Решение по делу № 2-65/2014 (2-3212/2013;) от 23.10.2013

    К делу № 2-19/2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(не вступило в законную силу)

30 января 2014 год                                    г.-к. Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Карпенко О.Н., при секретаре Атоян К.А., с участием представителя истца (ответчика) Усовой О.Н. – Лазарева М.Д., действующего на основании доверенности от 15.04.2013г., представителя ответчика (истца) Агекян М.Л. – Пальчевского В.В., действующего на основании доверенности от 31.10.2012г., представителя ответчика Магро Е.Н. – Сулименко Д.В., действующей на основании доверенности от 3.12.2013г.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Усовой О. Н. к Агекян М. Л. о признании права собственности, по иску Агекян М. Л. к Сафарову А. К., Усовой О. Н. о признании сделки ничтожной, по иску Усовой О. Н. к Агекян М. Л., Магро Е. Н. о признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Усова О.Н. обратилась в суд с исками к Агекян М.Л., Магро Е.Н. о признании договора купли-продажи недействительным и признании права собственности. В обоснование иска указала, что после заключения договора от 12.01.2010г. о намерениях купли-продажи двухкомнатной квартиры расположенной на мансардном этаже, общей площадью 75 кв.м. находящейся по адресу: <адрес>, стороны обязались заключить основной договор в срок до 31.05.2010г., при этом, цена договора была определена в размере 1 900 000 рублей, которая была уплачена Усовой О.Н. в полном объеме 12.01.2010г. Сафарову А.К., который действовал от имени Агекяна М.Л., на основании доверенности от 11.12.2007г. серия <адрес>. 05.09.2012г. Анапский городской суд <адрес> рассмотрел аналогичное дело № по иску Васиной М.Г., Яцив Л.А., Черемных Е.И., Слушкиной О.И. и другие к Агекян Н.Л. о признании права собственности, которым исковые требования удовлетворил и признал за Васиной М.Г., Яцив Л.А.. Черемных Е.И., Слушкиной О.И. и другими право собственности на квартиры согласно предварительным договорам. Истец указывает, что как указано в решении, в своей практической деятельности, связанной со строительством тех или иных объектов недвижимости (к числу которых в первую очередь относятся квартиры в многоквартирных жилых домах), хозяйствующие субъекты при разработке соответствующих схем привлечения денежных средств граждан используют различные договоры, в том числе и предварительные договоры купли-продажи. Однако несмотря на многовариантность наименований договоров (зачастую связанную с сознательной подменой понятий) и наименований сторон, по своей сути и содержанию они во многом идентичны. Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договоров и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора, что в целом отражает принципы и стандарты, используемые в международной практике. Однако несмотря на то, что согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а понуждение к заключению договора не допускается, любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, как того требует ст.422 ГК РФ. Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Ст.431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения. При этом предлагается «принять во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон». Как правило, условиями большинства «договоров долевого участия» в строительстве жилья предусмотрено, что гражданин принимает в нем участие посредством вложения определенной денежной суммы в строительство конкретного объекта недвижимости, а хозяйствующий субъект осуществляет соответствующее строительство на привлеченные денежные средства и принимает на себя обязательство по окончании строительства предоставить гражданину жилую площадь в виде квартиры, которая затем в соответствии с действующим законодательством и на основании указанного договора оформляется в собственность гражданина. Агекян М.Л. принял на себя обязательство осуществить строительство многоквартирного жилого дома и передать истцу в собственность квартиру, а истец оплатить строительство квартиры, принять ее по окончанию строительства. Представленной распиской подтверждено, что истец полностью выполнил свои обязательства по договору, произвел оплату за квартиру в полном объеме. Застройщик завершил строительство многоквартирного жилого дома и фактически передал ее истцу, истец начал производить ремонт спорной квартиры и перевез в нее личные вещи, предназначенные для обеспечения комфортного проживания в квартире. Однако оформить право собственности истец не имеет возможности, поскольку на спорный многоквартирный жилой дом признано право собственности за Агекян М.Л, а он в свою очередь отказывается передать квартиру истцу. Более того, как стало известно истцу, спорная квартира продана третьему лицу Магро Е.Н. Считает указанную сделку незаконной, так как продавец продал покупателю уже ранее проданную квартиру и фактически переданную Усовой О.Н. Истец выполнила взятые на себя обязательства, внесла взносы на строительство многоквартирного жилого дома, что подтверждается квитанциями об оплате истцом денежных средств на имя застройщика, а ответчик уклоняется от регистрации права собственности на спорное имущество. В связи с чем, просит суд признать договор купли-продажи <адрес> расположенной по адресу; <адрес>, литер «Е», - недействительным и аннулировать регистрационную запись 23-23-26/073/2013/109 в ЕГРП от 18.06.2013г. А также признать за ней право собственности на спорную двухкомнатную квартиру. Взыскать с Агекяна М.Л. в ее пользу 17 700 рублей расходов связанных с оплатой госпошлины.

Агекян М.Л. обратился в суд с иском к Сафарову А.К., Усовой О.Н. о признании сделки ничтожной. В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Усовой О.Н., как покупателем, и Сафаровым А.К., как продавцом, якобы действовавшим от имени Агекяна М.Л., был заключен договор о намерениях купли-продажи недвижимости, по которому Сафаров А.К. обязался заключить с Усовой О.Н. в дальнейшем договор купли-продажи двухкомнатной <адрес> общей площадью 75 кв.м, расположенной на мансардном этаже <адрес> в г.к.Анапа за 1 900 000 рублей, которые в виде предоплаты Усова О.Н. оплатила ему в момент подписания договора. Решением Анапского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску Усовой О.Н. и других (всего 15 человек) к Агекяну М.Л. и Сафарову А.К. о признании права собственности на квартиры установлено, что Сафаров А.К. без наличия полномочий от Агекяна М.Л. согласно выданной доверенности, заключил с истцами предварительные договоры купли-продажи квартир, а также договоры о намерениях и получил денежные средства, что в совокупности с другими обстоятельствами, установленными судом, послужило основанием для отказа в иске. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным по повторному аналогичному иску практически тех же лиц установлено, что Сафаров А.К. не имел полномочий от собственника земельного участка Агекяна М.Л. на заключение данных договоров и полученные от истцов денежные средства Агекяну М.Л. не передавал, вина Сафарова А.К. в совершении мошеннических действий в отношении истцов установлена вступившим в законную силу приговором Анапского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. На основании этого и иных обстоятельств, установленных судом, было отказано в удовлетворении исковых требований. Согласно обстоятельствам, установленным приговором Анапского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Сафаровым А.К., в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ с физическими лицами было заключено 30 договоров о намерении купли-продажи квартир (предварительных договоров купли-продажи квартир), расположенных по адресу: город-курорт Анапа, <адрес>. В соответствии с расписками на получение денежных средств и иными платежными документами, Сафаров А.К. от реализации указанных объектов недвижимости незаконно получил от физических лиц всего на общую сумму в размере 62 342 000 рублей, что в соответствии с примечанием к ст. 169 УК РФ является особо крупным доходом. Согласно этому приговору от Усовой О.Н. Сафаров А.К. незаконно получил 1 900 000 рублей. Поскольку в добровольном порядке ни Сафаров А.К., ни Усова О.Н. не смотря на вышеуказанные судебные акты, не признают заключенную между ними сделку ничтожной, Агекян М.Л. просит суд признать ничтожной сделку, заключенную ДД.ММ.ГГГГ между Сафаровым А.К. и Усовой О.Н. в виде договора о намерениях купли-продажи недвижимости, взыскать с них понесенные им судебные расходы.

В судебном заседании представитель Усовой О.Н. заявленные требования поддержал, просил удовлетворить. Возражал против удовлетворения иска Агекян М.Л.

В судебном заседании представитель Агекян М.Л. возражал против удовлетворения заявленных требований Усовой О.Н., считает, необходимым удовлетворить требования Агекян М.Л.

Представитель ответчика Магро Е.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований Усовой О.Н., представила возражение на иск, согласно которому Магро Е.Н. приобрела квартиру и долю земельного участка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у Тосуниди Д.Д. - собственника указанных объектов недвижимости, которые принадлежали ей на праве собственности на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Спорные объекты недвижимости предыдущий собственник - Тосуниди Д.Д., приобрела по договору купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ у Амоян Э.Р., которые принадлежали ему на праве собственности на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. В свою очередь Амоян Э.Р. приобрел квартиру и долю земельного участка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у Агекян М.Л. - собственника указанных объектов недвижимости. Квартира принадлежала на праве собственности Агекян М.Л. на основании решения Анапского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права. Земельный участок принадлежал Агекян М.Л. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик Сафаров А.К. в судебное заседание не явился, отбывает наказание в местах лишения свободы, согласно акта от 29.11.2013г. ФКУ ИК-9 УФСИН России по <адрес> Сафаров А.К. отказался от письменных объяснений по существу представленных исковых заявлений.

Третьи лица без самостоятельных требований на предмет спора – Тосуниди Д.Д. и Амоян Э.Р. оповещены о дате слушания дела, в судебное заседание не явились, мнения по существу иска не выразили.

Выслушав стороны, огласив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между Агекян М.Л., собственником земельного участка, и Сафаровым А.К., инвестором, был заключен договор о совместной деятельности по строительству многоквартирных жилых домов. Собственник земельного участка площадью 3059 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0105001:0100, расположенного по адресу: <адрес>, предоставил инвестору данный земельный участок для строительства многоквартирных жилых домов на праве общей долевой собственности. Инвестор осуществил строительство указанных многоквартирных жилых домов согласно проектной-технической документации на земельном участке собственника за свои денежные средства. При этом собственник земельного участка выдал инвестору нотариально удостоверенные доверенности на оформление всех необходимых разрешающих для строительства документов и иной правовой документации, а также ведения дел в других административных органах и судах РФ.

ДД.ММ.ГГГГ в рамках действия вышеуказанного договора Агекян М.Л. выдал Сафарову А.К. нотариально заверенную доверенность <адрес> на право оформления всей необходимой разрешительной документации для строительства, представления его интересов как собственника земельного участка в судах и других административных органах, а также оформления права собственности на Агекян М.Л.

Как установлено в судебном заседании, после оформления доверенности Сафаров А.К. приступил к строительству многоквартирных жилых домов и продажи в них квартир.

Так, ДД.ММ.ГГГГ между Сафаровым А.К., действующим по доверенности от имени Агекян М.Л., и Усовой О.Н. был заключен договор о намерениях купли-продажи недвижимости, согласно которому стороны обязывались заключить в дальнейшем договор купли-продажи, на следующее недвижимое имущество: 2-х комнатная квартира, расположенной на мансардном этаже, общей площадью 75,0 кв.м., находящейся по адресу: <адрес>. Цена недвижимости была определена в 1 900 000 рублей, которая была оплачена Усовой О.Н. в момент подписания договора. Факт передачи денежных средств подтверждается распиской от 12.01.2010г.

В судебном заседании установлено, что спорный многоквартирный жилой дом возведен, однако, право собственности на <адрес> за Усовой О.Н. не зарегистрировано, что послужило основанием для обращения Усовой О.Н. в суд с настоящим иском.

Согласно ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Анапского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Снеговой А.И., Яцив Л.А., Коротких Г.М., Подмазовой Л.И., Васильевой М.Г., Басаргиной Н.П., Чупикова А.В., Тихоновой Е.Н., Торосян А.И., Усовой О.Н., Сычевой Н.В., Геворкян О.А., ФИО33, Смирнова А.С., ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО34, Логофеди A.M., Подмазова Ю.Г., Трофимова И.М. к Агекян М.Л. и Сафарову А.К. о признании права собственности на доли в незавершенных строительством жилых домах в виде квартир, расположенных по адресу: <адрес>, 41/1, 41/2 было отказано. В своем решении суд указал, что Сафаров А.К., действуя на основании доверенности, но, не имея на то полномочий от имени Агекян М.Л. заключил предварительные договоры купли-продажи квартир, а также договоры намерениях о заключении договора купли-продажи с истцами и получил денежные средства. Таким образом, основанием для отказа в иске явилось отсутствие полномочий у Сафарова А.К. на заключение предварительного договора купли-продажи квартир, а также отсутствие акта ввода в эксплуатацию жилого дома, так как он являлся объектом самовольного строительства.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ данное решение суда оставлено без изменения.

ДД.ММ.ГГГГ году на основании решения Анапского городского суда было признано право собственности за Агекян М.Л. на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>, в том числе и на <адрес>.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Анапского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда от ДД.ММ.ГГГГ также оставлено без изменения.

По смыслу ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В судебном заседании установлено, что Агекян М.Л. продал Амоян Э.Р. квартиру с кадастровым номером 23:37:0105001:0:81/4, площадью 74,6 кв.м. на 5 этаже литер Е и 25/1269 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0105001:233, общей площадью 1269 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>, литер Е, <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Амоян Э.Р. продал вышеуказанную квартиру по договору купли-продажи объектов недвижимости Тосуниди Д.Д., которая в свою очередь продала ее Магро Е.Н., что подтверждается договором купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ №.

Судом не установлено, что продавец действовал в сделке купли-продажи без законных на то оснований.

