Решение по делу № А45-12747/2010 от 02.12.2010

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

630102, г. Новосибирск, ул. Нижегородская,6

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 г. Новосибирск                                                 Дело № А45-12747/2010

«02» декабря 2010 года           

Резолютивная часть решения объявлена 25.11.2010

Решение изготовлено в полном объеме 02.12.2010

 Арбитражный суд в составе судьи Машковой Н.Н., при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Григорьевой И.М., рассмотрев в судебном заседании, с использованием средств аудиозаписи,  в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, г. Новосибирск, ул.  Нижегородская, 6 кабинет № 503

дело по   иску Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г.Новосибирска,

к ответчику: Индивидуальному предпринимателю Королевой Наталье Юрьевне, г.Новосибирск

третьему лицу: ТСЖ «Красный проспект, 157», г.Новосибирск,

основной иск - о взыскании  651 440 руб. 06 коп., и об освобождении нежилого помещения;

встречный иск ответчика к истцу – о  признании договора аренды № 029396-015 от 01.11.2007  нежилого помещения недействительным

при участии в судебном заседании представителей:

 от истца: Савоськин  А.А.  - по доверенности № 31/Д-117 от 30.07.2010.

от ответчика: Берус Т.П. - по доверенности № 1 от 12.01.2010.

от третьего лица: Шарков  А.М. - по доверенности № 6 от 26.08.2010.

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска обратился в арбитражный суд Новосибирской области с  иском о взыскании с предпринимателя Королевой Натальи Юрьевны задолженности по арендной плате в сумме 125 183 руб. 55 коп., пени в сумме 14 668 руб. 88 коп., обязать предпринимателя освободить занимаемое нежилое помещение в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Красный проспект, 157, общей площадью 107, 30 кв.м.

Указанное помещение использовалось предпринимателем для  использования под розничную торговлю – магазин «Семена».

Предприниматель Королева Наталья Юрьевна обратилась со встречным исковым заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии г.Новосибирска о признании недействительным договора аренды № 029396-015 от 01.11.2007 года.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования. Со встречным иском Департамент не согласился по основаниям, изложенным в отзыве.

Предприниматель в судебном заседании поддержал доводы, изложенные во встречном исковом заявлении. Отзывом на иск требования Департамента не признал.

Третье лицо возражает против  удовлетворения требований истца, встречный иск ответчика поддержал.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела,  01.11.2007 года между истцом и ответчиком заключен договор № 029396-015 аренды объекта недвижимости – нежилого помещения в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Железнодорожный район, Красный проспект, 157, общей площадью 107, 30 кв.м.

В соответствии с п.п. 2.2.8, 3.1 и 3.2 договора, арендатор обязан ежемесячно вносить арендную плату в размере 34 555 руб. 70 коп. на счет арендодателя не позднее 15 числа текущего месяца.

Ответчик данное обязательство не исполнил. По расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 15 декабря 2008 по 17 мая 2010 включительно составила 622 002 руб. 60 коп.

В связи с просрочкой платежей, истцом на основании п.4.1 договора аренды начислены пени в сумме 29 441 руб. 46 коп. за период с 15 октября 2008 по  30 июня 2009 включительно.

25.03.2009 арендодатель (истец по первоначальному иску) направил  в адрес арендатора (ИП Королевой Н.Ю.) уведомление №31/06-1540 об отказе от договора аренды с 01.07.2009 в порядке п.2 ст. 610 ГК РФ, с предложением погасить  имеющуюся задолженность по арендной плате и пени, провести сверку проведенных платежей и освободить занимаемое нежилое помещение.

Неуплата предпринимателем указанной выше задолженности  и невозвращение занимаемого нежилого помещения послужили основанием для обращения с требованием о взыскании арендной платы и пеней, а также об освобождении спорных нежилых помещений.

