Решение по делу № 33-7/2016 (33-4552/2015;) от 16.07.2015

Дело № 33-7/2016 (4552/2015)

А П Е Л Л Я Ц О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Тюмень 28 марта 2016 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего Журавлёвой Г.М.,

судей Кавка Е.Ю., Смоляковой Е.В.,

при секретаре В.А.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Департамента имущественных отношений Тюменской области (с учетом ее дополнений) на решение Тюменского районного суда Тюменской области от 27 февраля 2014 года, которым постановлено:

«Иск Департамента имущественных отношений Тюменской области удовлетворить частично.

Изъять у Рахматуллина Р.Ш. путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельный участок категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для реконструкции автомобильной дороги «<.......>, на участке км. <.......> транспортная развязка, площадью <.......> кв.м., с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......> км., транспортная развязка, по выкупной цене в размере <.......> руб.

После уплаты выкупной цены в размере <.......> рублей прекратить право собственности Рахматуллина Р.Ш. на земельный участок категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для реконструкции автомобильной дороги «<.......> транспортная развязка, площадью <.......> кв.м., с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......> транспортная развязка».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Журавлёвой Г.М., выслушав представителей Каюмову Р.Р., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, Важенину Н.М., полагавшую, что оснований для отмены решения суда не имеется, судебная коллегия

установила:

Истец Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в суд с иском к ответчику Рахматуллину Р.Ш. об изъятии земельного участка категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для реконструкции автомобильной дороги «<.......> транспортная развязка, площадью <.......> кв.м., с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......> км., транспортная развязка, путем выкупа для государственных нужд Тюменской области по выкупной цене в размере <.......> руб.

Требования мотивированы тем, что в <.......> году Правительством Тюменской области было принято решение о реконструкции автомобильной дороги <.......>, <.......> км. Транспортная развязка. Распоряжением Правительства Тюменской области от <.......> № <.......> (в редакции от <.......>) утвержден план дорожных работ на <.......> год, положениями которого предусмотрено финансирование реконструкции. Постановлением Правительства Тюменской области от <.......> №<.......> полномочиями по проведению государственной политики и осуществлению управления в области дорожного хозяйства наделено Главное управление строительства Тюменской области. Приказами Главного управления строительства Тюменской области от <.......> <.......>, <.......> <.......> государственное учреждение Тюменской области «Управление автомобильных дорог» наделено функциями государственного заказчика по объемам, предусмотренным планами дорожных работ и части дорожной деятельности. Постановлением Правительства Тюменской области от <.......> <.......> автомобильная дорога «Подъезд к п. Туринский» включена в перечень автомобильных дорог общего пользования регионального и межмуниципального значения, относящихся к государственной собственности Тюменской области, идентификационный <.......> <.......>, в проектных границах транспортной развязки находится земельный участок ответчика. В установленном законом порядке Правительством Тюменской области принято и зарегистрировано решение об изъятии земельного участка ответчика в государственную собственность Тюменской области. Ответчик надлежащим образом уведомлен об изъятии земельного участка и произведенной регистрации решения об изъятии участка. В целях определения выкупной цены земельного участка, истцом обеспечено проведение независимой оценки обязательств Тюменской области, возникающих в связи с изъятием земельного участка ответчика. На

основании отчета от <.......> <.......>, подготовленного ООО «ЗСК-Центр» по заявлению истца, распоряжением Правительства Тюменской области от <.......> <.......> выкупная цена земельного участка утверждена в размере <.......> руб., оценка проведена по состоянию на <.......>, то есть день, предшествующий изданию постановления Правительства Тюменской области от <.......> <.......>. В соответствии со ст. 281 ГК РФ письмом от <.......> <.......> Департамент уведомил собственника земельного участка о размере выкупной цены и предложил возможность заключить соглашение об изъятии. Но до настоящего времени земельный участок продолжает оставаться в собственности ответчика, по состоянию на <.......> ответа на предложение о выкупе земельного участка от собственника не последовало, что истец расценивает как несогласие с изъятием, и, руководствуясь ст. 282 ГК РФ обращается в суд с иском.

Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласился истец.

В апелляционной жалобе, с учетом дополнений от <.......> истец в лице директора Киселева А.В. просит об изменении решения суда в части выкупной цены, принадлежащего ответчику недвижимого имущества, определив выкупную цену земельного участка с кадастровым номером <.......> в размере <.......> рублей, а также взыскать судебные расходы за экспертизу.

Неправильное применение норм материального и процессуального права, по мнению заявителя жалобы, выразилось в том, что при наличии прямого указания в ст. 57 Земельного кодекса Российской Федерации об определении выкупной стоимости по состоянию на дату, предшествующую принятию решения об изъятии имущества, размер выкупной цены, изымаемого у ответчика земельного участка, определен судом на основании заключения судебной экспертизы - на дату разрешения спора.

По мнению заявителя жалобы, судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значения для дела.

Считает необоснованными мотивы, на основании которых судом был отклонен Отчет <.......> об оценке рыночной стоимости имущества, представленный стороной истца.

Полагает, что судом сделан необоснованный вывод о несоответствии отчета требованиям ФЗ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Считает, что заключение судебной экспертизы является недостоверным, поскольку составлено не на дату вынесения Постановления об изъятии земельного участка, а также имеет в своем содержании несоответствия.

По утверждению заявителя жалобы экспертами стоимость квадратного метра земельного участка определена в завышенном размере <.......> рублей, в то время как средняя стоимость квадратного метра земель сельскохозяйственного назначения в Тюменском районе составляет <.......> рублей. Неправильно рассчитан размер убытков ответчика, связанных с расходами по оплате риэлторских услуг, по поиску нового аналогичного объекта недвижимости. По утверждению представителя истца, в заключение судебной экспертизы неверно определено местоположение изымаемого земельного участка, в результате чего приведен некорректный анализ рынка земельных участков и неверно рассчитана поправка стоимости аналогов на местоположение.

Остальные доводы жалобы сводятся к несогласию с экспертным заключением ООО «Оценочная компания «Альянс» от <.......>, полагают его необоснованным и недостоверным.

Также полагает, что отчет об оценке от <.......> <.......>, выполненный ООО «ЗСК-Центр» не является достоверным доказательством, отражающим реальную стоимость изымаемого земельного участка.

По мнению истца, оценщик необоснованно отказался от введения корректировки на наличие коммуникаций, поскольку он инженерными коммуникациями не обеспечен, тем самым нарушил требования п.22 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки».

В доводах жалобы ссылаются на апелляционное определение Тюменского областного суда от <.......> по делу <.......>, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу <.......> <.......>, <.......>, <.......> из которых усматривается, что цена земельных участков в районе изъятия составляет в среднем <.......> руб./кв.м.

Кроме того в дополнениях к апелляционной жалобе просят при вынесении решения учесть заключение эксперта от <.......> <.......>, выполненное ИП Саблуковым Е.И. и взыскать судебные расходы в размере <.......> рублей.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней, исследовав материалы дела, а также проверив решение в пределах доводов апелляционной жалобы соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда подлежит изменению в связи с неправильным определение судом обстоятельств по делу и неправильным применением норм материального права.

Частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Аналогичные положения закреплены в пункте 2 статьи 55 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее - нормы Земельного кодекса

Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент издания постановления Правительства Тюменской области от <.......> г. № <.......> и на момент рассмотрения дела) в отношении земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

В силу пункта 2 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

В соответствии с абзацем десятым подпункта 2 пункта 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных в том числе с размещением автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Судом установлено, что в <.......> году <.......> было принято решение о реконструкции автомобильной дороги <.......>, <.......> км, транспортная развязка.

В проектных границах транспортной развязки находится земельный участок категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для реконструкции автомобильной дороги <.......>, транспортная развязка площадью <.......> кв.м с кадастровым номером <.......>, расположенный по адресу: <.......> км., транспортная развязка.

Собственником указанного земельного участка является Рахматуллин Р.Ш., что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от <.......> на основании договора купли-продажи земельной доли от <.......>(л.д.213 т.1).

Постановлением Правительства Тюменской области от <.......> <.......> принято решение об изъятии земельного участка ответчика для государственных нужд Тюменской области, которое было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области <.......>(л.д.40-41 т.1).

<.......> истцом на имя ответчика направлено уведомление о предстоящем изъятии земельного участка, а <.......> - уведомление о произведенной регистрации решения об изъятии земельного участка (л.д.38-39 т.1).

Распоряжением Правительства Тюменской области от <.......> <.......> утверждена выкупная цена земельного участка в размере <.......> руб., о чем <.......> истец уведомил ответчика и предложил возможность заключить соглашение об изъятии (л.д.77-78 т.1).

Удовлетворяя требования истца об изъятии земельного участка, суд первой инстанции, учитывая признание Рахматуллиным Р.Ш. исковых требований в части изъятия земельного участка, правильно исходил из того, что принадлежащий на праве собственности Рахматуллину Р.Ш. земельный участок категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для реконструкции автомобильной дороги <.......> транспортная развязка, площадью <.......> кв.м., с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......> км., транспортная развязка, подлежит изъятию у ответчика путем выкупа для государственных нужд Тюменской области, поскольку расположен в проектных границах транспортной развязки строительства автомобильной дороги, имеющей региональное и муниципальное значение. Постановлением Правительства Тюменской области от <.......> <.......> принято решение об изъятии от ответчика указанного земельного участка, Постановление зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем ответчик уведомлен <.......>.

С данными выводами судебная коллегия соглашается.

Между тем, как свидетельствуют материалы дела, в отсутствие спора по изъятию, у сторон имеется спор в отношении размера выкупной цены принадлежащего ответчику земельного участка.

Пунктом 1 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка.

В силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Из положений данной правовой нормы следует, что рыночная стоимость земельного участка и убытки, причиненные собственнику земельного участка в связи с его изъятием, являются составными частями выкупной цены изымаемого земельного участка.

При этом статья 57 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирует определение размера убытков, подлежащих возмещению при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, и не распространяется на такую часть выкупной цены изымаемого земельного участка как рыночная стоимость земельного участка.

Кроме того, определение размера возмещения убытков собственника (пользователя) с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка, предусмотрено пунктом 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правого образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

В этом случае согласно пункту 3 статьи 55 Земельного кодекса Российской Федерации выкупная цена земельного участка определяется в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом в силу с пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации убытки, причиненные нарушением прав собственника (пользователя) земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Поэтому в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Разрешая спор в отношении размера выкупной цены, суд руководствовался выводами, составленного в рамках назначенной судом экспертизы, заключения ООО «Оценочная компания «Альянс», в соответствии с которым выкупная стоимость принадлежащего ответчику земельного участка определена в размере <.......> рублей на <.......> (том 2 л.д. 57).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от <.......> решение суда первой инстанции изменено: размер выкупной цены снижен до <.......> рублей.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от <.......> апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от <.......> отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Поскольку для правильного разрешения апелляционной жалобы и законности принятого судом решения важен вопрос о рыночной стоимости изымаемого земельного участка, определением судебной коллегии по гражданским делам от <.......> была назначена экспертиза.

Заключением эксперта Акининой Е.А. <.......> от <.......> рыночная стоимость земельного участка была определена в сумме <.......> рублей, убытки в размере <.......> рублей.

При подготовке дела к рассмотрению по апелляционной жалобе были подробно изучены источники информации по продаже земельных участков, которые были приняты экспертом в качестве аналогов и судебная коллегия, соглашаясь с возражениями на заключение эксперта Акининой Е.А., представленные Департаментом имущественных отношений, что ни один аналог не является схожим с объектом оценки, назначила повторную судебную экспертизу.

Согласно заключения эксперта <.......> от <.......> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью <.......> кв. м. составляет <.......> рублей, размер убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка, в том числе убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода – <.......> рублей.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда в части изъятия у ответчика земельного участка путем выкупа для государственных нужд Тюменской области, не может согласиться с установленной судом выкупной ценой и полагает, что доводы апелляционной жалобы истца заслуживают внимания.

Принимая Заключение эксперта Саблукова Е.И. <.......> от <.......> в качестве допустимого и обоснованного доказательства рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью <.......> кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, принадлежащего ответчику, судебная коллегия исходит из следующего.

Определяя сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки эксперт обоснованно указал, что объект оценки относится к рынку земельных участков, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения (вне границ населенных пунктов) для ведения сельскохозяйственного производства. Эксперт произвел анализ рынка земельных участков в Тюменском районе, сопоставимых с оцениваемым земельным участком по категории и назначению.

Из 31 объекта предложений земельных участков экспертом было выбрано три наиболее сопоставимых объекта-аналога, имеющие категорию земель сельскохозяйственного назначения, предназначенные для сельскохозяйственного производства и расположенные вдоль федеральной автомобильной дороги.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом эксперта.

Несостоятельными находит судебная коллегия доводы возражений представителя ответчика на результаты судебной экспертизы и ссылку на то, что объекты-аналоги не соответствуют виду использования изымаемого земельного участка, для исследования неприменимы.

Как видно из заключения эксперта (таблица 4) все рассматриваемые аналоги относятся к землям сельскохозяйственного назначения.

Указание в скобках СНТ, ДНТ, на землю коммерческую, как правильно указал представитель Департамента имущественных отношений Тюменской области, является типичным позиционированием земельных участков на рынке риэлторами для привлечения большего числа потенциальных покупателей и возможности назначить цену с учетом перспектив использования земельных участков.

Что касается объекта-аналога <.......>, то судебной коллегии не представлено убедительных доказательств, что из объявления о продажи аналога <.......> на конец <.......> года, приложенного к экспертному заключению, такая пометка была. Указание на срочность продажи по сниженной стоимости в объявлении на март месяц, данные обстоятельства не подтверждают.

Заключение эксперта <.......> от <.......> содержит подробное описание основных ценообразующих факторов, таблицу соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования, обоснование применения метода сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости объекта оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки при применении сравнительного подхода, таблицу сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, вопросы корректировки и согласования результатов полученных скорректированных значений единиц сравнения.

Заключение эксперта изложено в доступной форме с подробными обоснованиями, выводы эксперта носят последовательный характер, ясны и понятны. Эксперт имеет необходимое образование, стаж работы по оценочной деятельности, предупрежден об уголовной ответственности.

Суд не может принять в качестве обоснования рыночной стоимости спорного земельного участка заключение эксперта <.......> от <.......> ООО «Региональный экспертный центр» (л.д.6-44 т.5), в виду следующего.

В своем заключении эксперт указывает: В соответствии с п.22 ФСО <.......> в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному исследуемому сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая объект, для которого определяется рыночная стоимость, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. То есть критерием отнесения объектов к аналогам является один сегмент рынка и сопоставимость по ценообразующим факторам.

Объект исследования и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка (земельные участки коммерческого назначения, расположенные на территории населенных пунктов Тюменского муниципального района) и сопоставимы по ценообразующим факторам (л.д.24-25 т.5).

Принимая во внимание, что земельный участок, принадлежащий Рахматуллину Р.Ш., не относится к земельному участку коммерческого назначения и не расположен на территории населенного пункта, эксперт изначально в качестве аналогов использовал земельные участки, которые не могут быть таковыми.

Информация по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения в Тюменской области, изложенная в Таблице <.......> (л.д.22-23т.5) содержит информацию, которая не дает полной и четкой картины нахождения продаваемого земельного участка, стоимости <.......> кв. метра, продажной цены. Непонятно каким образом установлена стоимость <.......> кв.м. Не содержит точного указания местоположения земельных участков-аналогов ни таблица <.......>, ни таблица <.......>. Указанное местоположение: <.......> не дает достаточной информации о нахождении земельного участка.

Принимая во внимание направление Верховным Судом Российской Федерации дела на новое апелляционное рассмотрение, длительность рассмотрения дела, значительный промежуток времени с момента вынесения решения судом первой инстанции, назначенных экспертиз, судебная коллегия не может принять в качестве надлежащих доказательств предоставленные ранее экспертизы, поскольку, как указывалось выше, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

На основании вышеизложенного судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит изменению в части определения выкупной цены, согласно заключения эксперта <.......> от <.......> в размере <.......> рублей.

Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Тюменского районного суда Тюменской области от 27 февраля 2014 года в части выкупной цены изменить, считать выкупную цену <.......> рублей.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: