Решение по делу № 2-591/2016 от 10.08.2016

Дело 2- 591/2016

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

пос. Октябрьский 04 октября 2016 года

Устьянский районный суд Архангельской области в составе председательствующего судьи Заостровцевой И.А., при секретаре Резановой И.С., с участием представителя истца Кашина Н.Н.- Скрипова А.В., представителя третьего лица АО «Родина» ФИО1, представителя третьего лица ООО «Устьянская перерабатывающая компания» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в п. Октябрьский Устьянского района Архангельской области гражданское дело по иску Кашина Н.Н. к ПАО «Ростелеком» об освобождении занимаемого помещения,

установил:

Кашин Н.Н. обратился в суд с иском к ПАО «Ростелеком» об освобождении занимаемого помещения площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., ... и обязании передать указанное помещение в освобожденном виде по акту приема-передачи. В обоснование требований ссылается на то, что ...г. между ним и ООО «Устьянская перерабатывающая компания» (далее по тексту ООО «УПК») был заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью ... кв.м. по вышеуказанному адресу, ...г. зарегистрировано право собственности. В июне ... года при планировании ремонта в принадлежащем ему помещении было выявлено, что в одном из помещений находится имущество ответчика. В связи с этим ...г. он обратился к ответчику с требованием об освобождении незаконно занимаемого помещения, на которое получил ответ, что указанное помещение ПАО «Ростелеком» занимает на основании договора аренды, что противоречит фактическим обстоятельствам дела. Между первым собственником АО «Родина» и ответчиком действительно ...г. был заключен договор аренды нежилого помещения площадью ... кв.м. сроком до ...г., по окончании срока аренды ответчик обязан был освободить арендованное помещение, но данные действия произведены не были. Со стороны первого собственника и последующих никаких действий по продлению данного договора аренды совершено не было. Второй собственник ООО «УПК» ...г. направляло ответчику уведомление с требованием об освобождении незаконно занимаемого помещения, и ...г. требование об освобождении помещения, что ответчиком сделано не было. Действия ответчика по незаконному занятию указанного нежилого помещения нарушают права собственника в пользовании помещением, не связанным с правом владения.

Истец Кашин Н.Н. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайствует о рассмотрении дела без его участия, с участием представителя Скрипова А.В., на исковых требованиях настаивает.

Представитель истца Кашина Н.Н.- Скрипов А.В. в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении. Полагает, что договор аренды нежилого помещения от ...г., заключенный АО «Родина» с ПАО «Ростелеком» является расторгнутым, так как последующий собственник данного нежилого помещения ООО «УПК» в одностороннем порядке отказался от вышеуказанного договора аренды. Считает, что поскольку договорные отношения между истцом и ответчиком отсутствуют, то правовых оснований для размещения оборудования ответчика в спорном нежилом помещении не имеется и нарушает право владения истца указанным помещением.

Ответчик ПАО «Ростелеком» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представитель ответчика просит рассмотреть дело без его участия, согласно письменному отзыву с исковыми требованиями не согласен. Полагает, что договор аренды является действующим с учетом норм ст. 610, 621 ГК РФ, поскольку ПАО «Ростелеком» продолжило пользоваться имуществом, и со стороны арендодателя возражений не было, договор от ...г. считается возобновленным. В уведомлении, направленном в декабре ... года ООО «УПК» просило подписать соглашение о расторжении договора аренды, два экземпляра которого были приложены к уведомлению, т.е. данное уведомление не является отказом от договора, не свидетельствует о расторжении договора в одностороннем порядке. Уведомление от ...г. также не является отказом от договора, т.к. оно основано на сведениях, не соответствующих действительности, и противоречит нормам ГК РФ. В данном уведомлении говорится о том, что договор аренды был расторгнут ...г., в связи с чем собственник пришел к ошибочному выводу о незаконности использования помещения. В здании арендованного ими помещения размещено оборудование телефонной станции, предназначенное для обеспечения услугами местной, внутризоновой, междугородной и международной телефонной связи жителей и организаций, в том числе органов власти, оборудование было установлено в прошлом веке. Демонтаж оборудования приведет к прекращению оказания услуг связи всем абонентам, в том числе невозможности вызова экстренных служб.

Представитель третьего лица АО «Родина» ФИО1 в судебном заседании исковые требования Кашина Н.Н. поддержала. Суду пояснила, что у ПАО «Ростелеком» с АО «Родина» действительно имелись долгосрочные отношения по заключенному ...г. договору ... аренды помещения в здании конторы, принадлежащему АО «Родина» на праве собственности. Срок аренды, установленный договором, составлял с ...г. по ...г.. По его истечении ответчик продолжил пользоваться спорным нежилым помещением. ...г. АО «Родина» заключило с ООО «УПК» договор купли-продажи здания конторы, в котором находится спорное нежилое помещение. О смене собственника АО «Родина» уведомила ПАО «Ростелеком» письмом от ...г.. На данное уведомление они получили от ПАО «Ростелеком» два соглашения: одно о расторжении договора аренды, второе о расторжении договора предоставления коммунальных услуг. Однако, в связи с тем, что в соглашении о расторжении договора аренды была допущена ошибка в номере и дате расторгаемого договора, это соглашение было возвращено ответчику для исправления, подписано не было. Было подписано только соглашение о расторжении договора на предоставление коммунальных услуг. Соглашение о расторжении договора ... аренды нежилого помещения в исправленном виде им более не поступало.

Представитель третьего лица ООО «УПК» ФИО2 в судебном заседании исковые требования Кашина Н.Н. поддержала. Суду пояснила, что ООО «Устьянская ПК» приобрело здание конторы по адресу: ... по договору купли-продажи от ...г., свидетельство о государственной регистрации права от ...г., с целью перепланировки под жилые и нежилые помещения и дальнейшей продажи. В результате произведенной реконструкции получилось ... квартир и ... нежилое помещение, государственная регистрация права произведена ...г.. Квартиры проданы по муниципальным контрактам от ...г. по ... доли АО «Родина» и МО «Устьянский муниципальный район». Переход права собственности зарегистрирован ...г.. При купле-продаже помещения им было известно, что в данном здании существует два арендатора: ПАО «Ростелеком» и ИП Кашин. При проведении реконструкции данного здания было принято решение, что помещение занимаемое ПАО «Ростелеком» более в аренду сдаваться не будет. В связи с этим стали вести переговоры с ответчиком, который высказывал намерение о заключении договора аренды, направлял им проект такого договора. В заключении такого договора было категорически отказано и так как ответчик продолжал пользоваться спорным помещением, то ООО «УПК» в адрес ответчика ...г. направлялось уведомление о расторжении договора аренды, заключенного ПАО «Ростелеком» с предыдущим собственником АО «Родина». На это уведомление ими был получен ответ о невозможности подписания соглашения о расторжении договора аренды в связи со сменой исполнительного органа, просили о переносе даты подписания указанного соглашения. В связи с тем, что впоследствии каких-либо действий по подписанию соглашения о расторжении договора аренды и освобождению занимаемого жилого помещения со стороны ответчика не последовало, ими ...г. в адрес ответчика было направлено уведомление об освобождении спорного нежилого помещения. Указанное нежилое помещение продано Кашину Н.Н. по договору купли-продажи помещения ... года от ...г., переход права собственности зарегистрирован ...г.. Считает, что договор ... аренды спорного нежилого помещения, заключенный с ПАО «Ростелеком» был расторгнут еще предудущим собственником, т.е. АО «Родина».

Суд, заслушав истца, представителей третьих лиц, исследовав письменные доказательства и иные материалы гражданского дела, находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) (в ред. от 14.06.2012, действующей на момент заключения договора) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным образом.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

В силу ст. 606 ГК РФ (в ред. от 14.06.2012, действующей на момент заключения договора) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

По юридической природе договор аренды является возмездным, взаимным и, как правило, консенсуальным, поскольку признается заключенным в момент, когда между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит только собственнику в силу положений статьи 608 ГК РФ, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Срок, на который имущество передается в аренду, является существенным условием договора.

Как усматривается из материалов дела, ...г. между открытым акционерным обществом «Родина» (Арендодатель) и открытым акционерным обществом междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» (ОАО «Ростелеком») (Арендатор) заключен договор ... аренды помещения в здании конторы, расположенного по адресу: ....

Согласно п. 1.1, 1.2 данного договора, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью ... кв.м., находящееся в здании конторы, расположенной по адресу: ..., в состоянии позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию для размещения АТС ... в соответствии с план-схемой. Вышеуказанное нежилое помещение передано ответчику по акту приема-передачи нежилых помещений от ...г..

Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ (в ред. от 14.06.2012, действующей на момент заключения договора) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что в нежилом помещении ПАО «Ростелеком» с ... года размещено АТС, что подтверждается планом размещения оборудования, согласованным с председателем колхоза «Родина» ...г..

В силу п. 4.1. договора аренды ... от ...г., срок настоящего договора устанавливается с ...г. по ...г..

Таким образом, поскольку срок вышеуказанного договора аренды ... от ...г. недвижимого имущества составил менее года, его государственная регистрация не требовалась.

В соответствии с п. 4.2 вышеуказанного договора аренды, по истечении срока действия договора, и при условии надлежащего исполнения своих обязанностей по данному договору, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Между тем, Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что ответчик, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, продолжил пользоваться арендуемым помещением после окончания срока действия вышеуказанного договора ... аренды от ...г., что в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК свидетельствует о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок.

Из бухгалтерской справки от ...г. следует, что за период ... года ПАО «Ростелеком» по договору аренды помещения от ...г. и договора на предоставление коммунальных услуг по отоплению от ...г. оплата по предъявлены счетам-фактурам произведена полностью, что также подтверждается актами сверки взаимных расчетов за период ... года между АО «Родина» и ПАО «Ростелеком».

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно свидетельству о регистрации права от ...г. собственником здания конторы расположенного по адресу: ... площадью ... кв.м. на основании договора купли-продажи ... от ...г. являлось ООО «Устьянская перерабатывающая компания». Протоколом ... внеочередного собрания участников ООО «УПК» от ...г. принято решение о переводе здания конторы, расположенного по адресу: ... в многоквартирный жилой дом, о государственной регистрации права собственности на ... квартир.

Письмом от ...г. (исх. ...) АО «Родина» уведомила ОАО «Ростелеком» о продаже здания конторы новому собственнику ООО «Устьянская перерабатывающая компания», указав, что переход права собственности на здание конторы с земельным участком по договору купли-продажи от ...г. зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АО И НАО ...г., и что оплату по договору ... аренды помещения и договору ... на предоставлении коммунальных услуг арендованного помещения под АТС следует производить новому собственнику ООО «УПК». Кроме того, ответчику предоставлен образец заполнения платежного поручения за аренду нежилого помещения по договору ... от ...г. по счету ООО «Устьянская ПК».

Из свидетельства о государственной регистрации права следует, что с ...г. собственником нежилого помещения площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ... с кадастровым номером: ... на основании договора купли-продажи помещения от ...г. ... является Кашин Н.Н..

Таким образом, в период действия договора аренды ... от ...г. дважды произошла перемена собственности арендованного имущества.

На основании п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Поскольку ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ, согласно которой требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из п. 4.2 договора ... от ...г. следует, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в 10-дневный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

Таким образом, договором аренды ... от ...г. не регламентирован порядок расторжения договора, то есть расторжение договора аренды производится по общим основаниям.

Уведомлением ... от ...г., направленным ООО «УПК» в адрес ПАО «Ростелеком» ...г., ООО «УПК» просило подписать соглашение о расторжении договора аренды ... от ...г. нежилого помещения в здании конторы, расположенного по адресу: .... В адрес ПАО «Ростелеком» было направлено соглашение о расторжении договора аренды ... от ...г. в 2-х экземплярах.

В судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что ПАО «Ростелеком» на указанное уведомление ООО «УПК» дан ответ о невозможности подписания соглашения о расторжении договора аренды ... от ...г. в связи со сменой исполнительного органа, и просьбой о переносе сроков расторжения договора на февраль ... года в связи с необходимостью получения доверенности на нового директора.

Уведомлением от ...г. ООО «УПК» сообщило ПАО «Ростелеком» о предстоящей продаже занимаемого ответчиком нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., указав, что дальнейшая переписка о заключении договора аренды является бессмысленной и предложило освободить указанное помещение в срок до ...г..

Указанное уведомление от ...г. не содержало требования о расторжении договора аренды, заключенного ...г., действующего на вышеуказанную дату.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что вышеуказанный договор аренды ... от ...г., заключенный открытым акционерным обществом «Родина» с открытым акционерным обществом междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» является действующим, несмотря на неоднократную смену собственников указанного нежилого помещения. Дополнительных соглашений о расторжении указанного договора ... аренды помещения в здании конторы, расположенного по адресу: ..., а также доказательств его расторжения суду не предоставлено.

Расторжение ...г. договора ... на предоставлении коммунальных услуг арендованного помещения под АТС по вышеуказанному адресу не свидетельствует о расторжении договора аренды нежилого помещения ... от ...г., расположенного в здании конторы по адресу: ....

Таким образом, освобождение вышеуказанного занимаемого помещения площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ... и его передача в освобожденном виде по акту приема-передачи, возможно только при расторжении договора аренды, а таких требований истцом, являющимся в настоящее время собственником указанного нежилого помещения не заявлено. Без решения указанного вопроса оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

Невнесение АО ПАО «Ростелеком» арендной платы не является основанием для освобождения занимаемого нежилого помещения по договору аренды от ...г., а является основанием для обращения с соответствующими требованиями о взыскании задолженности по арендной плате либо расторжении договора аренды по указанным основаниям.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что правовых оснований для освобождения занимаемого помещения ответчиком в настоящее время не имеется, в связи с сохранением договорных отношений, вытекающих из заключенного и действующего договора аренды нежилого помещения ... от ...г..

В связи с отказом в удовлетворении иска в силу ст.98 ГПК РФ уплаченная истцом при подаче иска госпошлина и расходы по оказанию юридической помощи взысканию с ответчика не подлежит.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Кашину Н.Н. к ПАО «Ростелеком» об освобождении занимаемого помещения, расположенного по адресу: ... и передаче указанного помещения в освобожденном виде по акту приема-передачи - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Устьянский районный суд.

Председательствующий И.А. Заостровцева.

Решение в окончательной форме изготовлено 10 октября 2016 года.