Решение по делу № 33-1688/2015 от 26.02.2015

     Дело № 33-1688/2015

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е            О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Тюмень                                                        22 апреля 2015 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда                        в составе:

    председательствующего        Журавлёвой Г.М.,

судей                     Плосковой И.В., Косиловой Е.И.,

при секретаре                 С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело                    по апелляционной жалобе истца Егорова Л.Т. в лице представителя Игнатовой А.А. на решение Тюменского районного суда Тюменской области от 25 декабря 2014 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Егорова Л.Т. к Администрации Тюменского муниципального района о признании действий по досрочному расторжению в одностороннем порядке договора аренды земельного участка незаконными, признании Договора аренды земельного участка заключенным на неопределенный срок на тех же условиях, восстановлении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка правами истца - отказать.

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Журавлёвой Г.М., выслушав представителя Игнатову А.А., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Истец Егорова Л.Т. обратилась в суд с иском к ответчику администрации Тюменского муниципального района о признании действий по досрочному расторжению в одностороннем порядке договора аренды земельного участка незаконными, восстановлении прав истца путем аннулирования записи в ЕГРП о снятии обременения земельного участка.

Требования мотивированы тем, что <.......> между сторонами был заключен договор аренды земельного участка <.......>. Согласно условиям договора ей был передан в аренду земельный участок, площадью <.......> кв.м., расположенный по адресу <.......> В соответствии с п.1.4 договора участок был предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства. Соглашением от <.......> срок действия договора аренды был продлен до <.......> г.. <.......> года, в связи с истечением срока действия договора она обратилась к ответчику с заявлением о продлении срока действия договора на новый срок. Решением ответчика от <.......> <.......> ей было отказано в очередном продлении договора аренды на том основании, что земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, ею не используется. Данный отказ был обжалован в суд. Решением Тюменского районного суда от <.......> было установлено, что указанный договор аренды после истечения срока действия договора <.......> считается заключенным на неопределенный срок. В связи с тем, что она добросовестно и открыто, пользуется земельным участком, выполняет договорные обязательства, в том числе своевременно оплачивает арендную плату, использует земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, <.......> получено разрешение на строительство, она <.......> обратилась к ответчику с заявлением о продлении срока действия договора. Решением Администрации от <.......> в удовлетворении заявления отказано, в связи с неиспользованием земельного участка по назначению, а также в связи с тем, что договор аренды расторгнут, право аренды прекращено. Считает данный отказ незаконным, поскольку земельный участок используется ею, вносится арендная плата, ответчик не направлял ей письменное предупреждение о необходимости исполнения ею обязательств в разумный срок.

<.......> от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, в которых просила признать действия Администрации Тюменского муниципального района по досрочному расторжению в одностороннем порядке договора аренды земельного участка незаконными, признать договор аренды земельного участка от <.......> года, заключенным на неопределенный срок на тех же условиях, восстановлении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка правами истца.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласилась истец.

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Указывает, что выводы суда, содержащиеся в обжалуемом решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судом, судом неверно и неполно были определены юридически значимые по делу обстоятельства, что привело к принятию неверного и незаконного решения.

Полагает, что суд пришел к противоречивому выводу о том, что использование земельного участка, несение бремя его содержания, уплата арендных платежей не является основанием для продолжения действия договора, после направленного в ее адрес «уведомления» о расторжении договора.

Основанием для отмены решения является то, что ответчик надлежащим образом не уведомил ее о намерении расторгнуть договор аренды.

Суд ошибочно принял отказ ответчика в продлении договора аренды за уведомление о расторжении договора в порядке, предусмотренном ст. 610 ГК РФ.

Обращает внимание на то, что <.......> после истечения срока действия договора она обратилась к ответчику с заявлением о продлении срока действия договора. Решением Администрации Тюменского муниципального района от <.......> <.......> в очередном продлении было отказано на том основании, что земельный участок не используется.

Считает, что решения органов исполнительной власти порождающие, прекращающие или изменяющие права и обязанности заинтересованных лиц, должны быть выражены в установленной форме. Аналогии или наличие принципиальных ошибок в документах не допустимы.

Ответчик на дату принятия решения об отказе в продлении договора аренды не признает договор аренды, заключенным на неопределенный срок, однако договор еще продолжает действовать неопределенный срок, а напротив указывает, что договор аренды прекратил свое действие и следует земельный участок вернуть и течение месяца со дня получения указанного решения.

Выводы суда о том, что договор считается заключенным на неопределенный срок, сделаны судом самостоятельно в решении от <.......> г., которое суд признал преюдициальным.

Суд первой инстанции не учел данное обстоятельство и допустил на стороне ответчика нарушение требований закона о соблюдении процедуры прекращения договора аренды.

Считает, что фактически арендодатель своими действиями прекращает договор аренды без положенного предварительного предупреждения арендатора, чем причиняет арендатору убытки, материальный ущерб, связанный с затратами на содержание предмета аренды, а также выполненных арендатором комплекса подготовительных работ по строительству жилого дома.

Полагает, что поскольку разрешение на строительство на арендуемом земельном участке жилого дома от <.......> действительно до <.......>, это не дает ответчику оснований без существенных причин прекратить договор аренды земельного участка до истечения срока действия данного разрешения, при этом ссылается на ст. ст. 42, 45, 46 ЗК РФ.

          Ссылается на то, что суд первой инстанции при рассмотрении вопроса о правомерности одностороннего расторжения ответчиком договора аренды, основываясь только на нормах гражданского законодательства, не учел нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.

Полагает, что суд первой инстанции при принятии судебного акта не полно исследовал и оценил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

На апелляционную жалобу истца поступили возражения от представителя ответчика Администрации Тюменского муниципального района Антипина Е.В., в которых просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика без изменения.

Проверив материалы дела в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, как предусмотрено ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда правильным, постановленным в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, а также фактическими обстоятельствами дела.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года 23 "О судебном решении" решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным выше требованиям решение районного суда не отвечает.

Как усматривается из искового заявления, Егоровой Л.Т. заявлены требования о признании действий Администрации Тюменского муниципального района Тюменской области о досрочном расторжении в одностороннем порядке незаконными, а Договор аренды земельного участка <.......> от <.......> с кадастровым номером: <.......> заключенным на неопределенный срок на тех же условиях, восстановлении (внесении) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка правами истца.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд указал, что поскольку к моменту подачи заявления о продлении срока действия договора, вышеуказанный договор был расторгнут, ответчик обоснованно отказал в продлении срока договора аренды. Суд посчитал необоснованными доводы представителя истца о том, что ответчик в нарушение п.2.2.5 договора письменно не предупредил о необходимости исполнения обязательств в разумный срок, поскольку ответчик отказался от договора, воспользовавшись своим правом в соответствии со ст.610 ГК РФ, а не предъявлял требования о досрочном расторжении договора, которое может быть предъявлено в период действия договора, заключенного на определенный срок.

Данный вывод суда является необоснованным, противоречит имеющимся в деле доказательствам, является неправильным толкованием норм материального права и нарушением процессуальных норм.

          Суд, принимая решение, ограничился только изложением норм закона и обстоятельств дела, установленных решением Тюменского районного суда от <.......> г., не рассмотрев по существу заявленные требования, не установив обстоятельства, имеющие значение для дела и не дав оценки представленным сторонами доказательствам в обоснование заявленных требований и возражений на них.

Судебная коллегия полагает, что имеются основания для удовлетворения заявленных требований.

         Ст. 310 ГК РФ предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

         В соответствии с п.п.1,3 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

         В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

           Исходя из требований действующего законодательства, следует, что по соглашению сторон расторжение договора происходит, по общему правилу, в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п.1 ст. 452 ГК РФ).          По требованию одной из сторон расторжение договора происходит только по решению суда (т.е. непременно в судебном порядке) после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ).

      Отказ от договора, является сделкой и влечет те же правовые последствия, что и расторжение договора, - прекращение договорных обязательств (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК). Однако, в отличие от "расторжения договора", "отказ от договора" всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во вне судебном порядке.         Договорные обязательства посредством отказа от договора прекращаются в результате непосредственных действий одной из сторон и должны выражаться в уведомлении другой стороны или иных действиях, обусловленных сторонами.

       Гражданский кодекс не содержит общего правила о моменте вступления в силу отказа от договора, но устанавливает специальные нормы об этом применительно к отдельным видам договоров. Как следует из названных правил Гражданского кодекса, контрагент должен быть "извещен" (п. 1 ст. 699 ГК РФ), "уведомлен" (п. 4 ст. 523 ГК РФ и др.) или «предупрежден» (абзац второй пункта 2 статьи 610 ГК РФ) об отказе от договора. Следовательно, вступление в силу отказа от договора связывается законом с его получением контрагентом предупреждения об отказе от договора.          Существует разница между односторонним отказом от исполнения договора, его расторжением и прекращением. Исходя из положений статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, и наоборот: при прекращении обязательств сторон происходит расторжение договора. Это значит, что прекращается не сам договор, а права и обязанности сторон, которые образуют его содержание, следствием чего является расторжение договора.

От отказа от договора следует отличать отказ от совершения каких-либо действий по договору.

Исходя из предмета заявленных требований, юридически значимыми по рассматриваемому спору являются следующие обстоятельства: наличие договора аренды, срок договора аренды, наличие одного из обстоятельств, с которыми закон связывает возможность досрочного расторжения или отказа от договора аренды, наличие в договоре аренды земельного участка пунктов, содержащих условие об одностороннем отказе от исполнения договора и механизм такого отказа, существенные нарушения условий договора или назначения имущества, либо неоднократные нарушения договора аренды земельного участка, извещение арендатора об отказе от договора аренды, отсутствие вины арендатора в неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора аренды.

       В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

       По смыслу информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа стороны от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением контрагентом того или иного условия договора. При наличии в договоре аренды условия о праве той или иной стороны досрочно отказаться от исполнения договора аренды договор считается расторгнутым без вынесения решения судом после того, как сторона отказалась от исполнения в порядке, предусмотренном договором.

        П.2.1.3 Договора <.......> от <.......> предусматривает, что арендодатель имеет право досрочно в установленном законом порядке расторгнуть настоящий Договор, в том числе в случае использования «Участка» не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель, указанных в пунктах 1.1, 1.4 настоящего договора.

           Данный пункт договора регулирует порядок и основания расторжения договора, а не отказ от договора.

           Основания и порядок отказа от договора аренды указанный договор не содержит.

Исходя из требований ст. 610 ГК РФ уведомление другой стороны об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, должно содержать волеизъявление на прекращение арендных отношений. Если после направления уведомления о прекращении договора аренды арендодатель совершает действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, то такой договор может быть не признан расторгнутым.

    Судебная коллегия полагает, что письмо от <.......> года, на которое ссылался ответчик и суд в своем решении, не является по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждением об отказе от договора.

    Исходя из толкования вышеуказанных норм закона уведомление об отказе от договора аренды, должно содержать ссылку на отказ от договора аренды по истечении <.......>-месячного срока со дня получения настоящего уведомления, и предложение арендатору по истечению <.......>-месячного срока освободить занимаемый им земельный участок.

        Материалы дела не содержат уведомление ответчика № <.......>, но из имеющихся в деле доказательств, в том числе решения Тюменского районного суда от <.......> г.(л.д.53а), письма от <.......> № <.......>(л.д.18) видно, что оно обозначено как отказ в продлении договора аренды от <.......> г., в связи с неисполнением условий договора и обязательств, установленных п.п.4 п.2 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации. Тогда как нельзя продлить или отказать в продлении договора, заключенного на неопределенный срок. Письмо также содержало предложение явиться в администрацию Тюменского муниципального района для подписания дополнительного соглашения о расторжении вышеуказанного договора аренды.

        Суд не дал оценки указанным обстоятельствам и не выяснил действительную волю ответчика с учетом цели договора.

        Как усматривается из материалов дела заявлением от <.......> истец просил фактически заключить договор на определенный срок, на три года.

        Письмом от <.......> № <.......>(л.д.18) подтверждается отказ администрации Тюменского муниципального района в <.......> году от продления договора аренды, что свидетельствует о расторжении договора в одностороннем порядке, поскольку договор, который истец просил продлить на <.......> года, заключен на неопределенный срок.

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что ответчик не отказался от договора по основаниям абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, а расторг договор в одностороннем порядке без установленных законом оснований и предусмотренном законом порядке.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

     В соответствии с частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Поскольку соглашения сторон о прекращении или расторжении договора не было, с требованиями о расторжении договора и о его прекращении ответчик в суд не обращался, договор, как правильно указал суд в решении от <.......> года, после истечения срока <.......> года, считается заключенным на неопределенный срок.

Принимая во внимание, что письмо от <.......> № <.......>, по указанным выше основанием, не является уведомлением об отказе от договора, суду, с учетом заявленных требований и установленных обстоятельств, необходимо было установить законность отказа <.......> (л.д.18) в продлении договора аренды на определенный срок - <.......> года, а фактически законность расторжения договора в одностороннем порядке.

Ссылка ответчика в письме от <.......> об отказе в продлении договора аренды на пп.4 п.2 ст.46 ЗК РФ является несостоятельной, поскольку данный пункт предусматривает неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет. Спорный земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства.

Прекращение действия договора аренды по основаниям п.2 ст. 46 ЗК РФ, также как и расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо только в судебном порядке.

Суд не дал оценки обстоятельствам использования спорного земельного участка в соответствии с условиями договора аренды и требованиями действующего законодательства.

      В то время как доводы истца и представленные им доказательства об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением, в силу ст. 56 ГПК РФ ответчиком не опровергнуты.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

Согласно п. 2 ст. 4 указанного Закона приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

      В материалах дела отсутствует акт обследования земельного участка на момент направления письма <.......> об отказе в продлении договора аренды, свидетельствующий о нецелевом использовании земельного участка, либо его неиспользовании.

      Актом обследования земельного участка от <.......> (л.д.19) подтверждается использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Как видно из акта, земельный участок огорожен, на участок завезены строительные материалы. Из представленных фотографий (л.д.20,21) также усматривается, что земельный участок обрабатывается. Истцом <.......> получено разрешение на строительство, что также свидетельствует об использовании земельного участка по целевому назначению.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае и только в судебном порядке, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Доказательств существенного нарушения условий договора ответчик в силу ст. 56 ГПК РФ суду не представил.

Суд не проверил и не дал оценки правомерности действий администрации Тюменского муниципального района по отказу от продления договора, с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <.......> N <.......>, а также факту обращения истца с заявлением о продлении договора.

Из материалов дела усматривается, что после направления ответчиком <.......>. уведомления, арендодатель совершает действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, истцом вносились арендные платежи, которые ответчиком принимались, каких-либо действий по прекращению договора аренды ответчик не предпринимал, к истцу с требованием о возврате земельного участка, либо в суд с истребованием земельного участка не обращался.

При таких обстоятельствах действия ответчика о фактическом расторжении договора в одностороннем порядке, без предусмотренного законом порядка, нельзя признать законными, поэтому требования истца в этой части подлежали удовлетворению.

Поскольку истец продолжает пользоваться земельным участком и выполняет условия договора аренды, в том числе и по оплате арендной платы, ответчик каких-либо возражений по этому поводу не имеет, договор аренды в силу ст. 621 ГК РФ считается продолженным на неопределенный срок.

Принимая во внимание, что на основании заявления администрации Тюменского муниципального района Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области прекращено обременение (аренды) земельного участка, иск в этой части также подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Тюменского районного суда Тюменской области от 25 декабря 2014 года отменить, принять по делу новое решение.

Признать действия Администрации Тюменского муниципального района Тюменской области о досрочном расторжении в одностороннем порядке договора аренды земельного участка <.......> от <.......> незаконными, считать договор аренды земельного участка <.......> от <.......> с кадастровым номером: <.......> заключенным на неопределенный срок на тех же условиях.

Восстановить (внести) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка правами Егоровой Л.Т..

Председательствующий:

Судьи коллегии: