать в дополнительном соглашении. (пп.1.1-1.4 Договора)

В параграфе 2 Договора сторонами согласованы условия основного договора купли-продажи, а именно: предмет основного договора: продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность земельный участок, расположенный на нем жилой дом и забор (п. 2.1 Договора); цена основного договора: совокупная цена указанных объектов составляет 18336320 (Восемнадцать миллионов триста тридцать шесть тысяч триста двадцать) рублей (п.2.2 Договора). Цена земельного участка – 8 116 320 рублей (п. 2.2.1 Договора), цена жилого дома, не изменяющиеся по результатам уточненной фактической площади – 10 080 000 рублей (п.2.2.2 Договора), цена забора – 140 000 рублей (п. 2.2.3 Договора); порядок расчетов по основному договору: п.2.4 Договора предусмотрена обязанность покупателя оплатить объекты недвижимости в течение 5 рабочих дней, п. 2.5 Договора предусмотрено, что продавец в течение 5 дней после заключения основного договора возвращает покупателю уплаченную им в соответствии с п. 3.1 гарантийную сумму равную цене основного договора; пп. 2.6, 2.7 Договора предусмотрен зачет встречных однородных требований по возврату продавцом гарантийной суммы и оплате покупателем цены основного договора. Как следует из Договора цена основного договора и размер гарантийной суммы, установленной, как способ обеспечения обязательств по предварительному договору (п. 3.1) тождественны.

Истцом на расчетный счет ответчика в соответствии с условиями Договора внесены денежные средства в размере 18336320 рублей, что подтверждается платежными поручениями: от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12000000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 500 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 500 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 500 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму – 1 836 320 рублей. Уплаченная истцом сумма полностью соответствует стоимости объектов недвижимого имущества, в отношении которых сторонами должен был быть заключен основной договор.

После заключения предварительного договора ответчик приступил к строительству коттеджа, которое согласно выписке из ЕГРН было завершено в 2016 году.

ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости – 2-х этажный жилой дом площадью 188,1 кв м., расположенный по адресу: <адрес> был поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый №. Право собственности на объект не зарегистрировано.

Несмотря на готовность объекта строительства и отсутствие препятствий в передаче земельного участка и дома, основной договор между сторонами заключен не был.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан акт приема-передачи коттеджа, согласно которому продавец передает, а покупатель принимает во временное пользование коттедж № ориентировочной площадью 224 кв.м. по адресу: <адрес>

Таким образом, с указанной даты земельный участок и жилой дом, расположенный на нем, переданы истцу. В доме произведены отделочные работы, и он используется по назначению: для проживания истца и членов его семьи.

Право собственности на земельный участок и дом за истцом не оформлено до настоящего времени, от заключения основного договора ответчик уклоняется.

    В силу статьи 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся, в том числе, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с ч. 1 ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Из ч. 1 ст. 223 ГК РФ следует общее правило о том, что моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является ее передача, если иное не предусмотрено законом или договором. В отношении вновь создаваемого недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, право собственности возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как следует из ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

    В соответствии со ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Между сторонами изначально был заключен и фактически исполнен договор купли-продажи земельного участка, имеющегося у продавца в наличии на момент подписания предварительного договора, с подрядом на строительство жилого дома (смешанный договор). Жилой дом и забор по периметру спорного участка был возведен по заданию истца, на согласованных договором условиях за счет оплаченных им в полном объеме денежных средств. Все существенные условия обоих видов договоров (купли-продажи и подряда) сторонами согласованы, а именно индивидуально определен земельный участок и его покупная цена, договор содержит условия, позволяющие определить конкретный вид работы (п. 1 ст. 740 ГК РФ) – строительство жилого дома и забора, кроме того заказчик ознакомлен с типовым проектом объекта (п. 5 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 51)); установлен срок выполнения работ (п. 1 ст. 740 ГК РФ, п. 4 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 51)) и цена работы (п. 1 ст. 740, п. 1 ст. 746 ГК РФ).

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права. Верховный Суд Российской Федерации и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в своем совместном Постановлении Пленумов от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п. п. 58, 59) разъяснили, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, даже если право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Следовательно, из приведенных выше разъяснений следует, что возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество предоставлена лицу, в чьем владении находится имущество. В соответствии со ст. 64 Земельного кодекса Российской Федерации земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

    В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

    В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).\

В силу статьи 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Также индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение недвижимости, общая площадь, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией, если предметом договора является здание, сооружение).

    В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее нормативные акты приводятся в редакциях, действующих на момент возникновения спорных правоотношений).

    В соответствии со статьей 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

    При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

    Согласно разъяснению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации п.п 60, 61 постановления N 10/22, пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

    Земельный участок с кадастровым номером № имеет обременения, наложенные постановлением Ленинского РОСП УФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № № в обеспечение обязательств ответчика перед третьим лицом, ООО «РусАутодор».

    Согласно разъяснению, данному в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в п. 51, споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов.

    Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Судебный пристав-исполнитель привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

    Согласно разъяснению, данному в Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" 50. По смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

    Применительно к указанным разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, в случае удовлетворения иска о признании права собственности на земельный участок, обременение в виде запрета регистрационных действий в отношении указанного имущества подлежит отмене, поскольку истец не является стороной исполнительного производства, в рамках которого наложено обременение и запрет на совершение регистрационных действий нарушает его права и интересы как собственника.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

    Из содержания указанных норм следует, что для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

    Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если законодательством требуется получение такого разрешения (ст. 25 Закона о регистрации).

    В соответствии с п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Исходя из вышесказанного, истец имеет право на признание за ним права на земельный участок, снятии с него ареста и регистрации перехода права собственности на основании исполненного договора купли – продажи земельного участка, ввиду принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, суд признает за истцом право на жилой дом на данном участке, построенный по согласованному с застройщиком подрядному договору.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

                                                           Р Е Ш И Л:

Исковые требования Хрюкина А.Ю. - удовлетворить.

Признать предварительный договор о заключении договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи земельного участка с подрядом на строительство жилого дома.

Признать право собственности Хрюкина Андрея Юрьевича на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>.

Признать право собственности Хрюкина Андрея Юрьевича на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Освободить имущество в виде земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> от ареста, наложенного постановлением судебного пристава- исполнителя Ленинского РОСП УФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мособлсуд в течение одно месяца через Видновский городской суд.

Судья                                                                                                С.О.Кравченко