Решение по делу № 2-3020/2017 от 22.02.2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23.05.2017г Красногорский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Кавериной О.В.

при секретаре ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ООО «БЭСТ-Консалт» о признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 предъявила к ООО «БЭСТ-Консалт» иск о признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки. В обоснование требований указала, что 08.09.2015г заключила с ответчиком предварительный договор №ПавК6/-1-8-39 купли-продажи квартиры, предметом которого является обязательство о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества в виде квартиру со следующими характеристиками: двухкомнатная <адрес> общей площадью с учетом балконов и лоджий 70,00 кв.м, расположена на 8 этаже жилого дома-новостройки, по адресу <адрес>, ул.им.Головкина, <адрес>.

Стоимость квартиры в размере 9 100 000 руб уплачена ею в полном объеме Квартира ей фактически передана, она несет расходы по содержанию жилого помещения.

По условиям предварительного договора ООО «БЭСТ-Консалт» в срок до 30.09.2916г обязано оформить квартиру в собственность и подписать основной договор купли-продажи, однако, до настоящего времени обязательства не исполнило.

Согласно п.4.2 предварительного договора за неисполнение его условий ответчик обязан выплатить неустойку размере 10% от стоимости квартир, что составляет 910 000 руб.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств, предусмотренных в предварительном договоре, обратилась с требованием о заключении основного договора купли-продажи, на которое ответчик не прореагировал.

03.03.2017г, после предъявления настоящего иска в суд, ответчик зарегистрировал за собой право собственности <адрес> по адресу МО, <адрес>, ул.им.Головкина, <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из фактических обстоятельств, полагает, что предварительный договор №ПавК6/-1-8-39 купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является основным договором купли-продажи.

Договор заключен в отношении индивидуально определенной квартиры в жилом доме, введенном в эксплуатацию, она, истица, оплатила стоимость квартиры, жилое помещение передано ей в фактическое владение. Таким образом, стороны, достигнув соглашения по существенным условиям договора, фактически исполнили их, что свидетельствует о сложившихся отношениях по купле-продаже имущества.

Как разъяснил Пленум ВАС в п.5 Постановления № от 11.07.2011г, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Как указано в п. 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно п.8 Постановления Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»,- «Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате». Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе с учетом разъяснений п.2,3 и 5 Постановления Пленума ВАС РФ №.

В соответствии со ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Поскольку она, истица, надлежащим образом в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы за квартира, в силу ст. 12, 309, 310 ГК РФ, она вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем признания права собственности на квартиру.

В соответствии с ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 2 ст.558 ГК РФ договор купли-продажи квартира подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п.3 ст. 165 ГК РФ в том случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Просит признать предварительный договор №ПавК6/-1-8-39 купли-продажи квартиры от 08.09.2015г, заключенный в простой письменной форме в <адрес> между ООО «БЭСТ-Консалтинг» и ФИО1 основным договором, признать за ней право собственности на жилое помещение, взыскать с ответчика неустойку в размере 910 000 руб, штраф, предусмотренный ст.13 п.6 Закона РФ «О защите прав потребителя», расходы по госпошлине и расходы по оплате услуг представителя.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Выслушав объяснения истицы, изучив материалы дела, исследовав и оценив доказательства в совокупности, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части признания предварительного договора купли-продажи основным и признании права собственности на жилое помещение; требования в части взыскания неустойки следует оставить без рассмотрения.

В соответствии со ст.ст. 307-309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнении его обязанности.

Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно кредитором в том. что имеет право от нее требовать.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах этого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства (ст.314 ГК РФ).

В силу ст.ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Из материалов дела следует, что 08.09.2015г ФИО1 заключила с ООО «БЭСТ-Консалтинг» предварительный договор №ПавК6/-1-8-39 купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, ул.им.Головкина, <адрес>, стоимостью 9 100 000 руб

Свои обязательства по оплате квартиры ФИО1 исполнила, в день заключения договора перечислив ответчику ее стоимость.

31.05.2016г квартира передана истице во временное пользование. С указанного момента ФИО1 проживает в квартире, несет расходы по ее содержанию

По условиям предварительного договора ООО «БЭСТ-Консалт» в срок до 30.09.2916г обязано оформить квартиру в собственность и подписать основной договор купли-продажи, однако, до настоящего времени обязательства не исполнило.

Согласно п.4.2 предварительного договора за неисполнение его условий ответчик обязан выплатить неустойку размере 10% от стоимости квартир, что составляет 910 000 руб.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств, предусмотренных в предварительном договоре, истица обратилась с требованием о заключении основного договора купли-продажи, на которое ответчик не прореагировал.

03.03.2017г, после предъявления настоящего иска в суд, ответчик зарегистрировал за собой право собственности спорную квартиру.

Учитывая, что на момент заключения договора спорная квартира существовала как объект права, истица полностью оплатила ее стоимость, жилое помещение ей фактически передано. Таким образом, стороны, достигнув соглашения по существенным условиям договора, фактически исполнили их, что свидетельствует о сложившихся отношениях по купле-продаже имущества.

Также судом не установлено обстоятельств, препятствующих признанию за истицей права собственности на квартиру.

То касается требований о взыскании с ответчика неустойки, предусмотренной п.4.2 предварительного договора, то в соответствии со ст.222 абз.2 ГПК РФ, они подлежат оставлению без рассмотрения, поскольку истицей не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

В силу ст.ст.98, 100 ГПК РФ в пользу ФИО4 подлежат взыскании судебные расходы: по госпошлине в размере 40 500 руб и по оплате услуг представителя в разумных пределах 15 000 руб.

Руководствуясь ст.ст.193-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать предварительный договор № ПавК6\-1-8-39 купли-продажи квартиры от 08.09.2015г, заключенный между ФИО1 и ООО «БЭСТ-Консалт» основным договором купли-продажи.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру по адресу: <адрес>39.

Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанное жилое помещение.

Взыскать с ООО «БЭСТ-Консалт» в пользу ФИО1 расходы по госпошлине 40 500 руб и расходы по оплате услуг представителя 15 000 руб, а всего 55 500 руб.

В удовлетворении требований о проведении ответчиком государственной регистрации права собственности ФИО1 – отказать.

Исковые требования ФИО1 к ООО «БЭСТ-Консалт» о взыскании неустойки – оставить без рассмотрения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение одного месяца с момента принятия судом решения в окончательной форме.

Судья:                            О.В. Каверина