Приговором Анапского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ Сафаров А.К. был признан виновным в незаконном предпринимательстве, то есть в осуществлении предпринимательской деятельности без регистрации, сопряженное с извлечением дохода в особо крупном размере, и мошенничестве, то есть хищении чужого имущества путем обмана, совершенном в особо крупном размере, в том числе и в отношении Усовой О.Н. и ему назначено наказание в виде лишения свободы сроком на шесть лет без штрафа и ограничения свободы с отбыванием наказания в исправительной колонии общего режима.

Васильева М.Г., Яцив Л.А., Черемных Е.И., Слушкина О.И., Ладанов И.А., Логофеди А.М., Геворкян О.А., Снеговая А.И., Коротких Г.М., ФИО24, Басаргина Н.П., ФИО33, ФИО34, Смирнов А.С., Подмазова Л.И. обратились в суд с иском к Агекян М.Л. о признании права собственности на квартиры, расположенные по адресу: <адрес>. Решением Анапского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования истцов удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ данное решение суда отменено. Вынесено по делу новое решение. В удовлетворении иска Васильевой М.И. и других к Агекян М.Л. о признании права собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме, расположенном в г-к.Анапа, <адрес> было отказано. Судом установлено, что истцы в 2010 году в письменной форме заключили с Сафаровым А.К. предварительные договоры купли-продажи квартир в многоквартирном жилом доме, расположенном в г- к Анапа <адрес>, передали Сафарову А.К. по данным договорам денежные суммы, основные договоры купли-продажи (долевого участия в строительстве) заключены не были, Сафаров А.К. собственником земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости не являлся, не имел полномочий от собственника земельного участка Агекяна M.JI. на заключение данных договоров, полученные от истцов денежные средства Агекяну M.JI. не передавал, вина Сафарова А.К. в совершении мошеннических действий в отношении истцов установлена вступившим в законную силу приговором Анапского городского суда ДД.ММ.ГГГГ, Сафаров А.К. к участию в деле судом не привлечен, вступившим в законную силу решением Анапского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ Васильевой М.Г. и другим отказано в удовлетворении аналогичных требований, истцы без наличия законных оснований (акта приема- передачи квартир, решения суда и др.) вселились в спорные квартиры, право собственности Агекяна M.JI. на многоквартирный жилой дом, в котором расположены спорные квартиры, зарегистрировано в установленном порядке, никем не оспорено, что послужило основанием для отмены обжалуемого решения суда и вынесения нового решения об отказе в удовлетворении иска Васильевой М.Г. и других к Агекяну M.JI. о признании права собственности на квартиры в многоквартирном жилом доме, расположенном в г- к Анапа <адрес>, взыскании судебных расходов.

Таким образом, вышеуказанные судебные акты являются предусмотренным ст.61 ГПК РФ основанием для освобождения сторон от доказывания, поскольку спорные правоотношения в отношении Усовой О.Н. и Агекян М.Л. уже являлись предметом судебных разбирательств. При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований для удовлетворения заявленных требований Усовой О.Н.

Согласно абз. 4 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделку недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Требование о применении последствий недействительности сделки может быть предъявлено лицами, имеющими юридически значимый интерес в деле (абзац 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Агекян М.Л. имеет юридически значимый интерес в деле о признании ничтожной сделки, заключенной ДД.ММ.ГГГГ между Сафаровым А.К. и Усовой О.Н. в виде договора о намерениях купли-продажи недвижимости, поскольку его и Магро Е.Н. права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

В соответствии с ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Суд приходит к выводу, со ссылкой на обстоятельства, установленные вступившими в законную силу вышеуказанными судебными актами, что договор о намерениях купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Сафаровым А.К. и Усовой О.Н. является ничтожной сделкой.

В соответствии с нормами ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Усовой О. Н. к Агекян М. Л., Магро Е. Н. - отказать.

Исковые требования Агекян М. Л. к Сафарову А. К., Усовой О. Н. о признании сделки ничтожной удовлетворить.

Признать ничтожной сделку, заключенную ДД.ММ.ГГГГ между Сафаровым А. К. и Усовой О. Н. в виде договора о намерениях купли-продажи недвижимости.

Взыскать солидарно с Сафарова А. К. и Усовой О. Н. пользу Агекяна М. Л. понесенные судебные расходы в виде уплаченной госпошлины в сумме 240 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда через Анапский городской суд в течение месяца в апелляционном порядке.

Председательствующий: