Решение по делу № 2-567/2017 ~ М-42/2017 от 13.01.2017

Дело № 2-567/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 июня 2017 года г. Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Куниной А.Ю., при секретаре Мякишевой О.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сторожевой Марины Степановны к ООО «Квартал», ООО «Альянс Инвест» о расторжении договора купли – продажи земельного участка, возврате сторон договора в первоначальное положение, признании недействительным договора купли – продажи земельного участка, с участием третьего лица администрации Гурьевского городского округа

УСТАНОВИЛ:

Изначально Сторожева М.С. обратилась в суд с указанным выше иском, которым просила расторгнуть договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2161 кв.м., расположенного по адресу: <адрес >, заключенный ДД.ММ.ГГ между Сторожевой М.С. и ООО «Квартал», истребовать у Общества указанный выше земельный участок, взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, компенсацию морального вреда в размере 300000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 21742, 15 рублей.

ДД.ММ.ГГ истец дополнила иск требованиями о применении последствий расторжения указанного выше договора купли – продажи путем признания отсутствующим права собственности ООО «Альянс Инвест» на приобретенный по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГ земельный участок с кадастровым номером № и возврате его первоначальному собственнику – Сторожевой М.С.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГ сторона истца уточнила требования иска, изложив их в следующей редакции: просила расторгнуть договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГ между Сторожевой М.С. и ООО «Квартал», признать недействительным договор купли – продажи указанного участка, заключенный ДД.ММ.ГГ между ООО «Квартал» и «Альянс Инвест», применить последствия расторжения договора купли – продажи путем возврата Сторожевой М.С. данного земельного участка.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГ между истцом и ООО «Квартал» был заключен договор купли – продажи указанного выше земельного участка. Согласованной ценой земельного участка по данному договору являлась сумма денежных средств в размере 17 млн. 074 рублей, которые подлежали уплате истцу в срок до ДД.ММ.ГГ. Условия договора в части оплаты части стоимости имущества в размере 1 млн. рублей была исполнена покупателем в день подписания договора купли – продажи, оставшаяся часть стоимости участка в размере 16 млн. 074 рубля подлежала оплате в срок до ДД.ММ.ГГ, впоследствии продленного до ДД.ММ.ГГ. Однако, в установленный и согласованный сторонами срок, Обществом не было произведено оплаты по данному договору в полном объеме, что является существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения. В процессе рассмотрения дела истцу стало известно о переходе права собственности на указанный земельный участок от ООО «Квартал» к ООО «Альянс Инвест» на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГ. По мнению стороны истца, заключенная между юридическими лицами сделка является ничтожной, совершена с целью причинения вреда Сторожевой М.С. как стороне договора, обязательства по которому не были исполнены в полном объеме. Данные юридические лица являются аффилированными, оплаты по данной сделке не производилось и, заключая такой Договор, ООО «Квартал» действовало недобросовестно, с намерением исключить из состава имущества данного Общества спорный земельный участок во избежание применения последствий расторжения заключенного между ними договора купли – продажи в части возврата земельного участка истцу. Ссылаясь на положения статьи 168, 450 Гражданского кодекса РФ просила удовлетворить заявленные требования с учетом уточнений в окончательной редакции.

Относительно ранее заявленных требований о взыскании с ООО «Квартал» в порядке статьи 395 ГК РФ процентов за пользования чужими денежными средствами, компенсации морального вреда стороной истца было заявлено суду об отказе от иска в этой части.

Определением суда от ДД.ММ.ГГ производство по делу 2-567/17 по иску Сторожевой Марины Степановны к ООО «Квартал», ООО «Альянс Инвест» прекращено в части требований о взыскании процентов в порядке статьи 395 ГК РФ на сумму 2408406,15 рублей, компенсации морального вреда на сумму 300000 рублей в связи с отказом истца от заявленных требований в указанной части на основании статьи 220 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель Сторожевой М.С. – Абдурахманов С.И., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по указанным выше доводам, просил иск удовлетворить с учетом последних уточнений.

Представитель ООО «Квартал», ООО «Альянс Инвест» - Трофимов О.В. с иском не согласился, просил отказать в удовлетворении заявленных требований. Дополнительно пояснил суду, что ООО «Квартал» является застройщиком многоквартирного жилого дома, возведение которого планировалось на трех земельных участках: №, №, №, смежных по отношению друг к другу, территория которых представляет собой единое землепользование, с привлечением средств граждан по договорам долевого участия. Участки №, № ранее принадлежали на праве аренды Сторожевой М.С. и впоследствии были переданы ООО «Квартал» по Соглашению об уступке прав и обязанностей, в отношении участка №130 между истцом и Обществом был заключен договор купли – продажи. При заключении соответствующих сделок между сторонами была достигнута договоренность об участии Сторожевой М.С. в качестве соинвестора в строительстве жилых домов и получении имущественного права в виде квартир, стоимость которых соответствовала стоимости земельного участка, приобретаемого ООО «Квартал» по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГ. В связи с чем, между сторонами в 2013, 2015 г.г. были заключены договоры инвестирования. Впоследствии, по причинам, не зависящим от застройщика ООО «Квартал», начатое строительство было приостановлено, обязательства по договорам инвестирования сторонами не исполнены, сроки их исполнения истекли. В настоящее время, приобретенный у Сторожевой М.С. участок с кадастровым номером № не освоен по назначению, строительство не ведется по причине имеющегося и не снятого обременения в виде охранной зоны скважины. В случае удовлетворения требований истца и расторжения договора купли – продажи участка с кадастровым номером №, строительство жилых домов будет прекращено, что повлечет за собой нарушение прав участников долевого строительства на получение квартир, а также прав застройщика на реализацию данного проекта, извлечение соответствующей прибыли, и невозможность исполнения перед Сторожевой М.С. обязательств по выплате оставшейся части стоимости участка в размере 16 млн. рублей.

Администрация Гурьевского городского округа в судебное заседание не явилась, своего представителя не направила, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении дела слушанием в адрес суда не поступало.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовавматериалы дела, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГ между истцом Сторожевой М.С. и ответчиком ООО «Квартал» заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 2161 кв.м., почтовый адрес: <адрес >. Право собственности ООО «Квартал» зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГ.

Согласно п. 3 Договора стороны определили цену указанного выше участка в размере 17074000 рублей, а также порядок оплаты: денежные средства в размере 750000 рублей оплачиваются Обществом продавцу Сторожевой М.С. до подписания Договора, денежные средства в размере 250000 рублей оплачиваются Обществом продавцу Сторожевой М.С. при подписании Договора, денежные средства в размере 16074000 рублей подлежат оплате до ДД.ММ.ГГ. Впоследствии, между сторонами ДД.ММ.ГГ было заключено дополнительное соглашение, по условиям которого срок оплаты оставшейся части стоимости имущества в размере 16074000 рублей продлен до ДД.ММ.ГГ.

Таким образом, ООО «Квартал» должно было произвести полную оплату стоимости земельного участка до ДД.ММ.ГГ.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что при заключении указанного выше Договора, ООО «Квартал» оплатило Сторожевой М.С. в счет стоимости земельного участка 1000000 рублей. Однако, обязательства по оплате стоимости приобретенного участка в полном объеме до настоящего времени не исполнены, что не отрицалось представителем ответчика в процессе рассмотрения дела.

Извещением от ДД.ММ.ГГ, истец уведомила ответчика ООО «Квартал» о намерении расторгнуть договор купли-продажи в связи с неоплатой оставшейся суммы задолженности по договору в размере 16074000 рублей и возвращении имущества истцу. Направленное в адрес ответчика извещение оставлено без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями.

