Решение по делу № 2-469/2013 (2-6471/2012;) от 11.09.2012

Санкт-Петербург

Дело № 2-469/13 11 апреля 2013 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации,

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга, в составе

председательствующего судьи И. В. Яровинского,

при секретаре Н. А. Басалаевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело, по иску Малова С. В. к ЖСК «Шуваловские Высоты», ООО «Пионер» о признании квартиры не соответствующей проекту, признании неправомерными действий, признании недействительными пунктов договора, обязании привести квартиру в соответствие с проектом, провести техническую инвентаризацию, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Шуваловские высоты» и ООО «Пионер» заключен договор № об участии в реализации инвестиционного проекта по разработке градостроительной документации, проектированию и строительству жилого дома на земельном участке, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенном в квартале <данные изъяты> района <данные изъяты>; по условиям договора кооператив, осуществляя долевое участие в финансировании проектирования и строительства многоквартирного жилого дома, после ввода дома в эксплуатацию, приобретает в собственность членов кооператива квартиры в указанном доме;

ДД.ММ.ГГГГ между истцом, ЖСК «Шуваловские Высоты» и <данные изъяты>» заключен договор № о порядке оплаты паевого взноса и предоставлении жилья, по условиям которого истец (пайщик), при условии внесения в ЖСК, с использованием как собственных, так и кредитных средств, вступительного взноса, в размере <данные изъяты>, и паевого взноса, в размере <данные изъяты>, исходя из стоимости условной единицы в <данные изъяты>, приобретает право собственности на квартиру типа <данные изъяты>, проектный номер <данные изъяты>, ориентировочная общая площадь квартиры (включая площадь балкона или лоджии без понижающих коэффициентов) – <данные изъяты>; корпус №, этаж №;

п. 1.3.2. договора № от ДД.ММ.ГГГГ предусматривает, что внутриквартирные перегородки не возводятся;

п. 1.3.5 данного договора устанавливает, что площади балконов и лоджий входят в общую площадь квартиры без понижающих коэффициентов;

согласно п. 2.8 данного договора, при отклонении фактической общей площади квартиры, установленной на основании обмеров технической инвентаризации и рассчитанной с учетом площади балкона без применения понижающих коэффициентов, от ориентировочной общей площади, указанной в п. 1.2 договора, более, чем на 1 кв. м, производится соответствующий перерасчет паевого взноса, исходя из договорной стоимости 1 кв. м общей площади квартиры, равной отношению размера паевого взноса пайщика и общей площади квартиры; в случае указанного отклонения соответствующая сторона договора – в случае уменьшения общей площади – кооператив, в случае увеличения общей площади – пайщик, – обязана уплатить контрагенту стоимость разницы изменения общей площади квартиры в течение одного месяца с момента направления контрагенту соответствующего письменного требования;

п. 4.1 данного договора предусматривает, что кооператив вправе приостановить исполнение обязательства по передаче квартиры пайщику в случае наличия задолженности по внесению пайщиком взносов, предусмотренных договором, уставом и внутренними документами кооператива.

Многократно уточнив исковые требования в ходе судебного разбирательства, в окончательном варианте истец просил:

признать квартиру, предусмотренную договором № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствующей проекту;

признать неправомерными действия ООО «Пионер» по предоставлению для целей первичного учета квартиры результатов технической инвентаризации, выполненной ПИБ Выборгского района Санкт-Петербурга ДД.ММ.ГГГГ, ввиду несоответствия ее результатов планировке, заявленной в проекте квартиры;

признать недействительным п. 1.3.2 договора № от ДД.ММ.ГГГГ, ввиду его препятствования исполнению ЖСК «Шуваловские высоты» обязательства по договору надлежащим образом;

признать недействительной фразу «включая площадь балкона или лоджии без понижающих коэффициентов» в п. 1.2 договора № от ДД.ММ.ГГГГ;

признать недействительным п. 1.3.5 договора № от ДД.ММ.ГГГГ, как не влияющий на порядок подсчета общей площади квартиры;

обязать ООО «Пионер» за свой счет и своими силами привести квартиру в соответствие с проектом, провести техническую инвентаризацию и паспортизацию квартиры в разумный срок;

с учетом полной оплаты истцом паевого взноса, признать за ним право собственности на квартиру.

В отзыве на иск ЖСК «Шуваловские высоты» против удовлетворения заявленных требований возражал, указывая, что у истца имеется задолженность по оплате паевого взноса, в размере <данные изъяты>, вызванная отказом истца исполнить п. 2.8 договора № от ДД.ММ.ГГГГ, обязывающий истца произвести доплату за установленное по результатам обмеров ПИБ превышение фактической площади квартиры по отношению к предусмотренной договором; в свою очередь, ЖСК «Шуваловские высоты» имеет задолженность в указанном размере перед ООО «Пионер», что препятствует передаче спорной квартиры кооперативу; возведение внутриквартирных перегородок договором № от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрено.

В отзыве на иск ООО «Пионер» против удовлетворения иска возражало, указывая, что ЖСК «Шуваловские высоты» имеет задолженность перед ООО «Пионер» по оплате спорной квартиры, в размере <данные изъяты>; согласно п. 4 приложения № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ об участии в реализации инвестиционного проекта по разработке градостроительной документации, проектированию и строительству жилого дома на земельном участке, кадастровый номер <данные изъяты>, квартиры передаются кооперативу без возведения внутриквартирных перегородок.

В отзыве на иск третье лицо СПбГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» против удовлетворения иска возражало, указывая, что техническая инвентаризация была выполнена в соответствии с фактическим состоянием квартиры, при отсутствии внутриквартирных перегородок.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал.

Представитель ООО «Пионер» против удовлетворения иска возражал по изложенным в отзыве основаниям.

Представитель ЖСК «Шуваловские высоты» в судебное заседание не явился.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд находит, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

В силу п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; иными способами, предусмотренными законом.

В силу ч. 1 ст. 129 ГК РФ, член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Положениями ст. ст. 170-179 ГК РФ предусмотрены основания признания сделок недействительными.

П. 4 ст. 218 ГК РФ предусматривает, что член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Согласно положениям ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 4 той же статьи, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

П. 1 ст. 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Ст. 431 ГК РФ гласит, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 4 ЖК РФ, жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; 2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; 3) пользования общим имуществом собственников помещений; 4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда; 5) учета жилищного фонда; 6) содержания и ремонта жилых помещений; 7) переустройства и перепланировки жилых помещений; 8) управления многоквартирными домами; 9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; 10) предоставления коммунальных услуг; 11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также - взнос на капитальный ремонт); 11.1) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее - фонд капитального ремонта);

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства; 13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.

Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

П. 2 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 называет основными задачами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства:

а) обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности; б) формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределении; в) обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе; г) информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости; д) сбор и предоставление сведений об объектах капитального строительства для проведения государственного статистического учета.

Согласно п. 7 указанного Положения, первичный государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляется по результатам первичной технической инвентаризации; при осуществлении первичного государственного технического учета объектам капитального строительства в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера; по результатам технической инвентаризации на каждый объект капитального строительства оформляется технический паспорт.

В силу п. 1 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

С учетом приведенных правовых положений, суд приходит к следующим выводам:

Такой способ защиты права, как признание квартиры не соответствующей проекту, самостоятельным способом защиты права не является; удовлетворение соответствующего требования каких-либо прав истца в отношении спорной квартиры не установит.

Также, и признание действий ООО «Пионер» по предоставлению спорной квартиры для проведения технической инвентаризации неправомерными не является способом защиты какого-либо права истца; действия ООО «Пионер» могли бы быть признаны неправомерными (противоправными), если бы они не соответствовали закону и нарушали субъективное право истца, однако, само по себе предоставление квартиры для инвентаризации соответствует требованиям Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, и каких-либо прав истца не нарушают.

Для приобретения истцом, как членом жилищно-строительного кооператива, права собственности на спорную квартиру, необходима совокупность следующих юридических фактов: 1) полное внесение паевого взноса; 2) наличие у кооператива права распоряжаться квартирой.

В рассматриваемом случае, ЖСК «Шуваловские высоты» мотивированно отрицает факт надлежащего исполнения истцом обязательства по уплате паевого взноса; кроме того, у самого ЖСК нет права распоряжаться спорной квартирой, поскольку она не передана ЖСК от ООО «Пионер» в связи с наличием долга у ЖСК по оплате спорной квартиры.

Необходимо учитывать, что положения ч. 5 ст. 15 ЖК РФ о том, что в общую площадь жилого помещения не включаются площади балконов, лоджий, веранд и террас, следует применять в системной связи со ст. 4 ЖК РФ, посвященной содержанию жилищных отношений, то есть, определение общей площади применительно к стоимости возмездного приобретения истцом права собственности на квартиру, не регулируется ч. 5 ст. 15 ЖК РФ.

Далее, п. 1.3.2 договора № от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ЖСК «Шуваловские высоты» прямо указывает на то, что внутриквартирные перегородки не возводятся.

Заявленных истцом оснований для признания оспариваемых пунктов договора № от ДД.ММ.ГГГГ недействительными соответствующие положения ГК РФ не содержат.

Ссылка истца на несоответствие квартиры проекту не может быть принята во внимание, поскольку, договором от № ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ЖСК «Шуваловские высоты» предусмотрено отсутствие внутриквартирных перегородок; каких-либо императивных норм, обязывающих ответчиков возвести указанные перегородки, несмотря на условие договора об их отсутствии, не имеется.

По существу, позиция истца сводится к тому, чтобы, не исполнив надлежащим образом условия договора по оплате спорной квартиры, приобрести право собственности, возложив на ООО «Пионер» не предусмотренное ни законом, ни договором обязательство по возведению внутриквартирных перегородок.

Таким образом, поскольку истцом обязательство по оплате спорной квартиры исполнено не в полном объеме, тогда как на стороне ответчиков обязательства по передаче квартиры до ее полной оплаты, возведению каких-либо перегородок, ни законом, ни договором не предусмотрены; условия договора № от ДД.ММ.ГГГГ закону не противоречат, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Малову С. В. в удовлетворении иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И. В. Яровинский

в окончательной форме

принято 30.04.2013