Решение по делу № 33-3816/2015 от 16.02.2015

Судья – Бокий Н.М. Дело № 33-3816-15

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«26» марта 2015 года Судебная коллегия по гражданским делам

Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Одинцова В.В.

и судей Поповой С.К., Шуниной Л.П.

по докладу судьи Одинцова В.В.

при секретаре Репиче В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе управляющего филиала ОАО Морской Акционерный банк – в г.Новороссийске Новицкого А.А. на решение Октябрьского районного суда г.Новороссийска от 24 ноября 2014 года

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Стрелец Л.В. и Стрелец Р.С. обратились в суд с иском к ОАО Морской Акционерный банк и Управлению Росреестра по Краснодарскому краю об изменении в связи с не выполнением условий договоров залога, существенным изменении обстоятельств условий договора отсутствием оценки объектов недвижимости при последующих залогах недвижимого имущества ипотеки, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Авто-Юнион».

Представитель Банка в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, просила назначить повторную судебно-оценочную экспертизу.

Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю - не явился в судебное заседание, будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте судебного разбирательства.

Третье лицо-Общество, представило суду ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, в котором также просило суд заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Решением Октябрьского районного суда г.Новороссийска от 24 ноября 2014 года исковые требования Стрелец Лилии Владимировны и Стрелец Романа Станиславовича к ОАО Морской Акционерный банк и Управлению Росреестра по Краснодарскому краю удовлетворены. Изменены в связи с не исполнением Банком взятых на себя обязательств, существенным изменением обстоятельств договора залога единственного жилья истицы Стрелец Лилии Владимировны №<...> от <...> г., и последующие зарегистрированные договора последующего залога (ипотеки) №<...> от <...> и зарегистрированный в органах Россрестра договор последующего залога от <...>, исключен из него объект незавершённого строительства жилой дом с балконом и цокольным помещением <...> площадью <...> кадастровый <...>, находящегося по адресу: <...>, <...>, <...>, и земельный участок площадью <...>. м, кадастровый номер <...> находящегося по адресу: <...>, <...> Внести в ЕГРП запись о погашении ипотеки единственного жилья по всем договорам с Банком, в отношении принадлежащих на праве собственности Стрелец Л.В объекта незавершённого строительства жилой дом с балконом и цокольным помещением литер А площадью <...> <...> кадастровый <...>, находящегося по адресу: <...> <...>, и земельного участка площадью <...>, кадастровый номер <...>, находящегося по адресу: <...>, пер. Пенайский, <...> А. Изменены в связи с существенным изменением обстоятельств договор последующей ипотеки № /<...> от <...> г., зарегистрированный <...> и договор № <...> зарегистрированный <...> г, дополнение к договору<...> от <...>, исключено из них указание на принадлежащее на праве собственности Стрелец Л.В здание автомагазина литер А площадью <...>м. Внесены в ЕГРП запись о погашении всех договоров последующего залога, ипотеки в отношении принадлежащего на праве собственности Стрелец Л.В здания автомагазина литер А площадью <...> расположенного по адресу: <...>. Изменены в связи с существенным изменением обстоятельств договор последующей ипотеки № <...> от <...> г., зарегистрированный <...> и договор № <...> зарегистрированный <...> дополнительное соглашение <...> от <...>, исключено из них указание на принадлежащее на праве собственности Стрелец Р.С здание авторемонтные боксы литер В, площадью <...>. Внесены в ЕГРП запись о погашении всех договоров последующего залога, ипотеки в отношении принадлежащего на праве собственности Стрелец Р.С здания авторемонтные боксы литер В, площадью <...> расположенного по адресу: <...>.

В апелляционной жалобе управляющий филиала ОАО Морской Акционерный банк – в г.Новороссийске Новицкий А.А. просит отменить решение и принять новое об отказе в удовлетворении иска в полном объеме, указывая, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ОАО Морской Акционерный банк, Стрелец Р.С., исследовав материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Из материалов дела следует, что по договору о залоге от <...> истица Стрелец Л.В. заложила в ОАО Морской Акционерный банк под определёнными условиями следующее недвижимое имущество: принадлежащий ей на праве собственности объект незавершённого строительства жилой дом с балконом и цокольным помещением, находящийся по адресу: <...>, <...> <...> А и принадлежащий ей на праве собственности земельный участок площадью <...> кв. м, кадастровый (условный) номер <...> находящийся по адресу: <...>

Как следует из договора залога и договоров последующего залога, единственным фактическим жильем истицы Стрелец Л.В. является выше названный дом на земельном участке по адресу г.<...> <...>

Данный залог Дома и Земельного участка был осуществлен истицей в качестве обеспечения обязательств ООО «Авто­Юнион» перед Банком по кредитному договору № <...> от <...>. с условием о выводе из залога Дома и Земельного участка под ним согласно договору последующего залога имущества №<...> от <...>

Согласно названному договору о залоге от <...> регистрационные записи об ипотеке Дома и Земельного участка подлежали погашению после государственной регистрации в пользу Банка ипотеки на принадлежащее истице Стрелец Л.В. на праве собственности незавершённое строительством нежилое строение, автосервис-ремонтные боксы (литер Б), расположенное по адресу: <...> принадлежащее истцу Стрелец Р.С. на праве собственности нежилое строение автосервис-ремонтные боксы (литер В), расположенные по адресу: <...>.

Во исполнение взятых на себя обязательств истцы произвели в пользу Банка государственную регистрацию ипотеки названных литеров Б и В, после чего истица попыталась снять обременение в виде государственной регистрации ипотеки в отношении Дома и Земельного участка.

Кроме того, истцы по договору последующего залога №<...> от <...> истица Стрелец Л.В. заложила Банку под определёнными условиями принадлежащие ей на праве собственности незавершенное строительством строение (автомагазин литер А), процент готовности <...>, расположенный по адресу: <...>, свидетельство на право собственности <...> и незавершённое строительством строение литер Б (автосервисные боксы), процент готовности <...> расположенный по адресу: <...>.

Помимо этого, истец Стрелец Р.С. до ввода в эксплуатацию литера "Б", в обеспечение кредитных обязательств Общества заложил Банку принадлежащий ему на праве собственности литер В (автосервисные боксы ), расположенный по адресу: <...>.

Впоследствии литеры А и Б были достроены истицей и согласно вступившему в законную силу решению Октябрьского районного суда г Новороссийск от <...> по делу <...> были введены в эксплуатацию в удостоверение чего были получены соответствующие свидетельства о праве собственности на завершённые строительством и в введенные в эксплуатацию объекты недвижимого имущества (свидетельство № <...> и свидетельство №<...>).

При заключении договоров последующего залога Банком вопрос об оценке введенного в эксплуатации недвижимого имущества не ставился.

Суд первой инстанции правильно указал, что отсутствие на момент заключения договоров последующего залога, оценки недвижимости, изменение этажности, значительное увеличение площадей, изменение в сторону увеличения расположения на земельном участке, увеличение стоимости заложенных объектов недвижимого имущества, повлекшее ущемление прав физических лиц-залогодателей и представляет собой существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и является основанием для его изменения.

Данное изменение обстоятельств является существенным, поскольку они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно заключению судебной экспертизы от <...> <...> рыночная стоимость <...> четырех этажного здания площадью <...> расположенного по адресу: <...>, на <...>г. составляет округленно <...>, без учета НДС.

Сторонами не указано, а судом не было установлено ни одного объектив­ного факта, предусмотренного ч.2 ст.87 ГПК РФ, на основании которого можно усомниться в правильности или обоснованности заключения экс­пертов. Неясности или неполноты заключения экспертов, являющихся ос­нованиями назначения дополнительной экспертизы, судом так же не было установлено. Заключение экспертов по поставленным судом вопросам мо­тивировано, изложено в понятных формулировках и в полном соответст­вии с требованиями закона. Компетентность, беспристрастность и выводы экспертов сомнений не вызывают. Выводы экспертов в судебном заседании сторонами не оспорены и не опровергнуты. Подлежащее доказыванию обстоятельство (стоимость восстановитель­ного ремонта автомобиля истца) может быть подтверждено только заклю­чением экспертов.

При этом, общая кредитная задолженность Общества перед Банком на момент рассмотрения спора составляет <...>. Следовательно, установленная судом посредством проведения экспертного исследования рыночная стоимость литера "Б" значительно превосходит общую сумму кредитной задолженности Общества перед Банком.

Вместе с тем, согласно отчёту данного оценщика № <...> на <...> рыночная стоимость литеров А и Б составляла <...>. А согласно отчёту этого же оценщика на <...>. № <...> рыночная стоимость литеров Б и В составляет <...> <...> при этом литер Б - <...>.

Таким образом, объект был достроен с <...> готовности и введён в эксплуатацию и в связи с этим увеличилась площадь земельного участка необходимого для эксплуатации здания, значительно увеличились площади и этажность здания, что привело к повышению его рыночной стоимости.

Доводы апелляционной жалобы о том, что изменение рыночной стоимости предмета залога, значительное увеличение площадей и этажности, земельного участка под зданием необходимого для введенного в эксплуатацию <...> после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога, Банком договорных отношений не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку имеется уведомление о приостановлении государственной регистрации по договору последующего залога <...> от <...> в отношении литеров <...> которые в результате достройки и ввода в эксплуатацию фактически представляют собой новые полноценные объекты, существенно отличающиеся по своей этажности, расположению на земельном участке с учетом изменившейся площади необходимой для эксплуатации, стоимости в сторону увеличения от изначально заложенных недостроенных и не введенных в эксплуатацию объектов.

Оставление в залоге <...> наибольшего по площади, отдельно стоящего четырех этажного здания и вывод из залога литеров, <...> а также дома и земельного участка не нарушит как право Банка на полное получение удовлетворения своих финансовых требований из стоимости <...> четырех этажного здания, так и право физических лиц-залогодателей на распоряжение принадлежащим им на праве собственности недвижимым имуществом, при том, что они не являются стороной в денежных обязательствах перед банком.

Судебная коллегия считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не являются основанием (ст.330 ГПК РФ) для отмены или изменения решения суда, которое находит законным и обоснованным, поэтому подлежащим оставлению без изменения.

Доводы апелляционной жалобы направлены на иную переоценку исследованных судом доказательств и не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы решения, и поэтому не могут служить основанием к отмене решения суда первой инстанции.

Руководствуясь ст. 328- 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░.░░░░░░░░░░░░░ ░░ 24 ░░░░░░ 2014 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ – ░ ░.░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:

░░░░░:

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>