Обращаясь в суд с заявленными исковыми требованиями, истец указывала на то, что ООО «Квартал» свои обязательства по договору до настоящего времени не исполнил, согласованную сторонами стоимость земельного участка не уплатил, зарегистрировав при этом в соответствии с условиями договора свое право собственности на участок, а впоследствии произвел отчуждение в пользу иного юридического лица, являющегося по отношению к нему аффилированным юридическим лицом.

Исследовав доводы истца по заявленным требованиям, доводы стороны ответчика, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 454 Гражданского кодекса РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные параграфом § 1 Кодекса «Общие положения о купле-продаже», применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 данного Кодекса.

В силу п. 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно п. 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Неполучение продавцом оплаты за товар влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Возражая против иска и, настаивая на своей позиции об отсутствии оснований для его удовлетворения, сторона ответчика утверждала о том, что договор купли – продажи участка от ДД.ММ.ГГ между Сторожевой М.С. и ООО «Квартал» является фактически договором инвестирования, по смыслу которого не планировалось в натуре исполнение его условий в части передачи Сторожевой М.С. денежных средств.

Из материалов дела следует, что между Сторожевой М.С. и ООО «Квартал» ДД.ММ.ГГ был заключен договор инвестирования, предметом которого являлось привлечение финансовых средств Сторожевой М.С., выступающей в качестве соинвестора, в инвестиционный проект строительства многоквартирного жилого дома на принадлежащем на праве собственности земельном участке с кадастровым номером №. По условиям данного договора соинвестор обязуется профинансировать строительство объекта на сумму 22074 000 рублей, а Общество в свою очередь передать имущественное право (требование оформления в собственность) на квартиры под строительными номерами 1-12, общей проектной площадью 551,85 кв.м. Срок окончания строительства определен договором и составляет ДД.ММ.ГГ, срок оплаты денежных средств на инвестирование строительства – не позднее ДД.ММ.ГГ.

На аналогичных условиях между Сторожевой М.С. и ООО «Квартал» был заключен договор инвестирования ДД.ММ.ГГ в отношении указанного выше земельного участка. Заключая такой договор, Сторожева М.С. уже не являлась собственником участка, ДД.ММ.ГГ участок был отчужден по договору купли – продажи в пользу ООО «Квартал». По данному договору стоимость финансирования соинвестором строительства составляла 21074000 рублей, срок окончания строительства – не позднее ДД.ММ.ГГ.

Также сторонами не оспаривалось, что на момент рассмотрения настоящего гражданского спора условия по договору инвестирования от ДД.ММ.ГГ не исполнены.

Проанализировав установленные по делу обстоятельства в их совокупности, а также представленные в материалы дела договоры инвестирования, суд не усматривает какой – либо взаимосвязи между условиями таких договоров и условиями заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГ договора купли – продажи земельного участка с кадастровым номером №. Предметы договоров не идентичны, требования договора инвестирования не отвечает требованиям договора купли – продажи, обязательства по договорам различны и порождают для сторон самостоятельные права и обязанности, сумма по договору инвестирования значительно превышает размер суммы по договору купли – продажи.

Таким образом, позиция стороны ответчика о фактически заключенном ДД.ММ.ГГ между Сторожевой М.С. и ООО «Квартал» договоре инвестирования строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, не нашла своего подтверждения и не может быть принята судом во внимание. Кроме того, само по себе заключение договора купли – продажи недвижимого имущества не исключает возможности инвестирование строительства за счет средств, полученных от продажи такого имущества.

Разрешая спор с учетом изложенных выше обстоятельств, суд приходит к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком ООО «Квартал» обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ в части внесения суммы по договору за приобретенный у истца земельный участок и полагает, что у истца возникло право требовать расторжение заключенного ДД.ММ.ГГ с ООО «Квартал» договора купли – продажи земельного участка с кадастровым номером №. Наличие значительной суммы задолженности в размере 16074000 рублей по оплате реализованного имущества, в данном случае указанного выше земельного участка, квалифицируется судом как существенное нарушение договорного обязательства. Отсутствием оплаты по договору купли-продажи существенно нарушены условия заключенного между сторонами договора.

Также суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований в части признания недействительным договора купли – продажи указанного выше земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГ между ООО «Квартал» и ООО «Альянс Инвест» и применения последствий расторжения договора купли-продажи участка между Сторожевой М.С. и ООО «Квартал» от ДД.ММ.ГГ, с возложением на истца Сторожеву М.С. обязанности по возврату ответчику ООО «Квартал», полученных в качестве предоплаты денежных средств в размере 1000000 рублей, с возложением на ООО «Квартал» обязанности по возврату Сторожевой М.С. указанного земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В процессе рассмотрения дела стороной ответчика не оспаривалось, что оплаты по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГ земельного участка с кадастровым номером № между ООО «Квартал» и ООО «Альянс Инвест», не производилось. Отчуждение земельного участка в пользу ООО «Альянс Инвест» было обусловлено необходимостью привлечения средств граждан в качестве инвесторов по договорам долевого участия, заключаемых с данным Обществом.

При этом, следует обратить внимание, что ООО «Квартал» является застройщиком многоквартирного жилого дома, возводимом на земельном участке с кадастровым номером № В отношении земельного участка с кадастровым номером №, являющегося предметом договора купли – продажи, каких – либо решений относительно его застройки со стороны администрации не принималось, соответствующих разрешений не выдавалось, договоров долевого участия не заключалось. Участок свободен от объектов капитального строительства и находится в фактическом пользовании ООО «Квартал», которое по отношению к титульному владельцу участка ООО «Альянс Инвест» является аффилированным лицом, действия указанных юридических лиц по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГ не были направлены на реализацию имущества, выступающего в качестве предмета договора, и получение в действительности денежных средств от его продажи, договор купли – продажи был заключен в период действия договора между ООО «Квартал» и Сторожевой М.С. в части исполнения обязательств по оплате стоимости проданного имущества.

При указанных обстоятельствах суд считает доказанным недобросовестность поведения (злоупотребления правом) ООО «Квартал» по отчуждению земельного участка в пользу ООО «Альянс Ивест» по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГ. Совершая данную сделку, ООО «Квартал» действовало явно в ущерб Сторожевой М.С., с целью использования в своих интересах возникших у нее неблагоприятных последствий.

При таком положении, заключенный ДД.ММ.ГГ между ООО «Квартал» и ООО «Альянс Инвест» договор купли – продажи участка нельзя признать законным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Сторожевой Марины Степановны – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2161 кв.м., расположенного по адресу: <адрес >, заключенный ДД.ММ.ГГ между Сторожевой Мариной Степановной и ООО «Квартал».

Признать недействительным договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2161 кв.м., расположенного по адресу: <адрес >, заключенный ДД.ММ.ГГ между ООО «Квартал» и ООО «Альянс Инвест».

Применить последствия расторжения договора купли – продажи земельного участка № заключенного ДД.ММ.ГГ между Сторожевой М.С. и ООО «Квартал», обязав Сторожеву Марину Степановну возвратить ООО «Квартал» полученную по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГ денежную сумму в размере 1000000 (один миллион) рублей, обязав ООО «Квартал» возвратить Сторожевой М.С. земельный участок с кадастровым номером №.

Взыскать с ООО «Квартал», ООО «Альянс Инвест» в пользу Сторожевой Марины Степановны судебные расходы в счет оплаты государственной пошлины в размере 600 рублей, по 300 рублей с каждого.

Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ООО «Альянс Инвест» на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2161 кв.м., расположенного по адресу: <адрес > и основанием для восстановления в ЕГРН записи о праве собственности Сторожевой Марины Степановны на указанный выше земельный участок.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной мотивированной форме.

Мотивированное решение изготовлено 19 июня 2017 года.

Судья А.Ю. Кунина