Решение по делу № 33-2038/2015 от 05.02.2015

Судья: Малкина Л.И.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Гражданское дело № 33 – 2038/2015

2 марта 2015 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Филатовой Г.В.,

судей Мартемьяновой С.В., Толмосовой А.А.,

при секретаре Елютиной И.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Тамоян Э.М. на решение Сызранского городского суда Самарской области от 15 декабря 2014 года, которым постановлено:

«В иске Тамоян Э.М. к Виткаловой Е.В. об обязании заключить основной договор купли-продажи земельного участка площадью 1 500 кв.м. кадастровым номером 63:08:0117008:68 по цене 1 600 000 руб. отказать.

В иске Тамоян Э.М. к Виткалову Д.В. об обязании заключить основной договор купли-продажи площадью 1 500 кв.м. кадастровым номером 63:08:0117008:68 по цене 1 600 000 руб. отказать.

В иске Виткаловой Е.В. к Тамоян Э.М. о расторжении предварительного договора 1/2 доли земельного участка площадью 1 500 кв.м. кадастровым номером 63:08:0117008:68 и обязании получить денежные средства в размере 500 000 руб., полученные в качестве аванса за 1/2 долю указанного земельного участка отказать.».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Мартемьяновой С.В., возражения на апелляционную жалобу Виткаловой Е.В., ее представителя Серова М.Ю., изучив материалы дела, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Тамоян Э.М. обратилась в Сызранский городской суд Самарской области с иском к Виткаловой Е.В. и Виткалову Д.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи.

В обоснование иска указала, что 22.07.2014 г. между истицей и Виткаловой Е.В., Виткаловым Д.В., каждым в отдельности, заключены предварительные договоры купли-продажи 1/2 доли земельного участка площадью 1 500 кв.м., кадастровый номер 63:08:0117008:68, расположенного по адресу: <адрес>, участок б/н. Однако ответчики уклоняются от исполнения обязательств по данным договорам и основные договоры с истицей не заключают, несмотря на ее предложение об этом.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Тамоян Э.М. просила суд понудить Виткалову Е.В. и Виткалова Д.В., каждого в отдельности заключить с ней договоры купли-продажи 1/2 доли указанного выше земельного участка.

Виткалова Е.В. обратилась в суд со встречным иском к Тамоян Э.М. о расторжении заключенного с ней предварительного договора купли-продажи 1/2 доли земельного участка, обосновывая заявленные требования тем, что на земельном участке возведен дом, стоимость которого значительно превышает стоимость земельного участка и соглашения о его продаже она с истицей не заключала.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Виткалова Е.В. просила суд расторгнуть заключенный с Тамоян Э.М. предварительный договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка от 22.07.2014 г. и обязать ее принять от Виткаловой Е.В. денежные средства, полученные в качестве аванса в счет продажи указанной выше доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Судом постановлено указанное выше решение, которое Тамоян Э.М. просит отменить, как незаконное и необоснованное, ссылается в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что ответчики уклоняются от исполнения обязательств по предварительным договорам, наличие на земельном участке дома основанием к тому не является, поскольку он не оформлен в установленном порядке и фактически является самовольной постройкой.

В заседание суда апелляционной инстанции Виткалова Е.В., ее представитель Серов М.Ю., действующий на основании доверенности от 03.12.2014 г. возражали против доводов апелляционной жалобы и просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу Тамоян Э.М. – без удовлетворения.

В заседание судебной коллегии Тамоян Э.М., и Виткалов Д.В. не явились, о месте, дате и времени слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания не заявляли.

В силу статей 167 и 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.

Пунктом 2 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как следует из пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Судом установлено, что ответчики на основании договора купли-продажи земельного участка от 13.04.2007 г. и договора установления долей от 11.07.2014 г. являются сособственниками земельного участка площадью 1 500 кв.м., кадастровый номер 63:08:0117008:68, расположенного по адресу: <адрес>, участок б/н, по 1/2 доли в праве общей долевой собственности у каждого, что следует из свидетельств о государственной регистрации права от 17.07.2014 г. серии 63-АН №№ 203760, 203759 (л.д. 88-89).

22.07.2014 г. между Тамоян Э.М. и Виткаловой Е.В., Виткаловым Д.В., заключены предварительные договоры купли-продажи 1/2 доли указанного земельного участка (л.д. 7-10, 12-15). В соответствии с условиями данных договоров, основной договор купли продажи должен быть заключен в срок до 30.03.2015 г. Стоимость каждой из долей на данный земельный участок оценены сторонами в 1 600 000 рублей, которые Тамоян Э.М. обязалась выплатить в следующем порядке: 500 000 рублей в день подписания предварительных договоров, 100 000 рублей до 15.09.2014 г. и 1 000 000 рублей до 30.03.2015 г.

Получение Виткаловой Е.В. 22.07.2014 г. от Тамоян Э.М. денежной суммы в размере 500 000 рублей подтверждается распиской от указанной даты (л.д. 11-11 оборот). Распиской от той же даты подтверждается получение 500 000 рублей от Тамоян Э.М. и Виткаловым Д.В. (л.д. 16).

13.09.2014 г. Виткалов Д.В. получил от Тамоян Э.М. еще 100 000 руб., о чем свидетельствует расписка (л.д. 17-17 оборот).

Предложение получить 100 000 рублей в счет исполнения предварительного договора направлено Тамоян Э.М. в адрес Виткаловой Е.В. телеграммой от 12.09.2014 г. (л.д. 81, 92). Однако Виткалова Е.В. указанную денежную сумму не принимала.

Как следует из претензии от 14.11.2014 г. (л.д. 4-5), направленной Виткаловой Е.В., Тамоян Э.М. требует исполнения указанного выше предварительного договора купли продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, а именно получения 100 000 рублей согласно графику платежей по нему.

В соответствии с уведомлением от 02.09.2014 г. Виткалова Е.В. требует расторжения предварительного договора с Тамоян Э.М. в связи с нарушениями его условий (л.д. 66-67), выразившихся в том, что Тамоян Э.М. самовольно установлены окна в доме.

Из технического заключения по объекту ИЖС, составленного кадастровым инженером ФИО1 (л.д. 31-38), следует, что на указанном выше земельном участке возведен двухэтажный объект индивидуального жилищного строительства площадью 625,5 кв.м.

Указанные выше обстоятельства сторонами не оспариваются.

Согласно отчету от 03.12.2014 г. № 01/12-2014, составленному специалистом-оценщиком ООО «<данные изъяты>» - ФИО2 (л.д. 39-62) стоимость указанных выше земельного участка и объекта индивидуального жилищного строительства составляет 3 204 000 рублей и 5 288 000 рублей соответственно.

Рассмотрев дело в порядке главы 39 ГПК РФ, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как следует из пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.

При этом из пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что под объектами незавершенного строительства понимаются объекты, строительство которых не завершено.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

И поскольку иное в данном случае законом не предусмотрено, возведенный ответчиками Виткаловой Е.В. и Виткаловым Д.В. объект незавершенного строительства - жилой дом, не может рассматриваться в отрыве от спорного земельного участка. О наличии указанного выше объекта Тамоян Э.М. было доподлинно известно при заключении указанных выше предварительных договоров, что не оспаривалось ею в ходе судебного разбирательства.

Как следует из пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии с частью 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Предварительные договоры купли-продажи 1/2 доли земельного участка площадью 1 500 кв.м., кадастровый номер 63:08:0117008:68, расположенного по адресу: <адрес>, участок б/н, не содержат положений о юридической судьбе объекта незавершенного строительства, расположенного на нем, в то время как указанный объект, как следует из имеющихся в материалах дела фотографий (л.д. 59-60, 68-74, 82-86) представляет собой остекленное здание с фундаментом, стенами и крышей. При этом указанное здание имеет законченную в общем виде внутреннюю планировку.

Оценивая представленные стороной истца предварительные договоры купли продажи земельного участка, судебная коллегия приходит к выводу о том, что стороны вопреки требованиям п. 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не достигли соглашения относительно условий, позволяющих установить предмет основного договора, а именно: достоверно зная о нахождении на указанном выше земельном участке объекта незавершенного строительства, вопреки принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также недопустимости отчуждения земельного участка без находящихся на нем объекта недвижимости, не определили юридическую судьбу объекта незавершенного строительства, расположенного на нем.

При указанных обстоятельствах предварительные договоры купли продажи земельного участка не могут считаться заключенными и как следствие, не заключенные договоры не могут быть расторгнуты судом.

Поскольку Виткаловой Е.В. предъявлены исковые требования по иным правовым основаниям, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Виткаловой Е.В. к Тамоян Э.М. о расторжении предварительного договора купли-продажи 1/2 доли земельного участка, обязании Тамоян Э.М. принять от Виткаловой Е.В. денежные средства в размере 500 000 руб., полученные в качестве аванса.

Учитывая то обстоятельство, что в силу п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также существенные условия основного договора, которые сторонами достигнуты не были, не могут быть удовлетворены и исковые требования Тамоян Э.М. о понуждении заключить основные договоры купли-продажи.

Судом первой инстанции не дана надлежащая правовая оценка обстоятельствам, указанным выше, однако это не привело к принятию судом неправильного решения по делу. Правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено только по одним формальным основаниям (ч. 6 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Указанные в апелляционной жалобе Тамоян Э.М. доводы по существу повторяют обстоятельства дела, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и в связи с чем, не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции - оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сызранского городского суда Самарской области от 15 декабря 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Тамоян Э.М. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи