Решение по делу № 3а-165/2018 ~ М-161/2018 от 11.09.2018

Дело № 3а-165/2018

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск     16 октября 2018 года

Хабаровский краевой суд

в составе председательствующего судьи Унтевской Е.Л.,

при секретаре Лыткиной А.Г.,

с участием представителя административного истца Великоцкой Т.И., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Шкредовой Т.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ван Г.И. к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Ван Г.И. обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства – офиса-магазина, с кадастровым номером №, общей площадью 1 754,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2012 в размере 38 129 615 руб..

В обоснование заявленных требований указала, что она и Копач С.А. являются собственниками указанного объекта капитального строительства, кадастровая стоимость которого по состоянию на 29.06.2012 определена в размере 55 036 334 руб. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 г. № 467-пр.

Отчетом об оценке от 21.05.2018 № 2018-096/1, выполненным оценщиком ИП Михеевой Т.А., рыночная стоимость здания по состоянию на 29.06.2012 определена в размере 38 129 615 руб..

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Ван Г.И., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации города Хабаровска, заинтересованного лица Копача С.А., которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

Ван Г.И. и Копач С.А. просили рассмотреть дело в их отсуствие.

В судебном заседании представитель административного истца Великоцкая Т.И. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Правительства Хабаровского края Шкредова Т.С. заявленные требования не признала по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, поскольку в нарушение подпункта «г» пункта 24 ФСО № 7 не содержит информации о проведенной оценке стоимости прав на земельный участок либо обоснования отсутствия необходимости проведения такой оценки. Кроме того, в качестве источника информации о размере прибыли предпринимателя оценщиком применен Справочник оценщика недвижимости «Характеристики рынка, прогнозы, поправочные коэффициенты», 2011 год (Лейфер Л.А., Шегурова Д.А.), в то время как оценка объекта недвижимости проведена по состоянию на 29.06.2012, что свидетельствует об использовании оценщиком неактуальной информации.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что, не имея самостоятельной заинтересованности в исходе рассмотрения дела, Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда.

Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика Михееву Т.А., составившую отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Ван Г.И. и Копач С.И. на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому) принадлежит нежилое здание – офис-магазин, с кадастровым номером №, площадью 1 754,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (запись о регистрации права от 21.12.2011 №).

Кадастровая стоимость здания, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, составляет 55 036 334 руб., определена по состоянию на 29.06.2012 на основании Постановления Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 № 467-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 года».

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

Физические лица в силу статьи 400 Налогового Кодекса РФ являются плательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, которая к таковому относит, в том числе, жилой дом.

В соответствии с положениями части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015 № 116 «О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01.01.2017.

Ван Г.И., являясь сособственником здания, налог на который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость здания, административным истцом представлен Отчет об оценке от 21.05.2018 № 2018-096/1, выполненный оценщиком ИП Михеевой Т.А., согласно которому рыночная стоимость здания по состоянию на 29.06.2012 определена в размере 38 129 615 руб..

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3).

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 29.09.2012, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости здания оценщиком использован затратный подход, в рамках которого применен метод компенсации издержек, который предполагает расчет величины затрат на создание оцениваемого объекта недвижимости с учетом прибыли предпринимателя и совокупного износа. Отказ от доходного и сравнительного подхода и иных методов в рамках затратного подхода в Отчете обоснован.

Из Отчета следует, что объект оценки представляет собой объект капитального строительства, офис-магазин, назначение – нежилое, 2-этажный, построенный в 2007 году, общей площадью 1 745,1 кв.м., лит. Б, Б1, Б2, Б3.

Для определения стоимости воспроизводства объекта недвижимости оценщик применил метод сравнительной единицы с использованием Справочника Ко-инвест и технического паспорта на объект.

Объект-аналог подбирался по аналогичным конструктивным решениям, за единицу измерения принят куб.м..

Примененные при расчете поправки и коэффициенты оценщиком обоснованы. Расчет указанных корректировок представлен в Отчете.

Прибыль предпринимателя определена в размере 24% в соответствии с данными Справочника «Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка, прогнозы, поправочные коэффициенты», 2011 год, Лейфер Л.А., Шегурова Д.А..

В итоге определена стоимость строительства на дату оценки с учетом прибыли предпринимателя.

Физический износ определен индивидуально в отношении каждого конструктивного элемента составных частей здания.

Функциональное устаревание объекта оценки составило 0%, экономическое (внешнее) устаревание – 45%.

Рыночная стоимость объекта оценки определена как величина затрат на замещение минус физический износ и экономическое устаревание и составила 38 129 615 руб..

Поскольку задачей оценки является определение рыночной стоимости объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка, оценщиком расчет стоимости прав на земельный участок не производился.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление об объекте аналоге и коэффициентах, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Из показаний свидетеля Михеевой Т.А. в судебном заседании следует, что поскольку целью оценки является оспаривание кадастровой стоимости объекта капитального строительства, оценка проводилась без учета прав на земельный участок, приходящийся на объект капитального строительства, для исключения двойного налогообложения, объектами которого являются и земельный участок, и здание. Справочник оценщика выпускается один раз в год с данными на конец года, в связи с этим для определения размера прибыли предпринимателя она не могла применить справочник 2012 года. Прибыль предпринимателя она определила по справочнику 2011 года, данные за 6 месяцев 2012 года не изменились и являлись актуальными.

Положения Отчета, показания свидетеля Михеевой Т.А. в судебном заседании опровергают доводы Правительства Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В соответствии с подпунктом «г» пункта 24 ФСО № 7 при затратном подходе в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Целью оценки является не общий случай определения рыночной стоимости объекта оценки, а пересмотр кадастровой стоимости объекта капитального строительства, которая в свою очередь определяется без учета стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке, в соответствии с п. 1.12. которых при необходимости раздельного определения кадастровой стоимости земельных участков и находящихся на нем иных объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости в качестве самостоятельных объектов недвижимости, данные объекты могут быть оценены как раздельно, так и в составе условно сформированного объекта оценки. В случае оценки единого объекта оценки полученная стоимость распределяется между входящими в его состав объектами недвижимости, учтенными в государственном кадастре недвижимости. При этом должен соблюдаться принцип отсутствия двойного налогообложения имущества.

Учитывая данное обстоятельство, оценщик обоснованно рыночную стоимость здания определил без учета стоимости земельного участка, приходящегося на объект капитального строительства.

Оценщиком размер прибыли предпринимателя определен в соответствии с данными Справочника оценщика 2011 года под редакцией Л.А. Лейфера, информация в котором основана на экспертных оценках рынка недвижимости; указанные данные на дату оценки являлись актуальными.

Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость оцениваемого здания не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административными истцами рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого здания заявлены не были.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку административное исковое заявление подано в суд 11 сентября 2018 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 08 февраля 2013 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Ван Г.И. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – офиса-магазина, с кадастровым номером №, общей площадью 1 754,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 38 129 615 руб. на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 11 сентября 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда     Е.Л. Унтевская

Решение в окончательной форме принято 17 октября 2018 года.