Решение по делу № А53-753/2007 от 09.04.2007

«09»  апреля  2007 г.                                                                Дело № А53 – 753/2007-С2-28

(дата изготовления решения в полном объеме)

«03»  апреля 2007г. (дата объявления резолютивной части решения суда)           

Арбитражный суд в составе

Судьи Соколовой Т.Б.

При ведении протокола судьей Соколовой Т.Б.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя Ильченко Петра Максимовича

к индивидуальному предпринимателю Долот Виктору Ивановичу

О взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа в размере 54 048 руб. 83 коп; взыскании неустойки за самостоятельную перепланировку помещения в размере 22 529 руб. 50 коп; о расторжении договора аренды муниципального имущества (регистрационный номер   КУИГ от 03.05.2005 года № 271-05); о выселении ответчика из части помещения № 11, комнаты на поэтажном плане 4-10, 16, 28 общей площадью 65, 3 кв. м.. расположенного на 1-м этаже 1-этажного здания, литер А, по адресу: РО, г. Волгодонск, ул. Степная, 159 а; о взыскании с ответчика понесенных судебных издержек – государственной пошлины за подачу искового заявления в размере 4 797 рублей

В заседании приняли участие:

от истца: представитель Фокин О.В. по доверенности от 11.09.2006 года.

от ответчика: представитель не явился.

Суд установил: В судебном заседании рассматривается дело по иску индивидуального предпринимателя Ильченко Петра Максимовича к индивидуальному предпринимателю Долот Виктору Ивановичу о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа в размере 54 048 руб. 83 коп; взыскании неустойки за самостоятельную перепланировку помещения в размере 22 529 руб. 50 коп; о расторжении договора аренды муниципального имущества (регистрационный номер   КУИГ от 03.05.2005 года № 271-05); о выселении ответчика из части помещения № 11, комнаты на поэтажном плане 4-10, 16, 28 общей площадью 65, 3 кв. м.. расположенного на 1-м этаже 1-этажного здания, литер А, по адресу: РО, г. Волгодонск, ул. Степная, 159 а; о взыскании с ответчика понесенных судебных издержек – государственной пошлины за подачу искового заявления в размере 4 797 рублей.

            Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Индивидуальный предприниматель Долот Виктор Иванович, надлежаще извещенный о дате и времени настоящего судебного заседания, в судебное заседание не явился, что в силу пункта 3 статьи 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие, письменный отзыв на исковое заявление не представил, требования не оспорил.

            Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, суд установил следующее.

18 ноября 2005 года между Фондом имущества города Волгодонска и истцом был заключен договор №13 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которого истец приобрел в собственность часть помещения №11, комнаты на поэтажном плане 4-10, 16, 28, общей площадью 65,3 кв.м., расположенные на 1-м этаже 1-этажного здания, литер А, по адресу Ростовская область, г.Волгодонск, ул.Степная 159а. 10 января 2006 года истец получил Свидетельство о государственной регистрации права.

   Согласно пункту 4.2 договора купли-продажи объект недвижимости обременен договором аренды муниципального имущества № 271-05 от 03.05.2005 года, заключенным между Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска и индивидуальным предпринимателем Долот Виктором Ивановичем.

 На основании Соглашения №14 06.12.2005г. об уступке договора аренды муниципального имущества № 271-05 Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска передал, а истец принял на себя права и обязанности Арендодателя по  договору аренды имущества № 271-05 от 03.05.2005 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска и индивидуальным предпринимателем Долот Виктором Ивановичем.

В соответствии с пунктом 4.1 Договора аренды № 271-05 от 03.05.2005 года срок договора составляет  - до 31.03.2010 года.

    Размер и порядок внесения арендной платы определены договором в разделе № 5, в соответствии с которым размер арендной платы за помещение составил – 6 738 руб. 98 коп.  в месяц, за пользование земельным участком под помещением  - 4 251 руб. 02 коп.  в месяц и  подлежит оплате арендатором ежемесячно не позднее 20 числа оплачиваемого месяца платежным поручением.

        В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по своевременному перечислению арендной платы индивидуальным предпринимателем Ильченко П. М. в адрес арендатора была направлена письменная  претензия  от 14.06.2006 года, в котором содержалось уведомление арендатора о необходимости в семидневный срок погасить задолженность по арендным платежам.

        Письмом от 12.06.2006 года индивидуальным предпринимателем Долот Виктором Ивановичем было сообщено, что способ перечисления арендной платы посредством отделений Сбербанка считаю неприемлемым и просил сообщить о расчетном счете в банке либо о необходимости прибыть в его офис для получения денежных средств наличными.

         10.07.2006 года  индивидуальным предпринимателем Долот Виктором Ивановичем в адрес арендодателя было направлено письмо с просьбой дать согласие на возмещение его расходов по производству перепланировки и капитального ремонта арендуемого им помещения по причине его намерения расторгнуть договор аренды в связи со сменой собственника помещения.

         07.12.2006 года истцом в адрес ответчика была направлена повторная претензия о необходимости погашения задолженности и пени, а также  с предложением расторгнуть договор аренды   № 271-05 от 03.05.2005 г.   

    Поскольку ответчиком письменные претензии и предложения были оставлены индивидуальным предпринимателем Долот Виктором Ивановичем без удовлетворения, индивидуальный предприниматель Ильченко П. М. обратился в Арбитражный суд с настоящим иском.

    Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

   В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество  во временное владение и пользование или во временное пользование.

   Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

   Как следует из материалов дела, ответчик фактически занимал арендуемые помещения, надлежащим образом обязательства по договору аренды  № 271-05 от 03.05.2005 г.   за период с 01.11.2006 года по 01.01.2007 года не исполнял, в результате чего за ним образовалась задолженность  в сумме  32 970  руб.

   При определении суммы задолженности по арендной плате в спорный период истец исходил из согласованного сторонами твердого размера платы и предусмотренного соглашением механизма исчисления ежегодного размера арендной платы.

Согласно требованиям статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник должен оплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 9.2 раздела 9 договора аренды  № 271-05 от 03.05.2005 г. за нарушение арендатором обязательств по полному и  своевременному внесению арендных платежей предусмотрена ответственность в виде пени в размере 0, 1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

 В соответствии с этим, истцом заявлено требование о взыскании пени за просрочку уплаты арендных платежей по договору  в размере 21 078  руб. 83 коп. 

         Факт нарушения сроков внесения арендных платежей подтвержден материалами дела, что подтверждает обоснованность требований о взыскании пени.

 Доказательств исполнения индивидуальным предпринимателем Долот Виктором Ивановичем(арендатором) обязанности по уплате арендной платы за пользование предоставленным нежилым муниципальным помещением в материалах дела не имеется, в связи с чем, исковые требования по возмещению задолженности по арендной плате и пени признаются судом  обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

  Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки в размере 22 529 руб. 50коп. за самостоятельную перепланировку нежилого помещения, являющегося предметом договора аренды № 271-05 от 03.05.2005 г.

 Данное требование также судом признано правомерным по следующим основаниям.

     Пунктом 8.19 раздела 8 Договора аренды  стороны предусмотрели, что все изменения, вносимые в имущество должны быть согласованы с арендодателем и отделом главного архитектора города. За невыполнение обязательств, предусмотренных пунктом 8.10 договора, арендатор в пункте 9.3 обязался уплачивать арендодателю неустойку в размере 1 % за каждый день неисполнения обязанностей.

      Из материалов дела следует, что арендатором был произведен демонтаж стен помещений № 4, 5, 6, 8, 28,  каких-либо документов, свидетельствующих о согласовании данных изменений с арендодателем и отделом главного архитектора города в материалах дела не имеется.

В силу статей 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. В качестве способа обеспечения обязательства в договоре аренды стороны предусмотрели условие об уплате неустойки за неисполнение арендатором ряда обязательств по договору.

Заявленные требования о взыскании неустойки основаны на пунктах 8.10 и 9.3  договора, поэтому у истца имеются правовые основания для обращения с подобным требованием.

Материалами дела подтверждается, что ответчик произвел перепланировку арендуемого помещения без согласования с арендодателем и отделом главного архитектора города, чем нарушил условия договора аренды, согласованные сторонами, в связи с чем,  требование о взыскании с ответчика неустойки за нарушение договорных обязательств является законным и подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

 Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

 Как следует из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

         Из материалов дела следует, что претензией от 07.12.2006 года индивидуальный предприниматель Ильченко П. М. в соответствии с нормами статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предложил индивидуальному предпринимателю Долот В.И.  расторгнуть договора аренды № 271-05 от 03.05.2005 г..

         На основании изложенного и учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, фактически  ответчиком устранены не были,  у арендодателя имеются правовые основания для предъявления требований о расторжении договора аренды.

      Прекращение договорных отношений между  индивидуальным предпринимателем Ильченко П. М. (арендодатель)  и индивидуальным предпринимателем Долот В.И.  (арендатор)  означает и отсутствие правовых оснований для занятия ответчиком спорных помещений, что влечет его обязанность по их освобождению.

          Согласно статье 622 названного Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

  Поскольку на момент принятия решения доказательств того, что ответчик арендованное помещение истцу  возвратил, требование истца о выселении ответчика из части помещения № 11, комнаты на поэтажном плане 4-10, 16, 28 общей площадью 65, 3 кв. м.. расположенного на 1-м этаже 1-этажного здания, литер А, по адресу: РО, г. Волгодонск, ул. Степная, 159 а подлежит удовлетворению.

   По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на ответчика.      

   На основании изложенного, и в соответствии со статьями  307, 309,  314, 330,  333, 614, 622  Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 110, 167, 168, 170, 171, 174, 234 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░, 17.02.1964 ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░: ░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░. ░░░░░░░░░, ░░░ 614300001157, ░░░░ 305614309600102, ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: 346368, ░░, ░. ░░░░░░░░░░, ░░. ░░░░░░░░░░, 21 ░░. № 8 ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 76 578 ░░░░░░ 33 ░░░., ░░ ░░░: 32 970 ░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, 21 078 ░░░░░░ 83 ░░░░░░ – ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, 22 529 ░░░░░░ 50 ░░░░░░ – ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░ 4 797 ░░░░░░ – ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░.

          ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № 271-05 ░░ 03.05.2005 ░..

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ № 11, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ 4-10, 16, 28 ░░░░░ ░░░░░░░░ 65, 3 ░░. ░.. ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ 1-░ ░░░░░ 1-░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░ ░, ░░ ░░░░░░: ░░, ░. ░░░░░░░░░░, ░░. ░░░░░░░, 159 ░.

          ░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░                                                                                                       ░.░. ░░░░░░░░