Решение по делу № 2-126/2016 (2-2909/2015;) от 05.11.2015

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Иваново 11 марта 2016 года

Октябрьский районный суд г. Иваново в составе

председательствующего судьи Богуславской О. В.

при секретаре Садовой К. М.

с участием:

истца ФИО2,

представителя истца ФИО2 – Бочериковой И. Н.,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО4 – Кулабуховой Е. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО4, администрации г. Иваново о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, признании недействительными сделок по приобретению в собственность жилого помещения, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4 Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика на основании ст. 41 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее по тексту – ГПК РФ) привлечена администрация г. Иваново. Истец с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просит расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2; признать недействительными договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4, сделку по приобретению ФИО4 в собственность доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации перехода прав на спорные объекты, основаниями которых послужили договор, о расторжении которого заявлено и оспариваемые договора.

Заявленные требования обоснованы следующими обстоятельствами.

Между ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>. Пунктом 4 указанного договора определено, что квартира продается за 700000 рублей: сумма в размере 410000 рублей передана покупателем продавцу до подписания договора купли-продажи, полная оплата стоимости квартиры должна быть произведена в срок до ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времениоплатаподоговорукупли-продажиобъекта недвижимости покупателем ФИО3 продавцу ФИО2 не произведена. В адрес ФИО3 ФИО2 направлено требование орасторжениидоговоракупли-продажиобъекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в связи с неисполнением им обязанностей по договору. ФИО3 полученное требование оставил без внимания, действия по перечислению денежной суммы в счет оплаты квартиры либо возврату имущества не произвел, что в силу ст. 450 Гражданского кодекса РФ, по мнению ФИО2, является основанием для расторжения договора в судебном порядке ввиду существенного нарушения условий договора ФИО3 Как стало известно ФИО2 ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ продал квартиру по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> ФИО4, которая на основании ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» оформила право на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом с входящим в его состав объектом недвижимости – квартирой по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>. Настоящие сделки ФИО2 расценивает как недействительные, полагая, что ФИО3, зарегистрировавший переход права собственности на квартиру, однако не оплативший стоимость имущества, не имел права распоряжаться жилым помещением.

Истец ФИО2, представитель истца ФИО2 – Бочерикова И. Н., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали по доводам искового заявления. Истец ФИО2 настаивала на том, что договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ заключен под влиянием обмана со стороны ФИО3, который не исполнил обещания передать денежные средства за приобретенную квартиру, а также ввел ее в заблуждение относительно реальной рыночной стоимости квартиры.

В судебном заседании ответчик ФИО3, представитель ответчика ФИО4 – Кулабухова Е. В., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, возражали против удовлетворения заявленных ФИО2 требований. ФИО3 настаивал на том, что обязательства по оплате стоимости квартиры исполнил в полном объеме перед ФИО2, в подтверждение чего ссылался на расписку в передаче денежных средств в размере 410000 рублей и на то обстоятельство, что ФИО2 лично обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области с заявлением о снятии обременения с квартиры по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>. Представитель ФИО4 указала, что ФИО4 является добросовестным приобретателем жилого помещения по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, следовательно, основания для признании сделки купли-продажи, заключенной ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4, недействительной отсутствуют, при этом отметила, что ФИО2, не являющаяся стороной сделки по передаче доли земельного участка по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> в собственность ФИО4, не относится к числу лиц, обладающих правом на предъявления иска о признании настоящей сделки недействительной.

Ответчик администрация г. Иваново, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направила, предъявила отзыв (л.д. 170-172), в котором указано на то, что имеющиеся в материалах дела доказательства, свидетельствуют в пользу того, что ФИО3 обязательства по оплате стоимости квартиры по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> согласно условиям договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 с ФИО3, выполнены перед ФИО2, в связи с чем поводов для расторжения договора в силу ст. 450 Гражданского кодекса РФ не имеется, как и поводов для признания недействительным договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4, поскольку ФИО4 является добросовестным приобретателем жилого помещения, предусмотренные ст. 302 Гражданского кодекса РФ основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя в настоящем случае отсутствуют. Кроме того, администрация <адрес> в отзыве на исковое заявление отметила, что земельный участок предоставлен ФИО4 в соответствии с положениями жилищного законодательства и администрация г. Иваново участия в его передаче не принимала, каких-либо прав истца своими действиями не нарушала, в связи с чем является ненадлежащим ответчиком по заявленному спору.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предметов спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства, представителя в судебное заседание не направило, представило отзыв на исковое заявление (л.д. 127-128), в котором указало на то, что истцом избран неверный способ защиты права, просило рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Выслушав стороны, их представителей, исследовав и оценив письменные доказательства по делу в их совокупности, в том числе материалы проверок <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, допросив свидетеля ФИО10, суд считает, что исковые требования ФИО2 не подлежат удовлетворению.

Судом в ходе судебного разбирательства установлены следующие обстоятельства.

ФИО2 на праве собственности принадлежала квартира общей площадью 52,7 кв.м., расположенная по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>.

Между ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Согласно условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира была оценена сторонами в 70000 рублей, порядок расчета определен следующим образом: 410000 рублей передаются покупателем продавцу до подписания договора купли-продажи, остальная часть денежных средств подлежит передаче в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 3).

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, подлинник которой обозревался судом, а копия имеется в материалах дела, ФИО2 получила от ФИО3 410000 рублей в счет исполнения обязательств ФИО3 по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о переходе прав на квартиру по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> на имя ФИО3 № внесена ДД.ММ.ГГГГ, в указанную дату на основании заявления ФИО2 установлено ограничение (обременение) права – ипотека в силу закона.

ФИО2 и ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлениями о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении объекта – жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, на основании которых регистрационная запись об ипотеке была погашена ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> ФИО4 На основании указанного договора ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на квартиру за ФИО4, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права, которое впоследствии было заменено свидетельством от ДД.ММ.ГГГГ №.

ФИО4 совершены действия по приобретению в собственность доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> – согласно свидетельству о государственной регистрации права № № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № о праве ФИО4 на долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения земельного участка по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>.

ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ направила ФИО9 предложение о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по причине не оплаты полной стоимости квартиры, которое было получено ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ и оставлено без ответа, что послужило поводом для обращения с иском в суд.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ.

Из содержания названных статей Гражданского кодекса РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором; при этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором; в противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между ФИО2 и ФИО3 договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает (в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру).

В Гражданском кодексе РФ (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости» - ст. 549-558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ (глава 30, § 1 «Общие положения о купле-продаже») содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона, а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что истцу (продавцу квартиры) не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика ФИО3 (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения им обязательств по оплате стоимости квартиры, что не нашло своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Утверждения истца о том, что обозначенная в расписке сумма в размере 410000 рублей не была ей передана ФИО3 ни на чем не основаны, и доказательств указанным доводам ФИО2 не представлено.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Согласно позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 24.12.2013 N 5-КГ13-132, сам по себе факт прекращения ипотеки не свидетельствует об исполнении договора.

ФИО3 в обоснование своей позиции относительно того, что им полностью оплачена ФИО2 стоимость квартиры согласно условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ссылается на предъявление ФИО2 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке.

ФИО2, заявляя о неисполнении ФИО3 обязанности произвести оплату стоимости квартиры в размере 700000 рублей, указывает на то, что заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке она подала ввиду того, что ФИО3 убедил ее в том, что окончательный расчет будет им произведен только после ее обращения с указанным заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области.

Настоящие доводы истца суд не видит оснований расценивать как убедительные, принимая во внимание, что ФИО3 не относится к числу близких и хорошо знакомых ФИО2 лиц, которым она могла бы безусловно доверять; поводов для вывода о том, что ФИО2 не понимала последствий подачи заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке, не имеется; прохождение истцом курса лечения в ОКПБ «Богородское» не может служить однозначным свидетельством того, что в момент совершения сделки купли-продажи и подачи заявления о погашении записи об ипотеке ФИО2 находился в состоянии, в котором она не осознавала значение своих действий и была подвержена влиянию со стороны; допрошенный в ходе судебного разбирательства свидетель ФИО10 показал, что денежные средства ФИО9 передавались ФИО2 в помещении, занимаемом Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, в его присутствии до подачи каких-либо заявлений, оснований не доверять показаниям свидетеля суд не усматривает, они последовательны, согласуются с другими доказательствами, представленными в материалы дела, в том числе со сведениями, отраженными в документах, содержащихся в материалах проверок <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты>, <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, доказательств, объективно свидетельствующих об уклонении ФИО9 от исполнения обязанности покупателя оплатить стоимость приобретенного имущества, в материалы дела не представлено.

Что касается позиции истца о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому ей отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм Гражданского кодекса РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истец не представила суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком.

Основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ также не могут служить доводы истца о том, что согласно справке оценщика ООО «Дельта эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры гораздо выше, чем цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ – 700000 рублей по предложению ФИО3, который убедил в том, что настоящая цена соответствует действительной рыночной стоимости квартиры, в результате чего договор был заключен на крайне невыгодных условиях для продавца. Из содержания упомянутой справки следует, что сумма в размере 2500000 рублей составляет ориентировочную стоимость квартиры, земельного участка и гаража, при этом их стоимость определена на дату составления справки без осмотра объекта, сведений об обратном суду не представлено, в то время как договор между ФИО2 в. и ФИО3 заключен ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, расценивать справку оценщика ООО «Дельта эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ как документ, отражающий действительную стоимость квартиры по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, суд поводов не видит.

В связи с изложенным требование истца о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2, не подлежит удовлетворению.

Относительно требований ФИО2 о признании недействительными договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4, сделки по приобретению ФИО4 в собственность доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, суд считает необходимым указать следующее.

В исковом заявлении оснований настоящих требований не приведено. В ходе судебного разбирательства истец пояснила, что признание сделок недействительными должно являться следствием расторжения договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П по делу о проверке конституционности положений п. п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобами граждан ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 и ФИО15 сформулировал следующие правовые позиции.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 Гражданского кодекса РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 Гражданского кодекса РФ должно быть отказано.

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 Гражданского кодекса РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений п. п. 1 и 2 ст. 167 и ст. 302 Гражданского кодекса РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре, не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции РФ установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Представленные в материалы дела документы позволяют утверждать, что при приобретении ФИО4 квартиры по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> ею была проявлена нужная степень заботливости и осмотрительности, в частности она обратилась в МКУ МФЦ в г. Иванове с целью установления наличия лиц, состоящих на регистрационном учете в приобретаемом жилом помещении, что следует из представленной в материалы дела справки от ДД.ММ.ГГГГ, содержащей сведения о том, что в квартире никто не зарегистрирован, в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области для установления лица, за которым зарегистрировано право собственности на квартиру и наличия либо отсутствия обременений, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним направленной ФИО4 в ответ на электронный запрос от ДД.ММ.ГГГГ, что дает основания считать ФИО4 добросовестным приобретателем.

Действия ФИО4 по приобретению в собственность доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> расценивать как неправомерные поводов не имеется, они соответствовали положениям ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которой земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Принимая во внимание приведенные законоположения, правовые позиции высших судебных органов, установленные по делу обстоятельства на основании анализа совокупности представленных доказательств, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований ФИО2 о признании недействительными договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4, сделки по приобретению ФИО4 в собственность доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>.

Принятое судом решение об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании последующих сделок, в результате которых права на спорные объекты недвижимости перешли к ФИО4, недействительными исключает внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении прав на квартиру по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> земельный участок по адресу: <адрес> «Нормандия-Неман», <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3, ФИО4, администрации г. Иваново о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, признании недействительными сделок по приобретению в собственность жилого помещения, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Октябрьский районный суд города Иваново в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О. В. Богуславская

№