Обращаясь в суд со встречным иском,  предприниматель ссылается на то, что спорное нежилое помещение является общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома по адресу: г.Новосибирск,  Красный проспект, 157 и в силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ принадлежит им на праве общей долевой собственности. В связи с чем, у Департамента не было законных оснований для сдачи такого имущества в аренду.

Оценив  представленные сторонами доказательства, суд пришел к убеждению, что требования предпринимателя  подлежат удовлетворению, как соответствующие нормам гражданского и жилищного  законодательства.  При этом суд руководствуется следующим.

Согласно статье 209 Гражданского Кодекса РФ и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подпункту "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 02.03.2010г. № 13391/09, для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Высший Арбитражный Суд указывает, что для рассмотрения данных споров судам надлежит, прежде всего, выяснить, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома.

Как следует из материалов дела, спорное подвальное помещение, общей площадью 119, 40 кв.м. передано в муниципальную собственность г. Новосибирска. (л.д.  17).

По договору аренды от 01.11.2007 года арендатору – предпринимателю  Королевой Н.Ю. передана часть подвального помещения, расположенного в доме по адресу: г.Новосибирск,  Красный проспект, 157, общей площадью  107, 30 кв.м. в соответствии с экспликацией к поэтажному плану здания (л.д. 21).

В подтверждение  факта приватизации первой квартиры в жилом доме по адресу: г.Новосибирск,  Красный проспект, 157 ответчиком представлена копия договора от 13.04.1992 № 5269 на передачу (продажу) квартир в собственность граждан (л.д. 128). Оригинал указанного договора обозревался судом в судебном заседании.         

Согласно Техническому паспорту по состоянию на 16.04.1987 года  ИП Королева Н.Ю. занимала помещения под номерами 1, 2, 3, 4, 5 (л.д.46-52). Назначение указанных помещений по экспликации: кладовки, мусоропровод, лестничная клетка. Наличие инженерных коммуникаций подтверждается техническим заключением (л.д.53-54).

На запрос третьего лица, Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии дан ответ от 04.10.2010 № 01-09-3378 о том, что по данным первичной технической инвентаризации проведенной в 1960 года на площадях помещения литера XV, общей площадью 119,4 кв.м. располагались помещения с наименованием «кладовая», «мусоропровод».

Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № 272 по реконструкции части помещений подвала под магазин выдано 19.12.2002 года сроком до 01.05.2003 года, однако реконструкция до настоящего времени не завершена (л.д.150-151).

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что спорные подвальные помещения, распложенные в доме 157 по Красному проспекту в г. Новосибирске не предназначались на момент приватизации первой квартиры в доме (1992 г.) для самостоятельного использования какими - либо субъектами гражданско-правовых отношений. Доказательств, опровергающих указанные выводы суда, Департаментом в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд пришел к выводу, что спорная часть подвальных помещений принадлежит собственникам жилого дома № 157 по  Красному проспекту в г. Новосибирске  на праве  общей долевой собственности, в силу чего договор аренды от 01.11.2007  является недействительным, а требования Департамента о взыскании с предпринимателя арендной платы  и освобождению нежилых помещений не подлежат  удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взысканию с Департамента в пользу предпринимателя  Королевой Натальи Юрьевны  подлежит госпошлина в сумме 4 000 рублей.          

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд Р Е Ш И Л :

По основному иску.

В иске отказать.

По встречному иску.

Признать недействительным  договор  аренды нежилого помещения № 029396-015 от 01 ноября 2010 года, заключенный между  Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии г.Новосибирска и Индивидуальным предпринимателем Королевой Натальей Юрьевной.

Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска в пользу Индивидуального предпринимателя Королевой Натальи Юрьевны, 13.02.1968 года рождения, уроженки г. Новосибирска, 4 000 руб. расходов по госпошлине.

После вступления решения в законную силу выдать исполнительный лист.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после принятия решения в арбитражный суд апелляционной инстанции.

На решение может быть подана кассационная жалоба в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу.

Судья                                                                 Н.Н. МАШКОВА