Решение по делу № 3а-502/2018 (3а-1583/2017;) ~ М-1553/2017 от 28.12.2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара                                  05 апреля 2018 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи - Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания – Шабер И.С.,

с участием представителя административного истца Вяльцевой М.В., представителя Правительства Самарской области Хайруловой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-502/2018 по административному исковому заявлению Булгакова С.Б. об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Булгаков С.Б. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, расположенных по адресу ориентира: <адрес>, равной их рыночной стоимости - 29 084 133 руб. и 5 519 884 руб., соответственно.

Требования мотивированы тем, что Булгаков С.Б. является собственником указанных земельных участков, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки определена в размере 104 548 536 рублей 54 копейки и 23 774 521,23 руб., соответственно.

Административный истец не согласен с размером кадастровой стоимости земельных участков, считает его завышенным и несоответствующим действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объектов.

В обоснование заявления Булгаков С.Б. ссылается на Отчеты об оценке рыночной стоимости подготовленные ООО «Центр экспертизы и оценки».

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец считает, что имеются основания для установления кадастровой стоимости участков равной их рыночной стоимости в судебном порядке.

В судебном заседании представитель административного истца – Вяльцева М.В., действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объеме, просила установить кадастровую стоимость земельных участков в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости.

Представитель Правительства Самарской области Хайрулова Л.А., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения административного иска, считая кадастровую стоимость достоверной.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», Администрации г.о. Тольятти, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В письменных отзывах филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда, администрация г.о. Тольятти и Управление Росреестра по Самарской области просили в удовлетворении требований отказать.

Иные участвующие в деле лица, письменных возражений и отзывов по делу не представили.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей сторон, показания эксперта Бочарова А.Ю., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования Булгакова С.Б. подлежат частичному удовлетворению, в соответствии с результатами судебной экспертизы, при этом суд исходит из следующего.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером №, площадью 11 762 кв. м., категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), общественное питание, магазины) расположенного по адресу ориентира: <адрес>, а также о земельном участке с кадастровым номером №, площадью 6 381 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для объектов хранения автомобилей; автостоянки на отдельном земельном участке, расположенного по адресу ориентира: <адрес>.

Вышеуказанные земельные участки на праве собственности принадлежит Булгакову С.Б., что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» определена кадастровая стоимость земельных участков, которая составила:

104 548 536 рублей 54 копейки для участка с КН № по состоянию на 26.04.2017 года,

23 774 521 рубль 23 копейки для участка с КН № по состоянию на 01.01.2013 года.

Булгаков С.Б. является плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется из кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или комиссии, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Истцом в обоснование своих требований представлены отчеты об оценке № от 25.12.2017 года и № от 24.12.2017 года, выполненные оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки» ФИО1

Из отчетов усматривается, что объектами оценки являлись спорные земельные участки, итоговая величина их рыночной стоимости составляет 29 084 133 рубля - участок № и 5 519 884 рубля - участок №.

В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица – администрации г.о. Тольятти о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости земельного участка.

Из заключения эксперта ООО «Инвест-Центр» ФИО2 № от 26.02.2018 года следует, что итоговая величина рыночной стоимости земельных участков составляет: КН № - 31 534 000 рублей; № - 10 511 000 рублей.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки.

Оценивая экспертное заключение ООО «Инвест-Центр» по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения материалов административного дела, где представлена необходимая и достаточная информация об объекте оценки, а также с осмотром объектов оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке земельных участков эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельных участков, описание их качественных и количественных характеристик, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объектов исследования; обоснование выбора используемого подхода к оценке объектов исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Представитель административного истца Вяльцева М.В. возражала против результатов судебной экспертизы в отношении участка с кадастровым номером №, поскольку, по ее мнению, эксперт неверно отнес вышеуказанный земельный участок к объектам коммерческого назначения, в то время как в Отчете он оценивался как промышленный объект, поскольку предназначен под стоянку автомобилей.

В ходе судебного заседания был допрошен эксперт ООО «Инвест- Центр» ФИО2, проводивший судебную экспертизу, который относительно расхождений между отчетом об оценке и экспертным заключением пояснил следующее. Причина расхождения в рыночной стоимости участка КН № в отчете об оценке и экспертном заключении заключается в том, что оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки» использовались аналоги промышленного назначения, что является ошибочным. Оба участка находятся в одной зоне Ц-7 (зона общественного назначения), размещение промышленных объектов в данной зоне запрещено законодательством. Однако, оценщик использовал по отношению к участку № коммерческие аналоги, а к другому – промышленного назначения, хотя участки граничат между собой. Отличие между коммерческим и промышленным использованием существенно, цена 1 кв.м может отличаться более чем в 2 раза. Кроме того, оценщик использовал для расчетов объекты-аналоги из разных районов г. Тольятти, в то время как оба участка располагаются в Центральном районе, где есть достаточно аналогов и цены на них выше, чем в Комсомольском или Автозаводском районах.

На вопросы представителя административного истца эксперт пояснил, что в соответствии с п. 20 ФСО №7 при оценке необходимо рассматривать вариант текущего использования земельного участка. В данном случае участок № пустует, поэтому он исходил из вида разрешенного использования - для хранения автотранспорта и размещения автостоянки, что не подразумевает размещение промышленных объектов. Относительно использования в оценке справочника Лейфера Л.И. отметил, что информация в нем обобщена, в то время как оценка рыночной стоимости в отношении отдельно взятого объекта недвижимости уникальна.

Из разъяснений, содержащихся в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценивая представленные доказательства как каждое в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований Булгакова С.Б. об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков равной их рыночной стоимости, установленной в заключении судебной экспертизы.

Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст. 79, 82, 84, 168 КАС Российской Федерации, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, не заинтересован в исходе дела.

Оснований для установления рыночной стоимости земельных участков по Отчетам об оценке ООО «Центр экспертизы и оценки», суд не усматривает, поскольку выводы судебной экспертизы являются наиболее полными и аргументированными.

Таким образом, требования Булгакова С.Б., подлежат частичному удовлетворению, с учетом выводов судебной экспертизы.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения Булгакова С.Б. с заявлением в суд является 28.12.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск Булгакова С.Б. удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11 762 кв. м., категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), общественное питание, магазины) расположенного по адресу ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 26.04.2017 года в размере 31 534 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6 381 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для объектов хранения автомобилей; автостоянки на отдельном земельном участке, расположенного по адресу ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 10 511 000 рублей.

Датой подачи Булгаковым С.Б. заявления в суд считать 28.12.2017 г.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 10.04.2018 г.