Решение по делу № 33-1405/2017 от 26.01.2017

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Дело №33-1405/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

01 марта 2017 года город Хабаровск

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего            Верхотуровой И.В.

судей                        Романовой И.А., Порохового С.П.

при секретаре                Носаль М.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Техпромстрой» к Шаренко С. В., Шаренко В. А., Бурак Н. В. об определении выкупной стоимости и обязании заключить договор купли-продажи,

по апелляционной жалобе представителя третьего лица Администрации г.Хабаровска Лузиной Т.И. на решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 03 ноября 2016 года

Заслушав доклад судьи Порохового С.П., объяснения представителя третьего лица администрации г. Хабаровска Заря И.С., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Общество с ограниченной ответственностью «Техпромстрой» (ООО «Техпромстрой») обратилось в суд с иском к Шаренко С.В., Шаренко В.А., Бурак Н.В. об определении выкупной стоимости и возложении обязанности заключить договор купли-продажи. Требования мотивировано тем, что 08.06.2007 года между администрацией г. Хабаровска и ООО «Востокстройсервис», правопреемником которого является истец ООО «Техпромстрой», заключен договор о развитии застроенной территории в границах <адрес>, площадью 27343,51 квадратных метров. Основанием для заключения договора явилось решение о развитии застроенной территории, утвержденное Постановлением Мэра г.Хабаровска от 19.02.2007 года № «О развитии застроенных территорий», а также протокол аукциона на право заключить договор о развитии территории от 08.06.2007 года №, срок действия до конца 2017 года. Адресная программа по сносу и расселению многоквартирных жилых домов в целях развития застроенных территорий г.Хабаровска на 2012-2017 года, утверждённая Решением Хабаровской городской Думы от 25.09.2012 года № 646, признала дом по <адрес>, ветхим и подлежащим сносу. В соответствии с п.2.1.2 договора № о развитии застроенной территории победитель аукциона обязуется самостоятельно и за свой счет расселить жильцов ветхого жилого фонда, включенного в адресную программу. Квартира <адрес> находится у ответчиков в общей долевой собственности. С момента заключения договора о развитии застроенной территории, застройщиком неоднократно проводились переговоры с собственником на предмет выкупа у него данного имущества, однако договоренности достичь не удалось, ввиду желания собственника получить квартиру не равнозначной рыночной стоимости. В ноябре 2014 года ООО «Техпромстрой» направил ответчикам уведомление о расселении дома и просил обратиться в службу расселения, для решения вопроса о расселении. Также собственнику были предложены на обмен однокомнатные квартиры в ЖК «<данные изъяты>» с доплатой или однокомнатная квартира равнозначной стоимостью, принадлежащей ответчикам доли в квартире №, на что был получен отказ. Отсутствие договоренности между сторонами делает невозможным исполнение решения органа местного самоуправления г.Хабаровска в указанные сроки, что существенно нарушает права ООО «Техпромстрой» и препятствует проведению необходимых мероприятий по подготовке и застройке данной территории. Просил возложить на ответчика обязанность заключить с истцом договор купли-продажи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда, содержание и текст которого, изложен в приложении к иску, определив выкупную рыночную стоимость 33/100 доли жилого помещения площадью 99,3 квадратных метров по <адрес>, принадлежащие ответчикам на праве общей долевой собственности на основании заключения независимого эксперта.

Определением Центрального районного суда г.Хабаровска от 27.06.2016 года гражданское дело по иску ООО «Техпромстрой» к Шаренко С.В., Шаренко В.А., Бурак Н.В. об определении выкупной стоимости и возложении обязанности заключить договор купли-продажи, передано на рассмотрение по существу в Кировский районный суд г.Хабаровска.

Решением Кировского районного суда г. Хабаровска от 03 ноября 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель третьего лица администрации г.Хабаровска Лузина Т.И. с решением суда не согласилась, считая его незаконным, вынесенным с нарушением норм материального права, с применением закона, не подлежащего применению, подлежащего отмене. Считает, что правоотношения по заключению, исполнению договора о развитии застроенной территории имеют особое правовое регулирование – Градостроительный кодекс РФ, договор о развитии застроенной территории не может рассматриваться как обычный гражданский договор. Выводы суда о необоснованности требования истца по причине того, что администрацией г. Хабаровска во исполнение п. 2.3.2 договора о развитии застроенной территории, не соблюдена установленная процедура изъятия жилых помещений, является ошибочным, поскольку данным пунктом договора установлена обязанность принятия решений об изъятии в отношении тех домов, которые признаны аварийными и подлежащими сносу. Дом <адрес> таковым в установленном законом порядке не признавался. Изъятие жилых помещений без решения о признании дома аварийным и подлежащим сносу, законом не предусмотрено. Утверждает, что судом неверно истолкованы положения ст.46.2 Градостроительного кодекса РФ, в этой связи неправомерен также вывод суда и о том, что в рассматриваемом деле заявлен иск об изъятии жилого помещения. Истец обратился с требованием об определении выкупной цены жилого помещения и возложении обязанности заключить договор купли-продажи, что не является иском об изъятии жилого помещения. Отказ в удовлетворении исковых требований влечет невозможность исполнения ООО «Техпромстрой» договора о развитии застроенной территории, исполнения обязанности по расселению лиц, проживающих в доме, наступление для застройщика убытков, невозможность в дальнейшем исполнения данного договора со стороны администрации <адрес>. Вывод суда о том, что заключение эксперта об определении выкупной стоимости не содержит всех необходимых параметров для определения выкупной стоимости объекта, является не обоснованным, поскольку в случае недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта, суд может назначить повторную экспертизу.

Письменных возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступило.

В заседание судебной коллегии представитель истца ООО «Техпромстрой», ответчики Шаренко С.В., Шаренко В.А., Бурак Н.В. не явились, заблаговременно извещены о дате и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении дела не направили, в связи с чем, судебная коллегия в соответствии со ст. 327 и ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

В заседание судебной коллегии представитель третьего лица администрации г. Хабаровска Заря И.С. просит решение суда, как незаконное и необоснованное отменить, по основаниям и доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Проверив законность вынесенного судом решения по правилам ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение лиц, принявших участие в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, ответчикам Шаренко С.В., Шаренко В.А., Бурак Н.В. принадлежит 33/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>, общей площадью 99,3 квадратных метров.

08 июня 2007 года между Администрацией г. Хабаровска и ООО «Востокстройсервис» (правопреемником которого является ООО «Техпромстрой») заключен договор № о развитии застроенной территории, предметом которого является деятельность сторон по развитию застроенной территории в границах элемента планировочной структуры, расположенного в границах <адрес>, площадью 27343, 51 квадратных метров и части элементов планировочной структуры площадью 13865, 44 квадратных метров.

Пунктами 2.1.2, 2.1.3 Договора предусмотрена обязанность ООО «Востокстройсервис» самостоятельно расселить жильцов домов ветхого жилищного фонда, в том числе по <адрес>, путем предоставления благоустроенных жилых помещений. Квартиры, предоставляемые под расселение, приобретаются за счет средств ООО «Востокстройсервис», оформляются в его собственность для дальнейшего обмена на жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, а также частной собственности и попадающие под расселение по указанным адресам. ООО «Востокстройсервис» обязано уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории.

В силу п. 2.3.2 Договора, в случае если на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу, орган местного самоуправления принимает в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в данных многоквартирных домах, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 209, 290, 421 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 36-38 Жилищного кодекса РФ, ст.ст. 36, 46.2 Градостроительного кодекса РФ, оценив в совокупности установленные обстоятельства и собранные по делу доказательства, установил, что изъятие и выкуп жилого помещения должен осуществляться органом местного самоуправления, в связи с чем, иск подан ненадлежащим лицом; Администрацией г. Хабаровска не выполнена процедура, предусмотренная ст. 32 Жилищного кодекса РФ, включающая в себя принятие решения об изъятии жилого дома и земельного участка, государственную регистрацию данного решения, уведомление в установленном порядке собственника жилого помещения; оснований для понуждения ответчика заключить договор купли-продажи без его согласия, не имеется. Кроме того, истцом не представлено доказательств, подтверждающих выкупную стоимость доли в квартире, определенную в установленном порядке.

С такими выводами суда судебная коллегия соглашается, считая их законными и обоснованными.

Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения. Оснований для переоценки установленных судом обстоятельств, не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Фактически предметом рассматриваемого иска является изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.

В силу ч. 3 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ, решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Согласно ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ, существенными условиями договора о развитии застроенной территории, заключаемого органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор, являются в частности: обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома; обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

При наличии решения о развитии застроенной территории, органом местного самоуправления, решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, не принималось.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (статьи 279 - 283 Гражданского кодекса РФ, статьи 9 - 11, 49, 55, 61, 63 Земельного кодекса РФ).

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии необходимости принятия решения об изъятии спорного жилого помещения, в связи с отсутствием решения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, судебной коллегией отклоняются, ввиду следующего.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с положениями 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14, под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений).

Таким образом, решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, может быть принято не только в случае признания таких домов аварийными и подлежащими сносу, но и в частности, в связи с застройкой в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений.

Материалами дела подтверждается принятие решения о застройке территории, подлежащей развитию, в соответствии с утвержденным проектом планировки, что в частности отражено в Договоре.

При этом, соблюдение предусмотренной частями 2 - 4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 Жилищного кодекса РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения.

Как правильно указано в обжалуемом решении суда, несоблюдение органом местного самоуправления названой процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, свидетельствует о необоснованности исковых требований об изъятии у ответчика жилого помещения путем выкупа.

Кроме того, иск заявлен застройщиком, то есть ненадлежащим лицом, так как иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии жилого помещения путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд.

Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для удовлетворения иска, в связи с необходимостью исполнения застройщиком обязательств по договору о развитии застроенной территории, отклоняются судебной коллегией, поскольку соглашения о выкупе доли в праве собственности на жилое помещение между сторонами не достигнуто.

В связи с чем, возложение на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи на указанных истцом условиях, противоречит положениям ст. 421 Гражданского кодекса РФ, о свободе в заключении договора, согласно которым понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Исходя из содержания ч. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, ст. 30 Жилищного кодекса РФ, собственник свободен в реализации свои прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В данном случае обязанность ответчика заключить договор не предусмотрена законом, добровольно собственник не желает заключать предложенный истцом договор.

На основании изложенного, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

При указанных обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы о не правильной оценке судом заключения эксперта об определении выкупной стоимости жилого помещения, не имеют правового значения для рассматриваемого дела.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат указаний на обстоятельства, которые не были бы предметом исследования и оценки суда первой инстанции, не опровергают выводов суда, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств.

Судебная коллегия полагает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а доводы апелляционной жалобы аналогичны тем доводам, которые были заявлены истцом в суде первой инстанции, им дана соответствующая оценка, с которой судебная коллегия согласна. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения в порядке ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ судом допущено не было.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 03 ноября 2016 года по иску Общества с ограниченной ответственностью «Техпромстрой» к Шаренко С. В., Шаренко В. А., Бурак Н. В. об определении выкупной стоимости и возложении обязанности заключить договор купли-продажи - оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя третьего лица администрации г.Хабаровска Лузиной Т.И. - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в суд кассационной инстанции путем подачи кассационной жалобы в Президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                             И.В. Верхотурова

Судьи                                     И.А. Романова

С.П. Пороховой