Решение по делу № 2-903/2016 ~ М-5126/2015 от 29.12.2015

Дело № 2 – 903\16

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 марта 2016 года г. Дмитров

Дмитровский городской суд Московской области в составе судьи Хорьковой Л.А. при секретаре судебного заседания Тарасовой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Балаян Л.М. к ООО «Газнистрой», АО «Первая Ипотечная компания - Регион» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством доме в виде квартиры,

установил:

Истец Балаян Л.М. обратилась в суд с иском к ООО «Газнистрой», АО «Первая Ипотечная компания - Регион» (далее АО «Пик- Регион») о признании права собственности на долю в незавершенном строительством доме в виде квартиры.

В обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком ООО «ГАЗНИСТРОЙ» заключен предварительный договор № № двухкомнатной квартиры в строящемся доме по адресу: <адрес>

К указанному договору были заключены три Дополнительных соглашения. Последнее соглашение предполагает окончание строительства 1У квартал 2015 года и обязывало стороны заключить основной договор купли- продажи Квартиры не позднее трех месяцев с момента получения права собственности ответчиком ООО «Газнистрой» на квартиру, т.е. фактически до ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость квартиры определена в размере <данные изъяты>, которые были перечислены на расчетный счет ответчика ООО « Газнистрой». Однако до настоящего времени основной договор не заключен, так как дом не сдан в эксплуатацию. Спорная квартира является возведенным обособленным объектом строительства в многоквартирном доме. Истец считает, что ответчик не надлежащим образом выполняет условия договора, в связи с чем, просит признать за ним право собственности на квартиру, расположенную в жилом доме по строительному адресу: <адрес>

Представитель истца в судебном заседании иск уточнил, просит признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительством доме в отношении площади квартиры к общей площади дома, т.е. 62,24/ 14678, 54 кв.м. по основаниям изложенным выше.

Представитель ответчика ООО «Газнистрой» в судебное заседание не явился, надлежаще уведомлен, ранее иск признавал, в настоящее судебное заседание каких либо ходатайств не представил.

Представитель ответчика АО «ПИК- Регион» возражает в удовлетворении иска по основаниям, изложенным в письменных возражениях, при этом считает, что АО «ПИК-Регион» ненадлежащий ответчик, поскольку между истцом и ним ни каких документов (л.д.49-53. 75-76).

Третье лицо представитель Администрации Дмитровского муниципального района, в судебное заседание не явился.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнения работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

ДД.ММ.ГГГГг. между <данные изъяты>, Администрацией Дмитровского района Московской области и <данные изъяты> был подписан Инвестиционный контракт №, предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства на строительной площадке (земельном участке) ориентировочной площадью 34 (тридцать четыре) га по адресу: <адрес> с ориентировочным общим объемом инвестиций <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> Администрацией Дмитровского района Московской области, <данные изъяты> и Закрытым акционерным обществом «Первая Ипотечная Компания - Регион» было подписано Дополнительное соглашение об уступке прав и переводе обязанностей по Инвестиционному контракту №, в соответствии с которым, права и обязанности по Инвестиционному контракту № от Инвестора перешли в полном объеме к новому Инвестору Закрытом}" Акционерному Обществу «ПИК-Регион».

ДД.ММ.ГГГГ тода между <данные изъяты>, Администрацией Дмитровского района Московской области, Закрытым акционерным обществом «Первая Ипотечная Компания - Регион» и Обществом с ограниченной ответственностью «ГАЗНИСТРОЙ» было подписано Дополнительное соглашение № 2 к Инвестиционному контракту №, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению включить в число сторон Инвестиционного контракта на строительство объекта недвижимости жилищного назначения по адресу <данные изъяты> в качестве «Инвестора-2» Общество с ограниченной ответственностью «ГАЗНИСТРОЙ» в части строительства жилого дома по строительному адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ к Дополнительному соглашению № 9 к Инвестиционному контракту № сторонами Инвестиционного контракта было подписано Приложение № 1, а именно протокол распределения квартир между Администрацией Дмитровского муниципального района МО и Инвестором-1 и Инвестором-2 в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес>, в соответствии с которым в перечень квартир, передаваемых Инвестору-2 ООО «ГАЗНИСТРОЙ» была передана квартира п/п 61, секция 2, этаж 5, условный номер 79, номер на площадке 3, количество комнат 2, проектная площадь 62,24 кв.м.

Таким образом, квартира Истца, согласно протоколу предварительного распределения квартир, вошла в перечень квартир, передаваемых ООО «ГАЗНИСТРОЙ», ввиду чего последний имел законные основания для привлечения соинвесторов.

ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «ГАЗНИСТРОЙ» и Балаян Л.М. был заключен Предварительный договор № купли- продажи квартиры, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению заключить в дальнейшем основной договор купли-продажи квартиры, расположенной в объекте, со следующими характеристиками: общая площадь 62,24 кв. м, количество комнат 2, этаж 5, секция 2, номер на площадке 3.

Согласно п. 1.1 предварительного договора предметом основного договора является купля-продажа 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> в объекте с характеристиками ( указанными в договоре), проектной площадью 62. 24 кв. м.

В соответствии с п. 1.5 указанного договора указано, что основной договор должен быть заключен не позднем трех месяцев с момента получения ООО Газнистрой» свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру

П.1.6 Договора предусматривается, что основной договор заключается в соответствии с условиями настоящего договора и Положения ООО «Газнистрой» «об отдельных направлениях деятельности ООО Газнистрой в качестве инвестора- застройщика по строительству зданий сооружений жилищного назначения 1 и 11 уровней ответственности» от ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость Квартиры устанавливается в основном договоре исходя из цены одного квадратного метра в размере <данные изъяты>

Право собственности на Квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации (п.1.8 Договора).

Таким образом, судом установлено, что продавцом квартиры по основному договору является ООО «Газнистрой», покупателем – Балаян Л.М.

Истица безналичным расчетом перечислила на счет ООО «Газнистрой» денежные средства в размере <данные изъяты>, что подтверждается представленной в дело квитанцией и платежным поручением (л.д.13).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. за N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. за N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирною дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования..., за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Положениями ч. ч. 1, 2, 3 ст. 8 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. за N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ) предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии со ст. ст. 8, 9 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-Ф3 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора или государственного контракта, заключенных в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.

Следовательно, право собственности истца как соинвестора на недвижимое имущество, созданное в результате реализации инвестиционного договора, не может возникнуть ранее распределения долей между участниками инвестиционного контракта. Последствием же выполнения соинвестором обязательств по финансированию инвестора является возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально­определенной части в объекте инвестиций, а не возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций.

В силу положений Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-Ф3 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иною имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.

В отношении строительных объектов правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.

При этом, действующим законодательством предусмотрено, что раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после его ввода в эксплуатацию.

В соответствии со сг. ст. 8, 55 Г радостроительного кодекса РФ выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, техническими регламентами удостоверяется разрешением на ввод объекта эксплуатацию.

Однако, как установлено судом выше, объект в эксплуатацию не введен, тогда как законом не предусмотрена возможность признания права собственности на объект незавершенного строительства с определением доли пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче по завершении строительства с последующей государственной регистрацией.

Здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). В силу п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом.

Незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Кроме того, до ввода жилого дома в эксплуатацию определенные помещения (квартиры, нежилые помещения), не могут быть выделены в натуре (п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве").

Таким образом, до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.

По смыслу ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которого в материалы дела не представлено.

Однако, как установлено судом выше, объект в эксплуатацию не введен, тогда как законом не предусмотрена возможность признания права собственности на объект незавершенного строительства с определением доли пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче по завершении строительства с последующей государственной регистрацией.

Также, согласно ч. 1 ст. 252 Гражданского кодекса РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке потребовать в натуре своей доли из общего имущества.

Вместе с тем, признание права общей долевой собственности на объект недвижимости не влечет признания за отдельным дольщиком права собственности на часть объекта недвижимости, поскольку для этого требуется выделение в натуре доли из общего имущества, что в настоящее время невозможно ввиду того, что объект в эксплуатацию не введен.

Кроме того. Федеральный закон РФ N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусматривает возможность признания права общей долевой собственности за отдельным инвестором (соинвестором) на объект незавершенного строительства в объеме конкретных долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

В соответствии с п. 16 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, если на момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, и квартира, которая исходя из степени завершенности строительства (80%) фактически не передана застройщиком истцу, не имеет индивидуально-определенные характеристики и учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, то в удовлетворении требований о признании права собственности на долю в незавершенном строительством доме в виде квартиры суд отказывает.

Таким образом, судом установлено, что строительство жилого дома не завершено. Разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию также не выдавалось, государственная регистрация права общей собственности в установленном законом порядке не произведена, доказательств подписания актов о передаче доли в незавершенном строительством объекте не представлено.

Суд, также принимает во внимание, что в соответствии с п. 1.5 Предварительного договора № № купли-продажи квартиры, стороны обязуются заключить основной договор не позднее трех месяцев с момента получения ООО «Газнистрой» свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, т.е. ООО «Газнистрой» оформляет право собственности сначала на себя, а затем на Истца.

Требования, заявленные истцом к АО «Пик-Регион» также удовлетворению не подлежат, поскольку каких либо договорных отношений между истцом и АО «Пик-Регион» не было.

В связи с чем, требования истца о признании за ним права собственности на долю в незавершенном строительством доме в виде квартиры по адресу: <адрес>, суд полагает отказать.

Учитывая, что исковые требования истца оставлены без удовлетворения, то судебные расходы, в виде оплаты госпошлины удовлетворению не подлежат (ст. 98 ГПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь ст. 12,130.218, 429 ГК РФ, ст. 56, 67. 98. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Балаян Л.М. к ООО «Газнистрой», АО «Первая Ипотечная компания - Регион» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством доме в отношении площади квартиры к общей площади дома ( <данные изъяты>) - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд в течение месяца через Дмитровский городской суд.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 07.04.2016 года