Решение по делу № 2-1287/2015 от 31.07.2015

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

20 ноября 2015г. г. Миллерово

Миллеровский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Бугаевой Е.А.

при секретаре Жусуеве А.Б.

с участием представителя истца Никитиной Е.Б.

представителя ответчика Бабаковой М.М.,

третьего лица Безверховой С.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Погодиной И.Б. к ООО «Перлина «М», третье лицо Октябрьский районный отдел судебных приставов г. Ростов-на-Дону УФССП России по Ростовской области, Безверхова С.Г. об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки,

УСТАНОВИЛ:

    В Миллеровский районный суд Ростовской области обратилась Погодина И.Б. с иском об оспаривании достоверной величины рыночной стоимости объекта к ООО «Перлина «М», в котором просила суд признать незаконным и отменить отчет по оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 622 кв. метров расположенного по адресу: <адрес>

    В обоснование иска было указано, что Погодиной И.Б. принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 622 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>

    В рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем назначена оценка указанного имущества с привлечением оценщика в лице ООО «Перлина «М». В соответствии с отчетом оценщика № рыночная стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> рублей.

    Стоимость земельного участка, указанная в отчете №, является недостоверной, и по смыслу приведенных ниже норм Закона «Об оценочной деятельности» не может считаться рыночной, по следующим обстоятельствам.

    Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. №135-ФЗ. Согласно статье 3 Закона «Об оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

    В соответствии с отчетом оценщика № при определении рыночной стоимости земельного участка применялся сравнительный подход.

    По мнению оценщика, аналогичные объекты недвижимости в г. Ростове-на-Дону реализуются по цене <данные изъяты> тыс. рублей.

    Проанализировав сведения из открытых источников, таких как официальные сайты агентств недвижимости в г.Ростове-на-Дону в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также на доске бесплатных объявлений www.avito.ru, было установлено, что цена на аналогичные земельные участки в аналогичном районе г. Ростова-на-Дону минимум в 2-3 раза превышает цену, определенную оценщиком.

     Истец считает, что стоимость имущества, указанная в отчете, является недостоверной, и не может считаться рыночной, поскольку нарушает права и законные интересы должника в исполнительном производстве, а потому подлежит признанию недействительной.

     В ходе рассмотрения гражданского дела представителем истца по доверенности Никитиной Е.Б. исковые требования уточнены, согласно которым истец просила суд: признать недействительным отчет № об оценке недвижимого земельного участка площадью 622 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> составленный ООО «Перлина «М»: признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого установленную в отчете № ООО «Перлина «М» на ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> руб.; признать достоверной рыночную стоимость объекта недвижимого имущества на ДД.ММ.ГГГГ. - земельного участка площадью 622 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешённым использованием для размещения строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> руб.

    В судебное заседание истец не явилась, её интересы по доверенности представляла Никитина Е.Б., которая поддержала исковые требования и просила суд их удовлетворить в последней редакции. В ходе рассмотрения гражданского дела она пояснила суду, что истец ознакомилась с отчетом ДД.ММ.ГГГГ., в Миллеровский районный суд и ДД.ММ.ГГГГ. направлено заявление об оспаривании результатов оценки курьерской почтой, которое было утеряно, об этом предоставлены подтверждающие документы, после этого истцом была вторично отправлена корреспонденция, и именно по этой причине судом не было получено письмо вовремя. Также представитель истца пояснила, что в исковом заявлении указано, что оспаривается оценка №, но это ошибочно указанный номер, поскольку в действительности оспаривается оценка № земельного участка, на котором имеются коммуникации - водоснабжение, канализация, построена подстанция, выполнена газификация, телефонизация, проведен Интернет. Предстаивтель истца полагает, что рыночная стоимость земельного участка наиболее достоверно определена экспертом в своем заключении.

     Представитель ответчика Бабакова М.М. исковые требования не признала и просила суд отказать в удовлетворении исковых требований. В обоснование позиции она указала, что в отчёте ООО «Перлина «М» применен сравнительный метод для определения рыночной стоимости земельного участка. Согласно Федеральным стандартам оценки, оценщик не обязан применять все 3 метода при проведении оценки. В оценке ООО «Перлина «М» указаны 3 объекта по Ворошиловскому району, то аналоги максимально приближены к объекту недвижимости оценки.

Оценщиком производилась корректировка по уторговыванию 10% и 5% на коммуникации на основании справочной информации. Это сделано при помощи интервью с теми предприятиями, которые реализуют данную недвижимость. Кроме того, есть справочник о цене земельных участков под коммерческими объектами. Анализируя данную информацию, оценщик пришел к выводу, что применим понижающий коэффициент от 5 до 10 процентов. Исходя из того, что во втором квартале 2015 года понижающий коэффициент составлял 10%, оценщиком был принят данный коэффициент во внимание. Кроме того, оценщик не обязан обосновывать, почему он применяет понижающий коэффициент. Что касается 5% коэффициента на коммуникации, то все взятые оценщиком аналоги имели частичные коммуникации. На данном земельном участке согласно заданию на оценку, не имелось никаких сведений о наличии коммуникаций. Но оценщик допустил, что возможно там есть коммуникации, недалеко проходит вода, газ, иные коммуникации. Поэтому оценщик применил коэффициент 5%.

    На странице 3 отчета указано, что рыночная стоимость земельного участка общей площадью 622 м2 указана без учета НДС. То есть, процедура торговли будет исходить из того, что будет прибавляться НДС 18%, и цена объекта будет увеличиваться и исходить из начальной цены лота. Если будет интерес в земельном участке, то он может продаться за большую сумму. В оценке указана цена для начального лота.

     Кроме того, по мнению представителя ответчика, истец обратилась с иском об оспаривании результатов оценки с пропуском срока для обжалования данной категории дел. Согласно п.7 ст. 85: «Об исполнительном производстве в РФ», оценка имущества, произведенная судебным приставом-исполнителем без привлечения оценщика, может быть обжалована сторонами исполнительного производства в соответствии с настоящим Федеральным законом или оспорена в суде не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке. Истец, ознакомившись с отчетом, указал дату ознакомления, и она значительно отличается от сроков обжалования.    

     Третье лицо Безверхова С.Г. не согласилась с исковыми требованиями и пояснила суду, что в исполнительном производстве она является взыскателем, и Погодина И.Б. должна ей 1 200 000 руб., но размер долга в настоящее время увеличен и превышает стоимость земельного участка по оценке. Факт отсутствия на земельном участке коммуникаций налицо. На границе земельного участка находится большая подстанция. Понижающий коэффициент «Перлина «М» мог бы быть увеличен, потому что разработка документации и ввод коммуникаций составляет значительную часть стоимости земельного участка. В целом с результатами оценки «Перлина «М» она согласна, так как она достаточна для проведения торгов. Напротив, третье лицо Безверхова С.Г. не согласна с определением рыночной стоимости земельного участка, определенной согласно экспертизы, считает, что экспертом были взяты неправильно аналоги и не учтено, что на земельный участок наложен арест.

    Представитель третьего лица – Октябрьского районного отдела судебных приставов г. Ростов-на-Дону УФССП РФ по РО в судебное заседание не явился, о дате и времени его проведения третье лицо было уведомлено надлежаще. В материалах дела имеется заявление о рассмотрении гражданского дела в отсутствие представителя службы судебных приставов-исполнителей.

    Суд, с учётом мнения участников процесса, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

     Выслушав представителя истца Никитину Е.Б., представителя ООО «Перлина М» Бабакову М.М., исследовав материалы дела, суд определил удовлетворить требования Погодиной И.Б., по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 85 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 85 данного Закона судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества, а также в случае несогласия должника или взыскателя с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества.

В силу пункта 3 части 4 статьи 85 ФЗ "Об исполнительном производстве" стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена сторонами исполнительного производства в суде не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Требования к проведению рыночной оценки установлены Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. Расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов.

Статьей 20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Согласно статье 3 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с положениями статьи 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

В силу ст. 4 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Статья 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, системное толкование вышеприведенных положений части 1 статьи 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве" и статей Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" позволяет сделать вывод о том, что при оценке имущества должника по исполнительному производству необходимо исходить из действительной рыночной стоимости имущества, рассчитанной без учета каких-либо чрезвычайных обстоятельств.

    Согласно ст. 13 ФЗ "Об оценочное деятельности в Российской Федерации»" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством.

    В ходе рассмотрения гражданского дела судом было установлено следующее.

    В производстве Октябрьского районного отдела судебных приставов г. Ростов-на-Дону находится исполнительное производство <данные изъяты>, возбужденное на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ., выданного Первомайским районным судом по гражданскому делу №. о взыскании с должника Погодиной И.Б. в пользу взыскателя Безверховой С.Г. суммы долга в размере <данные изъяты>. ( т. 1 л.д. 208, 216-217). Согласно постановлению судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ. на имущество должника Погодиной И.Б. – земельный участок расположенный по адресу: <данные изъяты> кадастровый номер №, площадью 622 кв.м. наложен арест ( т. л.д. 211-212).

    В рамках исполнительного производства судебным приставом- исполнителем привлечён оценщик ООО «Перлина «М», которому было поручено определить рыночную стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, площадью 622 кв.м. ( т. 1 л.д. 210).

    По результатам оценки оценщиком было установлено, что рыночная стоимость указанного выше объекта составляет <данные изъяты>., что подтверждается отчётом № от ДД.ММ.ГГГГ. (т. 1 л.д.12-65).

     Взыскатель по исполнительному производству Безверхова С.Г. была лично ознакомлена с результатами оценки ДД.ММ.ГГГГ., должник Погодина И.Б. ознакомлена ДД.ММ.ГГГГ., о чём свидетельствуют их расписки, удостоверенные личными подписями (т. 1 л.д. 215).

    Поскольку истец не была согласна с отчётом об оценке № от 02.04.2015г. ООО «Перлина-«М», ею было заявлено ходатайство и удовлетворено судом о назначении судом судебной оценочной экспертизы, производство которой было поручено ООО «Юридическому многофункциональному центру». На разрешение эксперта судом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., а именно земельного участка площадью 622 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённым использованием для размещения строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> ( т.1 л.д. 231-232).

     Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ. по результатам судебной оценочной экспертизы было установлено, что рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., а именно, земельного участка площадью 622 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённым использованием для размещения строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты> руб. ( т. 2 л.д. 5-53).

Судом при разрешении спора принято во внимание то обстоятельство, что заключение по результатам судебной оценочной экспертизы является одним из доказательств по делу и подлежит рассмотрению судом наравне с другими доказательствами.

Как следует из приведенных выше положений ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве», ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Поскольку Федеральным законом N 229-ФЗ не установлена процедура анализа судебным приставом-исполнителем правильности и достоверности выводов оценщика о стоимости объекта оценки, следовательно, судебный пристав-исполнитель обязан установить стоимость имущества должника на основании представленного отчета специалиста, и закон возлагает на судебного пристава-исполнителя обязанность вынести постановление об оценке при получении отчета оценщика, при этом указать в постановлении стоимость объекта оценки в соответствии с отчетом. Судебный пристав-исполнитель не обладает специальными познаниями в области оценки и не наделен полномочиями по проверке отчета оценщика, а также по изменению оценки, определенной специалистом-оценщиком.

Следовательно, оспаривание результатов оценки, приведенной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска допускается законом и направлено на защиту прав и законных интересов сторон исполнительного производства. Вместе с тем, не исключается и оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества, поскольку в обоих случаях существо спора заключается в определении достоверности произведенной оценки.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Оценка имущества, определенная на основании отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Перлина «М», составленного Бабаковым В.Н., не подтверждает объективную стоимость спорного имущества, является заниженной и не соответствует его рыночной стоимости, что, в свою очередь, нарушает права сторон исполнительного производства: должник лишается возможности на погашение своей задолженности в размере реальной (объективной) стоимости имущества, подлежащего реализации, а взыскатель- на максимальное возмещение вреда.

Так, по мнению суда, в отчете об оценке не приведен анализ рынка объекта оценки, ценообразующих и других факторов, в том числе коммуникаций, местоположения, социальной инфраструктуры, что противоречит требованиям п.11 Федерального стандарта оценки, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее ФСО N 7), согласно которому анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Так, в отчете отсутствует актуальный анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта.

Согласно отчету об оценке оценщик сравнивал объект оценки ( земельный участок) с 3 аналогами, используя в качестве параметров сравнения: предложения, общая площадь земельного участка, имущественные права, время продаж, местоположение, коммуникации, физические характеристики, доступность транспорта.

При определении рыночной стоимости оценщик применил сравнительный подход к оценке недвижимости, в связи с чем корректировки с учетом требований п.22 ФСО №7 по каждому элементу сравнения должны быть основаны на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Как следует из положений п.22 ФСО №7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Однако, данное требование в отчете в полной мере не выполнено. Так, при корректировке на уторговывание участков-аналогов необоснованно вводится корректировка по всем аналогам -10%, по коммуникации -5% по первому и второму аналогу, тогда как неправильная корректировка приводит к ошибочному результату оценки (л.д.60).

Проанализировав заключение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка – объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что с указанной выше целью экспертом в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Эксперт исходил, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Вид фактического использования оцениваемого земельного участка - многоквартирный жилой дом, в связи с чем расчеты проведены исходя из данного вида разрешенного использования.

Для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Анализ рынка недвижимости, приведенный экспертом в своем заключении, позволил ему выявить, что цены по продаже для аналогичных участков в рассматриваемой зоне находятся в пределах 5300,00-10000,00 руб.; коэффициент торга для известных сделок по продаже изменялся в пределах 0,91- 0,92, то есть цены предложений несущественно отличаются от цен сделок; величина торга во многом зависит от благоустроенности участка и состояния прав на него; с увеличением площади объекта недвижимости цена предложения при прочих равных условиях возрастает, а стоимость 1 кв.м. уменьшается, т.е. вводятся поправки; цена предложения также изменяется в зависимости от окружения объекта и его правовых особенностей.

Суд согласен с мнением эксперта, что практически невозможно найти аналог, который бы на 100% был схож с оцениваемым объектом.

С учетом приведенного анализа экспертом применялись корректировки по принципу вклада элемента в стоимость объекта. За единицу сравнения выбрана стоимость одного квадратного метра земельного участка.

Выбрано 4 аналога, элементами сравнения являлись: цена предложений, площадь земельного участка, условия финансирования, условия сделки, время предложений, местоположение и окружение, инженерное обеспечение, транспортная доступность, разрешенное использование.

При объяснении корректировок эксперт указал, что им было учтено, что во всех случаях подразумевается передача полного права собственности на объекты без ограничения этих прав; по всем объектам финансирование осуществляется в денежных средствах, как и для объекта оценки, при этом им были учтены скидки к ценам предложений (поправка на торг) у выставленных на продажу сопоставимых объектов; реальные цены сделок купли-продажи, достижимые в процессе переговоров, могут быть ниже по сравнению с ценами предложений, в связи с чем экспертом было принято решение по применении корректировки на торг с учетом текущей ситуации на рынке на основании данных статистической обработки данных экспертного опроса. По мнению эксперта, вид использования земельного участка при определении его рыночной стоимости значения не имеет.

Объект исследования расположен в спальном районе микрорайоне среднеэтажной застройки. Проанализировав информацию, предоставленную в объявлениях аналогов, применяемых для расчетов, эксперт пришел к выводу, что все земельные участки, как и объект исследования, расположены в аналогичных зонах города и имеют примерно одинаковую потребительскую ценность, все объекты удалены от центральной части города, вокруг имеется развитая транспортная сеть, все объекты обеспечены качественными и удобными подъездными путями. Таким образом, по этому параметру для аналогов корректировка не требуется.

Экспертом рассматривался земельный участок исследуемый как свободный от улучшений, однако сама возможность подключения к коммуникациям учитывалась им.

Применена корректировка на масштаб в соответствии с градацией, представленной в справочники оценщика.

Суд приходит к выводу, что экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ. соответствуют приведенным выше требованиям законодательства Российской Федерации, что дает возможность применить установленную экспертом величину рыночной стоимости земельного участка как наиболее достоверную при реализации имущества в рамках исполнительного производства.

Замечание третьего лица Безверховой С.Г. по местоположению объектов аналогов суд не принимает во внимание, так как из экспертного исследования следует, что все подобранные аналоги, как и объект исследования, расположены в аналогичных зонах города и имеют примерно одинаковую потребительскую ценность.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй ст. 96 настоящего Кодекса. В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам; расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с ч. 2 ст. 85 ГПК РФ от директора ООО «Юридического многофункционального центра» ФИО8 поступило ходатайство о распределении судебных расходов, а именно о взыскании в пользу ООО «Юридический многофункциональный центр» стоимости работ по подготовке письменных пояснений эксперта ФИО9 в размере <данные изъяты> руб.

Однако, экспертным учреждением не предоставлено доказательств того, из чего произведён расчёт стоимости работ, в связи с чем суд не может удовлетворить заявленные требования.

Руководствуясь ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве», ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

    Признать отчет № об оценке земельного участка площадью 622 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, составленный ООО «Перлина «М» - недействительным.

    Признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка, установленную в отчете № ООО «Перлина «М» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> руб.

    Установить рыночную стоимость земельного участка площадью 622 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешённым использованием для размещения строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> в размере <данные изъяты> руб.

В удовлетворении ходатайства ООО «Юридический многофункциональный центр» о взыскании стоимости работ по подготовке письменных пояснений эксперта в размере 3 000 руб. – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца в Ростовский областной суд через Миллеровский районный суд с даты вынесения решения в окончательной форме.

Судья Е.А. Бугаева

решение в окончательной форме

составлено 25.11.2015г.