Решение по делу № 33-9788/2014 от 15.08.2014

Судья: Макогон Л.А.    Гр. дело № 33-9788/2014

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

02 октября 2014 г.    г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда
в составе:

председательствующего – Ермаковой Е.И.,

судей – Емелина А.В. и Никоновой О.И.

при секретаре – Моревой Н.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Кузнецовой Лидии Викторовны, Строковой Веры Викторовны, Конновой Нины Викторовны на решение Куйбышевского районного суда г. Самары от 22 июля 2014 года, которым постановлено:

«Исковые требования Лебединцевой Елены Александровны удовлетворить.

Взыскать с Кузнецовой Лидии Викторовны, Строковой Веры Викторовны, Конновой Нины Викторовны в пользу Лебединцевой Елены Александровны денежные средства по 26.666 рублей 66 копеек с каждой.

Взыскать с Кузнецовой Лидии Викторовны, Строковой Веры Викторовны, Конновой Нины Викторовны в пользу Лебединцевой Елены Александровны расходы по уплате государственной пошлины в размере 866 рублей 66 копеек с каждой».

Заслушав доклад по делу судьи областного суда Ермаковой Е.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Лебединцева Е.А. обратилась в суд с иском к Кузнецовой Л.В., Строковой В.В., Конновой Н.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании суммы задатка.

В обоснование заявленных требований истец указала, что в целях приобретения жилого помещения и в виду отсутствия необходимой денежной суммы она решила заключить с банком ЗАО ВТБ 24 договор об ипотеке. Банк одобрил ей кредит в размере 1 070 000 рублей. В рамках одобренной банком суммы она нашла объявление о продаже 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, собственниками которой являются Кузнецова Л.В., Строкова В.В. и Коннова Н.В.

ДД.ММ.ГГГГ между нею и ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры. В этот же день при подписании договора она передала им денежную сумму в размере 80 000 рублей в качестве задатка. По условиям предварительного договора купли-продажи основной договор должен был быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Между тем, в выдаче кредита на указанную квартиру Банк Лебединцевой Е.А. отказал, так как по его оценке фактический износ помещения составляет 93 %. Основной договор сторонами не был заключен. На сообщение истца об отказе в выдаче ей кредита, ответчики отказали в возврате денежных средств.

Ссылаясь на то, что денежная сумма передана ответчикам в счет оплаты по договору, который не был заключен, т.е. фактически переданная сумма является авансом, Лебединцева Е.А. просила взыскать с Кузнецовой Л.В., Строковой В.В., Конновой Н.В. переданную им сумму в размере 80 000 рублей и расходы на уплату государственной пошлины в размере 2 600 рублей.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе Кузнецова Л.В., Строкова В.В., Коннова Н.В. просят решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, указав, что суд необоснованно посчитал переданную сумму авансом. Ответчики свои обязательства по предварительному договору выполнили, между тем, истец отказалась от заключения основного договора. Также в жалобе указано на несогласие с оценкой износа квартиры, выполненной ООО «Территориальное агентство оценки», поскольку из письма Департамента управления имуществом г.о. Самара следует, что квартира пригодна для проживания.

В заседании судебной коллегии представитель ответчика Кузнецовой Л.В. – Инжуваткина В.В., ответчики Строкова В.В., Коннова Н.В. доводы апелляционной жалобы поддержали и просили решение суда отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

Лебединцева Е.А. в заседании судебной коллегии доводы апелляционной жалобы не признала, просила решение суда оставить без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав стороны, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда, считает его правильным.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из материалов дела следует, что Кузнецовой Л.В., Строковой В.В., Конновой Н.В. на праве общей долевой собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Строковой В.В., Кузнецовой Л.В. и Конновой Н.В. (продавцы), с одной стороны, и Лебединцевой Е.А. (покупатель), с другой стороны, заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. По условиям договора стоимость указанной квартиры составляет 1 100 000 рублей. Оплата покупателем стоимости квартиры по основному договору производится в следующем порядке: часть стоимости в размере 410 000 рублей вносится покупателем за счет собственных средств до заключения основного договора, остальная часть в размере 690 000 рублей вносится покупателем за счет кредитных средств банка ВТБ 24 на его условиях (п.2.1).

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Территориальное агентство оценки» по заказу ЗАО ВТБ 24, итоговая величина рыночной стоимости квартиры составила 1 039 338 рублей, а величина ликвидационной стоимости -831 000 рублей. Физический износ объекта оценки составил 93,3% (л.д. 43-114).

Также судом установлено, что на основании указанного отчета об оценке, учитывая процент износа объекта недвижимости, ЗАО ВТБ 24 отказало Лебединцевой Е.А. в принятии в залог спорной квартиры, дополнительно сообщив, что решение о предоставлении кредита действует до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, Лебединцева Е.А. может предоставить для рассмотрения в банк документы на другой объект (л.д. 9).Согласно п. 2.3 Договора, в качестве выполнения сторонами своих обязательств по договору, покупатель передает продавцам задаток в размере 80 000 рублей в дату подписания предварительного договора купли-продажи (п.2.3).

Сторонами не оспаривается, что денежные средства в размере 80 000 рублей получены при подписании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.3.2 Договора, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, ДД.ММ.ГГГГ при подаче документов в регистрирующий орган Лебединцевой Е.А. не подано заявление на регистрацию права собственности, в связи с чем Управлением Росреестра по Самарской области приостановлена государственная регистрация (л.д. 22-23).

Разрешая спор, проанализировав собранные по делу доказательства, суд пришел к правильному выводу о том, что переданная ответчикам сумма не может рассматриваться в качестве задатка, так как из условий предварительного договора купли-продажи следует, что денежная сумма в размере 80 000 рублей в случае заключения основного договора будет засчитана в счет уплаты цены объекта.

Основной договор купли-продажи сторонами не был заключен.

Таким образом, рассматривать денежную сумму в размере 80 000 рублей в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применить к возникшим правоотношениям последствия, предусмотренные п. 2 ст. 381 ГК РФ, не представляется возможным, так как переданная по предварительному договору денежная сумма является авансом, который подлежит возврату истцу в полном размере.

Суд обоснованно не принял во внимание доводы ответчиков о том, что обязательство по заключению основного договора не исполнено по вине истца, поскольку, как следует из обстоятельств дела, заключение основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, напрямую зависело от одобрения ЗАО ВТБ 24 ипотеки на данную квартиру. Однако ЗАО ВТБ-24 отказал Лебединцевой Е.А. в предоставлении ипотеки для приобретения спорной квартиры и принятии ее в залог.

Из содержания предварительного договора купли-продажи следует, что ответчикам было известно о приобретении квартиры в ипотеку. Между тем, ЗАО ВТБ 24 не являлось стороной предварительного договора купли-продажи квартиры и не принимало на себя каких-либо обязательств перед ответчиками.

Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу о том, что переданные по предварительному договору денежные средства являются авансом, который подлежит возврату истцу.

В соответствии с п. 1, 6 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен.

Установлено, что срок предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиками, истек ДД.ММ.ГГГГ, основной договор не заключен, в связи с чем, предварительный договор считается прекращенным в силу закона.

При наличии указанных обстоятельств суд обоснованно удовлетворил исковые требования Лебединцевой Е.А. о взыскании с ответчиков суммы аванса в размере 80 000 рублей в равных долях.

По правилам ст. 98 ГПК РФ суд взыскал с ответчиков в пользу истца государственную пошлину в размере 2660 рублей (по 866,66 рублей с каждой).

Доводы в апелляционной жалобе о том, что суд необоснованно посчитал переданную сумму авансом, не могут быть приняты во внимание.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, с учетом вышеприведенных положений материального закона, пришел к обоснованным выводам о том, что сумма в размере 80 000 рублей фактически передана ответчикам как аванс за квартиру, который при не заключении договора купли-продажи подлежит возвращению лицу его уплатившему. Указание в предварительном договоре пункта о передаче задатка до выполнения своих обязательств по договору, подтверждает лишь факт передачи денежной суммы. Данную сумму следует рассматривать в качестве аванса, а не задатка, со всеми вытекающими из этого последствиями.

При этом использование в соглашении слова «задаток» само по себе не является достаточным свидетельством того, что стороны вкладывали в это понятие смысл, указанный в п. 1 ст. 380 ГК РФ.

Доводы в жалобе о том, что ответчики свои обязательства по предварительному договору выполнили, между тем, им в регистрации основного договора отказано, поскольку истец отказалась покупать квартиру, являются необоснованными.

Как следует из материалов дела, заключение основного договора купли-продажи квартиры не состоялось в связи с тем, что ЗАО ВТБ-24 отказал Лебединцевой Е.А. в предоставлении ипотеки для приобретения спорной квартиры и принятии ее в залог, то есть вины Лебединцевой Е.А. в не заключении основного договора купли-продажи не имеется. Как указано выше, при заключении предварительного договора купли-продажи сторонами согласованы условия заключения договора, в том числе, то, что часть стоимости квартиры в размере 690 000 рублей оплачивается Покупателем за счет кредитных средств банка ВТБ 24 на его условиях.

Доводы в жалобе о несогласии с оценкой квартиры, выполненной ООО «Территориальное агентство оценки», поскольку из письма Департамента управления имущественных отношений г.о. Самара следует, что квартира пригодна для проживания, не могут быть приняты во внимание. Целью оценки являлось определение рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки для целей залога. Вопрос о пригодности квартиры для проживания не ставился. Кроме того, иного отчета об оценке ответчиками в материалы дела не предоставлено.

Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, им дана надлежащая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение принятого решения и предусмотренных статьей 330 ГПК РФ судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328 – 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Куйбышевского районного суда г. Самары от 22 июля 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Кузнецовой Лидии Викторовны, Строковой Веры Викторовны, Конновой Нины Викторовны – без удовлетворения.

Определение судебной коллегии вступает в законную силу в день принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

Председательствующий:

Судьи: