Решение по делу № 33-12216/2019 от 13.09.2019

Судья: Мыльникова Н.В. гр. дело № 33-12216/2019

(гр. дело № 2-1205/2019)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 октября 2019 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Лазарева Н.А.

судей Самодуровой Н.Н., Занкиной Е.П.

при секретаре Ивановой О.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Проценко К.А. на решение Комсомольского районного суда г. Тольятти от 04 июля 2019 года, которым постановлено:

«Исковые требования ПАО Сбербанк в лице филиала - Поволжского банка ПАО Сбербанк - удовлетворить.

Обратить взыскание на предмет залога: квартиру, расположенную по <адрес>, кадастровый (условный) №, установив начальную продажную стоимость в размере 1 316 000 руб.

Взыскать с Проценко К.А. в пользу ПАО Сбербанк в лице филиала - Поволжского банка ПАО Сбербанк расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда
Занкиной Е.П., доводы в поддержание апелляционной жалобы Проценко К.А., возражения представителя ПАО Сбербанк - Тогунковой Д.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ПАО Сбербанк в лице филиала - Поволжский банк ПАО Сбербанк обратилось в суд с исковым заявлением к Проценко К.А. об обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование заявленных требований указано, что в соответствии с кредитным договором № от 15.10.2014 г. ПАО Сбербанк предоставил Проценко К.А. кредит в сумме 1 550 000 руб. на приобретение квартиры, расположенной по <адрес>. Решением Комсомольского районного суда г. Тольятти от 27.02.2017 г., вступившим в законную силу 05.04.2017 г., кредитный договор расторгнут, с Проценко К.А. в пользу ПАО Сбербанк взыскана задолженность по кредитному договору в размере 1 709143,41 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 16 745,72 руб. Поскольку задолженность до настоящего времени не погашена, истец считает возможным обратить взыскание на заложенное имущество, установить начальную продажную стоимость равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд обратить взыскание на предмет залога: квартиру, расположенную по <адрес>, кадастровый (условный) №, установив начальную цену в размере 1 316 000 руб., взыскать с Проценко К.А. в пользу ПАО Сбербанк расходы истца по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ответчик Проценко К.А. просит решение отменить как необоснованное и принять новое решение, которым исковые требования оставить без удовлетворения.

В жалобе ссылается на то, что судом не принято во внимание заключение ответчиком во исполнение решения суда договора на оказание услуг по продаже квартиры, а также предварительного договора купли-продажи квартиры от 20.02.2019 г. Стоимость квартиры по предварительному договору была установлена в размере 1 750 000 руб., однако истец не согласился с ценой продажи квартиры, в связи с чем сделка не состоялась, а в настоящее время истцом заявлено требование об установлении начальной продажной цены в размере 1 316 000 руб., что на 434 000 руб. ниже стоимости, указанной в предварительном договоре. В связи с указанными обстоятельствами ответчик считает необоснованными выводы суда о том, что он не предпринимал попыток погашения задолженности, считает, что реализация квартиры по заниженной цене приведет к возникновению значительной, ничем не обеспеченной задолженности перед истцом, что действия истца являются неразумными и недобросовестными, направленными на причинение вреда ответчику.

В заседании судебной коллегии ответчик Проценко К.А. поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца ПАО Сбербанк - Тогункова Д.В. просила апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, а решение суда - без изменения.

Согласно части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Установлено судом и следует из материалов дела, что 15.10.2014 года между ПАО Сбербанк и Проценко К.А. был заключен кредитный договор №, по условиям которого банк предоставил ответчику кредит в размере 1 550 000 рублей на срок по 23.10.2034 года с уплатой за пользование кредитом 13,50 % годовых на приобретение объекта недвижимости - квартиры, расположенной по <адрес>.

В соответствии со статьей 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Установлено, что право собственности ответчика на указанную квартиру зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 16.10.2014 г., о чем 22.10.2014 г. внесена запись о регистрации №.

Таким образом, обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору № от 15.10.2014 г. является ипотека квартиры в силу закона, права ПАО Сбербанк как залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству подтверждаются закладной от 15.10.2014 г.

Решением Комсомольского районного суда г. Тольятти от 27.02.2017 г. было установлено существенное нарушение ответчиком условий кредитного договора № от 15.10.2014 г., в связи с чем договор был расторгнут, с Проценко К.А. в пользу ПАО Сбербанк досрочно взыскана задолженность по кредитному договору в размере 1 709 143,41 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 16 745,72 руб. Требование об обращении взыскания на квартиру оставлено без удовлетворения в связи с несоразмерностью нарушений условий договора последствиям в виде обращения взыскания на заложенную квартиру.

Установленные данным решением суда обстоятельства в силу положений части 2 статьи 61 ГПК РФ имеют преюдициальное значение для рассматриваемого спора.

При этом в силу пункта 4 статьи 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

05.04.2017 г. решение Комсомольского районного суда г. Тольятти вступило в законную силу, выдан исполнительный лист на его принудительное исполнение, однако до настоящего времени решение суда не исполнено, задолженность не погашена, по состоянию на 12.04.2019 г. составляет 1 760 308,22 руб., при этом, как установлено судом и не оспаривалось ответчиком, последний существенный платеж был произведен 24.09.2018 г. на сумму 7 375,39 руб., с октября 2018 г. по январь 2019 г. денежные средства не поступали, 11.02.2019 г. произведен платеж на сумму 423,39 руб., 06.03.2019 г. на сумму 910,71 руб., с апреля 2019 г. по май 2019 г. денежные средства в погашение задолженности по кредитному договору не поступали.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Согласно статье 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу пункта 1 статьи 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (пункт 5 статьи 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

На основании изложенного, учитывая, что ответчик допустил систематическое нарушение сроков внесения ежемесячных платежей и существенное нарушение условий кредитного договора, что повлекло его расторжение и досрочное взыскание задолженности в судебном порядке, учитывая, что ответчик не исполнил решение суда и не погасил задолженность перед банком, а также, что сумма задолженности по кредитному договору составляет более пяти процентов от стоимости предмета ипотеки, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства является значительным и размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества.

Доводы апелляционной жалобы о недобросовестности действий банка, отклонившего предложение ответчика о самостоятельной продаже предмета залога и обратившегося в суд с требованием об обращении взыскания на предмет залога по более низкой цене, судебной коллегией отклоняются.

Банком подтверждается обращение Проценко К.А. с намерением реализации заложенного имущества, вместе с тем, указано, что документы, подтверждающие намерение заключить сделку, банку представлены не были, а в силу положений п. 2 ст. 346 ГК РФ, ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выдача согласия на отчуждение заложенного имущества залогодателем является правом залогодержателя.

Правом залогодержателя является и обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

При этом в силу положений ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд при принятии решения об обращении взыскания на заложенное имущество должен определить и указать начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В случае отсутствия соглашения между залогодателем и залогодержателем и наличия спора начальная продажная цена заложенного имущества на публичных торгах определяется судом.

Согласно представленному истцом отчету ООО НКЦ «Эталонъ» № от 26.04.2019 г. рыночная стоимость квартиры составляет 1 645 000 рублей.

Доводы апелляционной жалобы о заниженной стоимости квартиры в представленном отчете оценщика судебной коллегией отклоняются, поскольку ответчиком в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ иной оценки не представлено.

На основании изложенного, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных требований истца, обоснованно установил начальную продажную цену заложенного имущества равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика.

Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, им дана надлежащая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение принятого решения и предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Комсомольского районного суда г. Тольятти от 04 июля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Проценко К.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: