Решение по делу № 2-532/2015 (2-3173/2014;) от 22.09.2014

Дело № 2-532/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 июня 2015 года     п. Емельяново

Емельяновский районный суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Ежелевой Е.А. при секретаре Буренковой М.В., с участием представителя истца Николаева А.Н., представителя ответчика Новосельцева С.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества и процентов за пользование чужими денежными средствами и по встречному иску ФИО3 к ФИО2 об изменении условий договора купли-продажи, снижении покупной цены, взыскании убытков вследствие продажи недвижимости ненадлежащего качества, взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества в размере 624 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 130 790 рублей 40 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, расходов на представителя в размере 20 000 рублей и расходов по уплате государственной пошлины в размере 11 095 рублей 81 копейка (л.д. 4, 225).

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 и ФИО8 заключен был договор купли-продажи земельного участка с жилым домом и надворными постройками, расположенных по адресу: <адрес>, р-н д. Минино, СНТ «Заимка-2», <адрес>; сделка предполагала привлечение заемных средств ОАО «Сбербанк России»; общая стоимость объектов составляет 6 400 000 рублей; в договоре же купли-продажи по настоянию ФИО3 цена сделки указана была 1 000 000 рублей; после государственной регистрации перехода права собственности ФИО2 были выплачены ипотечные денежные средства в размере 4 000 000 рублей, а также наличные денежные средства; так как ФИО3 не хватило средств на покупку вышеуказанной недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ он написал расписку, по которой обязался выплатить ФИО2 797 000 рублей, из которых 500 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ, 297 000 рублей – до ДД.ММ.ГГГГ; из вышеуказанных сумм ФИО3 выплатил 173 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ; таким образом, сумма долга составляет 624 000 рублей; поскольку ответчик не выплатил указанную сумму своевременно, он, по мнению истца, обязан выплатить ему проценты за пользование денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ по ставке рефинансирования 8.25 % за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 130 790 рублей 4 копейки (л.д. 4).

ФИО3 предъявил встречный иск, в котором после уточнения просит изменить пункты 3 и 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, изложив их в следующей редакции «3. Стороны договорились, что в соответствии с отчетом об оценке № 18/9/6-2013, выполненным ООО «Краевое Бюро Оценки Собственности» ДД.ММ.ГГГГ, стоимость земельного участка составляет 1 113 000 рублей; стоимость дома составляет 4 404 000 рублей. Общая стоимость сделки составляет 5 517 000 рублей», «4. Денежные средства в размере 4000 000 рублей, полученные покупателями по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, перечисляются безналичным путем как частичная плата общей стоимости сделки на счет № в Восточно-Сибирском банке Сбербанка России, принадлежащий продавцу ФИО2», уменьшить покупную стоимость объектов недвижимости в виде земельного участка и жилого дома по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на 1 050 000 рублей и взыскать указанную сумму с продавца ФИО2 в пользу ФИО3; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 убытки, возникшие у истца в результате исправления недостатков приобретенного жилого дома в размере 192 548 рублей 24 копейки, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 неосновательное обогащение в размере 273 000 рублей (л.д. 99-102, 193-196).

В обоснование встречного иска указано, что, действительно ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО8 с одной стороны и ФИО2 с другой стороны заключен был договор купли-продажи двух объектов недвижимости жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, СНТ «Заимка-3», <адрес>; в соответствии с п. 1 договора земельный участок имеет площадь 1 184 кв.м. и две надворные постройки: одноэтажное нежилое помещение площадью 144 кв.м. и двухэтажное нежилое помещение площадью 154 кв.м.; дом является одноэтажным общей площадью 123.7 кв.м., состоит из 3-х комнат, коридора, кухни, прихожей, санузла; к нему пристроены гараж и котельная общей площадью 68.3 кв.м.; цена объектов по договору составляет 1 000 000 рублей; однако фактическая стоимость участка и дома составляла 5 517 000 рублей, из которых 4 000 000 рублей ответчиком были получены безналичным путем из ОАО «Сбербанк России» и 1 517 000 рублей наличными от ФИО3; данная цена определялась посредством проведения профессиональной оценки со стороны ООО «Краевое Бюро Оценки Собственности» на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ; заказчиком оценки выступал ОАО «Сбербанк России»; ДД.ММ.ГГГГ право собственности на вышеуказанные объекты было зарегистрировано; наряду с заключением договора купли-продажи жилого дома и земельного участка между истцом и ответчиком заключены были еще три сделки: 1) купля-продажа двух надворных построек: одноэтажного нежилого здания площадью 144 кв.м. и двухэтажного нежилого здания площадью 154 кв.м.; 2) купля-продажа квартиры, принадлежащей супруге ФИО3, расположенной по адресу: <адрес>43; 3) купля-продажа инженерных сетей в виде электроподстанции, обеспечивающей электроснабжение объектов недвижимости на купленном истцом земельном участке и водозаборной скважины с трубопроводом по цене 797 000 рублей; однако после регистрации права собственности истцу стало известно о том, что земельный участок и жилой дом не отвечают договорным условиям и характеристикам; в частности, выяснилось, что границы приобретенного ФИО3 земельного участка налагаются на границы участка смежного землепользователя Вылегжанина, и что он по этому поводу в течение двух лет предъявляет претензии; таким образом, имеется неразрешенный земельный спор, информация о котором могла бы повлиять на цену договора, однако была скрыта от покупателя; кроме того, по условиям договора в жилом доме предусмотрено автономное водяное (паровое) отопление; при эксплуатации действующей системы отопления в период с ноября 2013 года по апрель 2014 года было установлено, что ее мощность не пропорциональна отапливаемой площади дома и не способна поддерживать комнатную температуру, пригодную для проживания в доме; бывший собственник ФИО2 установил на отопление котел малой мощности, не способной обеспечить отопление 123 кв.м.; существующий недостаток возможно исправить только посредством установления котла большей мощности стоимостью 70 000 рублей; затраты на его установку составят 50 000 рублей; общая сумма понесенных убытков составит 120 000 рублей; помимо этого, участок огорожен не со всех сторон, поэтому ФИО3 вынужден будет нести затраты на изготовление недостающего забора длиной 70 м стоимостью 130 000 рублей; кроме того, инженерные сети к указанному дому в виде кабельной линии мощностью 10 кВ и КТП 121-03-75, расположенной на другом земельном участке, и водозаборной скважины с трубопроводом, ФИО2 продавал отдельно по цене 797 000 рублей; ФИО3 по распискам уплатил ФИО2 173 000 рублей – ДД.ММ.ГГГГ и 100 000 рублей – ДД.ММ.ГГГГ; однако позже стало известно, что КТП 121-03-75 не принадлежала ответчику на праве собственности, последний имел лишь доступ к этой трансформаторной подстанции и не имел правовых оснований распоряжаться ею; водозаборная скважина с трубопроводом не является действующей; согласно условиям договора водопровод от центральной сети и центральное электроосвещение являются неотъемлемой частью жилого дома; однако данные характеристики отсутствовали в доме на момент его приобретения; врезка в трубопровод центральной сети, проведенная ответчиком до продажи в 2011 году, была признана незаконной, в связи с чем ФИО3 заплатил долг за коммунальные платежи в размере 164 898 рублей 24 копейки, а после вселения ФИО3 пришлось погасить долг по электроэнергии на сумму 27 650 рублей; по мнению ФИО3, он имеет право на уменьшение покупной цены на основании ст.ст. 469, 56, 557, 460, 475, 477 ГК РФ.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 – ФИО6 исковые требования поддержал в полном объеме, в обоснование привел доводы, изложенные в заявлении, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО7 заявленные требования не признал, поддержал встречный иск, в обоснование привел изложенные в нем доводы.

Третье лицо ФИО8 в судебное заседание не явилась, просила дело рассматривать без ее участия, что суд нашел возможным на основании ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 550 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Статья 477 ГК РФ устанавливает, что если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 с одной стороны и ФИО3, ФИО8 с другой стороны заключен договор купли-продажи, по которому ФИО2 продал ФИО3 и Мартыновой     М.А. земельный участок и находящийся на нем жилой дом по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, за 1 000 000 рублей, из них 500 000 рублей – за дом и 500 000 рублей – за земельный участок; часть стоимости приобретаемого объекта недвижимости оплачивается покупателями за счет заемных средств ОАО Сбербанк России; объект недвижимости находится в залоге у ОАО Сбербанк России; земельный участок и жилой дом имеют следующие характеристики: <адрес>ю 1184 кв.м. огорожен по периметру забором, имеет 2 надворные хозяйственные постройки: одноэтажная нежилая общей площадью 144 кв.м. и двухэтажная нежилая общей площадью 154 кв.м.; дом …отопление автономное водяное (паровое), водопровод от центральной сети, канализация автономная, электроосвещение центральное…; к дому пристроены гараж и котельная; в п. 11 данного договора покупатели указали, что удовлетворены качественным состоянием участка и дома; в п. 3 договора обе стороны указали, что цена является существенным условием договора, является окончательной и изменению не подлежит (л.д. 5-7).

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получил от ФИО3 за проданные земельный участок и жилой <адрес> 517 000 рублей (лд. 81).

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получил от ФИО3 за проданные земельный участок и <адрес> 000 рублей (л.д. 118).

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получил от ФИО3 за проданные земельный участок и <адрес> 000 рублей (л.д. 119).

Согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО8 получили в Сбербанке России кредит в размере 4 000 000 рублей на приобретение вышеуказанных жилого дома и земельного участка (л.д. 103-106).

Согласно справке Сбербанка России от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 4 000 000 рублей перечислены были на счет 42307810331283324814 ФИО2 (л.д. 107).

Согласно отчету № 18/9/6-2013, сделанному ООО «Краевое Бюро Оценки Собственности», стоимость земельного участка площадью 1 184 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, составляет 1 113 000 рублей, стоимость жилого дома по тому же адресу – 4 404 000 рублей (л.д. 198).

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 с одной стороны и ФИО3, ФИО8 с другой стороны заключен был договор купли-продажи двух нежилых строений, расположенных на вышеуказанном земельном участке по адресу: <адрес>, <адрес>, за 250 000 рублей, которые получены были ФИО2 до подписания договора (л.д. 109-110).

Переход права собственности на жилой дом, земельный участок и хозяйственные постройки зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 54, 110).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направил ФИО2 предложение заключить соглашение об изменении договора купли-продажи в части, касающейся цены недвижимого имущества, на которое ответ не последовал (л.д. 215).

Таким образом, установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> по цене 1 000 000 рублей; рыночная стоимость названных объектов недвижимости составляет 5 517 000 рублей; фактически ФИО2 получил от ФИО3 5 790 000 рублей, что на 4 790 000 рублей больше той суммы, которая ему причиталась по договору от ДД.ММ.ГГГГ, и на 273 000 рублей больше рыночной стоимости имущества.

Однако указанные обстоятельства не являются основанием для изменения цены недвижимости, которая была установлена сторонами в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку по смыслу ст. 555 ГК РФ согласованная цена договора является неизменной, тем более в случае, когда такой договор прошел государственную регистрацию.

При таком положении оснований для удовлетворения требования ФИО3 об изменении цены договора не имеется.

Суд также не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 о взыскании с ФИО3 денежной суммы в размере 624 000 рублей, поскольку ФИО2 не представил суду доказательства тому, что жилой дом и земельный участок продавались им по цене 6 400 000 рублей, что ФИО3 обязан был выплатить именно такую сумму и что ФИО3 нарушил свои обязательства.

Расписку от ДД.ММ.ГГГГ суд не принимает в качестве такого доказательства, поскольку в ней не указано, в связи с чем ФИО3 обязался выплатить ФИО2 797 000 рублей; кроме того, суду не был представлен оригинал данной расписки.

Что касается требования ФИО3 о взыскании с ФИО2 273 000 рублей, то суд считает необходимым в его удовлетворении отказать, так как не может признать данную сумму как неосновательное обогащение, поскольку в расписках от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ указано, что 173 000 рублей и 100 000 рублей передаются ФИО2 за проданные им жилой дом и земельный участок, что соответствует условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Оснований для удовлетворения требований ФИО3 об уменьшении покупной цены объектов недвижимости в виде дома и земельного участка на 1 050 000 рублей и взыскании данной суммы со ФИО2, о взыскании со ФИО2 убытков в размере 192 548 рублей суд также не находит, так как ФИО3 не доказал наличие обстоятельств, которые в силу ст. 475 ГК РФ и 15 ГК РФ влекут уменьшение цены и возмещение убытков. Наличие спора по границам земельного участка, наличие задолженности по электроэнергии к таковым не относятся, а могут являться в совокупности с иными нарушениями условий договора о качестве проданных объектов основаниями для расторжения договора.

Поскольку суд отказывает ФИО2 в удовлетворении иска, судебные расходы на представителя и по уплате государственной пошлины возмещению не подлежат.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

              РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества в размере 624 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 130 790 рублей 40 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, расходов на представителя в размере 20 000 рублей и расходов по уплате государственной пошлины в размере 11 095 рублей 81 копейка отказать полностью.

В удовлетворении встречного иска ФИО3 к ФИО2 об изменении условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, снижении покупной цены и взыскании 1 113 000 рублей, взыскании убытков вследствие продажи недвижимости ненадлежащего качества в размере 192 548 рублей, взыскании неосновательного обогащения в размере 273 000 рублей отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Емельяновский районный суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Председательствующий: