Решение по делу № 2-3072/2018 ~ М-9964/2017 от 21.12.2017

Дело№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 мая 2018 года <адрес>

Всеволожский городской суд<адрес>в составе:

председательствующего судьи Валькевич Л.В.,

при секретаре: ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искуФИО1 к Непубличному акционерному обществу «Инвестиционно-Строительная группа «Норманн», Обществу с ограниченной ответственностью «Норманн» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным, признании права собственности на квартиру.

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, уточнив в порядке статьи 39 ГПК РФ требования, обратился с исковым заявлением к НАО «ИСГ «Норманн» и к ООО «Норманн», в котором просит признать предварительный договор купли-продажи квартиры №<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ основным договором купли-продажи квартиры №<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, признать право собственности на <адрес> общей приведенной площадью 82,70 кв.м., жилой площадью 44,40 кв.м., вспомогательной площадью 38,30 кв.м., количество комнат – 3, на 5 этаже, в <адрес> расположенном по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, <адрес>.

В обосновании заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между НАО «ИСГ «Норманн» и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры <адрес>.

В соответствии с предметом предварительного договора (пункт 1.1.) стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым Продавец будет обязан передать в собственность Покупателя, а Покупатель будет обязан принять и оплатить <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, <адрес>, со следующими идентификационными и техническими данными: количество комнат – 3; этаж – 5; общая площадь – 82,70 кв.м, в т.ч. жилая – 44,40 кв.м.

Финансовые обязательства по предварительному договору были исполнены в полном объеме, ДД.ММ.ГГГГ получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, квартира передана истцу по Акту приема-передачи в пользование, однако ответчик уклоняется от регистрации за ним права собственности на квартиру и заключения договора купли-продажи, что нарушает права истца, поскольку он лишен возможности оформить право собственности на жилое помещение.

Истец и представитель истца в судебном заседании заявленные уточненные требования поддержали.

Представитель ответчика НАО «ИСГ «Норманн»в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление, в котором не возражал против удовлетворения исковых требований с учетом их уточнений, также не возражал против рассмотрения дела в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика ООО «Норманн»в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление, в котором не возражал против удовлетворения исковых требований с учетом их уточнений, также не возражал против рассмотрения дела в отсутствие ответчика.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 и 314 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в срок, предусмотренные обязательством.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Норманн» и ФИО5, ФИО4 был заключен Договор №<адрес> участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями обслуживания (корпус 1, корпус 2) 2 этап.

В соответствии с пунктом 4.1 стоимость договора составила сумму в размере 3313203,60 (Три миллиона триста тринадцать три тысячи двести три) рубля 60 копеек.

Сумма участниками долевого строительства оплачена в полном объеме, что подтверждается Актом сверки расчетов на ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, ФИО4 и ФИО1 заключен Договор об уступке права требования (цессия) на предмет права требования к ООО «Норманн» по договору ДДУ в отношении двухкомнатной квартиры в многоквартирном доме находящемся по адресу: ЛО, <адрес>, земли САОЗТ «Ручьи». Договор уступки письменно согласован с ООО «Норманн» и зарегистрирован в Управлении Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по ЛО.

ФИО1 выплатил ФИО5, ФИО4 сумму в размере 3313203,60 (Три миллиона триста тринадцать три тысячи двести три) рубля 60 копеек, что подтверждается распиской, а также сумму в размере 186796,40 (Сто восемьдесят шесть тысяч семьсот девяносто шесть) рублей 40 копеек, что подтверждается распиской.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Норманн» и НАО «ИСГ «Норманн» заключено соглашение о переводе долга по Договору №<адрес> участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями обслуживания (корпус 1, корпус 2) 2 этап от ДД.ММ.ГГГГ и Договору об уступке права требования (цессия) от ДД.ММ.ГГГГ, согласовано с ФИО1

В соответствии с предметом данного договора от ДД.ММ.ГГГГ первоначальный должник передает, а новый должник принимает долг по Договору №<адрес> участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями обслуживания (корпус 1, корпус 2) 2 этап от ДД.ММ.ГГГГ и Договору об уступке права требования (цессии) от 24.06.2016г., замена должника произведена с согласия кредитора.

Также, ДД.ММ.ГГГГ между НАО «ИСГ «Норманн» и ФИО1 заключено соглашение о зачете встречных однородных требований.

ДД.ММ.ГГГГ между НАО «ИСГ «Норманн» и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры <адрес>.

В соответствии с предметом предварительного договора (пункт 1.1.) стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым Продавец будет обязан передать в собственность Покупателя, а Покупатель будет обязан принять и оплатить №, расположенную по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, <адрес>, со следующими идентификационными и техническими данными: количество комнат – 3; этаж – 5; общая площадь – 82,70 кв.м, в т.ч. жилая – 44,40 кв.м.

Пунктом 2.1.1. продавец обязуется в течении 5 дней с даты получения свидетельства о государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру при условии исполнения Покупателем в полном объеме обязательства по оплате обеспечительного платежа, направить Покупателю уведомление с предложением заключить основной договор, в котором должны быть указаны данные о месте заключения основного договора в <адрес>, а также перечень документов, необходимых для заключения основного договора и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Пункт 3.1. покупателем исполнен в полном объеме, а именно стоимость квартиры по предварительному договору в размере 4913620, 50 (Четыре миллиона девятьсот тринадцать тысяч шестьсот двадцать) рублей 50 копеек, уплачена в следующем порядке:

Сумма в размере 3313620, 50 (три миллиона триста тринадцать тысяч шестьсот двадцать) рублей 50 копеек оплачивается за счет собственных средств.

Сумма в размере 1600416,90 (Один миллион шестьсот тысяч четыреста шестнадцать) рублей 90 копеек оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных покупателю Публичным акционерным обществом «Сбербанк России», что подтверждается чеком-ордером (операция 5002 от ДД.ММ.ГГГГ).

При регистрации права собственности покупателя на квартиру одновременно подлежит регистрации возникающий на основании закона залог (ипотека) в пользу Банка, предоставившего кредит на приобретение квартиры, на основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». С момента государственной регистрации ипотеки на основании ст. 58 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О залоге» и ст. 77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» квартира считается находящейся в залоге Банка.

Ответчик НАО «ИСГ «Норманн» уклоняется от заключения основного договора купли-продажи квартиры, также не передает документы в Росреестр на регистрацию собственности.

НАО «ИСГ «Норманн» является инвестором в рамках договора инвестирования № ДЕС от ДД.ММ.ГГГГ, застройщиком является ООО «Норманн».

Как следует из п. 1.4. Предварительного договора основаниями для возникновения права собственности Продавца является: Договор инвестирования № ДЕС от ДД.ММ.ГГГГ. разрешение на строительство №RU47504307-69 от 10.11.2015г.; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №-RU№ от 01.03.2017г.

Предметом Договора совместного инвестирования является совместная деятельность НАО «ИСГ «Норманн» как инвестора и ООО «Норманн» как Заказчика-застройщика по инвестированию денежных средств в строительство Многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями обслуживания (корпус 1, корпус 2) первый этап строительства, расположенный по адресу: <адрес>, земли САОЗТ «Ручьи», кадастровый номер земельного участка 47:07:0722001:414. Договор предусматривает обязанность ООО «Норманн» обеспечить строительство и ввод в эксплуатацию объекта, а НАО «ИСГ «Норманн» - внесение инвестиций денежными средствами.

По условиям Договора совместного инвестирования по окончании строительства объекта заказчик-застройщик обязуется передать в собственность инвестора жилые помещения в объекте общей площадью 2417,1 кв.м., в том числе квартиру Истца.

Обязательства НАО «ИСГ «Норманн» как инвестора по Договору совместного инвестирования исполнены в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями на общую сумму 107977050 рублей, платежные поручения представлены в материалы дела.

Абзацем 4 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений» предусмотрено, что инвесторы имеют права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, согласно ч. 5 ст. 5 Закона РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ № «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, в том числе осуществлять торговые операции и реинвестирование.

Спорные помещения в составе завершенного строительством многоквартирного жилого дома являются конечным результатом инвестиционных капитальных вложений на которые Ответчик как инвестор имеет право владения, пользования и распоряжения, что в силу ст. 209 ГК РФ соответствует содержанию права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями обслуживания (корпус 1. Корпус 2) первый этап, Муринское сельское поселение, <адрес> введен в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №-RU№ выданным Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы <адрес>.

В соответствии с условиями Договора совместного инвестирования ООО «Норманн» обязуется передать НАО «ИСГ «Норманн» помещения, предусмотренные Договором совместного инвестирования, по акту приема-передачи с даты получения разрешения на ввод.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Норманн» и НАО «ИСГ «Норманн» подписан Акт приема-передачи квартир по Договору совместного инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, по которому НАО «ИСГ «Норманн» принял квартиры, в том числе квартиру Истца.

Следовательно, первичное право на оформление на имущество права собственности НАО «ИСГ «Норманн» возникло ДД.ММ.ГГГГ, в момент подписания Акта приема-передачи квартир по Договору совместного инвестирования № ДЕС от 17.10.2016г.

Так как имущество в виде квартир перешло к НАО «ИСГ «Норманн», он реализовал свое право как собственника распорядиться имуществом и НАО «ИСГ «Норманн» был заключен с Истцом предварительный договор купли-продажи.

Как следует из материалов дела, многоквартирный дом по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, <адрес> располагается на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, общая площадь 24389 кв.м. адрес объекта: <адрес>, земли САОЗТ «Ручьи», кадастровый №. Субъектом права является ООО «Норманн» (ИНН 7802377332) на основании Свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок серии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Норманн» было выдано разрешение на строительство №RU47504307-69 администрацией муниципального образования «Муринское сельское поселение» Всеволожского муниципального района <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Норманн» было выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №-RU№.

Передача <адрес> по Акту приема-передачи в пользование по Предварительному договору купли-продажи №<адрес> состоялась ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, <адрес> поставлен на кадастровый учет, что подтверждается представленной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, дому присвоен кадастровый №.

Кадастровый номер <адрес>:07:0722001:­60056.

Истец подписал Договор управления многоквартирным жилым домом с ООО «Норма + Дом» - Управляющей компанией, по данному договору истец именуется собственником жилого помещения. Управляющая компания выставляет счета на оплату коммунальных услуг на имя покупателя квартиры, покупатель добросовестно оплачивает коммунальные платежи, что подтверждается квитанциями и чеками.

Если в силу закона для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества - статья 224 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Истцом была уплачена стоимость квартиры и сам объект недвижимости был передан ему по акту приема-передачи.

Таким образом, стороны, достигнув соглашения по существенным условиям договора, фактически исполнили их, что свидетельствует о сложившихся отношениях по купле-продаже имущества.

Поскольку истцом надлежащим образом в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы за квартиру, в силу статей 12, 309, 310 Гражданского кодекса РФ он вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на квартиру.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного кодекса, а способы защиты - в его статье 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 названного выше совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса РФ).

Истец обязательства по оплате квартиры доказал платежными поручениями.

В настоящие время он проживает в спорной квартире, несет бремя ее содержания.

При изложенных обстоятельствах, исходя из приведенных правовых норм, требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Непубличному акционерному обществу «Инвестиционно-Строительная группа «Норманн», Обществу с ограниченной ответственностью «Норманн» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры №<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ основным договором купли-продажи квартиры №<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, о признании права собственности на квартиру удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ основным договором купли-продажи квартиры.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, пол – мужской, паспорт серии 41 03 144570, выдан Лесколовским отделением милиции <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 473-008, место регистрации: <адрес>,

право собственности на <адрес> общей приведенной площадью 82,70 кв.м., жилой площадью 44,40 кв.м., вспомогательной площадью 38,30 кв.м., количество комнат – 3, на 5 этаже, в <адрес> расположенном по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, <адрес> номер <адрес>:07:0722001:­60056.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд через Всеволожский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья