Решение по делу № 2-1934/2016 ~ М-1369/2016 от 04.04.2016

К делу № 2-1934/16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«02» июня 2016 года г.Геленджик

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Дроздова К.В.,

при секретаре Нененко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Зубалова В.В. к Мироновой С.В., администрации муниципального образования город - курорт Геленджик о признании торгов, договора аренды, недействительными, исключении сведений из Единого государственного реестра прав,

У С Т А Н О В И Л:

Зубалов В.В. обратился в суд с иском к Мироновой С.В., администрации муниципального образования город - курорт Геленджик о признании недействительными торги по продаже права на заключение договора аренды, проведенные в отношении земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, о признании недействительным договор аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного по результатам торгов № от 14 октября 2014 года, между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и Мироновой С.В., и внесении соответствующих изменений в сведения ЕГРП.

Требования мотивированы тем, что 05 февраля 2016 года в судебном заседании мирового судьи судебного участка № <адрес> по иску С.В. к нему (истцу) об устранении препятствий, стало известно, что земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., по <адрес>, который он (истец) разрабатывал с 2000 года для дальнейшего оформления на свое имя в установленном законом порядке, принадлежит на праве аренды Мироновой С.В. Получив выписку из ЕГРП, обнаружил, что указанный участок площадью 200 кв.м, с кадастровым номером № предоставлен ответчику в аренду на 49 лет на основании договора аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов № от 14 октября 2014 года. Подняв публикации о торгах в архиве газеты «Прибой», обнаружил, что в номере № от ДД.ММ.ГГГГ года опубликовано извещение, в том числе, и о проведении торгов в отношении спорного участка - лот №. Однако, указанный спорный участок не подлежал выставлению на торги, поскольку на нем располагаются строения, принадлежащие ему (истцу), то есть он обременен. Указал, что в отношении спорного участка ним, своими силами, на протяжении нескольких лет проводятся благо устроительные работы, где он выравнивал участок, установил забор, ворота, поставил на нем строения для личного проживания, благоустроил участок, посадил деревья, цветы. Планировал по завершении работ обратиться в администрацию города для оформления его на свое имя в установленном законом порядке. Кроме того, указал, что в 2015 году приобрел в собственность, прилегающий к спорному, земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18 декабря года. Планировал, оформив права на спорный участок, объединить эти два участка для более удобного их использования. О состоявшихся торгах ему стало известно лишь на первом судебном заседании Мирового судьи судебного участка № 14 города Геленджика, которое состоялось 05 февраля 2016 года. Считает, что действиями Ответчиков нарушены его права, и в связи с невозможностью решить данный вопрос во внесудебном порядке, вынужден обратиться в суд.

В судебном заседании истец Зубалов В.В. и его представитель Баранов Д.М., доводы и требования искового заявления поддержали, ссылаясь на обстоятельства, указанные в иске, настаивали на удовлетворении требований. При этом пояснили, что в силу пункта 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, свободный от любых прав третьих лиц. В данном случае спорный участок был обременен и наличие этого обременения ограничивает правомочие администрации по распоряжению им. Согласно пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Договором аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов № от 14 октября 2014 года установлено, что фактическое состояние участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка. Также договором предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки участка, если они были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка при передаче участка в аренду. Более того, Миронова С.В. как участник торгов, подав заявку на участие в торгах дала обязательство соблюдать порядок проведения торгов, установленный законодательством РФ и выполнять требования, содержащиеся в извещении о его проведении. Мало того, что она скрыла, что Истец разрабатывает спорный участок и он обременен строениями, Миронова С.В. и администрация МО город-курорт Геленджик и проигнорировали требования законодательства об обязательном осмотре участка перед проведением торгов. Кроме этого, пунктом 4 Правил организации и проведения торгов, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 808 от 11 ноября 2002 года (действовало на момент проведения торгов), предусмотрено, что при продаже права на заключение договоров аренды организатор торгов организует осмотр земельного участка на местности. Пунктом 8 указанных Правил предусмотрено, что извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в СМИ и содержать сведения, кроме прочего, о дате, времени и порядке осмотра земельного участка местности. Извещением о проведении торгов определено, что прием заявок на участие в торгах, ознакомление с пакетом документов по предмету торгов и осмотр земельного участка производится совместно со специалистом управления имущественных отношен администрации МО город-курорт Геленджик по определенному извещением графику. Пунктом 25 Правил установлено, что результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается в день проведения торгов. При этом, как установлено пункте 26 Правил, договор аренды земельного участка подлежит заключению не позднее пяти дней со дня подписания протокола. Из информации официального сайта администрации МО город-курорт Геленджик следует, что торги проведены 08 октября 2014 года. Вместе с тем, согласно приобщенного к материала дела договора аренды, выписки из ЕГРП, договор аренды был заключен 14 октября 2014 года, то есть за пределами пятидневного срока, установленного Правилами. Считает, что торги недействительны в силу положений ст. 449 ГК РФ, и соответственно не влекут юридических последствий, в связи с чем просили требования удовлетворить.

Ответчик Миронова С.В. требования не признала, считает, что торги проведены в соответствии с законом и оснований для их отмены не имеется. Также пояснила, что земельный участок на момент проведения торгов не был обременен и огорожен каким – либо забором, строения на нем отсутствовали, имел небольшой уклон, фактически был ровным. Данный участок приобретен ней по договору аренды с целью организации проезда. На момент проведения торгов участок со стороны истца не осваивался, и он каких –либо работ не проводил. Просила в иске отказать.

Представитель ответчика администрации МО город – курорт Геленджик Фок В.Ю., поддержала позицию ответчика Мироновой С.В., считает, что законных оснований для признания торгов недействительными не указано, и не имеется, в связи с чем просила в иске отказать. Также пояснила, что торги в силу положений ч. 1 ст. 449 ГК РФ могут быть оспорены в течении года. в связи с чем Истцом фактически пропущен срок исковой давности. Вместе с этим, считает, что истцом не представлено доказательств нарушения его прав, и каким образом, в случае признания торгов недействительными, его права будут восстановлены. Относительно процедуры проведения торгов указала, что перед проведением торгов управлением архитектуры и градостроительства проведен осмотр участка, который в последующем сформирован. На момент осмотра спорный участок не был обременен и строения на нем отсутствовали, право собственности не зарегистрировано, что подтверждается выписками из ЕГРП, однако факт осмотра подтвердить документально не может. Наличие на земельном участке бытового вагончика не препятствует осмотру и проведению в отношении него торгов. Считает, что истец осуществил само захват земельного участка, и законных прав на него не имеет, в связи с отсутствием правоустанавливающих и право удостоверяющих документов, в том числе на какие – либо строения, в связи с чем не может обращаться в суд за защитой предполагаемых нарушенных и оспариваемых прав.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования Зубалова В.В. не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Основанием для признания торгов недействительными может служить существенное нарушение процедуры их проведения, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов, что в свою очередь привело к грубому нарушению прав и законных интересов заинтересованного лица.

По смыслу ст. 449 ГК РФ с учетом положений ст. 168 ГК РФ споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, предусмотренным для признания недействительными оспоримых сделок.

Порядок и требования к проведению торгов установлены ст. 38 ЗК РФ и Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11.01.2002 года.

Как следует из материалов дела, Миронова С.В. признана победителем торгов от 08.10.2014 года по продаже права на заключение договора аренды сроком на 49 года земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, из земель населенных пунктов с разрешенным использованием- для благоустройства (для целей, не связанных со строительством).

За приобретение права на заключение договора аренды Миронова С.В. перечислила <данные изъяты> рублей, и 14.10.2014 года между администрацией МО город –курорт Геленджик и Мироновой С.В. заключен договор аренды земельного участка, по результатам торгов, который прошел государственную регистрацию права.

Вместе с этим, истец Зубалов В.В.. считая, что вышеуказанными действиями ответчиков нарушены его права, обратился в суд с соответствующими требованиями.

При этом, согласно ст п. 1, п.2 ст. 449 ГК РФ - торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Согласно ст.167 ГК РФ - недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В соответствии со с.2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из положений ст. 39.11 п.8 пп.8 ЗК РФ, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Вместе с этим, суд не усматривает нарушений требований ст.449 п.1, п.2 ГК РФ при проведении торгов, поскольку расположенный на земельном участке бытовой вагончик, как указано в иске, не имеет статус объекта недвижимого имущества, на него отсутствуют сведения в ЕГРП, и на него не распространяются положения ст.39.11 п.8 пп.8 ЗК РФ, - где перечислены объекты, принадлежащие гражданам.

Доводы стороны истца о том, что он имел намерение в будущем оформить право на данный земельный участок, в связи с чем начал осваивать его, огородил забором, установил вагончик, разровнял, не могут быть приняты судом при рассмотрении заявленных требований, так как Зубалов В.В. не реализовал свое право на заключение договора аренды земельного участка, либо договора купли – продажи.

По указанным выше основаниям судом не принимаются в качестве доказательств показания свидетелей Болдыревой Р.М., Симонова В.П., допрошенных в судебном заседании, к которым суд относится критически.

Стороной истца, в нарушение ст.56 ГПК РФ, не представлено доказательств того, что Миронова С.В. заключив договор аренды спорного земельного участка, действовала с целью причинения имущественного вреда Зубалову В.В., как не представлено доказательств того, что Миронова С.В. не могла не знать, о том, что на земельном участке, объявленном на торги, находится объект, принадлежащий истцу и он намерен реализовать свои права на данный участок.

Таким образом, публичные торги в форме аукциона прошли в установленном порядке, а организатором выполнены все необходимые условия. На момент проведения аукциона сведений о зарегистрированных правах на земельный участок либо строения на нем в ЕГРП не имелось.

В соответствии с правилами статей 11, 12, 13 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенного права допускается способами, соответствующими конкретным нормам гражданского права. Следовательно процессуальное законодательство допускает рассмотрение судебного спора только по заявлению лица, права которого нарушены.

Однако, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Таким образом, Зубалов В.В. должен доказать не только свою заинтересованность в рассмотрении дела, но и указать, как вынесенным решением будут восстановлены его нарушенные права.

Предполагается законодателем, что под заинтересованным лицом, которое вправе обратиться в суд с требованием о признании недействительными результатов конкурса или аукциона, следует понимать участников конкурса или аукциона, а также лиц, которым было отказано в участии в конкурсе или аукционе.

Однако, как видно из материалов дела, имущественные права и интересы Зубалова В.В. не затронуты, так как он не подавал заявку на участие в торгах, не участвовал в торгах, что следует из протокола приема заявок, следовательно, его права не могут быть восстановлены применением последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Кроме того, предъявление Зубаловым В.В. требования о признании торгов недействительными, означает, по сути, оспаривание права победителя торгов на заключение соответствующей сделки.

Суд полагает, что наличие одного лишь желания Зубалова В.В. приобрести в аренду или собственность земельный участок не может являться основанием для признания торгов недействительными.

Так же Зубалов В.В. не представил суд доказательства, что он имел существенный интерес участия в торгах, что фактически ставит под сомнение нарушение его прав.

Согласно п. 4 ст. 1, ст. 10 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Суд, толкуя буквально указанную норму закона и установленные по делу обстоятельства, полагает, что Зубалов В.В. фактически злоупотребляет своим правом и нарушает права лиц участвующих в торгах, а так же ответчиков.

Кроме того, избранный заявителем способ защиты права не приведет к восстановлению его права на приобретение права аренды в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку для признания торгов недействительными требуется совокупность двух условий: нарушение закона, регулирующего спорные правоотношения, и прав, а также охраняемых прав заинтересованного лица, то отсутствие одного из них не влечет для истца правовых последствий, предусмотренных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод Истца о том, что аукционные торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка проведены с существенным нарушением правил их проведения, суд отклоняет в связи с недоказанностью, а ссылки Истца на то обстоятельство, что возможность потенциальному покупателю самостоятельно осмотреть приобретаемый земельный участок не освобождает организатора торгов от обязанности в установленный срок опубликовать сведения об обременениях земельного участка суд признает необоснованными, поскольку земельный участок был занят несанкционированным размещение вагончика, ограждением его забором, которые не являются обременением по смыслу действующего законодательства.

Анализируя представленные сторонами доказательства в их совокупности, относимости и допустимости к рассматриваемому спору, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования истца о признании недействительными торгов, проведенных в форме открытого аукциона по лоту 59 на право заключения договора аренды на земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу.

Так же не подлежат удовлетворению требования о признании договора аренды от 14.10.2014 года недействительным, так как суд отказал в удовлетворении требований о признании торгов недействительными, и требования взаимосвязанные.

Вместе с этим, суд обращает внимание на положения ч. 1 ст. 449 ГК РФ, согласно которой торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Однако данные требования закона со стороны истца нарушены, в связи с истечением срока оспаривания торгов.

Все представленные в материалах дела доказательства, а также иные юридически значимые обстоятельства, исследованы в судебном заседании, и получили свою оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ. В связи с вышеизложенным, и принимая во внимание положения п Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исследованные и оцененные судом в своей совокупности обстоятельства, не подтверждают обоснованность первоначальных заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований Зубалова В.В. к Мироновой С.В., администрации муниципального образования город - курорт Геленджик о признании торгов, договора аренды, недействительными, исключении сведений из Единого государственного реестра прав – отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Геленджикский городской суд.

Председательствующий: